房地產(chǎn)抵押法律知識介紹(編輯修改稿)
2025-08-31 16:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 商品房的當(dāng)事人可向登記機關(guān)申請辦理預(yù)告登記，使其登記的予購商品房具有對抗第三人的效力，從而保護自己的權(quán)益。這些措施到位了，就能有效地填塞漏洞，減少糾紛，化解信貸風(fēng)險?！ ♂槍Φ谌N情況，金融機構(gòu)應(yīng)與開發(fā)商簽訂房地產(chǎn)銷售還貸協(xié)議，還貸與房產(chǎn)銷售掛鉤，要求開發(fā)商將銷售收入按一定比例以償還貸款，記入指定賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)項目借款期限一般不超過項目的預(yù)計開發(fā)完成期，開發(fā)完成后，應(yīng)及時辦理未銷售房產(chǎn)抵押登記，保證以房產(chǎn)處置收入償還貸款。 四、涉案房地產(chǎn)抵押貸款處置受阻，債權(quán)落空 分析：由于部門間的工作缺少必要的溝通與協(xié)調(diào)，在土地抵押物依法處置時，法院往往忽略了土地的產(chǎn)權(quán)屬性及國務(wù)院有關(guān)企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)處置主要用于安置工人的規(guī)定。處置時受償順序執(zhí)行就會受阻；往往土地部門考慮涉案土地資產(chǎn)處置程序復(fù)雜，涉及職工的切身利益和地方社會安定等因素，不便配合法院執(zhí)行，致使土地處置受阻。在法院的判決和裁定無法執(zhí)行下去的情況下，最后結(jié)局往往是土地資產(chǎn)由土地部門代表政府收回，通過市場競拍，按規(guī)定順序受償；金融機構(gòu)債權(quán)受償?shù)谋嚷示秃苌倭?。 對策：金融機構(gòu)應(yīng)充分考查貸款企業(yè)狀況，建立預(yù)警機制，最好搶在企業(yè)破產(chǎn)前處置抵押物，以減少貸款損失；一旦企業(yè)破產(chǎn)，要加強與房地產(chǎn)和法院等有關(guān)部門聯(lián)系，依法處置抵押物，以期使損失減少到最少。防止抵押權(quán)人對設(shè)定抵押物（土地）實現(xiàn)后不能及時到土地部門辦理過戶手續(xù)，或者再轉(zhuǎn)于其他地方，就會造成抵押權(quán)人違法占地及隱形交易、程序違法等問題?！ ∥?、超值抵押房地產(chǎn)，貸款賠付受損 分析：前幾年，部分商業(yè)銀行由于對抵押貸款的土地性質(zhì)認識不清，（如出讓、劃撥、國有、集體等）在實施貸款比率（貸款金額與評估價值比率）上掌握不準(zhǔn)。實際操作中，個別銀行抵押貸款，均按一個比率實施放貸，造成不同性質(zhì)的土地在處置時，出現(xiàn)過低（貸款額度不夠，保險系數(shù)大一些）或過高，造成超值抵押，處置時貸款不能全額抵償，造成貸款損失?！ 〗陙?，評估中介市場競爭激烈，一些中介評估機構(gòu)出于營利目的，往往屈從于委估方的需要，高估冒算房地產(chǎn)價格，這樣就造成超值抵押，若實現(xiàn)債權(quán)時處置這種產(chǎn)權(quán)，銀行就要受到經(jīng)濟損失?！ Σ撸焊鶕?jù)國家有關(guān)部門規(guī)定，充分考慮處置變現(xiàn)稅費和風(fēng)險，確定合適的抵押貸款率。一般掌握標(biāo)準(zhǔn)：以出讓方式取得的土地使用權(quán)，抵押貸款率控制在80％左右；而以劃撥方式取得的，控制在50％左右；對集體性質(zhì)的土地，更要慎重，在考查能夠轉(zhuǎn)為國有性質(zhì)，能處置兌現(xiàn)時，方可同意抵押貸款。另外要選取合法的資信好的評估中介機構(gòu)合作，特別要與辦事效率高，誠信度好的中介機構(gòu)合作，確保所評價格客觀、公正、公開。另一方面，金融機構(gòu)應(yīng)盡量了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格水平，并要求評估機構(gòu)承諾評估結(jié)果客觀、科學(xué)、合理，以避免中介機構(gòu)的虛假評估行為。 金融機構(gòu)只要把握住房地產(chǎn)抵押貸款，必須同時辦理二證（房產(chǎn)他項權(quán)利證、土地他項權(quán)利證），方可與企業(yè)或個人簽定放貸協(xié)議，就能防止假證抵押和重復(fù)抵押等問題；同時，金融機構(gòu)發(fā)放貸款后，還應(yīng)跟蹤經(jīng)營企業(yè)貸款的使用和生產(chǎn)情況，如發(fā)現(xiàn)企業(yè)未按《貸款合同》約定的用途使用貸款，金融企業(yè)有權(quán)利指出并要求企業(yè)更正其行為。金融機構(gòu)還應(yīng)經(jīng)常查看已抵押房地產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在已抵押土地上擅自變更產(chǎn)權(quán)，或擅自建設(shè)、違反城市規(guī)劃，或房產(chǎn)存有隱患的，屬舊城改造區(qū)范圍的，應(yīng)及時要求企業(yè)變更抵押內(nèi)容或采取其他保全措施，以最大限度地減少貸款損失?！ 》?、地、金融等相關(guān)部門應(yīng)建立協(xié)調(diào)聯(lián)動機制；條件具備的，相關(guān)業(yè)務(wù)聯(lián)網(wǎng)，信息共享，就能防止和規(guī)避因信息缺欠所出現(xiàn)管理上漏洞及貸款損失等諸多問題?！ ⊥恋毓芾聿块T應(yīng)盡快將開發(fā)商手中的大土地使用證分割注銷后分攤給每個購房戶，使開發(fā)商失去侵害購房戶權(quán)益的機會。同時，土地管理部門要和土地估價師協(xié)會一起加強對土地評估機構(gòu)的監(jiān)管，對違法、違規(guī)的行為要從嚴懲處。另外，要加強對土地估價師的業(yè)務(wù)培訓(xùn)及道德
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