【文章內(nèi)容簡介】 乙方根據(jù)需要獨立自主地確定經(jīng)營項目 和進行生產(chǎn)經(jīng)營活動，甲方不得進行任何阻礙、干涉和影響。 . 提供道路、水、電、熱、通訊、排水、排污等便利，確保 乙方能夠正常 使用道路、水、電、熱、通訊、排水、排污等，同時甲方須保證周邊村組及村民 不得阻礙、影響乙方正常通行、通水、通電、通熱、 排水、排污等，具體用水、 電、熱等發(fā)生的費用由乙方承擔。 . 認真、全面履行本合同，除非雙方另有約定，甲方不得以任何理由在合 同期滿前解除本合同。 （二）乙方的權利和義務 . 獨立自主地從事畜禽養(yǎng)殖經(jīng)營，甲方不得進行任何妨礙，干涉和影響。 . 自甲方交付土地之日起，乙方有權對附屬物、地上地下設施進行任意拆除、改造，有權處臵地上種植物。 . 根據(jù)經(jīng)營需要，有權進行重新規(guī)劃，重新建設，增加建筑物、種植樹木及進行各種設施的安裝和建設，地上建筑物、種植物、設施及其他 所有附屬物的所有權歸乙方，乙方自主自行處理，有權對外轉讓或拆除，甲方不得干涉。 . 本合同有效期內(nèi)，在不改變土地用途的前提下，乙方可自主決定將本合同項下的土地轉租給他人使用，而無須事先征得甲方的同意。 . 按照本合同約定及時向甲方支付土地租金及附屬物的轉 讓款。 七、 甲方的聲明與承諾 . 甲方承諾，其對本合同項下的土地及附屬物擁有完全的處分權，有權將土地出租給乙方使用及將附屬物轉讓給乙方。 . 甲方承諾，出租土地不屬于基本農(nóng)田，也不存在違反國家關于規(guī)?；B(yǎng)殖用 地管理的相關法律規(guī)定及政策的任何其他情形，符合法律法規(guī)有關畜禽養(yǎng)殖的規(guī)劃和環(huán)保要求，完全滿足乙方從事畜禽養(yǎng)殖經(jīng)營之目的。 . 甲方承諾，出租土地未被承包或出租給第三人，亦未將附屬物向第三人出售，出租土地及附屬物上未設定任何抵押、質押或其他限制性的權利。本合同簽訂前發(fā)生的與出租土地及附屬物有關的一切債權、債務或責任，由甲方承擔。與出租土地及附屬物有關的一切糾紛，由甲方負責處理。 . 甲方承諾其已獲得簽署本合同所必需的授權，并負責辦理履行本合同所需的相關手續(xù)，包括但不限于依法經(jīng)村民會議民主審 議有效通過、將本合同報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案等，以保證乙方承租土地的合法有效性。如因甲方原因或無法辦理相關手續(xù)導致本合同無效或無法履行的，甲方應返還乙方支付的租金、附屬物的轉讓款以及在本合同項下支出的其他一切費用。若由此給乙方造成任何經(jīng)濟損失的，甲方應給予賠償。 . 為充分保障本集體經(jīng)濟組織成員的優(yōu)先權，甲方已就本合同項下的土地出租事宜向全體村民發(fā)布了書面公示，公示有效期 內(nèi)，甲方未收到任何關于主張優(yōu)先權的請求。 . 甲方承諾，本合同約定的租賃期內(nèi)不會將出租土地發(fā)包給乙方之外的任何第三人。 八、 合同的變更與解除 . 本合同的任何條款的修改、補充必須以書面形式做出，并由雙方共同簽署后，按約定條件生效。對本合同的任何修改和補充均構成本合同不可分割的一部份。 . 若本合同第七條中所述甲方的聲明與承諾與事實存在任何不符或甲方存在其他隱瞞或欺詐行為，以及甲方無法履行所述承諾的，乙方有權隨時解除本合同，由此給乙方造成任何損失的，乙方有權要求甲方賠償其全部損失。 . 雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。 九、 違約賠償及爭議解決 . 任何一方違反其在本合同中 做出的聲明與承諾，或本合同的任何條款，即構成違約，由此給另一方造成損失的，應賠償另一方的全部損失。 . 在履行本合同過程中，若雙方發(fā)生爭議，雙方應本著友好協(xié)商的原則予以協(xié)商解決；協(xié)商不成，任何一方可向合同簽訂地的法院提起訴訟。 十、 其他 . 本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商確定。 . 本合同附件是本合同不可分割的組成部分，并與本合同具 有同等約束力。 . 本合同一式五份，由雙方蓋章或其授權代表簽字之日起生效，每份具有同等法律效力。 甲方： _______________________________（公章） 負責人（簽字）： ________________________ 乙 方： _______________________________（公章） 法定代表人（簽字）： ___________________ 鑒證方： _______________________________（公章） 鑒證經(jīng)辦人（簽字）： ____________________ 簽約日期： 年 月 日 簽 訂 地： ________________ 附件一 宗地四至圖 篇五：淺議違反土地用途的房屋租賃合同效力 淺議改變劃撥土地上房屋用途的租賃合同的效力 作者：唐賓 時間： 20200324 【摘要】 改變房屋用途的租賃合同，尤其是改變劃撥土地上房屋用途的租賃合同，究竟是有效還是無效，事關眾多出租人和承租人的切身利益。亟待最高人民法院制定統(tǒng)一的司法裁判標準，為司法實務部門的民商事審判活動提供審判指導，避免因法律規(guī)定的含糊和不統(tǒng)一導致司法裁判亂象，以增強法律適用的嚴肅性和規(guī)范性。 【關鍵詞】 劃撥土地房屋用途 合同效 力 一、引 言 房屋租賃作為一種讓渡房屋使用權的一種民事行為，對于建立和完善多層次住房保障體系，活躍市場經(jīng)濟發(fā)揮了重要作用。隨著國有企業(yè)改制高潮漸遠，事業(yè)單位改制日益提上日程，將釋放出大量的劃撥土地上的房屋進入市場。眾多國有企業(yè)、事業(yè)單位改制后，仍然保留了房屋所占用國有土地的劃撥性質。作為市場主體，國有企事業(yè)單位改制后的公司，從物盡其用和追求經(jīng)濟效益的角度出發(fā)，必然將閑置的劃撥土地上房屋出租以獲利。 本文擬以筆者代理的一起房屋租賃合同糾紛作為切入點，對改變劃撥國有土地上房屋用途的租賃合同效力作初步分析，以拋磚引玉，與司法實務人士進行交流和探討。 二、案件始末 位于武漢中心城區(qū)的某文化創(chuàng)意園，由武漢某汽車修造公司經(jīng)營，名為文化創(chuàng)意園實為商業(yè)街，聚集了多家餐飲、服裝企業(yè)。武漢某餐飲公司承租其中 1000余平方米用于經(jīng)營海鮮酒樓，后租賃雙方因房屋租金發(fā)生糾紛，汽車修造公司將該餐飲公司訴至武漢市某區(qū)人民法院。筆者作為餐飲公司的代理律師，憑借多年為國土規(guī)劃行政部門提供法律服務的經(jīng)驗，判斷承租房屋原為國有汽車修造企業(yè)廠房，所占用的土地應為劃撥工業(yè)用地，房屋性質應該為工業(yè)、交通用房。若出租房改變了土地和房屋用途，則租賃合同違反了《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》及《物權法》等法律法規(guī)的強制性規(guī)定而 存在合同無效的可能性。隨后，筆者作為餐飲公司的代理人向國土和房產(chǎn)管理部門調(diào)取了出租房屋土地及房產(chǎn)證，證實了前述推定，確認出租房屋所涉土地用途為工業(yè)用地，使用權類型為劃撥，房屋設計用途為工業(yè)交通倉儲用房的事實。 在獲取上述證據(jù)后，筆者建議餐飲公司以出租方擅自改變土地和房屋用途，違反 相關法律法規(guī)的強制性規(guī)定為由，向某區(qū)人民法院提起反訴，要求確認租賃合同無效，并判令出租方賠償承租方的裝修損失二百余萬元。經(jīng)開庭審理，某區(qū)法院認為出租房已經(jīng)向房屋租賃管理部門辦理《房屋租賃備案證》，并未違反法律行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定為由，判決駁回餐飲公司的反訴請求。目前，餐飲公司已經(jīng)向武漢市中級人民法院提起上訴。 三、司法審判現(xiàn)狀及其成因分析 （一）司法審判現(xiàn)狀 基于對上述某區(qū)法院判決的疑問，筆者查閱了各地法院對類似案件的判決，發(fā)現(xiàn)各地法院對于改變房屋用途的租賃合同的效力判決結果及其判決依 據(jù)缺乏基本統(tǒng)一的尺度和標準，甚至同一法院對同類案件的判決結果也截然迥異，令人無所適從。各地法院判決結果和判決依據(jù)大致有如下幾種情形： 武漢市某區(qū)人民法院審理承租人反訴某汽車修造公司擅自改變劃撥土地及房屋用途，要求確認租賃合同無效的案件數(shù)起，一律以未違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定為由，駁回反訴人的反訴請求，但并未對《土地管理法》及《土地管理法實施 條例》等法律關于土地用途的規(guī)定是否為效力性強制性規(guī)定進行進一步闡釋，缺乏說理的深度，不能產(chǎn)生令人信服的法律效果。 廣東佛山市某區(qū)人民法院的判 決 [① ]，認為《土地管理法》、《土地管理法實施條》及《物權法》等法律關于不得擅自改變土地用途的規(guī)定，旨在調(diào)整土地使用者利用土地進行建設的行為，其調(diào)整和規(guī)范的對象為建設用地使用權人或建設單位，并非旨在規(guī)范和調(diào)整房屋建成后的利用和處分行為。 最高人民法院分別于 2020 年和 2020 年對改變劃撥土地上房屋用途的租賃合同的效力作出了截然不同的法律認定。在昆明市消防支隊上訴重慶市墊江復合保溫材料總廠租賃合同糾紛一案中，最高人民法院（ 2020）民一終字第 73 號民事判決書 [② ]判決認定，出租方未經(jīng)批準擅自改變土地 用途和房屋性質的出租行為，違反《土地管理法》和《土地管理法實施條例》等法律行政法規(guī)中關于土地使用者必須按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地的強制性規(guī)定，其《租賃協(xié)議書》無效。昆明消防支隊房屋出租行為具有改變土地用途的性質，是違法行為，無論是否上繳租金中的土地收益部分，均不能使《租賃協(xié)議書》有效。但頗具戲劇性的是，時隔不到一年，對蘭州紅麗園商貿(mào)有限責任公司上訴甘肅誠信電線電纜有限責任公司房屋租賃合同糾紛一案，最高人民法院卻以（ 2020）民一終字第 4號民事判決書 [③ ]判決認定，改變劃撥土地用途的房屋租賃合同有 效。其判決理由為：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條和《城市房屋租賃 管理辦法》第二十五條的規(guī)定，即房屋所有人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中的土地收益按財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。 （二）成因分析 1．對不得擅自改變土地用途的強制性規(guī)定究竟為管理性強制性規(guī)定還是效力性強制性規(guī)定理解不一對改變劃撥土地用途租賃合同效力持肯 定說的學者和實務人士認為，《土地管理法》及《土地管理法實施條例》中關于不得擅自改變土地用途，改變土地用途的必須經(jīng)相關土地和規(guī)劃主管部門批準，并辦理土地用途變更登記的規(guī)定系管理性強制性規(guī)定，是土地行政主管部門從土地用途管制角度對土地使用者應按規(guī)劃用途使用土地的行政管理性要求。違反該規(guī)定，僅導致相關行政管理機關對其進行行政處罰的法律后果，不必然導致改變劃撥土用途的租賃合同無效。其法律依據(jù)是《房地產(chǎn)管理法》及其與之配套的《城市房 屋租賃管理辦法》并未禁止劃撥土地上房屋出租，只要將租金中的土地收益中上繳國家，并 不損害國家利益。 對改變劃撥土地用途租賃合同效力持否定說的學者和實務人則士認為，《土地管理法》及《土地管理法實施條例》關于不得擅自改變土地用途的規(guī)定系效力性強