【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)權(quán)屬證明，不能買賣，而且購房人的合法權(quán)益也無法獲得相應的保障。？購房者可以委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，也可以自己辦理。如果購買的是現(xiàn)房，購房者應該在訂立合同之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。如果購買的是期房，購房者應該在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。、買賣嗎？房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明，沒有房產(chǎn)證的房子不能買賣、置換、贈與、繼承、轉(zhuǎn)讓。如果從事了上述的行為，也是不受法律保護的。以沒有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的。？（1）有當?shù)爻擎?zhèn)戶口(含符合當?shù)匕仓脳l件的軍隊人員)或市、縣人民政府確定的供應對象。（2）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標準的住房困難家庭。（3）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標準。（4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。由于各地的經(jīng)濟條件有很大差別，上述規(guī)定的條件只是一個原則性的規(guī)定，具體購買經(jīng)濟適用房的條件還要參見各地的規(guī)定和政策。，竣工前可以轉(zhuǎn)讓嗎？可以。預購人在經(jīng)濟適用房竣工前可以轉(zhuǎn)讓其預購的經(jīng)濟適用房，但受讓人必須已經(jīng)取得經(jīng)濟適用房購房資格，并持審核證明辦理預售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。，還以再買嗎？對于以原價出售已購經(jīng)濟適用房的原購房人,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國土房管局交易管理部門出具不高于經(jīng)濟適用房購買單價出售經(jīng)濟適用房的證明，可再次申請購買經(jīng)濟適用房，可憑證明到北京市建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟適用房購買資格的審核手續(xù)。 ？（1）以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價格購買并且沒有按照規(guī)定補足房屋價款的公房（2）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房。（3）所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。（4）有所有權(quán)糾紛的公房。（5）已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的公房。（6）上市出售后會形成新的住房困難的公房。（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的公房。（8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的公房。參考法條：《北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法》第五條？已購公有住房進入市場的買賣成交價格由買賣雙方當事人協(xié)商確定。辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門應當對買賣雙方當事人申報的買賣成交價格進行核實。申報的買賣成交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應當進行現(xiàn)場勘察和評估，并按照評估的價格計算應當繳納的稅費。買賣雙方當事人對評估價格有異議的，可以自接到評估價格通知書之日起15日內(nèi)向北京市房屋土地管理局申請復核，北京市房屋土地管理局應當自接到復核申請之日起10日內(nèi)作出復核決定。參考法條：《北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法》第十三條《房屋租賃許可證》可能會產(chǎn)生什么后果？何處辦理《房屋租賃許可證》？如果沒有《房屋租賃許可證》，租賃合同依然有效。但是在房屋租賃中，以下兩類承租人如果沒有《房屋租賃許可證》就不能辦理相關(guān)手續(xù)。一是對于租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的承租人來說，《房屋租賃許可證》可以作為經(jīng)營場所合法的憑證。二是對于租房用于居住的承租人來說，《房屋租賃許可證》是向公安機關(guān)辦理戶口登記的憑證之一。如果要辦理《房屋租賃許可證》，您應該到當?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門辦理。如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產(chǎn)管理部門委托的機構(gòu)辦理。參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十六條、第十七條。？如果承租人在房產(chǎn)證上看到有其他人的名字，就表明該房屋是共有房屋，這個時候一定要看到全部共有人的書面同意才可以租房，因為房屋是夫妻共有的，如果妻子不同意出租，承租人就不能租住該房屋了。？如果房東得到了抵押權(quán)人的同意，就可以出租，如果沒有經(jīng)過抵押權(quán)人同意該房屋就不能出租。所以，承租人一定要仔細檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，如果看到房產(chǎn)證上說明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房。？沒有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的，產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明房屋的法律關(guān)系，從而就沒有房屋租賃的法律基礎；共有的房屋未經(jīng)全體共有人書面同意的，以及產(chǎn)權(quán)不清，權(quán)屬有爭議的，屬于違法建筑的房屋也不能出租；另外，如果該房屋不符合安全標準，不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定，或已經(jīng)設置抵押房屋所有權(quán)的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，屬于法律法規(guī)禁止出租的房屋，那么就不能出租。如果經(jīng)司法機關(guān)和行政機關(guān)裁定、決定查封的房屋或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的，同樣不能出租。此外，還有需要注意的問題，未經(jīng)綜合驗收、新建的房屋不能租。有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經(jīng)綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國家法規(guī)，二是對承租方安全造成威脅。對于房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應當按《繼承法》的規(guī)定，辦妥房屋繼承過戶手續(xù)后，方可出租該私有房屋。參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條。？租用了這樣的房子，就有可能因違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定而導致租賃合同無效，承租人也因此無法追究出租人的違約責任。但這個時候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過錯的話，還可要求出租人賠償損失。如果承租人是因為受到出租人的欺詐而租用了法律禁止出租的房屋，承租人還可以撤銷合同，要求對方賠償損失。如果房屋不符合安全標準，危及承租人安全健康，承租人即使在租賃的時候知道這種情況，也可以隨時解除合同。參考法條：《合同法》第五十八條、第二百三十三條。？根據(jù)法律規(guī)定，租賃房屋，當事人應當簽訂書面租賃合同。為有效保護自己的利益，應盡量使用中國消費者協(xié)會或當?shù)胤抗懿块T推出的示范文本訂立合同。雖然口頭訂立的合同也是有效的，可以被視為是不定期租賃合同，但是一旦產(chǎn)生糾紛，就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內(nèi)容是怎么樣的，從而就難以保護雙方的利益了。參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第九條?！逗贤ā返诙僖皇鍡l。？對于經(jīng)營性用房來說，簽訂、變更、終止房屋租賃合同，出租人和承租人一定要在30日內(nèi)帶著相關(guān)材料到房屋所在地的房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。而住宅用房，暫可不備案，但為有效保護承租人的權(quán)益，最好還是登記備案，否則就可能發(fā)生出租人同時將房子租給別人的情況；同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風險。在北京的出租人得注意了，凡是在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府租賃服務站辦理登記備案手續(xù)。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺地區(qū)的人或者外國人，出租人就要到北京市國土資源和房屋管理局備案了。參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十三條。？沒有登記備案的租賃合同有效嗎？雙方當事人應當向房屋所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。房屋租賃合同登記備案主要是為了便于管理，同時讓大家知道該房屋已經(jīng)被租出去了。雖然沒有登記備案，合同還是合法有效的，雙方必須按照合同的規(guī)定履行。參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十四條。？裝修后財產(chǎn)歸誰所有？承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋、增加附屬設施，而且在裝修的時候也不能隨意改變房屋的結(jié)構(gòu)，拆除承重墻。如果承租人沒有得到出租人的書面同意就裝修了，承租人不僅要恢復原來的狀態(tài)，還要賠償出租人的損失。經(jīng)過出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財產(chǎn)歸誰所有?？梢栽诔鲎馊送獾那闆r下，將裝修后的財產(chǎn)折價轉(zhuǎn)讓給出租人。參考法條：《最高法院關(guān)于執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十六條。？承租人必須按照合同的約定使用房屋，不能私自改變房屋的用途。倘若需要改變的話，也應當事先征得出租人的書面同意。如果法律對該出租房屋有特別要求的話，還要征得主管機關(guān)的批準。參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。？承租人受到的損失應當由誰來賠償？及時檢查、維修出租房屋是出租人的法定義務，除非雙方在合同中約定由承租人來承擔維修義務，否則出租人有義務檢查、維修房屋，保證房屋符合合同規(guī)定的用途。對于承租人增添的附屬設備，雙方也可以約定由誰來負責維修。如果是因為出租人不及時修復房屋，沒有盡到檢查和維修的義務，從而導致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞性事故，并且給承租人的人身財產(chǎn)帶來損失的，出租人就應當承擔賠償責任。參考法條：《合同法》第二百二十條。國務院《城市私有房屋管理條例》第十九條。建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條、第二十三條。，出租人可以不負責任？如果房屋損壞是因為承租人的過錯造成，或者是因為地震等不可抗力的因素造成，或者雙方約定由承租人負責檢查、維修房屋的，出租人可以免責。但是，要注意的是，如果該房屋是因為出租人未及時履行檢查、維修義務，使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下，發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的，出租人不能免責，并應依過錯程度承擔一定責任。如果雙方約定由承租人負責檢查、維修房屋，但是出租人在出租時，對該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的，如果房屋發(fā)生破壞性事故的話，出租人也不能因此完全免責。參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條?！逗贤ā返诙俣l。，原來的租賃合同還有效嗎？房屋拆遷后，房屋租賃關(guān)系仍然有效，雙方應當按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在補償安置的房屋里。如果補償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣，雙方還可以根據(jù)實際情況調(diào)整租金。如果不符合原來的用途，承租人也可以解除合同。參考法條：國務院《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條。？承租人是否可以獲得拆遷補償這一規(guī)定，我國各地的情況都不太一樣。在北京，拆遷人必須對被拆遷人予以補償，這個被拆遷人就包括承租人，但是承租人必須具有北京市常住戶口，按照國家規(guī)定的租金正式承租房屋，而且必須是長期居住才能獲得拆遷補償。參考法條：北京市政府《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條。？ 如果出租人要賣掉房子，應當首先通知承租人。如果想購買房子的人給出的條件和承租人的條件相同，那么出租人應當把房子賣給承租人，這就叫作“優(yōu)先購買權(quán)”。當然，如果承租人出的價格比別人低，出租人就可以把房子賣給別人了。參考法條：《合同法》第二百三十條。？應當向誰支付租金呢？如果承租人不想買下這套房子，那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時間內(nèi)，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子，新出租人沒有權(quán)利讓承租人搬走。這就是所謂的“買賣不破租賃”。因為最初的房屋租賃合同是承租人與老房東簽訂的，承租人應向老房東履行合同義務，所以在老房東提供證據(jù)證明新房東已享有產(chǎn)權(quán)，通知承租人向新房東支付租金，并由新房東與承租人簽訂租賃主體變更合同之前，承租人仍應按原合同履行，將租金交給老房東。參考法條：《合同法》第八十條、第二百二十九條。，被轉(zhuǎn)租人應當怎么辦？如果出租人依法終止房屋租賃合同，那么承租人和被轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔轉(zhuǎn)租合同的違約責任，如果出租人也參與了增值租金的分成，那么出租人也應當承擔一部分責任。參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條。？轉(zhuǎn)租期限一般不能超過原租賃期。但是，如果出租人同意，并且和承租人簽訂了相應的補充協(xié)議，那么轉(zhuǎn)租期限就可以比原租期長。參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十九條。？如果提前退租，應當提前多長時間通知出租人？如果合同中規(guī)定了租賃期限，同時沒有對提前退租問題作出特別規(guī)定的話，承租人提前退租就是一種違約行為，需要承擔違約責任。承租人提前退租，應當在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。合理期限是多長，法律上沒有規(guī)定，要根據(jù)具體情況和合同的約定來定，通常是一個月。？租賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權(quán)要求承租人搬出。如果承租人繼續(xù)住在租賃房屋里，而出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但此后的租賃期間為不定期，也就是雙方當事人可以隨時解除租賃合同，但出租人解除合同時，應在合理期限前通知承租人參考法條：《合同法》第二百三十六條。？在房屋租賃期間，如果存在以下情況，承租人就可以單方面解除合同：（1）出租人未按時交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付。（2）出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實現(xiàn)房屋租賃的目的。（3）出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。（4）出租人不履行檢查、維修義務，以致危及承租人安全或健康的。參考法條：《合同法》第九十四、二百三十二、二百三十三條。？誰能申請廉租住房？城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭，而向他們提供的租金相對低廉的普通住房。現(xiàn)在大多數(shù)城市已經(jīng)有了廉租住房。申請廉租住房以家庭為單位。申請廉租住房的家庭，應當由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請廉租住房的資格，提出書面申請，然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核，公告登記后，才能輪候配租。收到房租補貼（或分配廉租住房）后，每年還要接受家庭人口與收入狀況定期審核。符合最低收入標準和住房困難標準的城鎮(zhèn)居民可申請配租廉租住房，具體標準由地方政府確定，北京市城近郊八區(qū)的標準是：（1)連續(xù)享受北京市城市最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口、持有本市民政部門認定的優(yōu)撫對象身份證明的家庭。（2)家庭人均住房使用面積7 5平方米以下。參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法實施意見》第一條第一款。北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第一條。？城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有3種形式，即租金減免、租金補貼和實物配租，其中以租金補貼為主。以北京為例，配租標準按人均10平方米使用面積（包括原住房面積），每平方米補貼25元。參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第三條。建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第五條。，政府會收回廉租住房或停發(fā)租賃補貼？如果將承租的廉租房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，擅自改變廉租房用途，或者連續(xù)6個月以上沒有在廉租房里居住，政府就會收回廉租房，或者停發(fā)租賃補貼。參考法條：建設部、財政部、民政部、國土資源部、國