【文章內(nèi)容簡介】 策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789可研報告第二章 項目建設(shè)的背景和必要性中關(guān)村科技園區(qū)是1988年5月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)建立的中國第一個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。中關(guān)村科技園區(qū)管理委員會作為市政府派出機(jī)構(gòu)對園區(qū)實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理。中關(guān)村科技園區(qū)覆蓋了北京市科技、智力、人才和信息資源最密集的區(qū)域，包括海淀園、豐臺園、昌平園、電子城科技園和亦莊科技園。海淀園位于海淀區(qū)。 1999年6月，國務(wù)院正式批復(fù)了北京市政府和科學(xué)技術(shù)部《關(guān)于實施科教興國戰(zhàn)略，加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的請示》。這是繼80年代設(shè)立深圳等經(jīng)濟(jì)特區(qū)，90年代開發(fā)開放浦東之后，國家跨世紀(jì)發(fā)展的又一重大戰(zhàn)略舉措。 《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789可研報告中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是要充分利用中關(guān)村的人才、科技、知識優(yōu)勢和高科技產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，用10年的時間，把中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)成為具有鮮明時代特點、我國自己特色、世界一流的科技園區(qū)，成為國家科技創(chuàng)新示范基地、科技成果孵化和輻射基地、高素質(zhì)人才創(chuàng)新人才的培養(yǎng)基地。到2010年，中關(guān)村科技園區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1300億元人民幣，年遞增20%，成為新的經(jīng)濟(jì)增長的“發(fā)動機(jī)”，同時，科技園區(qū)強(qiáng)大的輻射作用，必將促進(jìn)和帶動全國，尤其是北京市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，成為推動我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)的強(qiáng)大動力。加快中關(guān)村科技園區(qū)的建設(shè)首先需要為中關(guān)村的發(fā)展提供一個良好的基礎(chǔ)環(huán)境，這是滿足中關(guān)村科技園區(qū)發(fā)展的基本條件。中關(guān)村西區(qū)是“中關(guān)村科技園區(qū)”規(guī)劃中的重要部分，是北京市“十五amp。quot。規(guī)劃中科技園區(qū)建設(shè)的重點項目。它位于海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)，東起白頤路，西至彩和坊路，北到北四環(huán)（北大南門），南邊界為海淀鎮(zhèn)南街，是中關(guān)村的高科技商務(wù)中心區(qū)。，規(guī)劃地上建筑總面積100萬平方米，地下建筑總面積約50萬平方米。，綠化率在35％以上，城市公共綠地，機(jī)動車停車位10000個。規(guī)劃建筑高度由西向東從50米到80米逐漸升高，局部修建高度90米－120米的標(biāo)志性建筑群，形成高低錯落、變化有致的城市輪廓線。《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789可研報告 西區(qū)整個用地范圍有明確的功能分區(qū)：綜合科貿(mào)組團(tuán)區(qū)主要提供科技貿(mào)易類企業(yè)辦公建筑用地；公共建筑區(qū)提供金融、會展、酒店、商業(yè)、綜合管理等建筑用地；公共綠化廣場包括綠地、景觀、公共交往空間與地下商業(yè)設(shè)施?！?008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789可研報告中關(guān)村西區(qū)作為科技園區(qū)的核心區(qū)域，是規(guī)劃確定的高科技產(chǎn)業(yè)的管理決策、研究開發(fā)、產(chǎn)品和技術(shù)的展示中心區(qū)，是整個中關(guān)村科技園區(qū)的商貿(mào)中心區(qū)，是開展高科技產(chǎn)業(yè)活動的“窗口”和與國際經(jīng)濟(jì)接軌的基地。中關(guān)村西區(qū)的建設(shè)已經(jīng)成為近期中關(guān)村核心區(qū)規(guī)劃建設(shè)的重點。中關(guān)村西區(qū)23號地建設(shè)項目規(guī)劃工程總建筑面積約194066M2，項目將建成酒店（24層高精裝修）、5A級辦公樓（20層高部分裝修）、購物中心（6層高部分裝修）。本項目的建成將填補(bǔ)中關(guān)村地區(qū)此類項目的空白，對于推動中關(guān)村西區(qū)乃至整個中關(guān)村地區(qū)的建設(shè)將有重要意義。 《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789可研報告第三章 投資環(huán)境分析3．1總體宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)形勢介紹中國經(jīng)濟(jì)在過去的二十年中迅速發(fā)展，%。中國的零售業(yè)也在以兩位數(shù)的速度增長，與12年前相比，翻了四倍多。這樣的發(fā)展速度將會在短期到中期075583513598 :69031789可研報告如上圖所示，過去的十多年中，北京市的經(jīng)濟(jì)保持了高速的增長，除1998年受到亞洲金融風(fēng)暴的影響外，北京的國075583513598 :69031789可研報告據(jù)預(yù)測，北京市消費價格指數(shù)在中短期075583513598 :69031789可研報告知》、《北京市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價確定辦法（試行）》、《北京市收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法》、《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》、《北京市土地一級開發(fā)及經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓流程示意圖》?！秶薪ㄔO(shè)用地供應(yīng)辦法》自5月1日起施行著力調(diào)整國有建設(shè)用地的供應(yīng)現(xiàn)狀：用“年度供應(yīng)計劃”來調(diào)控土地市場，解決北京土地供應(yīng)的機(jī)制問題；規(guī)定由市政府統(tǒng)一組織管理全市國有建設(shè)用地的供應(yīng)，控制國有建設(shè)用地的供應(yīng)總量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)；分不同用途，采取不同的土地供應(yīng)方式。（2）頒布執(zhí)行2005年、2006度土地供應(yīng)計劃土地供應(yīng)計劃是政府加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要手段。2005年北京市首次編制并執(zhí)行了土地供應(yīng)計劃。計劃編制的原則，一是從嚴(yán)控制總量，加強(qiáng)計劃管理；二是嚴(yán)格保護(hù)耕地，控制新增建設(shè)用地，優(yōu)先利用存量土地；三是優(yōu)化建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)；四是調(diào)整用地布局；五是嚴(yán)格土地供應(yīng)方式。在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，按照“適當(dāng)控制總量、加快調(diào)整結(jié)構(gòu)、著力挖潛改造”的原則，加大對部分類型項目用地的空間布局調(diào)整力度。在用地布局上，優(yōu)化中心城區(qū)功能，拓展城市發(fā)展新空間，加快解決城市“二元”結(jié)構(gòu)問題，如重點保證順義、通州、亦莊三個新城建設(shè)土地供應(yīng)等。在供應(yīng)方式上，嚴(yán)格控制劃撥用地范圍，充分發(fā)揮市場對土地資源配置的基礎(chǔ)性作用。通過執(zhí)行計劃，北京市土地實際供應(yīng)總量控制在了計劃供應(yīng)量的范圍075583513598 :69031789可研報告這一系列政策的推行對抑制房地產(chǎn)市場過熱可能起到積極作用，從長遠(yuǎn)上有利于市場的穩(wěn)定發(fā)展，但限制熟地價格、住宅用地招標(biāo)政策的推行可能對本項目土地上市產(chǎn)生一定的影響。近年北京土地市場分析土地供應(yīng)2005年全市土地實際供應(yīng)總量6384公頃，為年度供應(yīng)計劃的98%，已辦理完用地手續(xù)的4664公頃，其中有償出讓面積為1774公頃，劃撥用地面積為2890公頃。土地交易市場共成交土地50宗，土地面積357公頃，規(guī)劃建筑面積452萬平方米。（2）土地交易及地價預(yù)測2005年北京市土地交易市場成交地塊50宗。與2004年相比，地塊減少了39宗，%。 2005年北京房地產(chǎn)企業(yè)實際獲得的土地數(shù)量減少，在實行了“熟地”供應(yīng)政策后一年多，征地拆遷的難度越來越大，土地一級開發(fā)進(jìn)展緩慢，由此導(dǎo)致了土地供應(yīng)相對不足。%，%。平均土地價格為3288元/平方米，%；平均樓面地價為2600元/平方米，%。自2002~2005年，%、%、%、%，由降幅減緩再到增幅增加，顯示的是地價增長趨勢。《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789可研報告 2006年北京土地市場分析（1）土地供應(yīng)量充足 2004年1月到2006年6月，北京市國土資源局供應(yīng)住宅項目土地共712宗，占18%；，占15%；，占52%；，占15%。 從以上數(shù)據(jù)可以看出，從2004年1月到2006年6月，北京市供應(yīng)住宅項目土地85%都在建設(shè)中或未開始建設(shè)，在正在開發(fā)建設(shè)面積中，()（）取得的土地，這些，按要求將基本上在2006年年底前竣工，而形成真實的市場供應(yīng)。從已供應(yīng)土地情況來看，房地產(chǎn)市場上土地供應(yīng)量充足。在政府加大清理閑置土地的背景下，開發(fā)商必定會加快運(yùn)作速度，盡快開工建設(shè)，形成有效供應(yīng)。 《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598:69031789可研報告（2）土地供應(yīng)政策導(dǎo)向作用加強(qiáng)在土地供應(yīng)的空間分布上，將繼續(xù)貫徹落實城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等各類規(guī)劃確定的城市空間布局和區(qū)縣功能定位，促進(jìn)中心城、新城、小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村的協(xié)調(diào)發(fā)展。土地供應(yīng)計劃指標(biāo)遠(yuǎn)郊區(qū)縣繼續(xù)向順義、通州和亦莊新城傾斜。住宅商品房用地方面，將優(yōu)先支持中小戶型普通商品房建設(shè)，鼓勵節(jié)約型住宅，限制高檔住宅，禁止高檔別墅建設(shè)。（3）土地價格預(yù)測受到征地、拆遷政策及經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展看好影響，2006年北京土地開發(fā)成本有可能繼續(xù)上升。但受一系列宏觀調(diào)控政策特別是北京市土地出讓政策微調(diào)的影響，預(yù)計2006年地價雖會有上升，但將保持平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大漲。3．3房地產(chǎn)市場分析1998～2003年，％，一直溫和上揚(yáng)，％，2005年亦達(dá)7％以上，房價的快速上漲成為社會各界關(guān)注的焦點問題。導(dǎo)致房價快速上漲的因素是多方面的，有經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人均收入水平提高下的合理因素，也有利益驅(qū)動下的投機(jī)行為；有住房消費觀念的影響，也有深層次的制度制約。這些因素的共同作用，最終體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的失衡。2004年是北京住宅市場不平凡的一年，雖然經(jīng)歷了831大限等重大事件，但住宅市場供需仍然呈現(xiàn)出前所未有的旺盛。進(jìn)入2005年之后，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長的影響，住宅市場仍然保持著持續(xù)增長勢頭。（一）隨著房地產(chǎn)市場的深入發(fā)展和日益規(guī)范，大量開發(fā)商以空前的信心投資京城地產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計，自2000年北京市住宅竣工量首次突破1000萬平方米以來，每年都是保持著兩位數(shù)的增長速度?！?008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789可研報告 （二）售價走勢自2004年下半年起，北京市住房價格呈現(xiàn)出加速增長態(tài)勢。進(jìn)入2005年，受購買需求的強(qiáng)烈拉動，以及土地拆遷原材料等開發(fā)成本上升、供應(yīng)量減少等因素的影響，房價上漲勢頭更為明顯，期房單月價格在5月份創(chuàng)歷史最高，為每平方米7136元。2005年商品住宅期房預(yù)售平均價格每平方米6725元，比2004年上漲了1083元，%；現(xiàn)房價格每平方米5853元，比2004年上漲了1106元，%。 在國家逐步加強(qiáng)宏觀調(diào)空，抑制房地產(chǎn)市場過熱的大背景下，北京市商品房價格出現(xiàn)了大幅上揚(yáng)的勢頭，引起了社會各界的密切關(guān)注?！?008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598:69031789可研報告（三）需求分析1998年以來我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)高速增長，北京居民住房購買力得到持續(xù)增強(qiáng)，需求歷年遞增明顯，%，進(jìn)入2004年和2005年后，市場交易出現(xiàn)了大幅放量。 3．4商業(yè)地產(chǎn)市場分析商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)成熟北京GDP及人均國075583513598 :69031789可研報告了1130個店鋪。預(yù)計2002007年中外零售商仍將繼續(xù)在中國的擴(kuò)張勢頭，優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場的需求將繼續(xù)上升。北京市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（1） 北京在建商業(yè)地產(chǎn)項目的供應(yīng)結(jié)構(gòu) 從上圖統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，北京大中型商業(yè)地產(chǎn)項目的數(shù)量占市場的主體，這完全說明了北京商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場的現(xiàn)狀。從投資機(jī)構(gòu)的角度看，中小型商業(yè)地產(chǎn)項目的市場比較穩(wěn)定，而且因為商業(yè)功能及招商等問題不容易發(fā)生大的偏差，風(fēng)險便于控制，商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)往往對這類項目感興趣。北京大型商業(yè)地產(chǎn)項目，尤其是大型購物中心項目，開發(fā)商整體上看，比較謹(jǐn)慎，并不象南方很多城市的開發(fā)商不管商鋪銷售是否可能對未來的經(jīng)營管理產(chǎn)生影響，都進(jìn)行大面積商鋪的銷售，而是以長期出租經(jīng)營為核心思想，進(jìn)行項目的運(yùn)作。根據(jù)賽睿顧問和國際機(jī)構(gòu)接觸的經(jīng)驗，目前階段，很少有機(jī)構(gòu)對規(guī)模在10萬平方米以上的SHOPPING MALL項目有投資計劃。北京市各區(qū)域在建商業(yè)項目供應(yīng)情況《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789可研報告 從上圖可以看出，北京商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)主要集中在三環(huán)到五環(huán)之間，而且主要集中在東部、北部和西部，投資機(jī)構(gòu)除關(guān)注以上區(qū)域外，也特別關(guān)注南部區(qū)域，因為升值空間比較高。北京市在建商業(yè)項目類型供應(yīng)比例 如上圖中統(tǒng)計結(jié)果，購物中心/綜合項目所占比例最高，達(dá)到40%以上，社區(qū)商業(yè)供應(yīng)量占近25%。購物中心/綜合項目的比例印證了當(dāng)前中國購物中心投資開發(fā)趨熱的狀況，社區(qū)商業(yè)的比例目前較低，正說明成長空間比較大，各類商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)普遍關(guān)注并認(rèn)同其投資空間。北京市各商圈在建商業(yè)項目供應(yīng)分布《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598:69031789可研報告 從上圖可以看出北京市商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)呈現(xiàn)極大的不均衡特點，投資機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為：從這種不均衡可以看出市場熱點，也可以挖掘市場空白點；市場熱點地區(qū)，既說明存在投資機(jī)會，也說明激烈競爭在孕育風(fēng)險。很顯然，CBD和中關(guān)村地區(qū)是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量最大的地方，大家看好其投資價值，但也正是因為市場普遍的關(guān)注，所以一定程度上渙散了開發(fā)商的責(zé)任心、專業(yè)心，換言之，這兩個區(qū)域也潛藏風(fēng)險。當(dāng)然，該區(qū)域長期市場需求強(qiáng)勁，這種風(fēng)險更多來自開發(fā)商專業(yè)化操作的風(fēng)險，而不是市場風(fēng)險。 3．5寫字樓市場分析自上個世紀(jì)90年代初以來，北京寫字樓市場的發(fā)展共經(jīng)歷了四個階段，1992年至1996年