“四荒”土地使用權(quán)論綱(編輯修改稿)
2025-08-31 09:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 踐中不在少數(shù)。如，社區(qū)外部成員中有農(nóng)民、工人、國家機關干部、企業(yè)法人、社會團體、個體工商戶乃至外商。因此我們說，“四荒”土地使用權(quán)的主體范圍較為廣泛。這種主體廣泛的特點一方面體現(xiàn)了“四荒”土地使用權(quán)配置中的市場效益最大化原則，另一方面又可以調(diào)動社區(qū)內(nèi)外成員的開荒、墾荒、治荒積極性，從而更好地使“四荒”土地得到最大限度的開發(fā)和利用。尤其是“四荒”土地利用的方式通常為拍賣，這就必然要求競買人要參與競爭。從這個角度講，主體的廣泛性可以使“四荒”土地的收益做到最大化，以便更好地體現(xiàn)資源性土地的價值。 另一方面，筆者又認為，“四荒”土地使用權(quán)主體的范圍擴大也有弊端。首先，由于許多農(nóng)民的資產(chǎn)積累低于企業(yè)法人、個體工商戶、私營企業(yè)主、國家機關工作人員，個別地區(qū)的農(nóng)民連溫飽問題都未解決，因此在實際的競買活動中處于不利地位，難以取得“四荒”土地使用權(quán)，影響了農(nóng)民就業(yè)。其二，國家機關工作人員競買“四荒”土地使用權(quán)，從事第二職業(yè),不利于做好本職工作，也難稱職地開發(fā)經(jīng)營“四荒”，還容易利用職務便利謀取私利。所以，應有條件地限制“四荒”土地使用受讓主體范圍，奉行“在職工人、國家機關干部承租‘四荒’應當禁止。國家機關和團體承租‘四荒’不宜提倡。企業(yè)和農(nóng)民承租‘四荒’應當鼓勵”的原則?！?】這可以有效地克服“四荒”土地使用權(quán)主體范圍擴大一系列弊端從而使“四荒”土地得到優(yōu)化利用，真正體現(xiàn)了“物盡其用”原則?！ ⌒枰赋?，“四荒”土地使用權(quán)之拍賣以受讓人進行農(nóng)林牧漁業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營為目的，因而“四荒”土地使用權(quán)人應具有開發(fā)利用“四荒”資源的能力。如，權(quán)利人應具有必要的資金、技術(shù)，使“四荒”被拍賣后確實能按照總體規(guī)劃和拍賣合同的規(guī)定得到開發(fā)。其中，構(gòu)成開發(fā)能力所必要的資金，不是作為取得“四荒”土地使用權(quán)對價的地價款本身，而是地價款以外的用于“四荒”開發(fā)的資金。構(gòu)成開發(fā)能力所需的技術(shù)，必須使“四荒”開發(fā)達到總體規(guī)劃和拍賣合同規(guī)定的程度的技術(shù)，而不是水平很低的達不到開發(fā)要求的普通技術(shù)。只有具備這種標準的開發(fā)利用“四荒”資源的能力,才能達到“四荒”拍賣的目的?！ ?二)“四荒”土地使用權(quán)的客體【4】。顧名思義，“四荒”土地使用權(quán)的客體就是“四荒”，即荒山、荒坡、荒溝和荒灘。有的地區(qū)還包括荒水。在具體“四荒”土地使用權(quán)中，其客體通過“四荒”的種類、位置、面積等自然狀況加以確定。然而，在“四荒”拍賣實踐中，拍賣雙方均把“四荒”上的竹木作為“四荒”的構(gòu)成部分，一同拍賣。換言之，“四荒”上的竹木亦為“四荒”土地使用權(quán)的客體。我們認為，這有道理的。因為首先，從物理方面講，“四荒”與其竹木連為一體，尚未采伐的竹木成為地上物或者定著物，早在羅馬法上即有土地吸收地上物之說，把“四荒”上的竹木作為“四荒”的構(gòu)成部分，進而成為“四荒”土地使用權(quán)的客體,順理成章。其次，從權(quán)限方面看，竹木作為“四荒”土地使用權(quán)的客體意味著拍賣人仍享有竹木的所有權(quán)，這對于防止競買人濫砍濫伐，破壞生態(tài)平衡，保護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的合法權(quán)益，都具有重要意義。至于競買人對不成材的薪炭竹木的享有，可以通過拍賣人的特別授權(quán)解決，或者是拍賣合同規(guī)定競買人有砍伐薪炭竹木并享有收益權(quán)，或者是拍賣合同規(guī)定競買人直接享有脫離“四荒”的竹木的所有權(quán)，等等?！ ×硗猓凇八幕摹迸馁u的實踐中，拍賣雙方往往把“四荒”上的建筑物作為“四荒”的組成部分，一同拍賣。對此，可作如下分析：按照我國現(xiàn)行法的規(guī)定，土地本身為一項不動產(chǎn)，它們可以分歸不同的主體享有。但這樣處理會產(chǎn)生弊端：“四荒”的開發(fā)利用與建筑物的管理使用會因主體不同而發(fā)生沖突，因主體的意見相左而不能取得最佳效益。克服這一弊端,不妨參照我國城市房地產(chǎn)管理法關于土地使用權(quán)
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