【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ）甲方原因?qū)е鹿て陧樠印?　　乙方應(yīng)對(duì)承包商完成進(jìn)度計(jì)劃的情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查，掌握項(xiàng)目實(shí)際進(jìn) 度狀況。當(dāng)某一進(jìn)度計(jì)劃將無法按時(shí)完成并影響到總體竣工期限時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知 甲方，并提出相應(yīng)的整改措施，確保按期完工。第八條 項(xiàng)目成本管理 　　在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定后，由乙方編制項(xiàng)目投資概算，報(bào)甲方董事會(huì)審批。 在甲方董事會(huì)批準(zhǔn)的投資概算范圍內(nèi)，乙方負(fù)責(zé)要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。 　　建筑施工圖設(shè)計(jì)完成后，乙方編制工程造價(jià)預(yù)算，報(bào)甲方董事會(huì)審批， 經(jīng)甲方董事會(huì)批準(zhǔn)的工程造價(jià)預(yù)算作為成本控制目標(biāo)。其中，環(huán)境（景觀）工程 部分、精裝修工程部分（如為精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)） ，以及其他需深化設(shè)計(jì)方案確定 后方可編制成本預(yù)算的工程部分，在相應(yīng)施工圖或深化設(shè)計(jì)方案確定后及時(shí)編制 該部分工程的造價(jià)預(yù)算，經(jīng)甲方董事會(huì)審批后補(bǔ)充作為該專項(xiàng)成本控制目標(biāo)。在 施工過程中，如發(fā)生引起工程造價(jià)調(diào)整的重大因素，乙方應(yīng)及時(shí)書面向甲方董事 會(huì)報(bào)告，并相應(yīng)調(diào)整工程造價(jià)預(yù)算金額。 　　乙方制定項(xiàng)目工程成本管理制度，對(duì)項(xiàng)目成本管理、招投標(biāo)和采購工作 進(jìn)行管理。　　項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中按規(guī)定必須招標(biāo)的內(nèi)容，由乙方擬定招標(biāo)方案，報(bào) 甲方董事會(huì)審批后實(shí)施。招投標(biāo)工作由乙方負(fù)責(zé)組織實(shí)施，乙方應(yīng)在招標(biāo)工作開 始前準(zhǔn)備招投標(biāo)整個(gè)的工作流程、評(píng)標(biāo)辦法，準(zhǔn)備招標(biāo)材料。甲乙雙方依據(jù)工程 成本管理制度共同委派人員組成招投標(biāo)小組，進(jìn)行招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、談判，招投標(biāo)小組提出中標(biāo)意見后，書面報(bào)甲方董事會(huì)確認(rèn)后由甲方發(fā)出中標(biāo)通知書。 　　通過招投標(biāo)或其他方式選擇專業(yè)工作單位時(shí)，專業(yè)工作單位的資質(zhì)條件 及具體要求由乙方根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定。 　　為確保本項(xiàng)目房屋質(zhì)量能達(dá)到乙方類似產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)，并且為節(jié)省成本、 提高效率，乙方應(yīng)利用其合格供應(yīng)商的資源，推薦合適的單位參與投標(biāo)或競(jìng)爭(zhēng)， 甲乙雙方也同意在施工招標(biāo)及材料設(shè)備采購時(shí)，同等情況下，優(yōu)先考慮乙方的合 格供應(yīng)商。 　　設(shè)計(jì)變更： （1）對(duì)于非重大設(shè)計(jì)變更，乙方有權(quán)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，在充分征求監(jiān)理 方和設(shè)計(jì)方意見的基礎(chǔ)上，與有關(guān)承包商就變更施工合同的事宜進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成 一致意見后報(bào)甲方備案。 （2）對(duì)于重大設(shè)計(jì)變更，乙方應(yīng)向甲方提供一份要求進(jìn)行變更的書面文件， 闡明需進(jìn)行變更的理由，文件中還應(yīng)附上監(jiān)理方和設(shè)計(jì)方對(duì)此問題的書面意見及 對(duì)變更后施工合同價(jià)格調(diào)整額度的預(yù)測(cè)，并經(jīng)甲方確認(rèn)后予以變更。 甲方應(yīng)在收到乙方提供的要求進(jìn)行變更書面文件后 5 個(gè)工作日內(nèi)召開由甲 方、乙方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方及其他有關(guān)各方的代表共同出席的審查會(huì)。審查會(huì)應(yīng) 根據(jù)乙方提出的文件，對(duì)變更施工合同的必要性和合理性開展充分的討論和論 證，并作決定。 （3）如重大設(shè)計(jì)變更涉及前期政府審批手續(xù)變更的，甲方負(fù)責(zé)按規(guī)定程序 報(bào)有關(guān)政府職能部門審批，乙方予以協(xié)助。 （4）如重大設(shè)計(jì)變更（成本增加超過 50 萬元）涉及到調(diào)整項(xiàng)目預(yù)算投資額 度，經(jīng)甲方確認(rèn)后，相應(yīng)調(diào)整成本控制目標(biāo)。 　　乙方應(yīng)建立完善的工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度，在施工過程中，由作 為發(fā)包人代表的管理人員嚴(yán)格按照制度做好施工現(xiàn)場(chǎng)的工程變更及簽證管理工 作。簽證涉及工程價(jià)款調(diào)整的，應(yīng)由成本管理專業(yè)人員出具意見。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收通過后，乙方應(yīng)要求施工單位及時(shí)提交竣工結(jié)算報(bào)告，由 乙方成本控制人員提出初審意見或委托第三方中介機(jī)構(gòu)出具審核意見，與竣工結(jié) 算報(bào)告一并報(bào)甲方審定。在竣工結(jié)算過程中，乙方應(yīng)全力配合甲方完成審核、對(duì) 賬等工作，協(xié)助甲方控制工程結(jié)算造價(jià)。 　　竣工結(jié)算過程中，乙方為甲方利益出發(fā)，可以委托第三方中介機(jī)構(gòu)提供 協(xié)助預(yù)算編制，結(jié)算價(jià)款審核等成本造價(jià)咨詢服務(wù)。 　　1核定的工程成本目標(biāo)有下列情況之一的，由乙方提出，經(jīng)甲方同意，并 予以變更： （1）不可抗力； （2）國家重大政策調(diào)整； （3）主要原材料、人工費(fèi)用等價(jià)格出現(xiàn)重大變化； （4）從項(xiàng)目實(shí)際出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)等設(shè)計(jì)方案有重大變更，單項(xiàng)變 更超過 50 萬元； （5）因受地質(zhì)等自然條件制約，施工圖設(shè)計(jì)時(shí)有重大技術(shù)調(diào)整； （6）其他經(jīng)甲方同意的變更情形。第九條 項(xiàng)目工程質(zhì)量及施工現(xiàn)場(chǎng)管理 　　項(xiàng)目工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到國家或行業(yè)現(xiàn)行的施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范的合格標(biāo) 準(zhǔn)。因乙方原因工程質(zhì)量達(dá)不到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，乙方承擔(dān)違約賠償責(zé)任，賠償 額以乙方已收取的項(xiàng)目開發(fā)委托管理費(fèi)為最高限額； 　　乙方應(yīng)認(rèn)真按照標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和設(shè)計(jì)圖紙要求督促施工單位進(jìn)行施工，并 隨時(shí)接受甲方的檢查檢驗(yàn)，并為檢查檢驗(yàn)提供便利條件； 　　乙方應(yīng)根據(jù)質(zhì)量管理的實(shí)際需要，參加工程各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的隱蔽工程驗(yàn)收、 中間驗(yàn)收等，一旦發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，乙方應(yīng)立即責(zé)成施工單位負(fù) 責(zé)修復(fù)、整改、或者返工，直至符合質(zhì)量要求； 　　乙方應(yīng)做好本項(xiàng)目安全施工的相關(guān)管理工作，督促、教育相關(guān)施工單位 嚴(yán)格按安全標(biāo)準(zhǔn)組織施工，采取相應(yīng)安全防護(hù)措施，并檢查落實(shí)到位； 　　如發(fā)生傷亡及其他安全事故，乙方應(yīng)立即通知甲方，由甲方按有關(guān)規(guī)定 上報(bào)有關(guān)部門，同時(shí)按政府有關(guān)部門要求處理，由事故責(zé)任方承擔(dān)發(fā)生的費(fèi)用； 如甲方因此被政府有關(guān)部門進(jìn)行處罰的，由乙方向相關(guān)的事故責(zé)任方進(jìn)行追償?！　?duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)，乙方至少應(yīng)每月進(jìn)行一次安全檢查。第十條 項(xiàng)目營(yíng)銷管理 　　乙方負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃管理，主要工作包括： （1）擬定項(xiàng)目推廣案名，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商共同確定； （　　2）編制營(yíng)銷策劃書，包括：項(xiàng)目市場(chǎng)定位，項(xiàng)目營(yíng)銷總體思路，各分期、 階段營(yíng)銷推廣策略和計(jì)劃； （　　3）乙方負(fù)責(zé)選擇市場(chǎng)推廣方案實(shí)施過程中各類合作單位，并進(jìn)行總體協(xié) 調(diào)管理，對(duì)包括項(xiàng)目品牌標(biāo)識(shí)系統(tǒng)（VI） ，廣告定位、訴求和表現(xiàn)，銷售物料和 道具制作，公共關(guān)系活動(dòng)策劃和執(zhí)行，銷售中心、項(xiàng)目工地、樣板區(qū)包裝布置， 房交會(huì)展示等策劃推廣工作環(huán)節(jié)的質(zhì)量負(fù)責(zé)。 　　營(yíng)銷費(fèi)用管理 （1）營(yíng)銷費(fèi)用按項(xiàng)目總銷售額的 【 \\\%】進(jìn)行總體預(yù)算控制。乙方負(fù)責(zé)根據(jù) 項(xiàng)目銷售計(jì)劃制定年度營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算，經(jīng)甲方審批后執(zhí)行。在預(yù)算額內(nèi)的營(yíng)銷費(fèi) 用支出由甲方項(xiàng)目公司按實(shí)承擔(dān)，超過核定額的費(fèi)用支出由乙方承擔(dān)，但乙方承 擔(dān)額度以乙方應(yīng)收取的開發(fā)委托管理費(fèi)為上限。其中，營(yíng)銷費(fèi)用的核算口徑，根 據(jù)本協(xié)議名詞解釋，并參照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，稅法規(guī)定及一般慣例執(zhí)行； （2）樣板房裝修裝飾如屬于可銷售的部分，應(yīng)該沖減營(yíng)銷費(fèi)用； （3）銷售傭金參照【 市/縣】當(dāng)?shù)鼐G城其他類似項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況，傭金比例按銷售額的【 ‰ 】提取?！救珥?xiàng)目委托銷售代理公司進(jìn)行銷售，銷售代理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按銷售代理合同約定 確定。】 （4）如因市場(chǎng)環(huán)境或者甲方的營(yíng)銷策略、目標(biāo)發(fā)生重大變化，客觀需要延 長(zhǎng)銷售周期或加大營(yíng)銷推廣投入，甲方同意增加營(yíng)銷費(fèi)用，乙方不承擔(dān)增加的營(yíng) 銷費(fèi)用。 　　銷售管理工作 （1）乙方負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃制訂銷售計(jì)劃，經(jīng)甲方審批后執(zhí)行； （2）乙方負(fù)責(zé)日常銷售管理工作：A．項(xiàng)目銷售案場(chǎng)管理：組織銷售人員做好日常案場(chǎng)接待，制定案場(chǎng)工作流 程并組織實(shí)施； B．銷售人員管理：銷售員招聘、培訓(xùn)、任免和薪酬獎(jiǎng)懲政策設(shè)定等； C．銷售現(xiàn)場(chǎng)合同洽談、簽約，辦理按揭手續(xù)，催繳各類合同款項(xiàng)； D．客戶資料的管理和歸檔； E．其他日常銷售管理工作； （3）銷售準(zhǔn)備工作：乙方負(fù)責(zé)領(lǐng)取預(yù)售許可證，制定物業(yè)銷售經(jīng)營(yíng)過程中 的整套合同文本（包括但不限于：商品房預(yù)售協(xié)議、商品房買賣合同、地下車位 購置協(xié)議、地下庫房購置協(xié)議、房屋租賃合同等） ； （4）如項(xiàng)目銷售采取外包代理制，乙方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理銷售代理完成上述銷 售管理的工作，并對(duì)其工作結(jié)果負(fù)責(zé)。 　　銷售價(jià)格管理工作： （1）乙方負(fù)責(zé)提供價(jià)格定位建議包括：總體價(jià)格策略制定、項(xiàng)目單價(jià)設(shè)定、 項(xiàng)目總價(jià)設(shè)定等； （2）項(xiàng)目?jī)?yōu)惠方案制定，包括開盤折扣方案、持續(xù)銷售期折扣方案制定等； （ 3）由乙方根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況制訂銷售價(jià)格體系（含每套單價(jià)）報(bào)甲方審 批后執(zhí)行； 銷售過程中價(jià)格上調(diào)超過 5\\\%及一切的銷售價(jià)格下調(diào)均需報(bào)甲方審批后 執(zhí)行。如甲方對(duì)乙方審核的價(jià)格方案提出重大修改意見的，則乙方有權(quán)要求對(duì)銷 售額目標(biāo)、利潤(rùn)額目標(biāo)做相應(yīng)調(diào)整。 乙方同意受托管理項(xiàng)目房產(chǎn)的買受人均可成為“綠城會(huì)”會(huì)員，享受“綠 城會(huì)”各項(xiàng)服務(wù)。第十一條 竣工驗(yàn)收和交付管理 　　工程完工后，乙方負(fù)責(zé)組織竣工驗(yàn)收，一次性驗(yàn)收未能通過的，應(yīng)要求 施工單位整改直至驗(yàn)收通過?？⒐を?yàn)收通過后，乙方督促施工單位按照城建檔案 管理的要求整理并提交完整的竣工資料，并完成竣工驗(yàn)收備案。 　　 在房屋具備交付條件前， 乙方應(yīng)制定房屋交付方案并組織實(shí)施， 編制 《產(chǎn)品說明書》《質(zhì)量保證書》等物業(yè)交付資料，組織物業(yè)公共區(qū)域和設(shè)備、資料向物業(yè)公司移交。 　　乙方應(yīng)協(xié)助甲方選定物業(yè)服務(wù)單位，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行督導(dǎo)。 　　乙方應(yīng)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)完成房屋建筑面積測(cè)繪，并按照房屋買賣合同的約定協(xié) 助辦理房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。第十二條 財(cái)務(wù)和資金管理 　　委托管理項(xiàng)目應(yīng)單獨(dú)建帳、單獨(dú)核算、專人管理，做到?？顚Ｓ谩?　　項(xiàng)目建設(shè)管理資金全部由甲方負(fù)責(zé)解決。在項(xiàng)目具備融資條件后，由甲方 負(fù)責(zé)向金融機(jī)構(gòu)融資，乙方給予必要的協(xié)助。項(xiàng)目融資由金融機(jī)構(gòu)發(fā)放到項(xiàng)目專 項(xiàng)賬戶后，必須全部用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，甲方不得挪作他用。 　　項(xiàng)目開發(fā)過程中，乙方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需要，編制項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃和年度 預(yù)算/季度資金使用計(jì)劃，經(jīng)甲方核準(zhǔn)后實(shí)施。 　　項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的各類合同款項(xiàng)，由甲方直接按相關(guān)約定及乙方的 簽證文件，支付給各專業(yè)工作單位。每次付款前，各專業(yè)工作單位應(yīng)提出付款申 請(qǐng)，并附上相應(yīng)金額的發(fā)票及其他所需證明文件，經(jīng)乙方簽證確認(rèn)后，報(bào)甲方審 核付款。 　　項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售收入后，除用于項(xiàng)目本身建設(shè)資金需要、日常管理費(fèi)用、 稅金繳納及支付乙方各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用外，應(yīng)優(yōu)先保證歸還金融機(jī)構(gòu)貸款本息及其他 第三方借款本息。 　　各類非合同款項(xiàng)的支付，以及各類費(fèi)用報(bào)銷，按照甲方董事會(huì)批準(zhǔn)通過 的財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行。甲方日常管理費(fèi)用，在經(jīng)甲方董事會(huì)批準(zhǔn)的年度預(yù)算額度 內(nèi)，由項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批，報(bào)甲方代表備案；超過預(yù)算額度的款項(xiàng)，必須經(jīng)甲 方委派的財(cái)務(wù)人員審核并報(bào)甲方董事會(huì)批準(zhǔn)。 　　項(xiàng)目總經(jīng)理每年度委托第三方中介機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，并組 織編制財(cái)務(wù)報(bào)告，書面報(bào)甲方。在本合同履行期間，甲方有權(quán)定期或不定期委托 第三方中介機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)進(jìn)行審計(jì)，如發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)審批、資金支付等各方面存在 問題的，有權(quán)向項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)提出整改意見。20第十三條 項(xiàng)目品牌的使用管理及維護(hù) 　　為提升項(xiàng)目房產(chǎn)的市場(chǎng)美譽(yù)度，增加項(xiàng)目房產(chǎn)的品牌附加價(jià)值，乙方同 意授權(quán)并許可本項(xiàng)目宣傳推廣中使用“綠城”品牌。 　　乙方“綠城”品牌許可使用的范圍： （1） 乙