【文章內(nèi)容簡介】 ③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理清算手續(xù)的；④省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的其他情況。符合上述條件之一的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。非直接銷售和自用房產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（對(duì)外投資時(shí)視同銷售，暫免征稅，也不能列入）①按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格②由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按發(fā)票確認(rèn)收入；無發(fā)票的，按合同記載金額；合同面積與實(shí)際測量面積不一致的，在清算前已發(fā)生補(bǔ)退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整?？鄢〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金，須提供合法有效的憑證，否則不能扣除辦理土地增值稅清算附送的相關(guān)費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)，地方稅務(wù)核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。開發(fā)建造的與清算配套的公共設(shè)施：①建成后，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，其成本、費(fèi)用可扣除；②無償移交政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可扣除；③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用；銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可計(jì)入開發(fā)成本；預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不能扣除屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比或其他合理方法分?jǐn)?。房企在工程?yàn)收后，根據(jù)合同扣留施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，施工企業(yè)就此對(duì)房企開具發(fā)票的，按發(fā)票金額扣除；未開具發(fā)票的，質(zhì)保金不得扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。房企為取得土地使用權(quán)支付的契稅，視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。 （1）房企用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，視同銷售，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房企支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房企的補(bǔ)差價(jià)款，抵減拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！　。?）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人在清算前取得收入的，可預(yù)征。稅務(wù)中介按不低于預(yù)征率的征收率核定征收（不低于5%）核定征收的情形：依照法律，行政法規(guī)應(yīng)設(shè)置但未設(shè)置帳簿的；擅自銷毀帳簿或拒不提供納稅資料的；雖設(shè)帳簿，但帳簿混亂或憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的符合清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算。經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，且無正當(dāng)理由的。清算后再有償轉(zhuǎn)讓的：扣除項(xiàng)目金額=清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用銷售或轉(zhuǎn)讓面積單位建筑面積成本、費(fèi)用=清算時(shí)扣除項(xiàng)目的總金額247。清算時(shí)總建筑面積清算后補(bǔ)繳的：在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。另外評(píng)估價(jià)格是經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)格必須經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn) 小稅種（五）城鎮(zhèn)土地使用稅（財(cái)產(chǎn)稅）納稅范圍計(jì)稅依據(jù)與稅率稅 收 優(yōu) 惠征收及納稅申報(bào)納稅人：在城市（包括郊區(qū)）、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，不包括農(nóng)村的土地。擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人2不在土地所在地的，實(shí)際使用人和代管人納稅土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，實(shí)際使用人納稅土地使用權(quán)共有的，雙方都是納稅人分別納稅，按各自占用的土地面積納稅2009年1月1日起，公園、名勝古跡內(nèi)的索道公司經(jīng)營用地，也征特點(diǎn)：征稅對(duì)象是國有土地；征稅范圍廣；實(shí)行差別幅度稅額計(jì)稅依據(jù)：實(shí)際占用的土地面積全年應(yīng)納稅額=實(shí)際占用應(yīng)稅土地面積）適用稅額確定土地面積：由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定面積為準(zhǔn)以核發(fā)的土地使用證上確認(rèn)的面積為準(zhǔn)未發(fā)土地使用證的，用納稅人申報(bào)的面積，核發(fā)證書后再調(diào)整稅率：定額稅率（有幅度的差別稅額） 同一級(jí)別20倍，最高低級(jí)別50倍。經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可降低，但降低額不能超過最低稅額的30%；經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)可以適當(dāng)提高，須報(bào)財(cái)政部批準(zhǔn)稅法規(guī)定的：國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用地。免征由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)單位自用的土地，辦公用地和公務(wù)用地，免征。宗教寺廟（舉辦儀式用地、宗教人員生活用地）、公園、名勝古跡自用土地（游覽用地、管理單位辦公用地），免。生產(chǎn)經(jīng)營用地（內(nèi)附設(shè)茶社等）及其它用地，征稅。中國人民銀行總行（含外管局）所屬分支機(jī)構(gòu)自用的土地市政街道、廣場、綠化帶等公共用地；直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地。（不包括農(nóng)副產(chǎn)品加工場地和生活辦公用地）經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用月份免5－10年對(duì)非營利衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用土地免征。對(duì)營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)自用的土地，自2000年起免3年企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，免。免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征。納稅單位無償使用免稅單位的土地，照征。（共同使用多層建筑按建筑面積的比例計(jì)算） 1其他：企業(yè)的鐵路、公路用地，在廠區(qū)外未加隔離的免企業(yè)廠區(qū)以外的公共綠化地和向社會(huì)開放的公園用地暫免對(duì)林業(yè)系統(tǒng)屬林區(qū)的育林地、運(yùn)材道、防火道、防火設(shè)施用地、森林公園、自然保護(hù)區(qū)免經(jīng)營采摘、觀光農(nóng)業(yè)，其直接用于采摘、觀光的種植、養(yǎng)殖、飼養(yǎng)的土地免2007年9月10日起，核電站的核島、常規(guī)島、輔助廠房和通訊設(shè)施用地（不包括地下線路用地），生活、辦公用地按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅，其他用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)核電站應(yīng)稅土地在基建期內(nèi)減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅。水利設(shè)施及其管護(hù)用地免；其他生活、辦公、生產(chǎn)用地，征港口碼頭的泊位用地，免；露天堆貨場用地征，可申請減免對(duì)礦山、建材行業(yè)的采石場、排土場、炸藥庫的安全區(qū)、采區(qū)運(yùn)巖公路免。礦山還對(duì)尾礦輸送管及回水系統(tǒng)用地免利用林場興建度假村等娛樂休閑場所的，其經(jīng)營、辦公和生活用地，征收。鹽場的鹽灘、鹽礦的礦井用地免1火電廠圍墻外灰場、輸灰管、輸油管道、鐵路專用線、水源用地及供熱電廠供熱管道用地免1煤炭企業(yè)的矸石山、排土場用地、防排水溝用地、礦區(qū)辦公生活區(qū)外公路鐵路線、炸藥庫房外安全區(qū)用地暫免，塌陷地、荒山暫緩，報(bào)廢礦井占地經(jīng)申請暫免下列土地由地方稅務(wù)局確定減免：個(gè)人所有的居住房屋及院落用地免稅單位職工家屬的宿舍用地民政部舉辦安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地集體和個(gè)人辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地基建項(xiàng)目、集貿(mào)市場用地由省級(jí)決定征免房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，在商品房售出之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征，免征照顧，省地方稅務(wù)局根據(jù)實(shí)際情況確定其他特殊用地，包括各類危險(xiǎn)品倉庫、廠房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，企業(yè)搬遷后原場地不使用的和企業(yè)范圍內(nèi)荒山等尚未利用的土地，經(jīng)貿(mào)倉庫、冷庫，房改前經(jīng)租的居民住房用地，物資儲(chǔ)運(yùn)企業(yè)的露天貨場、庫區(qū)道路、鐵路專用線等非建筑用地。向居民供熱收取采暖費(fèi)的供熱單位生產(chǎn)占地（為居民供熱使用的土地），暫免；采用按年計(jì)算、分期繳納的征收方法。具體納稅期限省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。納稅義務(wù)時(shí)間：購置新建房，交付使用次月。購置存量房，辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，變更登記手續(xù)，簽發(fā)證書之次月出租、出借，自交付房產(chǎn)之次月以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起，未約定交付時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納新征用耕地，自批準(zhǔn)使用之日起滿一年。新征用非耕地，自批準(zhǔn)征用次月。土地所在地納稅。注：使用的土地不屬于同一省、自治區(qū)、直轄市的，分別納稅 小稅種（六）房產(chǎn)稅（財(cái)產(chǎn)稅）納稅范圍計(jì)稅依據(jù)與稅率——比例稅率稅收優(yōu)惠征收管理及納稅申報(bào) 征稅對(duì)象：房屋，按房屋計(jì)稅余值或租金征收；房企的商品房，出售前不征，但出售前已使用、出租、出借的征（不征土地增值稅）納稅人：房屋產(chǎn)權(quán)所有人。①屬于國家，經(jīng)營管理單位，集體或個(gè)人的，誰用誰繳②出典的，承典人交；③產(chǎn)權(quán)所有人，承典人不在房屋所在地的或產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決，代管人和使用人交；④無租使用的，使用人代繳（按核定租金）⑤外商投資企業(yè)和外國企業(yè)也交征稅范圍：位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、和工礦區(qū)的房屋，不包括農(nóng)村房屋。從價(jià)計(jì)征依照房產(chǎn)原值一次減10％～30％后的余額計(jì)征。%房產(chǎn)原值，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算。房產(chǎn)原值包括與房屋不可分割的附屬設(shè)施納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對(duì)待：A、共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)B、收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際是以聯(lián)營名義出租，由出租方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。融資租房屋的，以房產(chǎn)余值計(jì)算征收，租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。以房屋為載體的不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，都一并計(jì)入房產(chǎn)原值；對(duì)于更換的設(shè)備和設(shè)施，將其價(jià)值計(jì)入原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值，對(duì)其中易損壞、需經(jīng)常更換的零配件，更新后不計(jì)入房產(chǎn)原值對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依余值計(jì)征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分，參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依租金收入計(jì)征。從價(jià)計(jì)征的，房產(chǎn)原值應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。從租計(jì)征—計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入，以勞務(wù)或其他形式抵付,應(yīng)按同類房地產(chǎn)的租金水平確定標(biāo)準(zhǔn)租金額；對(duì)出租房產(chǎn)，約定免收租金期限的，在免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。稅率：12％；個(gè)人出租用于居住的4%法定減免：（前四條同土地使用稅）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位，本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位，其經(jīng)費(fèi)來源實(shí)行自收自支后，從事業(yè)單位實(shí)行自收自支年度起免3年。宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的中國人民銀行總行（含國家外管局）所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征；出租、營業(yè)用房，征財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)：①損壞不堪使用的和危房，經(jīng)鑒定，停止使用后免②地下人防設(shè)施，③半年以上的大修停用房，大修期間免征。④老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征。⑤非營利醫(yī)療保健等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)免征。⑥基建工地臨時(shí)房，施工期間免征；施工結(jié)束轉(zhuǎn)讓的，從基建單位接受之次月起，照章征納。⑦郵政部門的，在征稅范圍以外的不再征稅。⑧向居民供熱并收取采暖費(fèi)的供熱單位生產(chǎn)用房（向居民供熱使用的廠房）免；其中有向非居民供熱的,按收入比例劃分征免稅界限⑨按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有和廉租住房，暫免。包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租自有房、房管部門出租公有住房、落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金向居民出租的私有房納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，生產(chǎn)經(jīng)營之月起自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登