【文章內容簡介】 與單一所有沒有什么區(qū)別，即對其專有的部分享有排他的占有、使用、收益和處分的權利，任何第三人包括建筑物的其他區(qū)分所有人都不得干涉否則即構成侵權行為應當承擔侵權責任。但是區(qū)分所有人有如下義務區(qū)分所有人在行使其單獨所有權時負有一項義務即不得損害即不得實施危害建筑物等損害其他區(qū)分所有人利益的行為區(qū)分所有人還負有不得改變擅自改變住房性質的義務，即不得將宅改變?yōu)榻洜I性用房。另外，對于專有部分以外的共用部分，業(yè)主享有共有權，但是業(yè)主不得將其對共用部分的共有的份額單獨轉讓，也不得將其專有部分單獨轉讓而保留對共用部分的共有權。業(yè)主轉讓其專有部分的所有權的一并轉讓共有部分的共有份額。【重點法條】第七十三條建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！局R點】建筑物區(qū)分所有權中涉及的一些可以共用也可以單獨利用部分的權利歸屬狀況一、道路屬于業(yè)主共有建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。二、關于綠地的歸屬合同明確約定歸個人所有的屬于個人所有法律規(guī)定為屬于城鎮(zhèn)公共綠地的屬于城市所有，即國家所有三、關于車位的歸屬占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 但是無論如何，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要，然后才能對外出售、出租。四、其他歸業(yè)主共有的財產凡是必須由業(yè)主共同使用的部分都應當歸業(yè)主共同所有，如樓梯、過道、建筑物的外墻等；不是必須由業(yè)主共同使用的部分可以通過業(yè)主公約、出讓合同等約定歸業(yè)主共有?！局攸c法條】第七十六條下列事項由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設施；(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。第七十八條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第八十三條業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟?！局R點】業(yè)主大會與業(yè)主委員會的規(guī)定【講解】業(yè)主大會是建筑物區(qū)分所有人的集體決策機構，關于共有部分的管理重大事項應當由業(yè)主大會決策。這是民法意思自治原則的要求。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設機構，在業(yè)主大會閉幕期間行使業(yè)主大會的部分職能。二者有點類似全國人大和全國人大常委會的關系業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法做出的決議對于全體業(yè)主有拘束力。業(yè)主大會和業(yè)主委員會還享有代表業(yè)主全體對于業(yè)主的違法行為采取必要法律措施的權利。掌握對于重大事項必須經業(yè)主大會共同決定，具體事項由《物權法》第75條規(guī)定。主要注意，對于特別重大的事項（籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施），應當經過特別表決程序通過才能生效，即要經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意（兩個三分之二，人頭數和面積數，防止大業(yè)主欺壓小業(yè)主）?！局攸c法條】第七十九條建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。第八十條建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。【知識點】公共維修基金的法律地位【講解】公共維修基金屬于業(yè)主共有，由全體業(yè)主共同決定其使用。對建筑物共有部分的費用沒有約定的由業(yè)主按照專有部分的面積比例分攤?！局攸c法條】第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。第八十二條物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督?！局R點】物業(yè)服務機構的有關規(guī)定【講解】業(yè)主并不是必須要聘請物業(yè)服務企業(yè)，可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。物業(yè)公司與業(yè)主之間的關系：物業(yè)管理機構與業(yè)主之間是委托合同關系，因此委托合同關于委托人和受托人之間的權利義務關系適用于業(yè)主與物業(yè)管理機構之間。物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。最高額抵押權【重點法條】第二百零三條為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優(yōu)先受償。最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍?！局R點】最高額抵押的概念【講解】 主要注意最高額抵押的法律特征：最高額抵押所擔保的債權是未來的債權，因此突破了擔保物權發(fā)生上的從屬性。最高額抵押權所擔保的債權是不確定的，只能在未來才能確定。最高額抵押