【文章內(nèi)容簡介】 現(xiàn)有居住狀況 、 購買動機及傾向等等 ， 這類因素與消費者自身的需要緊密關(guān)聯(lián) ， 直接決定消費者的購買標的 ， 是影響購買行為的最主要因素群 。 一、住宅購買行為影響因素 （ 2）其他因素 交通是否便利 。 價格是否公平 。 房屋是否堅固 。 設(shè)計是否完善 。 是否增值快 。 環(huán)境是否良好 。 這些因素當中，還包含了許多次級因素，如風景、空氣、噪音、鄰里都是環(huán)境的一部分。 影晌住宅購買行為的其他因素 ? 住宅所在地與城市中心 、 商業(yè)服務(wù)業(yè)的 距離及交通便 捷程度 ? 居住物業(yè)對城市 社會經(jīng)濟生活的可接近性 是消費者購買 決策的一個重要參數(shù)。西方社會甚至認為房地產(chǎn)的購買是一種 接近權(quán)購買 。美國有人對人們各種社會生活活動的范圍及交通工具做了研究。 城市生活各種理 想可接近性關(guān)系見下圖 ： 城市生活各種理想可接近性關(guān)系圖： ? 區(qū)域環(huán)境因素 區(qū)域環(huán)境因素包羅極廣 ， 諸如風景 、 空氣 、 噪音 、 鄰里等都是 環(huán)境 的一部分 ， 再有如林木 、 花草 、 菜市場 、 百貨公司 、 學校 、 公園 、 電影院 、 歌廳 、 活動場所等 各項設(shè)施 。 各區(qū)域由于其條件不同 ， 使得上述各項因素在消費者選擇時構(gòu)成了區(qū)域環(huán)境偏好 。 一般而言 ， 環(huán)境的各子因素中 ， 以林木 、 花草為代表的 綠化最為重要 ； 其次是附近 有無學校 、 文化氣息 。 再次 各類商店等基礎(chǔ)設(shè)施 ； ? 房屋自身要素 房屋本身具有許多要素 ， 包括 :外觀 、 室內(nèi)設(shè)計 、 房廳數(shù) 、 工程質(zhì)量 、 水電設(shè)施 、 采光 、 通風 、 朝向 。 這些要素的相對重要性 ， 受個人年齡 、 教育程度 、 購買動機 、 房型期望等因素影響 ， 可能產(chǎn)生相當程度的變異 。 （ 1） 房型偏好 影響房型偏好的因素與影響住房面積偏好的因素基本相同 ，首先是 家庭收入 ， 其次是 家庭人數(shù) 。 住房面積大小在很大程度上決定了房廳數(shù)多少及配比 ， 也決定 房廳的面積大小 及比例 。 有許多消費者 ， 不太計較面積的大小 ， 而重視 房廳數(shù) ，在購買房屋時 ， 先定要買幾房幾廳 (該 決定很可能根據(jù)家庭人數(shù)作決定 )， 再考慮面積問題 。 據(jù)調(diào)查 ， 大面積住房的房廳數(shù)偏好集中于 三室二廳和四室二廳兩類房型 。 介于之間的四室一廳則較不受歡迎 。 （ 2） 住宅屬性 住宅屬性包括 : 堅固 、 耐用 ——滿足安全感 、 依托感 寬敞 、 舒適 ——解除個人的封閉感 方便 、 安靜 、 美觀 ——滿足感 氣派 ——使人有成就感 其相對重要性 ， 決定于消費者的個人心理需要 。 二、現(xiàn)房和期房選擇的影響因素分析 期房風險分析 期房 ——購買后不能馬上進住的房屋 ， 實行預(yù)售方式 現(xiàn)房 ——購買后即可以進住的房屋 消費者對房屋預(yù)售所 擔心的風險 有以下 10個方面： 1)產(chǎn)權(quán)不清楚 。 2)不能如期交屋 。 3)偷工減料 。 4)外觀比圖樣差很多 。 5)繳款后發(fā)展商宣告倒閉或攜款潛逃 。 6)發(fā)展商要求追加款項 。 7)鄰里素質(zhì)水準不齊 。 8)附近地區(qū)越來越臟亂； 9)親友不喜歡那棟房子； 10)親友不喜歡那個地點 。 購買動機則對風險的相對擔心度有很清楚的影響。 因各種促因而引發(fā) 購買欲望 的人，最擔心的是偷工減料 ，因這些人最重視房屋的堅固程度等質(zhì)量問題。 因各種誘因而 想買房子 的人，最擔心的是 房屋產(chǎn)權(quán) 不清楚。 ? 投資房地產(chǎn)的人 ，比較重視 交屋時間 。 消費者的信息需求 ? 對于 預(yù)售房屋 來說 ， 消費者的選擇 完全依賴他獲得的信息 ， 信息越多 ， 了解越多 ， 承擔的風險越小 。 即使購買現(xiàn)成房子 ， 信息也同樣重要 ， 消費者必須知道房屋價位 ， 了解該房屋的所有權(quán)歸屬狀況 、 建造的年代 、 使用狀態(tài)等 ， 才知道怎么選擇 ， 才有把握地去斷定 ， 他到底會不會上當 ， 值不值得 。 ? 信息是極為廣泛的 ， 但消費者能識別的不太多 ， 有必要的 ， 和次要信息 。 一般說來 ， 消費者可能要求獲得的信息 :發(fā)展商業(yè)績 、 交屋時間 、 五證號碼 、 貸款金額 、 設(shè)計特點 、 交通狀況 、附近公共設(shè)施 、 環(huán)境狀況 、 平面圖 、 房廳數(shù) 、 室內(nèi)圖片 、 外觀圖片 、 建材種類 、 建筑方式 、 建筑師名稱 、 房屋名稱 、 建設(shè)公司名稱 、 付款辦法 。 購買動機不同所需信息或關(guān)心的信息不同 。 可通過消費者對相關(guān)信息的需求情況 ， 判斷消費者 所擔心的風險是什么 ， 從而使廣告更具針對性 。 現(xiàn)房與期房的偏好比較 ? 對現(xiàn)房與期房的劃分 ， 可以按其開工己否 ， 完工己否 ， 距離完工時間 ， 以及現(xiàn)在是否有人住 ， 將期房與現(xiàn)房共分成五類： (1)剛推出尚未開工的房子 。 (2)已開工一年內(nèi)可以蓋好的房子； (3)已開工半年內(nèi)可以蓋好的房子 。 (4)還沒有人住過的房子 。 (5)已有人住的現(xiàn)成房子 。 ? 對五種類型的房屋的偏好情況調(diào)查，其偏好順序為： (4)—— (3)—— (1)—— (2)—— (5) 該結(jié)果表明 ， 現(xiàn)房未必就受歡迎 ， 同樣是現(xiàn)貨 ， 已有人住的最不受歡迎 ， 而未有人住的 ， 則最受歡迎 。 說明居民想住新房的愿望強烈 。 ? 對期房與現(xiàn)房的類型， 男女偏好 不太一樣。 男人 ——較能接受 “尚未開工的房子 ” 女性 ——比男人更不喜歡 “已有人住過的房子 ”。 ? 對期房與現(xiàn)房的偏好，存在 教育程度差別 高教育的人 ——比較而言可能最不喜歡的房子是 “已經(jīng)有人住的房子 ”， 低教育者 ——最不喜歡的則是 “未開工的房子 ”。 ? 原因： 未開工房子的好處，高教育者較能體會，且未開工房子的缺點高教育者也較能忍受，他們比較能了解造成這些缺點的原因。 ? 期房大多可以 分期付款 這一原因，對低收入者較為重要，對高收入者則不然。 ? 據(jù)調(diào)查 ， 在各種可能的 期房偏好原因 ： ? 可以在施工的時候加大監(jiān)督： ? 可以按自己的意愿做室內(nèi)設(shè)計； ? 可以分期付款 ， 價格優(yōu)惠；對低收入者較為重要 ? 可以看到房子慢慢蓋好充滿樂趣 ， 有較多的選擇機會等等 。 ? 排斥期房 的可能 原因 ： ? 未看到現(xiàn)成的房子 ， 無法仔細挑選 ， 無法親身感受 （ 如光 線 ， 擋光問題 ， 等等 ） ? 容易受到廣告的欺騙 ? 可能不按圖施工 ? 不能按期交房 三、寫字樓購買行為影響因素分析 影響寫字樓購買行為的因素主要有： 位置 寫字樓建筑的吸引力在很大程度上取決于它與另外的 商業(yè)設(shè)施接近 的程度，這種吸引力也會由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變化。寫字樓建筑的位置還可能由于其 鄰近某大公司或金融機構(gòu) 的辦公大樓而增加購買（承租）者的吸引力。良好的位置常?？梢匝谏w寫字樓建筑的許多缺陷。 ? 交通方便性 ? 大型寫字樓往往能容納成千上萬的人在