【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 裝市場(chǎng)占有率僅次于女裝，價(jià)值力居次的二樓成為最佳選擇。二、三樓屬于樓層的中間區(qū)域，餐飲、休閑區(qū)規(guī)劃于此，主要是考慮即不失去發(fā)現(xiàn)功能，也不至于為使用帶來不便。3F休閑女裝區(qū)餐飲、休閑區(qū)與一樓的精品女裝區(qū)區(qū)分，形成互補(bǔ)4F品牌男、女裝區(qū)側(cè)重品牌價(jià)值，尋求相對(duì)自我的展示空間5F小戶型辦公兼?zhèn)}儲(chǔ)區(qū)域內(nèi)純粹的辦公產(chǎn)品缺乏市場(chǎng)需求，將價(jià)值力最弱的五樓定位為小戶型辦公，一則可以滿足少量的辦公需求，二則可以作為倉(cāng)庫用途進(jìn)行租賃或銷售（產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變）⑶、規(guī)劃布局建議a、周邊市場(chǎng)鋪位經(jīng)營(yíng)面積分析內(nèi)鋪的面積分割主要考慮到兩方面，一是以招商為目的，二是以銷售為目的，但是無論從哪方面考慮，都應(yīng)符合市場(chǎng)需求，以下是七浦商圈各專業(yè)市場(chǎng)的主力經(jīng)營(yíng)面積，從中可以看到當(dāng)前七浦商圈對(duì)于內(nèi)鋪面積的需求傾向，見下圖：分析：從上圖可以看到，七浦商圈專業(yè)市場(chǎng)鋪位的主力經(jīng)營(yíng)面積以1015平方米居多，說明這一面積段的商鋪比較符合目前經(jīng)營(yíng)者的需求。 b、對(duì)鋪位布局規(guī)劃的認(rèn)識(shí)※ 進(jìn)深與門面的黃金分割點(diǎn)商鋪進(jìn)深與門面比例適當(dāng)不僅有利于投資經(jīng)營(yíng)，同樣也有利于管理。大通根據(jù)長(zhǎng)期代理經(jīng)驗(yàn)，并通過對(duì)數(shù)百個(gè)專業(yè)市場(chǎng)及商業(yè)中心的案例調(diào)查與深入研究得出，商鋪的進(jìn)深與門面的最佳比例為3：2，高于3：1以后，商鋪價(jià)值將隨之降低?！?突現(xiàn)商鋪價(jià)值空間商鋪是專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)部的核心，如何使商鋪在緊湊的空間中突現(xiàn)，是商鋪布局設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。大通建議可采用“穿透式”設(shè)計(jì)，商鋪通過透明的玻璃墻體間隔，以此來達(dá)到商鋪的可視性和通透性，以突現(xiàn)商鋪價(jià)值空間。※ 注重人流消費(fèi)習(xí)慣就專業(yè)市場(chǎng)或商業(yè)中心而言，樓層越高其價(jià)值力就越弱，這是主要是由人群的消費(fèi)習(xí)慣引起的，為了最大限度的提升各樓層的價(jià)值空間，大通建議在樓層之間的縱向規(guī)劃采用蝸牛式步步引導(dǎo)的原則，即采用樓下為樓上的商品做廣告的方法，以此來推銷上面的產(chǎn)品。c、鋪位布局規(guī)劃建議根據(jù)我司對(duì)于以上本案業(yè)態(tài)的定位以及市場(chǎng)需求的特性，其具體的鋪位布局規(guī)劃如下：※ 地下一層地下一層為鞋類、箱包、飾品等，商鋪主力單套面積約912平米（店鋪面寬3—4米，進(jìn)深在3米左右，適合鞋類及飾品類），其它商鋪單套的面積約1520平米左右（面寬3—4米，進(jìn)深約5米，適合箱包類）。以上的商鋪按客戶的實(shí)際需求可以進(jìn)行面積的自由組合，滿足不同客戶對(duì)于不同面積段的需求。商鋪類型鞋類及飾品類箱包類面積分割主力單套面積912㎡其它單套面積1520㎡開間3—4米之間3—4米之間進(jìn)深3米左右5米左右分割方式自由組合，根據(jù)使用需要，可前后、左右相連接層數(shù)地下1層層高技術(shù)要求電力、新風(fēng)、廣告位※ 地上一層地上一層為精品女裝區(qū)，商鋪主力單套面積約1216平米（店鋪面寬3—4米，進(jìn)深在4米左右），以上的商鋪按客戶的實(shí)際需求可以進(jìn)行面積的自由組合，滿足不同客戶對(duì)于不同面積段的需求。商鋪類型精品女裝面積分割主力單套面積1216㎡開間34米之間進(jìn)深4米左右分割方式自由組合，根據(jù)使用需要，可前后、左右相連接層數(shù)地上1層層高技術(shù)要求電力、廣告位※ 地上二至三層地上二至三層為休閑男、女裝區(qū)和餐飲、休閑區(qū)，服裝區(qū)商鋪主力單套面積約12平米（店鋪面寬3米，進(jìn)深在4米左右）。餐飲、休閑區(qū)商鋪面積250平米左右（設(shè)置在樓層的西南角出入口處，二至三樓連通，可選擇入駐麥當(dāng)勞或避風(fēng)塘等企業(yè)）。商鋪類型休閑男、女裝區(qū)餐飲、休閑區(qū)（23樓連通）面積分割主力單套面積12㎡不分割開間3米左右89米進(jìn)深4米左右1617米左右分割方式自由組合，根據(jù)使用需要，可前后、左右相連接23樓約250平米整體入駐層數(shù)地上23層層高技術(shù)要求電力、廣告位上下水、電力、天然氣、排煙排風(fēng)、隔油池、廣告位※ 地上四層地上四層為品牌男、女裝區(qū)。隨著樓層的提高,商鋪的價(jià)值力已經(jīng)降低,因此以經(jīng)營(yíng)品牌服飾為主, 與一至三樓形差異性的吸納點(diǎn),建議單套主力面積服裝區(qū)商鋪主力單套面積為2025平米。商鋪類型品牌男、女裝面積分割主力單套面積2530㎡開間45米之間進(jìn)深6米左右分割方式自由組合，根據(jù)使用需要，可前后、左右相連接層數(shù)地上4層層高技術(shù)要求電力、廣告位※ 地上五層地上五層為辦公區(qū)。由于用地性質(zhì)的關(guān)系，本案必須要有一部分具備辦公用途，價(jià)值力最弱的第五層是唯一的選項(xiàng)，但七浦路商圈是專業(yè)性很強(qiáng)的服飾批發(fā)市場(chǎng)，純粹的辦公產(chǎn)品缺乏市場(chǎng)支持，需求也十分有限，因此我司建議，將該樓層規(guī)劃定位為小戶型辦公，一則可以滿足少量的辦公需求，二則可以作為倉(cāng)庫用途進(jìn)行租賃或銷售（產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變）。主力單套面積為12平米，按客戶的實(shí)際需求可以進(jìn)行面積的自由組合，滿足不同客戶對(duì)于不同面積段的需求。類型辦公、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)面積分割主力單套面積12㎡開間3米左右進(jìn)深4米左右分割方式自由組合，根據(jù)使用需要，可前后、左右相連接層數(shù)地上5層層高技術(shù)要求電力形象定位⑴、形象定位原則一個(gè)能為普通大眾人士帶來輕松購(gòu)物的場(chǎng)所；一個(gè)改善七浦商圈購(gòu)物環(huán)境的符號(hào)；一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，但并不缺少輔助性配套設(shè)施的場(chǎng)所；⑵、形象價(jià)值的營(yíng)造關(guān)鍵詞：輕松購(gòu)物場(chǎng)所當(dāng)前，七浦商圈的一些專業(yè)市場(chǎng)面臨的最大問題就是由于標(biāo)識(shí)不明和管理混亂給消者費(fèi)帶來的不便和困難，在此本案因汲取教訓(xùn)，在項(xiàng)目招商或銷售過程中強(qiáng)調(diào)管理，示以輕松便捷的購(gòu)物場(chǎng)所的形象；關(guān)鍵詞：環(huán)境七浦商圈面臨的另一大問題就是由于人流疏導(dǎo)不暢、道路狹窄擁擠帶來的購(gòu)物環(huán)境差的問題，在河南路拓寬和天潼路地鐵站開通后，這種情況會(huì)得到一 定的改善，在此本案應(yīng)結(jié)合自身在七浦各專業(yè)市場(chǎng)中特有的 大面積綠化，營(yíng)造一個(gè)改善七浦購(gòu)物環(huán) 境的符號(hào)形象價(jià)值營(yíng)造 關(guān)鍵詞：輔助設(shè)施 七浦商圈各主要市場(chǎng)中輔助性的配套設(shè)施十分匱乏，如餐飲、休閑設(shè)施等，本案應(yīng)抓住機(jī)遇在項(xiàng)目在大膽的加入一些餐飲、休閑設(shè)施，既能提高項(xiàng)目的賣點(diǎn)，也能對(duì)周邊市場(chǎng)中的購(gòu)物消費(fèi)者起到潛在的拉攏作用；⑶、形象的延展及運(yùn)用※ 建筑物主體開工建設(shè)后，在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目的項(xiàng)目噴繪巨幅廣告，突出項(xiàng)目整體形象，吸引到現(xiàn)場(chǎng)參觀人群的注意力?！?工地圍墻在工地圍墻上設(shè)置項(xiàng)目噴繪廣告，宣傳項(xiàng)目公司情況、項(xiàng)目賣點(diǎn)、項(xiàng)目整體形象、渲染現(xiàn)場(chǎng)氣氛。※ 主路網(wǎng)及參觀路線在通向項(xiàng)目工地的主要交通路線設(shè)置宣傳項(xiàng)目的路標(biāo)或廣告牌，在項(xiàng)目入口設(shè)置醒目廣告牌，在路兩側(cè)燈桿上懸掛宣傳項(xiàng)目的彩噴吊旗。⑷、項(xiàng)目命名建議天潼商廈產(chǎn)品優(yōu)化建議⑴、納入并考慮入住商戶對(duì)物業(yè)及設(shè)施的的要求※ 展示七浦商圈的多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶主要以商品批發(fā)為主，店鋪對(duì)他們來說是一個(gè)展示自已商品的地方，因此為了便于達(dá)到他們的這種訴求，商鋪因盡量做到通透性和可視性，即玻璃化程度要高，從而最大限度的展示自己的商品和便于消費(fèi)者看到?！?倉(cāng)儲(chǔ)在以批發(fā)為主的背景下，對(duì)于商戶來說還需要一個(gè)存儲(chǔ)商品貨物的倉(cāng)庫，一般經(jīng)營(yíng)服飾及其它鞋帽類的商戶對(duì)于倉(cāng)庫的面積需求在1015平米之間?！?打包托運(yùn)服務(wù)為了吸引商家入駐，同時(shí)也是為了提高商品出入的快捷，本案可以通過在商場(chǎng)中設(shè)立打包托運(yùn)站來方便商家。⑵、人流規(guī)劃建議考慮到商場(chǎng)的鋪位經(jīng)營(yíng)業(yè)種多樣，因此，我司建議在一樓的主廣場(chǎng)、電梯的上下口和一些主通道的轉(zhuǎn)口處設(shè)置一些明顯的導(dǎo)向牌和品牌指示，以便于顧客選擇所要購(gòu)買的商品和找準(zhǔn)位置。同時(shí)在樓層之間的縱向規(guī)劃采用蝸牛式步步引導(dǎo)的原則，即采用樓下為樓上的商品做廣告的方法，以此來推銷上面的產(chǎn)品。⑶、內(nèi)鋪隔墻建議為增加商鋪經(jīng)營(yíng)面積，建議采用厚度小的材料做隔墻。可通透的墻面采用玻璃，增加商業(yè)吸引力。⑷、通道設(shè)置建議合理的通道寬度不僅使商場(chǎng)整體看上去布局合理而且能使消費(fèi)者在購(gòu)物的同時(shí)既不感到擁擠也不會(huì)覺得商場(chǎng)里沒有人流。因此，—3米。⑸、項(xiàng)目外立面建議本項(xiàng)目的外立面設(shè)計(jì)，因結(jié)合七浦商圈整體的建筑風(fēng)格，充分體現(xiàn)建筑的特色和商業(yè)價(jià)值，以及建筑外立面商業(yè)價(jià)值利用的最大化，包括在外立面預(yù)留懸掛巨幅廣告的位置。同時(shí)外立面的設(shè)計(jì)要簡(jiǎn)潔、厚重，具有鮮明的主題性。參考外立面，見下圖：四、招商與銷售方案招商與銷售方案比較目前，七浦商圈的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)成熟，根據(jù)我司的分析和預(yù)測(cè)，隨著近年來和未來幾年的總體開發(fā)量的持續(xù)增加，到2010年七浦商圈商業(yè)地產(chǎn)的需求量將趨于飽和，本項(xiàng)目的招商或銷售都將面臨較大的壓力，屆時(shí)本項(xiàng)目在市場(chǎng)的介入方法（招商還是銷售）以及營(yíng)銷手段拿捏的準(zhǔn)確度，都將是本案能否成功的關(guān)鍵。市場(chǎng)介入模式特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)招商回報(bào)期漫長(zhǎng)，是對(duì)開發(fā)商智慧和資金耐力的考驗(yàn)；☆長(zhǎng)期持有物業(yè)，達(dá)到保值、增值目的；