【文章內(nèi)容簡介】 與單一所有沒有什么區(qū)別，即對其專有的部分享有排他的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，任何第三人包括建筑物的其他區(qū)分所有人都不得干涉否則即構(gòu)成侵權(quán)行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。但是區(qū)分所有人有如下義務(wù)區(qū)分所有人在行使其單獨(dú)所有權(quán)時(shí)負(fù)有一項(xiàng)義務(wù)即不得損害即不得實(shí)施危害建筑物等損害其他區(qū)分所有人利益的行為區(qū)分所有人還負(fù)有不得改變擅自改變住房性質(zhì)的義務(wù)，即不得將宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。另外，對于專有部分以外的共用部分，業(yè)主享有共有權(quán)，但是業(yè)主不得將其對共用部分的共有的份額單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，也不得將其專有部分單獨(dú)轉(zhuǎn)讓而保留對共用部分的共有權(quán)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有部分的所有權(quán)的一并轉(zhuǎn)讓共有部分的共有份額?！局攸c(diǎn)法條】第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。【知識點(diǎn)】建筑物區(qū)分所有權(quán)中涉及的一些可以共用也可以單獨(dú)利用部分的權(quán)利歸屬狀況一、道路屬于業(yè)主共有建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。二、關(guān)于綠地的歸屬合同明確約定歸個(gè)人所有的屬于個(gè)人所有法律規(guī)定為屬于城鎮(zhèn)公共綠地的屬于城市所有，即國家所有三、關(guān)于車位的歸屬占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 但是無論如何，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，然后才能對外出售、出租。四、其他歸業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)凡是必須由業(yè)主共同使用的部分都應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共同所有，如樓梯、過道、建筑物的外墻等；不是必須由業(yè)主共同使用的部分可以通過業(yè)主公約、出讓合同等約定歸業(yè)主共有?！局攸c(diǎn)法條】第七十六條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第七十八條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。【知識點(diǎn)】業(yè)主大會與業(yè)主委員會的規(guī)定【講解】業(yè)主大會是建筑物區(qū)分所有人的集體決策機(jī)構(gòu)，關(guān)于共有部分的管理重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決策。這是民法意思自治原則的要求。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)，在業(yè)主大會閉幕期間行使業(yè)主大會的部分職能。二者有點(diǎn)類似全國人大和全國人大常委會的關(guān)系業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法做出的決議對于全體業(yè)主有拘束力。業(yè)主大會和業(yè)主委員會還享有代表業(yè)主全體對于業(yè)主的違法行為采取必要法律措施的權(quán)利。掌握對于重大事項(xiàng)必須經(jīng)業(yè)主大會共同決定，具體事項(xiàng)由《物權(quán)法》第75條規(guī)定。主要注意，對于特別重大的事項(xiàng)（籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施），應(yīng)當(dāng)經(jīng)過特別表決程序通過才能生效，即要經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意（兩個(gè)三分之二，人頭數(shù)和面積數(shù)，防止大業(yè)主欺壓小業(yè)主）。【重點(diǎn)法條】第七十九條建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。第八十條建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定?！局R點(diǎn)】公共維修基金的法律地位【講解】公共維修基金屬于業(yè)主共有，由全體業(yè)主共同決定其使用。對建筑物共有部分的費(fèi)用沒有約定的由業(yè)主按照專有部分的面積比例分?jǐn)?。【重點(diǎn)法條】第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。第八十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督?！局R點(diǎn)】物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的有關(guān)規(guī)定【講解】業(yè)主并不是必須要聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主之間是委托合同關(guān)系，因此委托合同關(guān)于委托人和受托人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系適用于業(yè)主與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之間。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。最高額抵押權(quán)【重點(diǎn)法條】第二百零三條為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍?！局R點(diǎn)】最高額抵押的概念【講解】 主要注意最高額抵押的法律特征：最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)是未來的債權(quán)，因此突破了擔(dān)保物權(quán)發(fā)生上的從屬性。最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)是不確定的，只能在未來才能確定。最高額抵押