【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)權(quán)利證書編號； 3房地產(chǎn)座落的位置、面積、四至界線； 4土地宗地號、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年期； 5房地產(chǎn)的用途； 6買賣價款及支付方式和日期； 7房地產(chǎn)交付使用的日期； 8公用部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù)； 9違約責(zé)任； 10合同糾紛的解決辦法； 11合同生效的條件及時間； 12雙方認(rèn)為必要的其他事項。 49樓花是否可以轉(zhuǎn)讓? 答：預(yù)購的樓花當(dāng)預(yù)購方付足購房價款總額25%以上時，可憑已在登記機(jī)關(guān)備案的買賣合 同再轉(zhuǎn)讓，并在合同背書上載明再轉(zhuǎn)讓的價格等情況。 50什么樣的房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓? 答：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： 1根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權(quán)的； 2司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 3共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； 4設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； 5 權(quán)屬有爭議的； 6法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 51有哪些行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓? 答：下列行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓； 1共有人之間對共有房地產(chǎn)的分割； 2國家機(jī)關(guān)、由財政撥款的事業(yè)單位與其下屬的機(jī)構(gòu)之間的房地產(chǎn)行政調(diào)撥。 52 有哪些行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?答：下列行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓： 1以房地產(chǎn)作為出資與他人成立法人企業(yè)的； 2一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)并以產(chǎn)權(quán)分成的； 3收購或者合并企業(yè)時，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)利人所有的； 4以房地產(chǎn)抵債的； 5國有企業(yè)之間或者其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥。53房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，其它公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓?答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人對同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、 連廊、走廊、天臺或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對 停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移；有特別約定 的經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。54什么是房地產(chǎn)交換? 答：房地產(chǎn)交換是指當(dāng)事人將各自擁有的房地產(chǎn)互相轉(zhuǎn)移給對方的法律行為。 55房地產(chǎn)交換有差價的，差價部分如何辦理? 答：房地產(chǎn)交換有差價的，應(yīng)當(dāng)就差價部分按有關(guān)規(guī)定交納稅費。 56什么是房地產(chǎn)贈與? 答：房地產(chǎn)贈與是指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。 57什么情況下，房地產(chǎn)贈與免交土地增值費? 答：父母與子女之間、配偶之間的房地產(chǎn)贈與、交換免交土地增值費。 59在什么情況下買房需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同?在什么情況下買房 需簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同？答：欲購買已竣工驗收、交付使用的商品房，買賣雙方需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同。購買尚 未竣工驗收的房地產(chǎn)時，應(yīng)簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同。  60房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時應(yīng)符合什么條件?答：房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合下列條件： (一) 土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書； (二)取得《建筑許可》和《開工許可證》； （三）除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五， 并經(jīng)注冊會計師驗資； (四)房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議； (五) 土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后， 發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷可 證》。 61向開發(fā)商購買一手商品房屬什么轉(zhuǎn)移? 答：屬房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移。 62辦理房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移需提交什么文件? 答：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》； (2)《房地產(chǎn)證》或其它權(quán)利證書； (3)買賣合同書； (4)行政劃撥或減免地價款的土地，需提交市局或分局同意轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件及補(bǔ)足地價 款的證明； (5)市、區(qū)房改辦的批復(fù)及分戶匯總表； (6)身份證明； (7) 非法人單位的，需提供其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。63向其它單位或個人購買二手商品房屬什么轉(zhuǎn)移?答：屬房地產(chǎn)三級市場轉(zhuǎn)移。 64辦理房地產(chǎn)三級市場轉(zhuǎn)移需提交什么文件? 答：(1) 《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》； (2) 《房地產(chǎn)證》或其他房地產(chǎn)權(quán)利證明書； (3) 身份證明； (4) 買賣合同書、或贈與書、或繼承證明文件、或交換協(xié)議書、或有關(guān)行政機(jī)關(guān)的行 政決定書； (5) 行政劃撥、減免地價款的土地，需提供市局或分局同意轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件及補(bǔ)足地 價款的證明； （6）非法人單位的，需提供其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。65向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些?答：需交①印花稅：數(shù)額為交易價的萬分之五，每證另貼花5元。 ②登記費：數(shù)額為交易價的千分之一。66三級市場轉(zhuǎn)移需交哪些稅費?答：賣方應(yīng)交的稅費有： (1) 營業(yè)稅：為售價的5%； (2) 城建維護(hù)稅：為售價為的005%； (3) 印花稅：為售價的005%； (4) 有所得的，單位須交所得額15%的單位所得稅，個人須交20%的個人所得稅； (5) 有增值的，須交增值額20%的土地增值費。 買方應(yīng)交的稅費有： (1) 印花稅：為售價的005%；另每證貼花5元； (2) 登記費：為登記價的01%。 67土地增值費的收取有什么規(guī)定? 答：①凡1993年1月1日以后通過招標(biāo)、拍賣方式取得土地使用權(quán)的，土地使用者第一轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)時，免交土地增值費。 ②從1993年11月9日起發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)按土地增值額的20%交納土地增 值 費。  ③1993年11月9日以前，以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)或已發(fā)生轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其土 地增殖費的交納標(biāo)準(zhǔn)為按土地增值額的40%?00%不等。 68什么情況下可變更或解除房地產(chǎn)買賣合同? 答：發(fā)生下列情形之一的，可以變更或解除房地產(chǎn)買賣合同： (一) 經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國家利益和他人利益的； (二) 因不可抗力致使房地產(chǎn)買賣合同無法履行或者不能全部履行的； (三) 因一方違約，使房地產(chǎn)買賣合同履行成為不必要的； (四) 出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同約定的變更或者解除合同條件的。 一方當(dāng)事人根據(jù)本條第(二)、(三)、(四)項的規(guī)定要求變更或者解除的，應(yīng)當(dāng)及時通知 對方。 69 什么樣的防地產(chǎn)應(yīng)經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后方可轉(zhuǎn)讓? 答：下列房地產(chǎn)應(yīng)經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并補(bǔ)足地價款后，方可轉(zhuǎn)讓： (一) 通過行政劃撥取得土地用權(quán)的； (二) 取得土地使用權(quán)時減免地價款的； (三) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 70以買賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，同等條件下什么人有優(yōu)先購買 權(quán)? 答：(一)房地產(chǎn)共有人； (二) 房地產(chǎn)承租人；一項房地產(chǎn)買賣合同同時具有上列當(dāng)事人時，按上述順序依次享 有優(yōu)先購買權(quán)。71如何識別真?zhèn)巍斗康禺a(chǎn)證》? 答：①拿《房地產(chǎn)證》到市規(guī)劃國土局測繪產(chǎn)權(quán)處、各分局產(chǎn)權(quán)管理科或市規(guī)劃國土局信 息中心查詢，看是否已有登記記錄，房地產(chǎn)證號、房地產(chǎn)座落位置等是否屬實。 ②注意識別《房地產(chǎn)證》上所蓋印章的真?zhèn)巍Ｒ⒁庥≌碌氖褂萌掌诩白煮w。 72什么叫房地產(chǎn)抵押? 答：指債務(wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供 債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。73申請抵押登記應(yīng)提交什么文件?答： (一)《房地產(chǎn)抵押登記申請書》； (二)房地產(chǎn)權(quán)利證書； (三)身份證明； (四)主合同和抵押合同。非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵 押的批準(zhǔn)文件；預(yù)購的房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交本條第(一)、(三)、(四)項規(guī)定的文件 和房地產(chǎn)買賣合同書。74預(yù)購的房地產(chǎn)如何進(jìn)行抵押登記? 答：預(yù)購房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交《房地產(chǎn)抵押登記申請書》、身份證明、主合同和抵押合 同和房地產(chǎn)買賣合同書等文件。登記人員在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專用章。76 同一抵押物設(shè)立若干抵押權(quán)時，如何辦理登記?答：以同一房地產(chǎn)設(shè)定若干抵押 權(quán)時，抵押人在設(shè)定抵押權(quán)前，須將設(shè)定抵押權(quán)狀況告知各抵押權(quán)人，抵押權(quán)的順序 以核準(zhǔn)登記的先后為序。 77土地來源屬行政劃撥或減免地價款的房地產(chǎn)抵押登記如何辦理?答： 凡企業(yè)土地來源屬行政劃撥或減免地價款的房地產(chǎn)抵押，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其地面 建筑物 已經(jīng)合法登記的，可同意單獨以房屋作抵押，在處分抵押物時，必須委托市 不動產(chǎn)拍賣行進(jìn)行拍賣或變賣，不動產(chǎn)拍賣行負(fù)責(zé)扣發(fā)應(yīng)補(bǔ)交的地價款，凡行政、事 業(yè)單位的房地產(chǎn)，不得擅自為企業(yè)提供抵押擔(dān)保。 78登記人員如何辦理房地產(chǎn)抵押登記? 答：對核準(zhǔn)抵押登記的，登記人員在抵押人的《房地產(chǎn)證》上他項權(quán)利一欄中加蓋抵押專 用 章，填寫抵押日期及抵押權(quán)人，并在房地產(chǎn)登記冊上作抵押記錄及錄入電腦。抵押記 錄 應(yīng)包括抵押人、抵押權(quán)人、抵押物名稱、面積、價值、抵押金額、抵押期限等。79借款期限屆滿時，登記機(jī)關(guān)能否逕為注銷抵押登記?答：抵押權(quán)與債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。借款期限與抵押期限不是同一 概念。借款期限屆滿時，登記機(jī)關(guān)不能逕為注銷抵押登記。80,什么情況下不能辦理房地產(chǎn)抵押登記?答：(1)權(quán)屬來源的性質(zhì)是限制抵押(包括福利房、微利房、行政劃撥土地、減免地價土地)， 而又未取得市局同意的； (2)根據(jù)城市規(guī)劃，市區(qū)政府決定收回土地使用權(quán)的； (3) 司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定 查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； (4) 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； (5) 權(quán)屬有爭議的； (6) 法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止抵押的； (7) 除鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權(quán)和依法承包并經(jīng)發(fā)包方 同 意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)之外的其它集體土地使 用 權(quán)。 81已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓?答：根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)當(dāng)通知抵押 權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓 人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。 82以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記?答：以房地產(chǎn)做為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵 押登記手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所 以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。84什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記? 答：(一)房地產(chǎn)使用用途改變的； (二)權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的； (三)房地產(chǎn)坐落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的。 85申請變更登記應(yīng)提交什么文件?答：(一)《房地產(chǎn)變更登記申請書》； (二)房地產(chǎn)權(quán)利證書； (三)身份證明； (四) 改變房地產(chǎn)用途的，應(yīng)提交土地主管部門同意改變用途的批準(zhǔn)文件及土地使用合同 書，需補(bǔ)地價的，還應(yīng)提交付清地價款證明書；改變權(quán)利人姓名或名稱的，應(yīng)提交 有關(guān)行政機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件。 87遺失《房地產(chǎn)證》如何申請補(bǔ)領(lǐng)? 答：《房地產(chǎn)證》毀滅或遺失的，權(quán)利人應(yīng)聲明遺失， 并向房地產(chǎn)所在地的國土分局報失，申請補(bǔ)發(fā)。登記機(jī)關(guān)收到申請后，刊登公告，六個月后予以補(bǔ)發(fā)，并在《房地產(chǎn)證》 上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。 88申請補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)證》需提交哪些文件? 答：(一)刊登聲明的報紙； (二)具結(jié)書； (三) 身份證明； (四) 補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)證》申請書。91購房者個人入戶應(yīng)具備什么條件?答：一、購房入戶者須為非農(nóng)業(yè)人口。具有干部、職工身份的在職人員購房入戶須憑縣以 上勞動、人事部門開具的辭職證明辦理購房入戶手續(xù)。