審查房地產(chǎn)的抵押是怎樣的(編輯修改稿)
2025-08-31 14:55 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 押物范圍。對于已經(jīng)存在房地產(chǎn)分別抵押情形的，如銀行抵押在后，且債權(quán)后于前一抵押權(quán)人到期的，則應(yīng)密切注意抵押人和前一抵押權(quán)人的債權(quán)債務(wù)履行狀況。如果前一抵押權(quán)人向法院起訴要求行使抵押權(quán)的，我行應(yīng)立即向法院主張權(quán)利。房地產(chǎn)被拍賣時，應(yīng)要求對土地使用權(quán)和房屋的價值分別評估，并要求法院就抵押給我行的房屋或土地使用權(quán)的拍賣價款進(jìn)行提存?！ ∷^房地產(chǎn)“分割抵押”，是指抵押人將所擁有的房屋所有權(quán)的一部分或土地使用權(quán)的一部分進(jìn)行抵押的行為。根據(jù)國家土地管理局《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》 (國土字第 2 號) 第 4 條第 2 款規(guī)定，“土地使用權(quán)分割抵押的，由土地字處理部門確定抵押土地的界線和面積”。因此，辦理房地產(chǎn)“分割抵押”是合法可行的?！ °y行在具體辦理涉及房地產(chǎn)“分割抵押”時，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：只對已建成完工且取得產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)辦理“分割抵押”，未完工在建工程只能辦理整體抵押。只對可以進(jìn)行分割處理的房地產(chǎn)辦理“分割抵押”，不能分割處理或雖能分割處理，但分割處理后對抵押物價值有影響的房地產(chǎn)，應(yīng)辦理整體抵押。 在抵押人已經(jīng)將部分房屋所有權(quán)及房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押給了其他債權(quán)人，銀行需辦理剩余部分的房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)向有關(guān)登記部門查詢已抵押房地產(chǎn)的詳細(xì)情況，避免出現(xiàn)重復(fù)抵押情形。 根據(jù)我國2001年新修正的《婚姻法》第48條的規(guī)定，夫妻一方的婚前住房一般不再因夫妻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。因此，抵押人在無配偶期間以自己享有完全處分權(quán)的住房抵押，抵押期間內(nèi)結(jié)婚的，該住房一般仍為抵押人的個人財產(chǎn)，不影響銀行抵押權(quán)的效力。 但是，如果抵押登記時抵押人無配偶而在抵押期間結(jié)婚且將抵押住房約定為夫妻共有財產(chǎn)，或抵押登記是真的有配偶而在抵押期間離婚且將抵押住房約定為夫妻一方所有的，是否會對銀行的抵押權(quán)產(chǎn)生影響?筆者認(rèn)為，抵押人在上述兩種情形下的行為均屬對抵押物的處分(全部或部分轉(zhuǎn)讓)行為，根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第67條的規(guī)定，這種處分行為理論上不會對銀行抵押權(quán)產(chǎn)生不利影響。但在實(shí)踐中，房地產(chǎn)管理部門一般會根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第37 條第2款的規(guī)定，要求抵押人和受讓人在辦理抵押房地產(chǎn)的權(quán)屬變更登記時事先征得貸款銀行同意。為避免日后實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的麻煩，建議銀行在出具同意證明前，要求抵押人的配偶同意抵押并辦理抵押變更登記。 (五)審查房改房抵押和購房合同無效后的房產(chǎn)抵押，應(yīng)注意的幾個問題。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，房改房可以轉(zhuǎn)讓流通，也可以抵押。在接受房改房抵押的應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：標(biāo)準(zhǔn)價房改房的抵押須原產(chǎn)權(quán)單位同意。已購公有住房(房改房)的抵押價值確認(rèn)，必須以抵押人可分配的價值為限。但是，隨著我國住房分配制度改革的不斷深入，全國很多地方已經(jīng)愛河廢除了房改房上市轉(zhuǎn)讓的限制。銀行在辦理房改房抵押時，應(yīng)參照當(dāng)?shù)氐木唧w規(guī)定，來確定房改房的抵押價值?！ ∽罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第24條規(guī)定，“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”根據(jù)這條規(guī)定，房屋買賣合同無效或被解除的，購房人亦有權(quán)解除個人住房擔(dān)保貸款合同。 鑒于最高人民法院為了保護(hù)購房人的利益已經(jīng)認(rèn)定借款人可因購房合同的無效或解除而解除擔(dān)保貸款合同，那么購房合同和擔(dān)保貸款合同被宣布無效或解除后，
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