【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 — VI11 —附 錄 六有 關(guān) 中 國(guó) 房 地 產(chǎn) 業(yè) 法 律 概 要根 據(jù) 國(guó) 務(wù) 院 辦 公 廳 於 2005年5月9日 所 轉(zhuǎn) 發(fā) 的 建 設(shè) 部 等 部 門《關(guān) 於做 好 穩(wěn)定 住房?jī)r(jià)格工作的意見》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）的規(guī)定，針對(duì)商品房的銷售行為，該意見作出如 下 規(guī) 定 ：? 禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致 的 ， 房 屋 權(quán) 屬 登 記 機(jī) 關(guān) 不 得 為 其 辦 理 房 屋 權(quán) 屬 登 記 手 續(xù) 。? 實(shí) 行 實(shí) 名 制 購(gòu) 房 ， 推 行 商 品 房 預(yù) 銷 售 合 同 網(wǎng) 上 即 時(shí) 備 案 。2006年 7月 6日 ， 建 設(shè) 部 、 發(fā) 改 委 及 工 商 總 局 聯(lián) 合 頒 布 了《關(guān) 於進(jìn) 一步 整 頓規(guī) 範(fàn)房地產(chǎn)交易秩序的通知》（建住房[2006]166號(hào)）。該通知針對(duì)規(guī)範(fàn)商品房銷售行為，作 出 了 如 下 規(guī) 定 ：? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證後，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)（包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相 預(yù) 售 商 品 房 。? 各級(jí)房地產(chǎn)管理部門要抓緊建立健全商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上即時(shí)備案系統(tǒng)和房地產(chǎn)交易信息公示制度。商品房基本情況、銷售進(jìn)度、權(quán)利狀態(tài)等預(yù)（銷）售 信 息 應(yīng) 及 時(shí) 、 全 面 、 準(zhǔn) 確 地 在 網(wǎng) 上 備 案 系 統(tǒng) 和 銷 售 現(xiàn) 場(chǎng) 進(jìn) 行 公示 。 嚴(yán) 禁 將 購(gòu) 買 的 未 竣 工 預(yù) 售 商 品 房 再 行 轉(zhuǎn) 讓 。? 未 取 得 商 品 房 預(yù) 售 許 可 證 的 房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 ， 不 得 發(fā) 布 商 品 房 預(yù) 售 廣 告 。? 有嚴(yán)重違法違規(guī)不良記錄的房地產(chǎn)企業(yè)和不具備預(yù)（銷）售條件的商品房項(xiàng)目 ， 不 得 參 加 展 銷 活 動(dòng) 。? 房 地 產(chǎn)管 理 部 門 應(yīng) 嚴(yán)格 預(yù) 售 合 同 登記 備 案 制 度 ， 落 實(shí) 購(gòu) 房「實(shí) 名 制」。— VI12 —附 錄 六 房地產(chǎn)抵押有 關(guān) 中 國(guó) 房 地 產(chǎn) 業(yè) 法 律 概 要根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》、全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)於1995年6月30日頒布並於1995年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》及建設(shè)部於1997年5月頒布並於2001年8月15日修改的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的佔(zhàn)有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押後，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大於所擔(dān)保債權(quán)的餘額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋佔(zhàn)用範(fàn)圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建築物抵押的，其佔(zhàn)用範(fàn)圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同，房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載後，並向抵押人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng) 在 領(lǐng) 取 房 地 產(chǎn) 權(quán) 屬 證 書 後 ， 重 新 辦 理 房 地 產(chǎn) 抵 押 登 記 。 房 屋 租 賃根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部於1995年5月9日頒布，並於1995年6月1日起施行的《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，房屋租賃， 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政 府 房 地 產(chǎn) 管 理 部 門 登 記 備 案 ?！?VI13 —附 錄 六（六）房 地 產(chǎn) 信 貸有 關(guān) 中 國(guó) 房 地 產(chǎn) 業(yè) 法 律 概 要根據(jù)中國(guó)人民銀行於2001年6月19日頒布的《中國(guó)人民銀行關(guān)於規(guī)範(fàn)住房金融業(yè)務(wù)的通知》的規(guī)定，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款、個(gè)人住房抵押貸款及個(gè)人商業(yè)用房貸款必須符合如下要求：(1) 銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，住房開發(fā)貸款應(yīng)主要投向適銷對(duì)路的住宅開發(fā)項(xiàng)目，借款企業(yè)自有資金應(yīng)不低於開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，開發(fā)項(xiàng)目必須具 備《國(guó) 有 土地 使用 證》、《建設(shè) 用地 規(guī)劃 許 可證》、《建 設(shè)工 程 規(guī) 劃 許 可證》和《建 築 工 程 施 工 許 可 證》。(2) 銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例（「抵借比」）最高不得超過(guò)80%。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買期房的，所購(gòu)期房必須滿足多層住宅主體結(jié) 構(gòu) 封 頂 ， 高 層 住 宅 完 成 總 投 資 的 三 分 之 二 的 條 件 。(3) 銀行發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款、借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過(guò)60%， 貸 款 期 限 最 長(zhǎng) 不 得 超 過(guò) 10年 ， 所 購(gòu) 商 業(yè) 用 房 應(yīng) 為 現(xiàn) 房 。2003年6月5日，中國(guó)人民銀行頒布了《關(guān)於進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。該通 知 對(duì) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 貸 款 及 個(gè) 人 住 房 貸 款 進(jìn) 一 步 作 出 如 下 規(guī) 定 ：(1) 商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。對(duì)未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式 的 貸 款 。(2) 商 業(yè) 銀 行 不 得 向 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 發(fā) 放 用 於 繳 交 土 地 出 讓 金 的 貸 款 。(3) 商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買第二套 以 上（含 第 二 套）住 房 的 ， 應(yīng) 適當(dāng) 提 高 首 付 款 比 例 。根據(jù)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)於2004年9月2日頒 布並 施行 的《商 業(yè)銀 行房 地產(chǎn) 貸款 風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的規(guī)定，商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例 不 低 於35%?！?VI14 —附 錄 六有 關(guān) 中 國(guó) 房 地 產(chǎn) 業(yè) 法 律 概 要根據(jù)中國(guó)人民銀行於2005年3月16日頒布的《中國(guó)人民銀行關(guān)於調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》的規(guī)定，從2005年3月17日起，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例由現(xiàn)行的20%提高到30%；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，由 商 業(yè) 銀 行 根 據(jù) 各 地 情 況 自 行 確 定 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 漲 幅 。2006年5月24日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等部門《關(guān)於調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格 的 意 見》（國(guó) 辦 發(fā) [2006]37號(hào)）。 該 意 見 針 對(duì) 房 地產(chǎn) 信 貸 作 出 如 下 規(guī) 定 ：(1) 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其 作 為 貸 款 的 抵 押 物 。(2) 從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%。但對(duì)購(gòu)買自住住房 且 套 型 建 築 面 積 90平 方 米 以 下 的 仍 執(zhí) 行 首 付 款 比 例 20%的 規(guī) 定 。根據(jù)於 2006年7月 11日起 施行 的《房地 產(chǎn)外 資準(zhǔn) 入意 見》的 規(guī)定 ，外 商投 資房 地產(chǎn) 企業(yè) 註冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得《國(guó)有土地使用證》的，或開發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目總額35%的 ， 不 得 辦 理 境 內(nèi) 、 境 外 貸 款 ， 外 ? 管 理 部 門 不 予 批 準(zhǔn) 該 企 業(yè) 的 外 ? 借 款 結(jié) ? 。（七）房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 的 保 險(xiǎn)中國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)及政府規(guī)章並未強(qiáng)制性要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 提 供 任 何 保 險(xiǎn) 。根據(jù)中國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)於1997年11月1日頒布，並於1998年3月1日起施行的《中華人民共和國(guó)建築法》，建築施工企業(yè)必須為從事危險(xiǎn)作業(yè)的職工辦理意外傷害保險(xiǎn)，支付保險(xiǎn)費(fèi)。建設(shè)部在2003年5月23日頒布的《建設(shè)部關(guān)於加強(qiáng)建築意外傷害保險(xiǎn)工作的指導(dǎo)意見》進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了建築意外傷害保險(xiǎn)工作的重要性，並提出具體的指導(dǎo)性意見。廣東省建設(shè)廳於2004年9月8日頒布的《廣東省建築意外傷害保險(xiǎn)工作導(dǎo)則》明確了意外傷害保險(xiǎn)的保險(xiǎn)範(fàn)圍與對(duì)象、保險(xiǎn)期限、保險(xiǎn)內(nèi)容、保險(xiǎn)金額及保險(xiǎn)費(fèi)率等事項(xiàng)，除此以外，該導(dǎo)則還特別強(qiáng)調(diào)了已參加工傷保險(xiǎn)的人員，從事現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)仍須辦理建築意外傷害保險(xiǎn)。另根據(jù)目前廣東房地— VI15 —附 錄 六有 關(guān) 中 國(guó) 房 地 產(chǎn) 業(yè) 法 律 概 要產(chǎn)行業(yè)的慣例，在進(jìn)行工程項(xiàng)目的招、投標(biāo)過(guò)程中，除上述建築意外傷害保險(xiǎn)險(xiǎn)種外，通常還會(huì)要求施工企業(yè)提供保險(xiǎn)方案、要求施工企業(yè)自行支付保險(xiǎn)費(fèi)，辦理施工期間的有關(guān)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、第三者責(zé)任險(xiǎn)、工程建設(shè)中履約保證保險(xiǎn)、建築安裝工程一切險(xiǎn)等險(xiǎn)種的保險(xiǎn)。惟該等保 險(xiǎn) 在 建 築 工 程 竣 工 驗(yàn) 收 後 ， 即 立 即 終 止 。（八）房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 業(yè) 務(wù) 適 用 的 主 要 稅 項(xiàng) 所 得 稅根據(jù)全國(guó)人大於1991年4月9日頒布，並於1991年7月1日起施行的《中華人民共和國(guó)外商投 資企 業(yè)和外 國(guó)企 業(yè)所 得稅 法》和國(guó)務(wù) 院於 1991年 6月 30日頒 布的《中華人 民共 和國(guó) 外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，外商投資企業(yè)的企業(yè)所得稅和外國(guó)企業(yè)就其在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的企業(yè)所得稅稅率為30%；地方 所 得 稅 稅 率 為 3%。根據(jù)國(guó)務(wù)院於1993年12月13日頒布，並於1994年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》和財(cái)政部於1994年2月4日頒布的《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，除外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)外的中國(guó)企業(yè)適用所得稅稅率為33%。根 據(jù) 人 民 代 表 大 會(huì) 於 2007年 3月 16日 頒 布 並 自 2008年 1月 1日 起 生 效 的 中 國(guó) 企 業(yè) 所 得稅，將向外資企業(yè)、於中國(guó)設(shè)立生產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)設(shè)施的外國(guó)企業(yè)以及中國(guó)企業(yè)徵收劃一25%所 得 稅 率 。 營(yíng) 業(yè) 稅根據(jù)國(guó)務(wù)院1993年12月13日頒布，並於1994年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》和財(cái)政部於1993年12月25日頒布的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的 規(guī) 定 ， 出 售 不 動(dòng) 產(chǎn) 、 地 上 建 築 及 其 附 著 物 的 稅 率 為 5%。 土地增值稅根據(jù)國(guó)務(wù)院於1993年12月13日頒布，並於1994年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（「《增值稅暫行條例》」）及財(cái)政部於1995年1月27日頒布並施行的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（「《增值稅實(shí)施細(xì)則》」）的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額應(yīng)繳納土地增值稅。土地增值稅按照四檔超率累進(jìn)稅率計(jì)算：增 值 額 未 超 過(guò) 扣 除 項(xiàng) 目 金 額 50%的 部 分 ， 稅 率 為 30%； 增 值 額 超 過(guò) 扣 除 項(xiàng) 目 金 額 50%、— VI16 —附 錄 六有 關(guān) 中 國(guó) 房 地 產(chǎn) 業(yè) 法 律 概 要未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；增值稅超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；增值稅超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。 計(jì) 算 增 值 額 的 扣 除 項(xiàng) 目 包 括 下 列 各 項(xiàng) ：? 取 得 土 地 使 用 權(quán) 所 支 付 的 金 額 ；? 開 發(fā) 土 地 的 成 本 、 費(fèi) 用 ；? 新 建 房 及 配 套 設(shè) 施 的 成 本 、 費(fèi) 用 ， 或 者 舊 房 及 建 築 物 的 評(píng) 估 價(jià) 格 ；? 與 轉(zhuǎn) 讓 房 地 產(chǎn) 有 關(guān) 的 稅 金 ；? 財(cái) 政 部 規(guī) 定 的 其 他 扣 除 項(xiàng) 目 。根 據(jù)《增 值 稅 暫 行 條 例》及《增 值 稅 實(shí) 施 細(xì) 則》的 規(guī) 定 ， 及 財(cái) 政 部 、 國(guó) 家 稅 務(wù) 總 局 於1995年1月27日頒布之《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)於對(duì)1994年1月1日前