“四荒”土地使用權(quán)論綱(編輯修改稿)
2024-08-31 09:48 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 踐中不在少數(shù)。如，社區(qū)外部成員中有農(nóng)民、工人、國(guó)家機(jī)關(guān)干部、企業(yè)法人、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商戶(hù)乃至外商。因此我們說(shuō)，“四荒”土地使用權(quán)的主體范圍較為廣泛。這種主體廣泛的特點(diǎn)一方面體現(xiàn)了“四荒”土地使用權(quán)配置中的市場(chǎng)效益最大化原則，另一方面又可以調(diào)動(dòng)社區(qū)內(nèi)外成員的開(kāi)荒、墾荒、治荒積極性，從而更好地使“四荒”土地得到最大限度的開(kāi)發(fā)和利用。尤其是“四荒”土地利用的方式通常為拍賣(mài)，這就必然要求競(jìng)買(mǎi)人要參與競(jìng)爭(zhēng)。從這個(gè)角度講，主體的廣泛性可以使“四荒”土地的收益做到最大化，以便更好地體現(xiàn)資源性土地的價(jià)值。 另一方面，筆者又認(rèn)為，“四荒”土地使用權(quán)主體的范圍擴(kuò)大也有弊端。首先，由于許多農(nóng)民的資產(chǎn)積累低于企業(yè)法人、個(gè)體工商戶(hù)、私營(yíng)企業(yè)主、國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員，個(gè)別地區(qū)的農(nóng)民連溫飽問(wèn)題都未解決，因此在實(shí)際的競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)中處于不利地位，難以取得“四荒”土地使用權(quán)，影響了農(nóng)民就業(yè)。其二，國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員競(jìng)買(mǎi)“四荒”土地使用權(quán)，從事第二職業(yè),不利于做好本職工作，也難稱(chēng)職地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)“四荒”，還容易利用職務(wù)便利謀取私利。所以，應(yīng)有條件地限制“四荒”土地使用受讓主體范圍，奉行“在職工人、國(guó)家機(jī)關(guān)干部承租‘四荒’應(yīng)當(dāng)禁止。國(guó)家機(jī)關(guān)和團(tuán)體承租‘四荒’不宜提倡。企業(yè)和農(nóng)民承租‘四荒’應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)”的原則。【3】這可以有效地克服“四荒”土地使用權(quán)主體范圍擴(kuò)大一系列弊端從而使“四荒”土地得到優(yōu)化利用，真正體現(xiàn)了“物盡其用”原則?！ ⌒枰赋?，“四荒”土地使用權(quán)之拍賣(mài)以受讓人進(jìn)行農(nóng)林牧漁業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為目的，因而“四荒”土地使用權(quán)人應(yīng)具有開(kāi)發(fā)利用“四荒”資源的能力。如，權(quán)利人應(yīng)具有必要的資金、技術(shù)，使“四荒”被拍賣(mài)后確實(shí)能按照總體規(guī)劃和拍賣(mài)合同的規(guī)定得到開(kāi)發(fā)。其中，構(gòu)成開(kāi)發(fā)能力所必要的資金，不是作為取得“四荒”土地使用權(quán)對(duì)價(jià)的地價(jià)款本身，而是地價(jià)款以外的用于“四荒”開(kāi)發(fā)的資金。構(gòu)成開(kāi)發(fā)能力所需的技術(shù)，必須使“四荒”開(kāi)發(fā)達(dá)到總體規(guī)劃和拍賣(mài)合同規(guī)定的程度的技術(shù)，而不是水平很低的達(dá)不到開(kāi)發(fā)要求的普通技術(shù)。只有具備這種標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)利用“四荒”資源的能力,才能達(dá)到“四荒”拍賣(mài)的目的?！ ?二)“四荒”土地使用權(quán)的客體【4】。顧名思義，“四荒”土地使用權(quán)的客體就是“四荒”，即荒山、荒坡、荒溝和荒灘。有的地區(qū)還包括荒水。在具體“四荒”土地使用權(quán)中，其客體通過(guò)“四荒”的種類(lèi)、位置、面積等自然狀況加以確定。然而，在“四荒”拍賣(mài)實(shí)踐中，拍賣(mài)雙方均把“四荒”上的竹木作為“四荒”的構(gòu)成部分，一同拍賣(mài)。換言之，“四荒”上的竹木亦為“四荒”土地使用權(quán)的客體。我們認(rèn)為，這有道理的。因?yàn)槭紫龋瑥奈锢矸矫嬷v，“四荒”與其竹木連為一體，尚未采伐的竹木成為地上物或者定著物，早在羅馬法上即有土地吸收地上物之說(shuō)，把“四荒”上的竹木作為“四荒”的構(gòu)成部分，進(jìn)而成為“四荒”土地使用權(quán)的客體,順理成章。其次，從權(quán)限方面看，竹木作為“四荒”土地使用權(quán)的客體意味著拍賣(mài)人仍享有竹木的所有權(quán)，這對(duì)于防止競(jìng)買(mǎi)人濫砍濫伐，破壞生態(tài)平衡，保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益，都具有重要意義。至于競(jìng)買(mǎi)人對(duì)不成材的薪炭竹木的享有，可以通過(guò)拍賣(mài)人的特別授權(quán)解決，或者是拍賣(mài)合同規(guī)定競(jìng)買(mǎi)人有砍伐薪炭竹木并享有收益權(quán)，或者是拍賣(mài)合同規(guī)定競(jìng)買(mǎi)人直接享有脫離“四荒”的竹木的所有權(quán)，等等?！ ×硗猓凇八幕摹迸馁u(mài)的實(shí)踐中，拍賣(mài)雙方往往把“四荒”上的建筑物作為“四荒”的組成部分，一同拍賣(mài)。對(duì)此，可作如下分析：按照我國(guó)現(xiàn)行法的規(guī)定，土地本身為一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，它們可以分歸不同的主體享有。但這樣處理會(huì)產(chǎn)生弊端：“四荒”的開(kāi)發(fā)利用與建筑物的管理使用會(huì)因主體不同而發(fā)生沖突，因主體的意見(jiàn)相左而不能取得最佳效益?？朔@一弊端,不妨參照我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于土地使用權(quán)
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