我國證券報中行報告房價未來兩年降1至3成(編輯修改稿)
2025-08-31 01:55 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 夸大成分，但是在經(jīng)濟周期下行和局部城市因房地產(chǎn)泡沫破滅引起房價較大下降的情況下，確實引發(fā)了部分個人客戶的“理性違約”。 所謂理性違約，是指借款人從財務核算的角度出發(fā)，當發(fā)現(xiàn)抵押物的重置成本小于其住房按揭貸款的剩余本金時，放棄原來的抵押物購買新房比繼續(xù)供款保留原抵押物更“合算”，從而主動終止履行貸款合同還款計劃的違約行為。這里的借款人，并未考慮違約帶來的信用成本，并且是否違約與借款人的個人還款能力無關，而是借款人純粹從財務上算賬而作出“違約是否合算”的決策。理性違約符合借款人的財務利益，卻對貸款人利益造成損害，通常情況下貸款人無法從抵押物的拍賣收入中收回未償付的貸款本息。 我們預測全國平均房價未來兩年將下降10%左右，因此對絕大多數(shù)個貸客戶來說不會出現(xiàn)理性違約，但是那些存在房地產(chǎn)泡沫地區(qū)的房價一旦較2007年最高點下跌幅度超過30%，則當年發(fā)放的住房按揭貸款就進入違約高發(fā)區(qū)，應給予特別關注。另外，還有一部分利用銀行信貸投資多套住房的炒房客，他們對房價下跌的敏感性更高、違約概率更大。 總之，在房地產(chǎn)周期處于下行的過程中，商業(yè)銀行應根據(jù)各地房地產(chǎn)市場的不同狀況高度關注房價變動對個人住房按揭貸款不良率的影響，防患于未然。三、政策建議 (一)對宏觀調(diào)控政策適時調(diào)整，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。 隨著美國次貸危機影響程度加深，全球經(jīng)濟增長可能出現(xiàn)衰退，全球通貨膨脹壓力已有所緩解，世界主要經(jīng)濟體利率已開始進入減息周期。為了應對外需減少對我國經(jīng)濟增長帶來的負面沖擊，通過促進內(nèi)需拉動經(jīng)濟增長顯得尤為重要。目前，%，因此，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展對當前防止我國經(jīng)濟出現(xiàn)“硬著陸”意義重大。同時，也可以避免因房價暴跌導致房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質量惡化給銀行業(yè)帶來的系統(tǒng)性風險。 (二)加大對第二套房貸政策的執(zhí)行力度，抑制房地產(chǎn)投機行為。 關于第二套房貸政策的出臺對抑制房地產(chǎn)投機行為起到了明顯的抑制效果，這不僅有助于防止房地產(chǎn)泡沫由局部向整體轉變，而且從長期看也有利于銀行體系的安全。由于嚴格執(zhí)行此項政策必然會導致個人住房按揭貸款增長放緩，因此部分金融機構開始打“擦邊球”，變相放松監(jiān)管部門對第二套房貸政策的要求，這種違規(guī)行為既不利于國家宏觀調(diào)控政策的貫徹執(zhí)行，同時也使銀行自身陷入較高的信用風險之中。對此，監(jiān)管部門應加強日常的合規(guī)性監(jiān)管，商業(yè)銀行自身也要提高風險防范意識。 (三)對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸需求有保有壓，避免“一刀切”帶來整個行業(yè)的風險。 對于新增的房地產(chǎn)開發(fā)貸款需求，商業(yè)銀行應該采取有保有壓、擇優(yōu)支持的策略，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)衰退的風險。貸款增量的投向，可分為項目區(qū)域和企業(yè)選擇兩個維度來考慮。從項目區(qū)域看，商業(yè)銀行應重點支持處于綠燈區(qū)的城市中心地段項目或地價有比較優(yōu)勢的項目，因為綠燈區(qū)城市的房價下跌趨勢尚未明顯出現(xiàn)，而其中心地段的房價的抗跌性也較強。企業(yè)選擇上，應重點支持資金來源多元化的全國性或優(yōu)質區(qū)域性地產(chǎn)企業(yè)，并對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的企業(yè)和項目準入集中在總行審批，以加強對房地產(chǎn)授信總量和投資區(qū)域的控制。 (四)開展個人住房貸款的真實性檢查，加大對假按揭的催收和處置力度。 對于增量的個人購房貸款，要提高對借款人資信狀況和交易信息真實性的核查，重點防范“假按揭”、“假房價”和“假交易”的套現(xiàn)行為，夯實個人住房按揭貸款的抗跌價基礎。對于2006～2007年房價上漲較快階段發(fā)放的個人住房按揭貸款，建議開展全國性的真實性檢查工作，重點檢查首期款支付是否到位、交易價格是否真實，摸清家底。對于以虛假資料取得按揭的且已經(jīng)進入關注類以下的客戶，必須加大催收和處置力度，建議各地有條件的法院開通房貸訴訟的簡易法庭，加快處置進度，避免因房價持續(xù)下跌造成抵押資產(chǎn)的損失進一步擴大。四、全球金融格局的演變 金融是國內(nèi)經(jīng)濟同國外經(jīng)濟的交接點。無論是商品貿(mào)易、資本直接投資還是現(xiàn)金跨境流動，都必須通過金融的窗口。 近30年來，經(jīng)濟的全球化給全世界帶來了巨大的經(jīng)濟和社會的進步。與此同時，從20世紀80年代初開始，隨著世界經(jīng)濟的全球化，世界金融格局也在不斷改變。債務國變成了債權國。國際貨幣基金等世界金融機構和G7等工業(yè)化國家聯(lián)盟的作用和功能逐步減小。全球長期證券的總價值超過了100萬億美元，各國中央銀行影響市場的力量大大削弱。主權財富基金、石油國財富、對沖基金和私人股權公司(PE)等
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