【文章內容簡介】 條。？城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有3種形式，即租金減免、租金補貼和實物配租，其中以租金補貼為主。以北京為例，配租標準按人均10平方米使用面積（包括原住房面積），每平方米補貼25元。參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第三條。建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第五條。，政府會收回廉租住房或停發(fā)租賃補貼？如果將承租的廉租房轉借、轉租，擅自改變廉租房用途，或者連續(xù)6個月以上沒有在廉租房里居住，政府就會收回廉租房，或者停發(fā)租賃補貼。參考法條：建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第十九條。？怎樣辦理承租權轉讓？承租權轉讓就是在租賃期限內，承租人將房屋租賃合同中的權利義務全部轉讓給第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同，這個第三人就叫作承租權的受讓人。承租人首先要征得出租人的書面同意，然后和受讓人簽訂“房屋承租權轉讓合同”，最后由承租人和受讓人簽訂“租賃主體變更合同”，變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。如果原租賃合同進行了房屋租賃登記備案，那么還要到同一機構辦理登記備案手續(xù)。參考法條：《合同法》第八十八條。？以按揭方式付款就相當于將房屋抵押給銀行，從而獲得貸款，房東擁有對房屋有限的產權，因此不能未經銀行同意出售、出租或抵押該房屋。如果出租人想出租按揭房，則可以向貸款銀行提出申請，經同意后出租該房屋。？如果將所租住的公房作為廉租房轉租，需要經過單位同意嗎？對于出租人租住的公房，如果取得擁有該公房所有權單位的同意，出租人就有權轉租公房，且單位有權按照規(guī)定或者協議分享轉租公房的利益。如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無需經過單位同意，而單位也無權分享出租該公房獲得的利益，但應向所在市區(qū)房屋土地管理機關申報。 ，出租人有權起訴嗎？對于出租人租住公房然后轉租給承租人的情況，如果出租人事先征得了單位（房屋的所有權人）的同意，那么出租人就有權起訴承租人，要求他支付房租、違約金和損害賠償金。如果出租人沒有征得單位的同意私自轉租，那么出租人就只能請求法院判決合同無效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用費了。對于出租人已經購買的公房，因為出租人是房屋的所有人，所以，他當然有權提起訴訟，要求承租人履行合同，支付租金和違約金，并且賠償損失。參考法條：《合同法》第五十八條。？屬于涉外出租房屋的，都應在房屋土地管理部門備案。在北京應向市房屋土地管理局房改處提出申請,經審核符合規(guī)定的，發(fā)給北京市房屋土地管理局統一印制的《房屋租賃證》并加蓋“涉外”印章；同時還要具備涉外安全審查批準文件。此外，出租人也要仔細檢查外國人有沒有在中國居留的合法證件、身份證明等。參考法條：《北京市房屋土地管理局關于在全市范圍實行房屋租賃證制度及加強租賃登記備案工作的通知》第一條。，出租人應當辦理什么證件？還應當注意什么？出租人應當辦理《房屋租賃證》。對于租用房屋從事生產、經營活動的承租人來說，《房屋租賃證》是經營場所合法的有效憑證，因此，出租人應當辦理《房屋租賃證》。要將房屋出租給經營者，出租人應當檢查承租人的證件，確保承租人進行的是合法經營。此外還需要經常檢查，一旦發(fā)現有違法犯罪、無照經營等活動，出租人應當向公安機關舉報。參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十七條。公安部《租賃房屋治安管理規(guī)定》第七條、第九條第三款。，會產生什么后果？如果出租人知道或者應當知道，承租人進行的經營活動是屬于無照經營，仍然將房屋租給他們的，就會受到工商管理部門的行政處罰。 參考法條：國務院《無照經營查處取締辦法》第十五條。？兩者的管理體制不同。用于生產經營的出租房，出租人和承租人雙方對租金等條款有更多協商的自由，而住宅用房則需遵循政府有關的租賃政策。出租房用于生產經營的特征：①租金標準不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指導價格的約束。②修繕責任不同：對于房屋的自然損壞，可以在合同中規(guī)定由誰負責維修，而不一定由出租人負責維修。？所有的稅都必須由出租人繳納嗎？個人出租房屋并取得收入，應依法納稅。根據《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》的規(guī)定，稅務機關可以委托各級政府的外來人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經北京市地方稅務局確認的其他具有代征稅費能力的單位作為代征人，負責出租房屋稅款的征收。應繳稅費各地均有所不同。此處以北京為例，出租人應繳納以下稅費：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅、印花稅?，F在除了個人所得稅按照現行辦法進行申報納稅以外，其余只需按實際收入的5%計征綜合稅費，就無需繳納此外的其他稅費了。除了合同印花稅，由雙方各自承擔50%以外，所有稅費都應由出租人繳納，而不可約定由承租人承擔。參考法條：北京市地方稅務局《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》第三條、第四條。？賣掉房屋需要通知承租人嗎？出租人可以賣掉或者抵押已經出租的房屋。雖然出租人將房屋出租出去，但是房屋的所有權還是屬于出租人的，他有權按照自己的需要處置自己的房屋。出租人賣掉房屋需要通知承租人。在賣出房屋之前，出租人應當在合理的時間范圍內通知承租人，因為在同等條件下，承租人有權優(yōu)先購買承租的房屋。參考法條：《合同法》第二百三十條。，原租房合同有效嗎？有效。抵押行為不影響原合同的效力。在租賃期間內，承租人可以繼續(xù)住在那里，出租人也可以繼續(xù)收取租金。一旦出租人不能償還債務，而將房屋變賣或者拍賣了，承租人仍然可以按照原來的租賃合同繼續(xù)住在房子里。參考法條：《擔保法》第四十八條。，合同還有效嗎？有效。在本情景中，雖然承租人是以一個人的名義租賃的房屋，但是因為承租人是與家人一起居住的，所以，承租人死亡后，其他一起居住的人有權要求繼續(xù)履行原合同。參考法條：《合同法》第二百三十四條。，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎？承租人死亡，如果該承租人的家人并沒有和他共同居住，原租賃合同就失效了。在沒有經過出租人同意的情況下，未在一起居住的家人無權擅自搬入出租房屋。，合同還有效嗎？出租人的家人可以收回房屋嗎？在租賃期間，出租人死亡并不影響原租賃合同的效力。當出租人的繼承人繼承房屋時，繼承人就自動成為新的產權人，雙方應當繼續(xù)履行合同，出租人的家人無權收回房屋。？對于有固定期限的房屋租賃，出租人是否有權提前收回房屋，首先要看合同是怎么規(guī)定的。如果合同中沒有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了。但如果承租人利用租賃的房屋從事違法活動；擅自轉租、轉借、轉讓租賃的房屋；擅自破壞租賃的房屋、改變結構、改變用途，或者拖欠房租達6個月之久，出租人就可以提前收回房屋，終止合同了。參考法條：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。，出租人可以隨時收回房屋嗎？如果雙方沒有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨時解除租賃合同，但出租人也應提前通知承租人。參考法條：《合同法》第二百三十二條。，出租人該怎么討租呢？承租人無正當理由延遲繳付或拒絕繳付房租的，出租人可以要求承租人按照合同繳納違約金。如果承租人未繳付房租累計達6個月之久，出租人可以收回房屋，解除合同，并要求承租人賠償出租人因此受到的損失。如果承租人還是拒不繳付，出租人就可以請求法院強制其繳納租金了。參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。，物業(yè)公司有權要求出租人付款嗎？如果出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費，而且得到了物業(yè)公司的書面確認，那么物業(yè)公司就不能再要求出租人付款了，否則物業(yè)公司還是有權要求出租人付款的。也就是說承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費的約定，必須要得到物業(yè)公司的確認。如果出租人和承租人的這個約定沒有得到物業(yè)公司的書面確認，那么這個約定也只能對出租人和承租人有約束力，而對物業(yè)公司不發(fā)生效力，出租人必須對物業(yè)公司承擔責任。參考法條：《合同法》第八十四條?！皟勺C”？有效證件應當掛在哪里？合格的中介機構應當有“兩證”，也就是北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的北京市房地產經紀機構資格證書，以及北京市工商行政管理局頒發(fā)的營業(yè)許可證。此外，中介機構的房地產經紀人還必須有《房地產經紀人資格證》。合格中介機構的有效證件應當掛在營業(yè)場所的顯著位置，同時還要張貼全部執(zhí)業(yè)經紀人的房地產經紀人資格證。如果沒有在要求的地方懸掛，則很有可能存在問題，委托人就一定要小心了。為了防止中介機構造假，一定要堅持查看“兩證”原件，最好把注冊號記下來，以防非法中介機構利用復印件弄虛作假。如果和中介機構合作，就一定要簽訂合同。在簽訂合同的時候，還要查看簽署合同的執(zhí)業(yè)房地產經紀人的資格證書。此外，還要檢查出租人的房屋所有權證和身份證明，按照法律要求辦理正規(guī)手續(xù)，如登記備案，辦理《房屋租賃許可證》、《房屋租賃安全合格證》等。參考法條：建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》第六條。？如果房屋租賃中介機構促成房屋租賃雙方達成合同，可以按照雙方的約定一次性收取中介服務費，并應當向委托人開具發(fā)票。中介機構不得收取委托合同以外的任何財物，如押金、信息費、咨詢費等。此外中介公司也不得事先收取看房費。參考法條：建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》第十八條、第二十一條。，還用交費嗎？不用。如果中介機構沒有促成合同成立，則不得要求委托人支付中介費，即使合同中這樣規(guī)定也是無效的，但是中介機構可以要求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。參考法條：《合同法》第四百二十七條。？中介機構應當向誰收取中介費？中介機構可以收取相當于半個月到一個月房租的中介費。向誰收取國家沒有規(guī)定。按照慣例，租賃普通住宅，則由承租人向中介公司繳納中介費，而對于公寓、別墅租賃，則由出租人支付。參考法條：《國家計委、建設部關于房地產中介服務收費的通知》第六條。？業(yè)務是什么？房屋出租代理有時候也叫房屋租賃代理，它是指房地產經紀機構的一種經營活動，也就是由房地產經紀機構接受房屋出租人委托，代理出租房屋，并在出租人授權范圍內與承租人簽訂房屋租賃合同。業(yè)務主要是出租人將房屋委托給房屋出租代理機構后，由代理機構負責尋找房客，簽訂房屋租賃協議，辦理房屋租賃合同的相關備案手續(xù)，通過銀行收取、交付租金，按照合同規(guī)定，向承租人提供一定的服務，從而使出租人能從繁雜的房屋租賃事務中脫身。？如果承租人沒有繳付租金，銀行也會從代理機構在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢，付給出租人，因此出租人無需承擔承租人不交租金的風險。參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》第十條。？不可以。房屋出租代理機構必須與銀行簽訂臨時租金監(jiān)管協議，承租人也必須將租金交給銀行，由銀行統一代收、代付租金，即使承租人委托房屋出租代理機構代交租金，代理機構也必須在3日之內將租金存入銀行。所以，一旦有房屋經紀公司提出代收租金的要求，出租人就不應與這樣的公司簽約。因為這樣做會產生房屋出租代理機構卷款逃跑的風險，而且也說明該房屋經紀機構不具有代理房屋出租的資質。參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》第七條、第八條。，也應向中介機構支付中介費嗎？應該支付。因為中介機構按照合同規(guī)定向承租人提供了房源信息，讓供需雙方見面，就提供了相應的服務，即使承租人繞過中介機構和出租人簽約，合同的成立也是中介機構促成的，因此中介機構有權獲得中介費。參考法條：《合同法》第一百零九條。97前期物業(yè)管理合同能約束業(yè)主嗎？盡管業(yè)主并沒有直接參與到前期物業(yè)管理合同的簽訂中，但業(yè)主必須受前期物業(yè)管理合同的約束。因為，開發(fā)商有權選擇物業(yè)管理公司進行前期物業(yè)管理，并且業(yè)主在購房時與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中已經約定有前期物業(yè)管理的事項。所以業(yè)主在簽訂了購房合同后實際上就是認可了開發(fā)商訂立的前期物業(yè)管理合同。98 開發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的？早期的物業(yè)企業(yè)一般都是開發(fā)商的下屬企業(yè)?！段飿I(yè)管理條例》明確規(guī)定了，住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。這條規(guī)定在一定程度上遏制了物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的裙帶關系。 99怎樣成為業(yè)主？業(yè)主為房屋的所有權人，即房屋權屬證書上記載的權利人。另外購買預售商品房尚未取得房屋權屬證書的，商品房買賣合同記載的購房人也被視為業(yè)主。100產權證沒辦，是否應交物業(yè)費？雖然您在買房的時候還沒有獲得產權證書，并不擁有房屋產權，但是由于您已經簽訂了購房合同并且已經入住，對該房屋有相當的控制權，并且從物業(yè)管理中獲益，因此應該支付物業(yè)管理費。101業(yè)主大會的召開時間怎么確定？業(yè)主大會的職責有哪些？業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議兩種。定期會議的召開程序應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開；臨時會議可以由20%以上的業(yè)主提議或者在發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理時，由業(yè)主委員會組織召開。召開業(yè)主大會會議應當于會議召開的15日以前通知全體業(yè)主，并同時告知居委會。業(yè)主大會的職責主要有：①制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；②選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；③選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；④決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；⑤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；⑥履行法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。參考法條：《物業(yè)管理條例》第十一條、第十二條102 業(yè)主大會是怎樣成立的？ 業(yè)主大會由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導。就北京而