【文章內(nèi)容簡介】 我的意料，該工作人員居然讓我等等，然后就打印了一張表格給我，并示意我照表格中的評估公司聯(lián)系就可以啦。我接過來定睛一看，上面是和建行有合作關系的評估公司的電話，上面共有10家評估公司可供選擇（雖然選擇的范圍比市管那種強制指定為KZHJ一家的范圍要大很多，但是這種限定范圍的選擇也同樣是違規(guī)行為！相關吐槽見另一個主貼 ），為避免廣告嫌疑和不幫助作惡，我思考再三還是決定不將這個列表放出來，所以請各位有需要的同學自己向貸款申請建行的貸款經(jīng)辦人員索取吧，當然，可能建行各個分行的合作評估公司不盡相同，這些都是兲朝潛規(guī)則下的社會爛污。于是，我拿著表格開始了預約，還好，打了兩個電話就談成了一家評估公司，并談好了評估價格600元。開始談價格的時候，人家給我報的價格是1K，我直接還價600元，就說這是市場價啊，對方一聽我的口吻估計我也比較了解行情了，沒費太多口舌就同意成交（當然有砍價天賦滴童鞋可以嘗試400元的地板價，俺其實從來不太會砍價?。＝酉聛砗唾u方溝通確定評估時間，約定時間在第三日的中午進行現(xiàn)場實地評估。評估公司的評估工作內(nèi)容，其實也不是太神秘。其實就是以下幾個步驟：委派一個實地勘察的外勤工作人員到交易房屋所在地，先拍小區(qū)外景照片和樓座、樓道照片若干；進入室內(nèi)拍室內(nèi)實景照片若干，最后工作人員還會請你給他拍張現(xiàn)場工作照；接下來是房屋情況調(diào)查，評估人員會按一張調(diào)查表格詢問并調(diào)查譬如物業(yè)費及房子的一些其他基本情況，并一一記錄；最后是查驗賣方的房產(chǎn)證原件，收取買賣方的身份證復印件及房產(chǎn)證復印件。我按約定價格交600元評估費，評估人員開收據(jù)（正式發(fā)票要我去他們公司用收據(jù)換，后來覺得麻煩就一直沒去），至此，二手房評估的外勤工作完成！整個過程不超過30分鐘！12點半開始，1點結束，大家各自回公司上班，都沒有耽誤工作，稍微耽誤了一頓午飯是真滴。評估公司的外勤工作人員回去后將這些照片和調(diào)查資料交給公司的房產(chǎn)評估師，再由他們依照固定的評估報告模板整理本次評估的報告，最終出具3份正式的二手房評估報告給我。出評估報告前，我接到過評估師的電話，問我想評多少錢？貸款夠不夠等？我很明確的告知，按市場價格評就可以了，不用考慮我的貸款問題，這個服務態(tài)度還是不錯滴。等報告結果出來一看，報告上的評估價格比我們的實際成交價略低一點，但比我們填報的網(wǎng)簽價高不少，當時還真怕因為這個價格差在后面的程序中遇到各種未知的質(zhì)疑和麻煩呢，呵呵，不過后來事實證明沒事兒，沒人對評估報告價格與網(wǎng)簽價格差別提出過異議。關于評估報告需要份數(shù)的問題：各評估公司默認的評估報告份數(shù)通常為3份，但是我個人覺得不太夠用，公積金中心要2份，銀行1份，剛好夠，自己手里都不能留一份原件，所以我建議和評估公司談價格的時候就明確要4份報告，不是默認的3份。如果不提前談好這個細節(jié)，后面想要加的時候就困難了，一般評估公司都會趁著這個時候獅子大開口，狠宰客戶一把。原本我也想再多要2份原件滴，但是人家一張口就要100元成本費，后來一想這個價錢太黑，遂作罷?，F(xiàn)場實測后的3個工作日出評估報告并快遞到我公司，從約評估公司開始到收到評估報告，中間非常順利但也花費整整一周的時間。所以，我建議：凡是準備自行做國管公積金貸款的，應該把二手房評估放到做購房資格審核的同時啟動，開始資格審核后隨即就開始著手二手房評估，等資格審核的結果（5個工作日）出來并做完網(wǎng)簽的同時就能拿到評估報告了，這樣一來在時間上的銜接就更緊密，可以從整個3個月的周期中節(jié)約出最少一周的時間?！抖址吭u估報告》的真面目就是下面展示的一份10多頁的文本，并無太多神秘。最后稍帶說一下市管公積金方面的二手房評估，可以明確的是市管公積金方面的評估確實被KZHJ一家評估公司給壟斷了。為什么會如此公然的壟斷呢？這里面的黑幕我們當然不得而知，但是可以看出來，市管公積金為了為這種壟斷提供了非常強大的便利，就是將評估納入到市管公積金的申請流程中來，提交公積金初審資料后立即去交300的評估押金，出評估報告的時候再交余下的1200，多么干凈利落而無恥的行政壟斷手法啊，甚至會讓人產(chǎn)生一種錯覺，認為這就是一貫的行政服務收費模式啊，誰會去質(zhì)疑呢？按照當事人舉證的原則當然不是我，而是那些被壟斷剝奪市場競爭的同業(yè)評估公司們和申請市管公積金被剝奪選擇權而強迫消費的童鞋們。其實很多人都手握打開某些黑箱的那把鑰匙，開或不開就看個人的勇氣和選擇了。我選擇打開了，你們還等什么呢？前面幾個帖子寫了國管公積金貸款申辦前需要提前準備好的兩項工作，分別是“貸款信用評級”和“二手房評估”，雖說這兩項工作并不是一定要提前做好，但是為了盡快完成貸款的流程，這么做是加快貸款進度的實戰(zhàn)經(jīng)驗，靠花錢都買不來滴！如果有人看了以后能從中受益，少走彎路，節(jié)約一點寶貴的時間，便是這篇帖子的價值所在，也算是我寫這個長篇流水貼的初衷吧。在說到正式貸款的申請資料準備前，還有幾個基本的問題需要介紹下。一、國管公積金貸款銀行的選擇：國管公積金的貸款發(fā)放銀行目前只能選擇建行一家，組合貸的商貸銀行自然也只能選擇建行了，別無他法。市管公積金組合貸的商貸銀行，則可以選擇農(nóng)行、中行、工行、建行、招行、交行六家中的任何一家，商貸部分除建行外都更容易獲得利率折扣，從85折到95折不等，當然折扣額度要看貸款人的信用及財務狀況。我看到水木社區(qū)有人成功申請到組合貸商貸部分85折利率的，一度搞得我非常后悔沒有去申請市管公積金（我本人的公積金是10年才轉到市管的，選擇國管的最直接原因是了解到市管給民企和外企的員工評級原則是，不論月收入如何，都只給評80萬的A級，最終為了穩(wěn)妥才選的國管，誰知，市管的商貸選擇面要寬很多，坑爹啊。）。最后，我組合貸里的商貸在建行只申請到了95折利率，之前答應的是9折（俺是建行多年的VIP客戶），經(jīng)過下文詳述之。所以，我建議如果組合貸有選市管的條件，且能有把握評級到AA的話，盡量選擇市管公積金組合貸吧，因為商貸部分的利率折扣能省下一筆可觀的貸款利息。二、國管公積金組合貸的申辦建行網(wǎng)點選擇：國管公積金中心已經(jīng)不直接受理組合貸的申請，組合貸申請要到公積金中心指定的5家建行支行網(wǎng)點提交公積金和商貸的申請材料，建行收到材料以后，先將公積金部分材料轉公積金中心審核批貸，等公積金批貸以后才開始商貸部分的審批，所以，整個流程的時間會比純公積金貸款要長。5個提交組合貸申請材料的建行經(jīng)辦支行見下面文件所示：金融街支行在電話里聽完我的情況描述后，答復說可以根據(jù)客戶的具體情況給予商貸利率折扣，讓我親自去一趟，于是我?guī)е盏降亩址吭u估報告和先前準備好的各種組合貸申請資料，開始了正式的國管公積金組合貸款申請流程。TIPS：商貸利率折扣是組合貸里大家非常關心的一個指標，可建行給予組合貸中的商貸部分利率折扣的時候顯然沒有其他銀行（農(nóng)行、中行據(jù)說利率折扣好談）那樣慷慨和大方，但是從我的經(jīng)驗來看，建行各個分行的貸款政策貌似并不一致，并不是所有的分行都鐵板一塊，完全不給予組合貸的商貸利率折扣，有的分行對組合貸商貸的利率折扣還是很有空間的，85折不成就9折，最不濟95折也可以哈，建議大家根據(jù)自己的情況打電話多問多咨詢，說不定磨到最后申請個85折利率也不是不可能的。第5步：國管公積金組合貸申辦流程：經(jīng)過兩個重要的準備程序：信用評級和二手房評估，以及若干的貸款前準備工作后，終于開始了正式的組合貸申請過程。我個人由于商貸利率折扣的原因決定改變了國管公積金組合貸的申請建行支行，從最初選擇的建行朝陽支行換到了金融街支行。貸款申辦流程開始前，再來看一下官方文件發(fā)布的國管公積金組合貸款流程，見下圖：上面的組合貸流程一般說來是比較詳盡的了，但是我根據(jù)自己的實踐把這個流程細化了一下，具體如下所示：A公積金貸款部分申請資料提交給經(jīng)辦建行網(wǎng)點（1工作日）——A建行將資料轉國管公積金中心初審（1工作日）——A國管公積金批貸（15工作日）——A公積金貸款合同面簽（3～5個工作日）——A商貸部分申請資料提交——A商貸面簽（3～5個工作日）——A商貸批貸（5個工作日）——A稅務繳稅、過戶大廳過戶（1工作日）——A過戶當場出房產(chǎn)證——A（銀行或代辦公司）將房產(chǎn)證送建委抵押（出房產(chǎn)證3個工作日后可辦抵押）——A1抵押完成出他項權證（抵押完1個工作日后可出權證）——A1他項權證取回送銀行（及國管中心）（1工作日）——A1銀行安排放款（5～10個工作日）。A公積金貸款部分的申請資料提交，可以就近選擇5家建行支行中的任意一家，或是選擇能給商貸最優(yōu)利率折扣的一家吧。公積金貸款準備的資料清單如下圖，注意，不要參照一個舊的錯誤版本（就是國管中心下載中心里 《借款申請書》后面附的材料清單目錄，兩個都是過時錯誤的！政府網(wǎng)站滴效率和工作態(tài)度可見一斑！），錯誤材料清單版本需要的資料份數(shù)要多許多，我當時就是按錯誤版本準備的資料，結果交資料的時候建行經(jīng)辦人員經(jīng)整理退回我一大摞多余的各種資料?！督杩钌暾垥诽顚憰r如有不明確或有疑義的事項，最好先打印出來讓賣方在售房人簽章處簽好字，到建行向經(jīng)辦人員咨詢清楚后在現(xiàn)場填寫。最好不要產(chǎn)生涂改，否則涂改后要簽字確認。最后來談談一個深刻的經(jīng)驗教訓，關于《首付款收據(jù)》。之前我在查看一些其他自助攻略的時候，曾看到有人談到首付收據(jù)可以讓賣方隨意開一個數(shù)的，好像金額多少與貸款額無關，結果我就被這誤導給引進坑里了，前后耽誤了一周多的時間。由于首付款較多，接近50%，我們與賣方約定首付分兩期支付，當時認為自行過戶不經(jīng)過監(jiān)管，首付款金額只要填申請書和合同上，而且在過戶前全部支付給賣方就可以了，國管中心和銀行又不能控制。經(jīng)驗證明，我想錯鳥！建行經(jīng)辦人員在接收申請資料時發(fā)現(xiàn)《申請書》填的“首付金額”和《首付款收據(jù)》上金額不一致，而且收據(jù)上的首付款金額不到房價的30%（差5%左右），便指出這個《首付款收據(jù)》不符合要求，經(jīng)我反復解釋未果，必須要重新做。又恰好，賣方給完我收據(jù)后就出差去鳥，下周才能回來，嗚呼，就這樣，因為一個想當然的小細節(jié)，耽誤了整整一周多2天滴時間。當時正在與時間賽跑滴我真是欲哭無淚。各位童鞋們注意，只要資料里面有不符合接收要求的資料，就需要等到該資料重新準備好以后再次提交，檢查合格才能算做正式接收全部申請資料，同時開始正式計算國管公積金申請進度時間，按建行工作人員當時的口頭承諾，15個工作日出批貸結果通知公積金面簽。商貸部分的資料可以提前準備好，但是建行明確表示不予接收，要等公積金貸款面簽