【文章內(nèi)容簡介】 遠(yuǎn)看蟆頤觀山景，實為居家之典范，為迎合這一天然的地理條件，故在規(guī)劃上大下功夫，整個５０多畝的社區(qū)由２６Ｆ、３２Ｆ的超高層電梯公寓組團(tuán)圍景而成，幾乎全部照顧景觀，且園區(qū)內(nèi)引進(jìn)獨有的＂加州園林＂風(fēng)情更是首屈一指，由于遠(yuǎn)離城市中心，生活配套相對比 較欠缺，實為＂少數(shù)人的天堂＂！此外由于社區(qū)品質(zhì)的過高端，短時間客戶群體的彌補值得商榷．目前公交路線主要是７路！ 結(jié)論： １ .通過以上具有代表性的高層樓盤分析，可知眉山市場在經(jīng)過 0 07 年度的洗禮沉寂后，高層次、高品質(zhì)房源是不斷推出，開發(fā)思路一下上了個臺階，市場開始變成了一個＂快魚吃慢魚＂的時代，因此成了實力者的臺階，還有招商引資帶來的實力開發(fā)商，故使競爭變得空前激烈！使本地開發(fā)商們不再孤單，形成直接的強強對話，加大投資力度． ２ .由于競爭愈來愈激烈，樓市也變成熟起來，競爭焦點將有樓盤之間的競爭逐漸 轉(zhuǎn)向板塊之間的競爭．市場分工的明確使開發(fā)商們變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時期 .高品質(zhì)、重特色、富個性的樓盤將越來越多，同樣市民將更趨向理性，挑選的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合因素較好的產(chǎn)品將受到青睞！ ３ .隨著０７年新政的不斷出臺，在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)成交量相比０６年同期有下滑的跡象，特別是０７年末、０８年初，但房《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 四川金地房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 16 價的漲幅由于成本的增加和開發(fā)商壓力的增大，并沒有受影響，且保持著循序漸進(jìn)的上漲勢頭！ ４ .隨著本地購房者的挖掘填補不了市場的需求，眉山房地產(chǎn)市場已加速由地域性市場變?yōu)閰^(qū)域性市 場，外地人士的購房份額將越來越大，另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動性住房的需求量將顯著增加． 項目 SWOT 分析 (含解決方案 ) 市中心一環(huán)路內(nèi)、與母親河 —— 永通河相伴，與生俱來的先天地理條件決定了其獨有的地理優(yōu)勢，這是決定房地產(chǎn)銷售命脈之最大因素，因此形成的固有而完善的生活配套成為其特有的一大寶貴財富，當(dāng)然這也是其他社區(qū)難以比擬的。對此， 在入市前應(yīng)就此大做文章，使之得到應(yīng)有的價值或超出消費者的期望值，成為項目開發(fā)推出階段賴以生存而特有的生命線。 地塊位于城市經(jīng)濟(jì)中心 , 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步加快，道路設(shè)施完備，綠化建設(shè)情況良好 , 且地塊位臨城市中心商圈，各大銀行、中小學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、菜市、大型超市、商場均在 15 分鐘步程以內(nèi)，生活相當(dāng)便利。 由于項目地理位置的優(yōu)越性，為規(guī)劃的施展拳腳提供了不二的舞臺，作為市中心唯一的大型高端電梯公寓、別墅組團(tuán)，整個社區(qū)崇尚高品質(zhì)、高品位，以星級酒店為襯托，提升附加值，加之項目的純 高端樣品（ 27F、 29F 至尊云頂電梯公寓組團(tuán)、郡王級別墅、以及附帶的大師級園林綠化、智能化安防管理、高品質(zhì)公共配套設(shè)施和高科技建筑安防材料等）成為占有市場的重要武器，故項目全程都要加大渲染、烘托和利用好這一后天優(yōu)勢。 作為舊城改造重點項目，又是星級酒店重建規(guī)劃項目，本案的確立在地方上其重視地位得到的效果無疑會立竿見影，這樣就從形象角度解決或者規(guī)避在類似項目中所會經(jīng)常的突發(fā)事件，在市場上形成良好的口碑。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 四川金地房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 17 城區(qū)居民對該地塊的認(rèn)同度高，利于項目快速占領(lǐng)市場。 由于項目規(guī)劃的極其高端，對整個市場起到了指南針作用，其吸引力固然非常大，但俗語云：“成也風(fēng)云，敗也風(fēng)云”，正式因為項目規(guī)劃的高不可攀，讓很多購房者也就此望而止步，這樣對于銷售命脈因素 —— 客戶的尋找，其難度顯而易見，畢竟眉山市場的購買力實在有限，如何在外地開發(fā)客戶并推廣市場，成為本盤成功推出的一個至關(guān)重要環(huán)節(jié) 。 因地塊帶有老城區(qū)固有的特性，所以項目周邊人文境況對于社區(qū)的推廣是一個關(guān)鍵，加之又是靠城偏西，周邊陳舊的景象對于高端購買力是一個制約因素，其性價比是值得考驗 的，畢竟有錢人大多有層次，對于他們來說買房是為享受，而享受就來源于安全、環(huán)境和教育等眾多因素。 會 現(xiàn)行中國經(jīng)濟(jì)大躍進(jìn) , 西部大開發(fā) , 成都半小時經(jīng)濟(jì)圈后花園的形成 , 成際快速列車興建等絕好機(jī)遇下，在一定時間內(nèi)為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的舞臺和廣闊的空間，也為開發(fā)商們施展拳腳創(chuàng)造了機(jī)會。作為新興的地級城市，房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是比較年輕的，老百姓的居住生活將會由“居家型”逐漸轉(zhuǎn)向“享受性” , 也就為高端商品房開發(fā)提供了一席之地。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 四川金地房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 18 考慮到市場的規(guī)律性和與身俱來的特質(zhì)及 其他項目成功操作案例，選擇在黃金強銷期推出是一個不錯的選擇，那么作為一年之中的中后期就是比較好的時間，這樣一來在同期推出樓盤之中，由于整體實力的優(yōu)越性，這樣就可以在一定時間內(nèi)占到市場上屬于自己相應(yīng)的份額并加以伸張。 就目前處在發(fā)展中的中國國情來說，房地產(chǎn)無疑成為支柱產(chǎn)業(yè)龍頭，它的崛起帶動了 70 余種息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，受重視程度顯而易見。當(dāng)然目前的中國還是一個發(fā)展中國家，就要考慮更多的弱勢群體，住房條件就是關(guān)鍵，從這點上講，國家就非得從一定程度上抑制房地產(chǎn)的過度風(fēng)暴，近期的多次調(diào)控措施， 在全國絕大部分范圍內(nèi)已起到一定成效。 但從實質(zhì)上講，任何產(chǎn)業(yè)都有高潮和低谷，目前的低谷只待相當(dāng)時間內(nèi)的抵制，因為房產(chǎn)革命在對于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展來講無疑是最好的推動力。 眉山作為一個富有活力的二線城市，且緊鄰大都市，實力者的不斷滲入，強強的商業(yè)競爭在所難免。特別是 2020 年后市場上的高端產(chǎn)品對話火藥味將會強烈，諸如“湖濱一號”等類似系列的產(chǎn)品將不斷涌出，將在市場上起到足夠反響，加之每個產(chǎn)品都富有其自身強大的吸引力。想必推出后在市場本來放量就本來大、接受力本就稀薄欠缺的情況下，難免一翻 惡戰(zhàn)，只有找準(zhǔn)自身項目的立足點，才能占領(lǐng)在市場競爭中的地位。 這一點也不容小視，畢竟這是形成成交的轉(zhuǎn)折點。當(dāng)客戶了解項目后，撇開廣告策劃效應(yīng)和銷售人員對樓盤的包裝等因素，客戶自身是關(guān)鍵，畢竟現(xiàn)行市場購房者越來越趨于理性消費，而考慮更多的是值不值得買這樣的房子、買下這樣的房子會給他帶來什么樣的正面和負(fù)面效應(yīng)，從長遠(yuǎn)來講是否在本地市場作下這樣的“非常人投資”。而目前的眉山市場正是缺少這一長遠(yuǎn)理念者。這就需要通過整個市場的集體洗禮，通常不是一個案例就能改變的。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 四川金地房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 19 場細(xì)分和客戶群體細(xì)分 ，針對目標(biāo)市場選擇合適的營銷策略。除了抓住本地區(qū)的高端客戶外，還要有相應(yīng)的策略在 外地開發(fā)客戶并推廣市場 。 VI 設(shè)計一定要體現(xiàn)出項目的品質(zhì)、賣點及優(yōu)勢，設(shè)計和廣告語力保大氣、鮮明、新穎、打動人心。 ，多方權(quán)衡以做到戶型、朝向、景觀上的均好性 。 、多角度的、分階段的展示給置業(yè)者。并將前期策劃所涉及產(chǎn)品定位中的一個個細(xì)節(jié)按步驟予以執(zhí)行。要注重營銷策劃與設(shè)計、施工、園林等的銜接，以便策劃意圖有效的貫徹到產(chǎn)品上。 場狀況及時對營銷方案進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。 ■ 本案思路定位 形象定位 社會形象，企業(yè)形象，產(chǎn)品檔次 基于政策優(yōu)勢等利好條件，社會形象對于項目成功推廣起到的作用以及在老百姓心目中的影響力特別重要，它《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 四川金地房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 20 可帶動口碑宣傳，這是任何宣傳都不能比擬的，也是不能脫離的。鑒于此，可將本案社會形象定位為“見證一個城市的成長”。 一個企業(yè)的形象是企業(yè)發(fā)展賴以生存的生命線，做好了企業(yè)形象就等于成功了一半以上，它是一張無形的名片，卻價值連城。長期在眉山的酒店經(jīng)營和建筑管理 為之奠定了堅實的基礎(chǔ)，鑒此企業(yè)形象可考慮定位為“ 風(fēng)雨同舟，東坡故里”?？梢愿鶕?jù)其成功的酒店管理經(jīng)驗融入房產(chǎn)思維 —— 以酒店式服務(wù)理念發(fā)展房地產(chǎn)，給“下榻者”賓至如歸的至尊享受。 本項目定位為眉山少有的高尚社區(qū)，絕對高端的奢適生活空間，奢侈卻更舒適。對此我們的訴求點在于：多數(shù)人的天堂，少有人的擁有！高端而不高調(diào)，稀有也可擁有！ 消費群體論證 區(qū)域目標(biāo)人群 :老城區(qū) 商品房的客戶群主要集中在這里的原始生活人群 ,過往 四 面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群 ,或者是《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 四川金地房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 21 對這面有著某種聯(lián)系的消費人群 . 區(qū)域目標(biāo)職業(yè) :經(jīng)商個體戶 ,上班族等中產(chǎn) 以上 階級 . 區(qū)域目標(biāo)消費用途特征 :自住 ,出租或投資等 . 區(qū)域市場供應(yīng)較充足，銷售策略可比性強。 客戶問卷設(shè)計及執(zhí)行 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 四川金地房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 22 住房消費者問卷調(diào)查表 被訪人姓名： _________ 地址： ____________________ 電話： _____________ 訪問時間： 2020 年 __月 __日 ___時 ___分至 2020 年 __月 ___日 ___時 ___分 尊敬的先生、女士： 您好！我是九龍豪庭的訪問員，目前正在進(jìn)行一項居民住房需求與消費者方面的情況 調(diào)查?，F(xiàn)在想就這方面的話題問您幾個問題，并希望以此建立起彼此之間的信息溝通與聯(lián)系。您的回答無所謂對錯，只要是您真實的想法都會對我們有很大的幫助。我們將對您的回答嚴(yán)格保密，請不必有任何顧慮。謝謝您！ 住房需求調(diào)查 1． 您現(xiàn)在所住的房是屬于？ □ 自已所有 □ 父母所有 □ 單位所有 □ 其它 2． 您對你現(xiàn)在住房不滿的原因是？ 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 四川金地房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 23 □ 住房太小 □ 離單位太遠(yuǎn) □ 不生活方便 □ 戶型結(jié)構(gòu)不合理 □ 其它 3． 您在購房時最關(guān)注的因素是什么？ □ 位置 □ 價格 □ 交通 □ 戶型 □ 配 套 □ 周邊環(huán)境 □ 物業(yè)管理 □ 房屋質(zhì)量 4． 您在購房時希望選擇哪一種小區(qū)？ □ 普通住宅地產(chǎn) □ 經(jīng)濟(jì)適用房 □ 公寓 □ 別墅 □ 二手房 5． 您在購房時希望選擇？ □現(xiàn)房 □期房 6． 您比較喜歡哪一種類型？ □多層 □小高層 □高層 7． 您想要購買的單位面積？ □ 50 □ 5180 □ 81100 □ 101130 □ 131 以上 8． 您想要購買的單位價格？ □ 15002020 □ 20202500 □ 25013000 □ 30013500 9． 您所要購買單位的戶型？ □ 一居室 □ 二居室 □ 三居室 □ 四居室 □ 五居室或以上 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 四川金地房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 24 10． 購房時您想選擇哪一個付款方式？ □ 一次性 □ 分期 □ 銀行按揭 11． 您 對陽臺的需求是？ □ 一個陽臺 □ 二個陽臺 12． 您 希望小區(qū)的停車標(biāo)準(zhǔn)為？ □ 地上 停車位院 □地下 停車場 13． 您所希望您購買的單位朝向是？ □ 朝東 □ 朝南 □ 朝西