購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌落位設(shè)計(jì)研究(編輯修改稿)
2025-08-30 07:18 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 間，并間接促成過(guò)路客的消費(fèi)行為?？梢杂嗅槍?duì)性的規(guī)劃一些便利店、生活配套、零食店、快捷餐廳、特色美食等。這類業(yè)態(tài)布局靈活，業(yè)種豐富，面積不大，租金承載力高，能有效帶動(dòng)人流并創(chuàng)造良好租金收益?！ ±砬迤放飘a(chǎn)品線——從產(chǎn)品線看項(xiàng)目定位 關(guān)于品牌的產(chǎn)品線戰(zhàn)略，詳見(jiàn)我的另一篇文章《零售品牌產(chǎn)品線研究》，這里舉個(gè)例子簡(jiǎn)單說(shuō)一下，西班牙Inditex集團(tuán)(INdustrias de DIse241。o TEXtil, .，簡(jiǎn)稱INDITEX)，是世界四大時(shí)裝連鎖機(jī)構(gòu)之一，旗下?lián)碛衂ARA、Pull amp。Bear、Massimo Dutti、Bershka、Stradivarius、Oysho、Uterque、Zara Kids服裝品牌，及Zara Home家居品牌。Inditex目前在國(guó)內(nèi)開(kāi)店，通常是多品牌齊頭并進(jìn)，通常要求1+3(ZARA + Pullamp。Bear、Bershka、Stradivarius)或1+6捆綁進(jìn)駐。最常見(jiàn)的是第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)，如武漢菱角湖萬(wàn)達(dá)(B級(jí)店)、武漢經(jīng)開(kāi)萬(wàn)達(dá)(B級(jí)店)，我們往往可以同時(shí)看見(jiàn)ZARA、Pullamp。Bear、Bershka、Stradivarius 四個(gè)服裝品牌。ZARA可以主打多年齡層的男女裝。Pullamp。Bear主攻中低端年輕群體，Bershka主打街頭風(fēng)格的年輕前衛(wèi)群體，Stradivarius定位年輕潮流女裝。而Massimo Dutti、Oysho在產(chǎn)品線內(nèi)定位相對(duì)更為高端，通常會(huì)在定位更高的購(gòu)物中心出現(xiàn)，如成都金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(A級(jí)店)。產(chǎn)品線的多品牌戰(zhàn)略可以覆蓋更廣的消費(fèi)客群，從而帶來(lái)更佳的利潤(rùn)。但并不是覆蓋越全越好，還要看項(xiàng)目定位及消費(fèi)環(huán)境。如青島偉東樂(lè)客城引進(jìn)了Inditex產(chǎn)品線的7大品牌。但項(xiàng)目所在的李滄區(qū)消費(fèi)環(huán)境和消費(fèi)水平相對(duì)偏低，消費(fèi)者對(duì)Massimo Dutti這類小眾又偏高端的品牌接受度很低，筆者今年8月去店內(nèi)考察時(shí)，就面臨打折虧損?！ ≌驹陂_(kāi)發(fā)商招商的角度，摸清不同品牌不同的產(chǎn)品線戰(zhàn)略，選擇適合購(gòu)物中心定位和檔次的品牌產(chǎn)品線，對(duì)項(xiàng)目招商往往事半功倍。換個(gè)角度講，品牌的不同產(chǎn)品線都有清晰的定位，更能準(zhǔn)確篩選符合購(gòu)物中心需要的的品牌。 品牌間位置搭配——門當(dāng)戶對(duì)與豪門恩怨 品牌之間的位置搭配也非常復(fù)雜，其特點(diǎn)像極了中國(guó)人的性格，“相互攀比，互相競(jìng)爭(zhēng)”。這里以奢侈品牌為例：世界三大奢侈品集團(tuán)LVMH、PPR、Richemond之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，尤其以LVMH旗下的LV和PPR麾下Gucci之間競(jìng)爭(zhēng)最為白熱化，你很難在一個(gè)購(gòu)物中心看到他們兩個(gè)，更不用說(shuō)比鄰而居。 奢侈品品牌落位的搭配原則： 門頭入口選Gucci或LV，當(dāng)然Prada, Zegna等也不錯(cuò)?！ V和Gucci是有我沒(méi)你，有你沒(méi)我，Dior和Chanel品類互斥互不順眼?！ egna和Cartier、Prada和LV、Chanel和Zegna、Dior和Hermes可做鄰居?！ 纹奉惾鏟atek Philippe一般鄰中庭、集合店如LV、Prada放門臉?！ ∑放泼娣e適宜——量體裁衣 面積要求是品牌招商的一個(gè)重要內(nèi)部考慮因素。不同商家需要的面積不同，在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)就應(yīng)充分考慮不同商家的經(jīng)營(yíng)面積的差異。如果規(guī)劃的面積太大，不適合引進(jìn)該品牌商，即使引進(jìn)了也是資源的浪費(fèi)，造成坪效過(guò)低，經(jīng)營(yíng)壓力大。如果規(guī)劃的面積過(guò)小，則不適合相應(yīng)商家的要求，也會(huì)對(duì)招商造成阻礙。因此，商家的面積要求是不容忽視的要素。 如一般的服飾品牌，套內(nèi)面積通常在100150㎡左右。一些時(shí)裝品牌在主線服裝打開(kāi)知名度后，會(huì)擴(kuò)展鞋、包、配飾等副產(chǎn)品線，其面積需求通常要求更大。而類似于ZARA、Hamp。M這類服裝集合店，不僅囊括男裝、女裝、童裝，鞋、包、配飾等一應(yīng)俱全，其最大的優(yōu)勢(shì)就是款式多樣，且超高頻率的更新?lián)Q代，大大提高了產(chǎn)品的豐富程度，顧客每次來(lái)都能見(jiàn)到不一樣的新鮮產(chǎn)品。所以一般的快時(shí)尚面積均要求15002000㎡左右來(lái)展示更多選擇。所以品牌的開(kāi)店面積，是由該品牌的產(chǎn)品線豐富程度來(lái)決定的?！ 〔?
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