【文章內容簡介】 產權利證書編號； 3房地產座落的位置、面積、四至界線； 4土地宗地號、土地使用權的性質和年期； 5房地產的用途； 6買賣價款及支付方式和日期； 7房地產交付使用的日期； 8公用部分的權益分享及共有人的權利義務； 9違約責任； 10合同糾紛的解決辦法； 11合同生效的條件及時間； 12雙方認為必要的其他事項。 49樓花是否可以轉讓? 答：預購的樓花當預購方付足購房價款總額25%以上時，可憑已在登記機關備案的買賣合 同再轉讓，并在合同背書上載明再轉讓的價格等情況。 50什么樣的房地產不能轉讓? 答：下列房地產，不得轉讓： 1根據城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權的； 2司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的； 3共有房地產，未經其他共有人書面同意的； 4設定抵押權的房地產，未經抵押權人同意的； 5 權屬有爭議的； 6法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉讓的其他情形。 51有哪些行為不屬于房地產轉讓? 答：下列行為不屬于房地產轉讓； 1共有人之間對共有房地產的分割； 2國家機關、由財政撥款的事業(yè)單位與其下屬的機構之間的房地產行政調撥。 52 有哪些行為視同房地產轉讓?答：下列行為視同房地產轉讓： 1以房地產作為出資與他人成立法人企業(yè)的； 2一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產并以產權分成的； 3收購或者合并企業(yè)時，房地產轉移為新的權利人所有的； 4以房地產抵債的； 5國有企業(yè)之間或者其他組織之間的房地產調撥。53房地產轉讓時，其它公用設施是否一起轉讓?答：房地產轉讓時，轉讓人對同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、 連廊、走廊、天臺或者其他公用設施所擁有的權益同時轉移。房地產首次轉讓合同對 停車場、廣告權益沒有特別約定的，停車場、廣告權益隨房地產同時轉移；有特別約定 的經房地產登記機關初始登記，由登記的權利人擁有。54什么是房地產交換? 答：房地產交換是指當事人將各自擁有的房地產互相轉移給對方的法律行為。 55房地產交換有差價的，差價部分如何辦理? 答：房地產交換有差價的，應當就差價部分按有關規(guī)定交納稅費。 56什么是房地產贈與? 答：房地產贈與是指當事人一方將自己擁有的房地產無償?shù)剞D讓給他人的法律行為。 57什么情況下，房地產贈與免交土地增值費? 答：父母與子女之間、配偶之間的房地產贈與、交換免交土地增值費。 59在什么情況下買房需簽訂房地產現(xiàn)售合同?在什么情況下買房 需簽訂房地產預售合同？答：欲購買已竣工驗收、交付使用的商品房，買賣雙方需簽訂房地產現(xiàn)售合同。購買尚 未竣工驗收的房地產時，應簽訂房地產預售合同。  60房地產開發(fā)商預售商品房地產時應符合什么條件?答：房地產開發(fā)商預售房地產應當符合下列條件： (一) 土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書； (二)取得《建筑許可》和《開工許可證》； （三）除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達工程預算投資總額的百分之二十五， 并經注冊會計師驗資； (四)房地產開發(fā)商和金融機構已簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議； (五) 土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。符合上列條件的，經主管機關核準后， 發(fā)給《房地產預售許可證》。核定為外銷的商品住宅，還應發(fā)給《商品住宅外銷可 證》。 61向開發(fā)商購買一手商品房屬什么轉移? 答：屬房地產二級市場轉移。 62辦理房地產二級市場轉移需提交什么文件? 答：(1)《房地產轉移登記申請書》； (2)《房地產證》或其它權利證書； (3)買賣合同書； (4)行政劃撥或減免地價款的土地，需提交市局或分局同意轉讓的批準文件及補足地價 款的證明； (5)市、區(qū)房改辦的批復及分戶匯總表； (6)身份證明； (7) 非法人單位的，需提供其產權部門同意轉讓的證明。63向其它單位或個人購買二手商品房屬什么轉移?答：屬房地產三級市場轉移。 64辦理房地產三級市場轉移需提交什么文件? 答：(1) 《房地產轉移登記申請書》； (2) 《房地產證》或其他房地產權利證明書； (3) 身份證明； (4) 買賣合同書、或贈與書、或繼承證明文件、或交換協(xié)議書、或有關行政機關的行 政決定書； (5) 行政劃撥、減免地價款的土地，需提供市局或分局同意轉讓的批準文件及補足地 價款的證明； （6）非法人單位的，需提供其產權部門同意轉讓的證明。65向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些?答：需交①印花稅：數(shù)額為交易價的萬分之五，每證另貼花5元。 ②登記費：數(shù)額為交易價的千分之一。66三級市場轉移需交哪些稅費?答：賣方應交的稅費有： (1) 營業(yè)稅：為售價的5%； (2) 城建維護稅：為售價為的005%； (3) 印花稅：為售價的005%； (4) 有所得的，單位須交所得額15%的單位所得稅，個人須交20%的個人所得稅； (5) 有增值的，須交增值額20%的土地增值費。 買方應交的稅費有： (1) 印花稅：為售價的005%；另每證貼花5元； (2) 登記費：為登記價的01%。 67土地增值費的收取有什么規(guī)定? 答：①凡1993年1月1日以后通過招標、拍賣方式取得土地使用權的，土地使用者第一轉 讓房地產時，免交土地增值費。 ②從1993年11月9日起發(fā)生轉讓行為的，轉讓人應按土地增值額的20%交納土地增 值 費。  ③1993年11月9日以前，以協(xié)議方式取得土地使用權或已發(fā)生轉讓的房地產，其土 地增殖費的交納標準為按土地增值額的40%?00%不等。 68什么情況下可變更或解除房地產買賣合同? 答：發(fā)生下列情形之一的，可以變更或解除房地產買賣合同： (一) 經當事人雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國家利益和他人利益的； (二) 因不可抗力致使房地產買賣合同無法履行或者不能全部履行的； (三) 因一方違約，使房地產買賣合同履行成為不必要的； (四) 出現(xiàn)房地產買賣合同約定的變更或者解除合同條件的。 一方當事人根據本條第(二)、(三)、(四)項的規(guī)定要求變更或者解除的，應當及時通知 對方。 69 什么樣的防地產應經主管機關批準后方可轉讓? 答：下列房地產應經主管機關批準，并補足地價款后，方可轉讓： (一) 通過行政劃撥取得土地用權的； (二) 取得土地使用權時減免地價款的； (三) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 70以買賣方式轉讓房地產時，同等條件下什么人有優(yōu)先購買 權? 答：(一)房地產共有人； (二) 房地產承租人；一項房地產買賣合同同時具有上列當事人時，按上述順序依次享 有優(yōu)先購買權。71如何識別真?zhèn)巍斗康禺a證》? 答：①拿《房地產證》到市規(guī)劃國土局測繪產權處、各分局產權管理科或市規(guī)劃國土局信 息中心查詢，看是否已有登記記錄，房地產證號、房地產座落位置等是否屬實。 ②注意識別《房地產證》上所蓋印章的真?zhèn)?。要注意印章的使用日期及字體。 72什么叫房地產抵押? 答：指債務人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人(抵押權人)提供 債務履行擔保的行為。房地產按揭屬于房地產抵押的一種形式。73申請抵押登記應提交什么文件?答： (一)《房地產抵押登記申請書》； (二)房地產權利證書； (三)身份證明； (四)主合同和抵押合同。非法人企業(yè)、組織的房地產抵押，應提交其產權部門同意抵 押的批準文件；預購的房地產抵押時，應提交本條第(一)、(三)、(四)項規(guī)定的文件 和房地產買賣合同書。74預購的房地產如何進行抵押登記? 答：預購房地產抵押時，應提交《房地產抵押登記申請書》、身份證明、主合同和抵押合 同和房地產買賣合同書等文件。登記人員在房地產買賣合同書上加蓋抵押專用章。76 同一抵押物設立若干抵押權時，如何辦理登記?答：以同一房地產設定若干抵押 權時，抵押人在設定抵押權前，須將設定抵押權狀況告知各抵押權人，抵押權的順序 以核準登記的先后為序。 77土地來源屬行政劃撥或減免地價款的房地產抵押登記如何辦理?答： 凡企業(yè)土地來源屬行政劃撥或減免地價款的房地產抵押，根據有關規(guī)定，其地面 建筑物 已經合法登記的，可同意單獨以房屋作抵押，在處分抵押物時，必須委托市 不動產拍賣行進行拍賣或變賣，不動產拍賣行負責扣發(fā)應補交的地價款，凡行政、事 業(yè)單位的房地產，不得擅自為企業(yè)提供抵押擔保。 78登記人員如何辦理房地產抵押登記? 答：對核準抵押登記的，登記人員在抵押人的《房地產證》上他項權利一欄中加蓋抵押專 用 章，填寫抵押日期及抵押權人，并在房地產登記冊上作抵押記錄及錄入電腦。抵押記 錄 應包括抵押人、抵押權人、抵押物名稱、面積、價值、抵押金額、抵押期限等。79借款期限屆滿時，登記機關能否逕為注銷抵押登記?答：抵押權與債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。借款期限與抵押期限不是同一 概念。借款期限屆滿時，登記機關不能逕為注銷抵押登記。80,什么情況下不能辦理房地產抵押登記?答：(1)權屬來源的性質是限制抵押(包括福利房、微利房、行政劃撥土地、減免地價土地)， 而又未取得市局同意的； (2)根據城市規(guī)劃，市區(qū)政府決定收回土地使用權的； (3) 司法機關、行政機關依法裁定、決定 查封或者以其他形式限制房地產權利的； (4) 共有房地產，未經其他共有人書面同意的； (5) 權屬有爭議的； (6) 法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止抵押的； (7) 除鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權和依法承包并經發(fā)包方 同 意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權之外的其它集體土地使 用 權。 81已抵押的房地產能否轉讓?答：根據《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，已抵押的房地產可以轉讓，但應當通知抵押 權人并告知受讓人轉讓房地產已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓 人的，轉讓行為無效。 82以房地產抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記?答：以房地產做為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產登記部門辦理抵 押登記手續(xù)。根據《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所 以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。84什么情形屬于房地產變更登記? 答：(一)房地產使用用途改變的； (二)權利人姓名或名稱發(fā)生變化的； (三)房地產坐落名稱或房地產名稱發(fā)生變化的。 85申請變更登記應提交什么文件?答：(一)《房地產變更登記申請書》； (二)房地產權利證書； (三)身份證明； (四) 改變房地產用途的，應提交土地主管部門同意改變用途的批準文件及土地使用合同 書，需補地價的，還應提交付清地價款證明書；改變權利人姓名或名稱的，應提交 有關行政機關的批準文件。 87遺失《房地產證》如何申請補領? 答：《房地產證》毀滅或遺失的，權利人應聲明遺失， 并向房地產所在地的國土分局報失，申請補發(fā)。登記機關收到申請后，刊登公告，六個月后予以補發(fā)，并在《房地產證》 上注明“補發(fā)”字樣。 88申請補發(fā)《房地產證》需提交哪些文件? 答：(一)刊登聲明的報紙； (二)具結書； (三) 身份證明； (四) 補發(fā)《房地產證》申請書。91購房者個人入戶應具備什么條件?答：一、購房入戶者須為非農業(yè)人口。具有干部、職工身份的在職人員購房入戶須憑縣以 上勞動、人事部門開具的辭職證明辦理購房入戶手續(xù)。