【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)權(quán)利證書編號(hào)； 3房地產(chǎn)座落的位置、面積、四至界線； 4土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年期； 5房地產(chǎn)的用途； 6買賣價(jià)款及支付方式和日期； 7房地產(chǎn)交付使用的日期； 8公用部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù)； 9違約責(zé)任； 10合同糾紛的解決辦法； 11合同生效的條件及時(shí)間； 12雙方認(rèn)為必要的其他事項(xiàng)。 49樓花是否可以轉(zhuǎn)讓? 答：預(yù)購(gòu)的樓花當(dāng)預(yù)購(gòu)方付足購(gòu)房?jī)r(jià)款總額25%以上時(shí)，可憑已在登記機(jī)關(guān)備案的買賣合 同再轉(zhuǎn)讓，并在合同背書上載明再轉(zhuǎn)讓的價(jià)格等情況。 50什么樣的房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓? 答：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： 1根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權(quán)的； 2司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 3共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； 4設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； 5 權(quán)屬有爭(zhēng)議的； 6法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 51有哪些行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓? 答：下列行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓； 1共有人之間對(duì)共有房地產(chǎn)的分割； 2國(guó)家機(jī)關(guān)、由財(cái)政撥款的事業(yè)單位與其下屬的機(jī)構(gòu)之間的房地產(chǎn)行政調(diào)撥。 52 有哪些行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?答：下列行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓： 1以房地產(chǎn)作為出資與他人成立法人企業(yè)的； 2一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)并以產(chǎn)權(quán)分成的； 3收購(gòu)或者合并企業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)利人所有的； 4以房地產(chǎn)抵債的； 5國(guó)有企業(yè)之間或者其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥。53房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其它公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓?答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人對(duì)同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、 連廊、走廊、天臺(tái)或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時(shí)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì) 停車場(chǎng)、廣告權(quán)益沒(méi)有特別約定的，停車場(chǎng)、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別約定 的經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。54什么是房地產(chǎn)交換? 答：房地產(chǎn)交換是指當(dāng)事人將各自擁有的房地產(chǎn)互相轉(zhuǎn)移給對(duì)方的法律行為。 55房地產(chǎn)交換有差價(jià)的，差價(jià)部分如何辦理? 答：房地產(chǎn)交換有差價(jià)的，應(yīng)當(dāng)就差價(jià)部分按有關(guān)規(guī)定交納稅費(fèi)。 56什么是房地產(chǎn)贈(zèng)與? 答：房地產(chǎn)贈(zèng)與是指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無(wú)償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。 57什么情況下，房地產(chǎn)贈(zèng)與免交土地增值費(fèi)? 答：父母與子女之間、配偶之間的房地產(chǎn)贈(zèng)與、交換免交土地增值費(fèi)。 59在什么情況下買房需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同?在什么情況下買房 需簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同？答：欲購(gòu)買已竣工驗(yàn)收、交付使用的商品房，買賣雙方需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同。購(gòu)買尚 未竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同。  60房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合什么條件?答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合下列條件： (一) 土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書； (二)取得《建筑許可》和《開(kāi)工許可證》； （三）除付清地價(jià)款外，投入開(kāi)發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五， 并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資； (四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議； (五) 土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后， 發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷可 證》。 61向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買一手商品房屬什么轉(zhuǎn)移? 答：屬房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。 62辦理房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移需提交什么文件? 答：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》； (2)《房地產(chǎn)證》或其它權(quán)利證書； (3)買賣合同書； (4)行政劃撥或減免地價(jià)款的土地，需提交市局或分局同意轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件及補(bǔ)足地價(jià) 款的證明； (5)市、區(qū)房改辦的批復(fù)及分戶匯總表； (6)身份證明； (7) 非法人單位的，需提供其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。63向其它單位或個(gè)人購(gòu)買二手商品房屬什么轉(zhuǎn)移?答：屬房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。 64辦理房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移需提交什么文件? 答：(1) 《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》； (2) 《房地產(chǎn)證》或其他房地產(chǎn)權(quán)利證明書； (3) 身份證明； (4) 買賣合同書、或贈(zèng)與書、或繼承證明文件、或交換協(xié)議書、或有關(guān)行政機(jī)關(guān)的行 政決定書； (5) 行政劃撥、減免地價(jià)款的土地，需提供市局或分局同意轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件及補(bǔ)足地 價(jià)款的證明； （6）非法人單位的，需提供其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。65向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買一手商品房申請(qǐng)登記時(shí)，購(gòu)房者需交的稅費(fèi)有哪些?答：需交①印花稅：數(shù)額為交易價(jià)的萬(wàn)分之五，每證另貼花5元。 ②登記費(fèi)：數(shù)額為交易價(jià)的千分之一。66三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移需交哪些稅費(fèi)?答：賣方應(yīng)交的稅費(fèi)有： (1) 營(yíng)業(yè)稅：為售價(jià)的5%； (2) 城建維護(hù)稅：為售價(jià)為的005%； (3) 印花稅：為售價(jià)的005%； (4) 有所得的，單位須交所得額15%的單位所得稅，個(gè)人須交20%的個(gè)人所得稅； (5) 有增值的，須交增值額20%的土地增值費(fèi)。 買方應(yīng)交的稅費(fèi)有： (1) 印花稅：為售價(jià)的005%；另每證貼花5元； (2) 登記費(fèi)：為登記價(jià)的01%。 67土地增值費(fèi)的收取有什么規(guī)定? 答：①凡1993年1月1日以后通過(guò)招標(biāo)、拍賣方式取得土地使用權(quán)的，土地使用者第一轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)時(shí)，免交土地增值費(fèi)。 ②從1993年11月9日起發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)按土地增值額的20%交納土地增 值 費(fèi)。  ③1993年11月9日以前，以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)或已發(fā)生轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其土 地增殖費(fèi)的交納標(biāo)準(zhǔn)為按土地增值額的40%?00%不等。 68什么情況下可變更或解除房地產(chǎn)買賣合同? 答：發(fā)生下列情形之一的，可以變更或解除房地產(chǎn)買賣合同： (一) 經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國(guó)家利益和他人利益的； (二) 因不可抗力致使房地產(chǎn)買賣合同無(wú)法履行或者不能全部履行的； (三) 因一方違約，使房地產(chǎn)買賣合同履行成為不必要的； (四) 出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同約定的變更或者解除合同條件的。 一方當(dāng)事人根據(jù)本條第(二)、(三)、(四)項(xiàng)的規(guī)定要求變更或者解除的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知 對(duì)方。 69 什么樣的防地產(chǎn)應(yīng)經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后方可轉(zhuǎn)讓? 答：下列房地產(chǎn)應(yīng)經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并補(bǔ)足地價(jià)款后，方可轉(zhuǎn)讓： (一) 通過(guò)行政劃撥取得土地用權(quán)的； (二) 取得土地使用權(quán)時(shí)減免地價(jià)款的； (三) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 70以買賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，同等條件下什么人有優(yōu)先購(gòu)買 權(quán)? 答：(一)房地產(chǎn)共有人； (二) 房地產(chǎn)承租人；一項(xiàng)房地產(chǎn)買賣合同同時(shí)具有上列當(dāng)事人時(shí)，按上述順序依次享 有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。71如何識(shí)別真?zhèn)巍斗康禺a(chǎn)證》? 答：①拿《房地產(chǎn)證》到市規(guī)劃國(guó)土局測(cè)繪產(chǎn)權(quán)處、各分局產(chǎn)權(quán)管理科或市規(guī)劃國(guó)土局信 息中心查詢，看是否已有登記記錄，房地產(chǎn)證號(hào)、房地產(chǎn)座落位置等是否屬實(shí)。 ②注意識(shí)別《房地產(chǎn)證》上所蓋印章的真?zhèn)?。要注意印章的使用日期及字體。 72什么叫房地產(chǎn)抵押? 答：指?jìng)鶆?wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供 債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。73申請(qǐng)抵押登記應(yīng)提交什么文件?答： (一)《房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書》； (二)房地產(chǎn)權(quán)利證書； (三)身份證明； (四)主合同和抵押合同。非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵 押的批準(zhǔn)文件；預(yù)購(gòu)的房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)提交本條第(一)、(三)、(四)項(xiàng)規(guī)定的文件 和房地產(chǎn)買賣合同書。74預(yù)購(gòu)的房地產(chǎn)如何進(jìn)行抵押登記? 答：預(yù)購(gòu)房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)提交《房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書》、身份證明、主合同和抵押合 同和房地產(chǎn)買賣合同書等文件。登記人員在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專用章。76 同一抵押物設(shè)立若干抵押權(quán)時(shí)，如何辦理登記?答：以同一房地產(chǎn)設(shè)定若干抵押 權(quán)時(shí)，抵押人在設(shè)定抵押權(quán)前，須將設(shè)定抵押權(quán)狀況告知各抵押權(quán)人，抵押權(quán)的順序 以核準(zhǔn)登記的先后為序。 77土地來(lái)源屬行政劃撥或減免地價(jià)款的房地產(chǎn)抵押登記如何辦理?答： 凡企業(yè)土地來(lái)源屬行政劃撥或減免地價(jià)款的房地產(chǎn)抵押，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其地面 建筑物 已經(jīng)合法登記的，可同意單獨(dú)以房屋作抵押，在處分抵押物時(shí)，必須委托市 不動(dòng)產(chǎn)拍賣行進(jìn)行拍賣或變賣，不動(dòng)產(chǎn)拍賣行負(fù)責(zé)扣發(fā)應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款，凡行政、事 業(yè)單位的房地產(chǎn)，不得擅自為企業(yè)提供抵押擔(dān)保。 78登記人員如何辦理房地產(chǎn)抵押登記? 答：對(duì)核準(zhǔn)抵押登記的，登記人員在抵押人的《房地產(chǎn)證》上他項(xiàng)權(quán)利一欄中加蓋抵押專 用 章，填寫抵押日期及抵押權(quán)人，并在房地產(chǎn)登記冊(cè)上作抵押記錄及錄入電腦。抵押記 錄 應(yīng)包括抵押人、抵押權(quán)人、抵押物名稱、面積、價(jià)值、抵押金額、抵押期限等。79借款期限屆滿時(shí)，登記機(jī)關(guān)能否逕為注銷抵押登記?答：抵押權(quán)與債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。借款期限與抵押期限不是同一 概念。借款期限屆滿時(shí)，登記機(jī)關(guān)不能逕為注銷抵押登記。80,什么情況下不能辦理房地產(chǎn)抵押登記?答：(1)權(quán)屬來(lái)源的性質(zhì)是限制抵押(包括福利房、微利房、行政劃撥土地、減免地價(jià)土地)， 而又未取得市局同意的； (2)根據(jù)城市規(guī)劃，市區(qū)政府決定收回土地使用權(quán)的； (3) 司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定 查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； (4) 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； (5) 權(quán)屬有爭(zhēng)議的； (6) 法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止抵押的； (7) 除鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權(quán)和依法承包并經(jīng)發(fā)包方 同 意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)之外的其它集體土地使 用 權(quán)。 81已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓?答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)當(dāng)通知抵押 權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓 人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。 82以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記?答：以房地產(chǎn)做為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵 押登記手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所 以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。84什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記? 答：(一)房地產(chǎn)使用用途改變的； (二)權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的； (三)房地產(chǎn)坐落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的。 85申請(qǐng)變更登記應(yīng)提交什么文件?答：(一)《房地產(chǎn)變更登記申請(qǐng)書》； (二)房地產(chǎn)權(quán)利證書； (三)身份證明； (四) 改變房地產(chǎn)用途的，應(yīng)提交土地主管部門同意改變用途的批準(zhǔn)文件及土地使用合同 書，需補(bǔ)地價(jià)的，還應(yīng)提交付清地價(jià)款證明書；改變權(quán)利人姓名或名稱的，應(yīng)提交 有關(guān)行政機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件。 87遺失《房地產(chǎn)證》如何申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)? 答：《房地產(chǎn)證》毀滅或遺失的，權(quán)利人應(yīng)聲明遺失， 并向房地產(chǎn)所在地的國(guó)土分局報(bào)失，申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。登記機(jī)關(guān)收到申請(qǐng)后，刊登公告，六個(gè)月后予以補(bǔ)發(fā)，并在《房地產(chǎn)證》 上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。 88申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)證》需提交哪些文件? 答：(一)刊登聲明的報(bào)紙； (二)具結(jié)書； (三) 身份證明； (四) 補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)證》申請(qǐng)書。91購(gòu)房者個(gè)人入戶應(yīng)具備什么條件?答：一、購(gòu)房入戶者須為非農(nóng)業(yè)人口。具有干部、職工身份的在職人員購(gòu)房入戶須憑縣以 上勞動(dòng)、人事部門開(kāi)具的辭職證明辦理購(gòu)房入戶手續(xù)。