【文章內(nèi)容簡介】 項目并按變更結(jié)果實施。 針對“已發(fā)生變更”處理及處罰措施一旦集團(tuán)在現(xiàn)場勘查過程中發(fā)現(xiàn)項目存在未提前上報變更情況，將做瞞報處理，項目罰2顆星，項目績效記錄一次未完成，區(qū)域相關(guān)職能（集團(tuán)監(jiān)管/認(rèn)定部門確認(rèn)）績效記錄一次未完成。 經(jīng)認(rèn)定對核心指標(biāo)影響較小，則區(qū)域須提供應(yīng)對方案及后續(xù)補(bǔ)救方案，由區(qū)域運(yùn)營安排專題會議，經(jīng)許副主席及集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門審核通過后，形成變更結(jié)果，項目并按變更結(jié)果實施； 經(jīng)認(rèn)定對核心指標(biāo)影響較大，項目追加處罰2顆星，項目績效記錄一次未完成，區(qū)域相關(guān)職能績效記錄一次未完成。 后續(xù)跟蹤變更同意后，項目須更新最新的啟動會方案，并按此方案實施；變更被否決后，項目仍須按啟動會的指標(biāo)實施。附錄——《名詞解釋》項目開發(fā)周期指項目土地獲取至項目整體交付使用之間的時間段。項目銷售周期指項目第一次獲取預(yù)售證至項目可售物業(yè)銷售至90%之間的時間段?！肮こ坛杀尽卑ㄩ_發(fā)費(fèi)用、建安費(fèi)用（即各可售產(chǎn)品類型建安費(fèi)用、車庫、其他建安費(fèi)用）、營建成本?！伴_發(fā)成本”包括土地成本及工程成本?！伴_發(fā)總成本”包括開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)（工程部門）及資本化利息?！胺吭鲩_發(fā)成本”包括開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)（工程部門）。計算內(nèi)部收益率(IRR)所采用的企業(yè)基準(zhǔn)收益率ic=10%。目標(biāo)成本相應(yīng)定義詳見“世茂集團(tuán)項目目標(biāo)成本管理指引”的規(guī)定?！爱?dāng)期”、“各期”是指一個項目項下規(guī)劃的分期開發(fā)的范圍。關(guān)于“項目”、“地塊”、“分期”、“產(chǎn)品類型”的定義及包括的內(nèi)容詳見《世茂集團(tuán)物業(yè)類型說明指引》的規(guī)定。其他定義按現(xiàn)行法律、法規(guī)及條例的規(guī)定。（二）可售物業(yè)啟動會流程1. 可售物業(yè)啟動會基本流程二、 酒店評審會（一）酒店建設(shè)期總體管理思路（二）酒店階段評審會管理流程三、 商業(yè)項目啟動會管理指引（含銷售+自持物業(yè)）第一條 目的、定義及原則目的通過過程的動態(tài)管理，實現(xiàn)項目事前決策，保證項目預(yù)期效益的實現(xiàn)。項目啟動會在項 目全周期運(yùn)作中起到承上啟下的作用，參照項目投資拿地時確立的主要指標(biāo)作進(jìn)一步細(xì)化， 重點解決項目開發(fā)進(jìn)度、銷售、設(shè)計、工程質(zhì)量、成本、財務(wù)、效益之間的統(tǒng)籌安排，并作 為后續(xù)工作推進(jìn)、使用、點評及考核的主要依據(jù)之一。依據(jù)根據(jù)前期己開的項目“啟動會”為基礎(chǔ)，進(jìn)行細(xì)化。適用范圍適用于房產(chǎn)開發(fā)項目的商業(yè)物業(yè)自持和銷售返租部分。第二條 項目啟動會管理原則階段性管理項目啟動會分為兩個階段，即“第一階段啟動會”和“第二階段啟動會”（原項目預(yù)備 會取消）。兩階段啟動會的主要內(nèi)容及相關(guān)要求詳見下表：內(nèi)容/要求商業(yè)啟動會目的及作用規(guī)范商業(yè)規(guī)劃設(shè)計，避免開發(fā)風(fēng)險對象范圍世茂集團(tuán)內(nèi)商業(yè)建筑面積大于3萬平米的商業(yè)物業(yè)召開時間在項目整體啟動會之后召開前提商業(yè)部分正式開工前一個月匯報人項目負(fù)責(zé)人參會人集團(tuán)：許副主席、商業(yè)管理公司、丁程管理中心、營銷公司、研發(fā)設(shè)計中心、成本管 理中心、集團(tuán)運(yùn)營管理部 區(qū)域/項目：各職能部門負(fù)責(zé)人匯報資料按集團(tuán)推薦的PPT模板編制決策內(nèi)容項目商業(yè)部分的總圖方案、建筑方案、商業(yè)定位、租售策略（自持銷售比例）、開發(fā) 節(jié)點、目標(biāo)成本、商業(yè)經(jīng)營財務(wù)測算等若項目在未召開或未通過商業(yè)項目啟動會的情況K捎自商業(yè)部分開丁，將對項目處罰三顆星（30萬）, 并對項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行書面通報。核心指標(biāo)管控自本《世茂集團(tuán)商業(yè)項目啟動會管理指引》正式發(fā)布之日起，所有召開啟動會的項目，其各項指標(biāo)除了不得低于啟動會資料上承諾的指標(biāo)外，還應(yīng)滿足以下要求：（1）項目銷售商業(yè)物業(yè)，承諾回報率，預(yù)期銷售目標(biāo)單價，設(shè)計面積與經(jīng)營適用匹配性，設(shè)計動線；（2）項目自持商業(yè)物業(yè)，總體方案，市場調(diào)研報告，設(shè)計面積與經(jīng)營適用匹配性，設(shè)計動線、工程節(jié)點、考核經(jīng)營補(bǔ)虧期（投資回收期)、IRR (內(nèi)部收益率)、EBITDA率（稅息折舊及攤銷前利潤率)、RＯE(凈資產(chǎn)收益率)。針對上述的核心管控指標(biāo)，集團(tuán)商業(yè)管理公司將對啟動會上會前的上會資料按此要求 進(jìn)行預(yù)審，若不符合上將不得召開啟動會；在項目啟動會通過后，集團(tuán)商業(yè)管理公司將按照 啟動會的承諾指標(biāo)進(jìn)行實時監(jiān)管和點評。對于市場調(diào)研報告，須由商業(yè)管理公司審核認(rèn)定的第三方調(diào)研機(jī)構(gòu)完成（詳細(xì)機(jī)構(gòu)名單 見《世茂集團(tuán)商業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)供應(yīng)商名錄》），相關(guān)調(diào)研可由項目直接委托也可由項目委托集團(tuán) 商業(yè)管理公司進(jìn)行，相關(guān)咨詢費(fèi)用由項目承擔(dān)。啟動會管理紀(jì)律為保證啟動會召開的嚴(yán)肅性與高效性，對會上確定的各項指標(biāo)在項目全周期實施過程 中做到動態(tài)管理，確保能夠?qū)嶋H達(dá)成，啟動會的過會流程及后續(xù)跟蹤均應(yīng)按照啟動會紀(jì)律得 各項內(nèi)容執(zhí)行：內(nèi)容要求處罰獎勵啟動會關(guān)鍵要求商業(yè)的市場調(diào)研資料完備真實；商業(yè)定位思路清晰；設(shè)計方案合理；若市場調(diào)研報告未符合集團(tuán)商 業(yè)管理公司的要求（關(guān)鍵），則項 目罰星一顆；預(yù)審上會資 料啟動會的上會資料應(yīng)參照集團(tuán)運(yùn)營管理部統(tǒng) 發(fā)布的模板（含PPT及EXCEL測算底稿）進(jìn)行編制；區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人應(yīng)在啟動會召開前召集區(qū)域 各職能部門預(yù)審上會資料，經(jīng)區(qū)域各職能部門 認(rèn)可并由區(qū)域總最終確認(rèn)后方可上會；區(qū)域預(yù)審?fù)ㄟ^后的上會資料應(yīng)在會前３天提供至集團(tuán)各參會人員審閱；對于第一階段啟動會，若經(jīng)區(qū)域預(yù)審后仍存 在多個推薦方案的，可在上會資料中對多個方 案分別闡述，但不得多于兩個方案。未在規(guī)定時間將上會資料提供至 集團(tuán)的，或上會資料+符合集團(tuán)要 求的，該啟動會不召開且視為“不 通過”提報上會計 劃項目應(yīng)根據(jù)上會資料的進(jìn)展情況并經(jīng)區(qū)域各 職能部門同意上會后，方可提報上會計劃；區(qū)域運(yùn)營人員應(yīng)匯總整理本區(qū)域各項目的上 會計劃并進(jìn)行統(tǒng)安排，并于每月25日向集團(tuán) 運(yùn)營管理部上報次月召開啟動會的上會計劃；上會計劃應(yīng)包含召開項目（或分期）、對應(yīng)階段、可上會時間等內(nèi)容；啟動會的計劃時間須與對應(yīng)的一級節(jié)點時間 保持致；未及時上報計劃清單或漏報的項目 將不作安排。未在規(guī)定時間提供上會計劃，或提 供信息不完整的，處罰1星(5萬）確定召開時間集團(tuán)運(yùn)營管理部將對各區(qū)域每月的上會計劃 進(jìn)行統(tǒng)籌安排，最終的啟動會上會時間以發(fā)出 的正式郵件時間為準(zhǔn)；啟動會召開時間一旦確定后將不得任意更改 和調(diào)整。未按確定的召開時間上會，或會前 擅自更改和調(diào)整的，處罰1星(5 萬）會議決議跟 進(jìn)啟動會的結(jié)果分為通過、不通過和有條件通 過；并由許副主席進(jìn)行最終決策；不論啟動會通過與否，區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人應(yīng)在 會后3天內(nèi)組織項目編制啟動會會議紀(jì)要,并 發(fā)送給各參會人員備案；對于“通過”的啟動會，區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人應(yīng) 在會后3天內(nèi)將上會資料提供至集團(tuán)各參會人員；對于“有條件通過”的啟動會，區(qū)域運(yùn)營負(fù) 責(zé)人應(yīng)按會議精神組織項目調(diào)整上會資料，并 在會后10天內(nèi)提供至集團(tuán)各參會人員；若因核 心指標(biāo)未達(dá)集團(tuán)要求而被定為“有條件通過” 的，則需在會后10天內(nèi)重新上報至集團(tuán)許副主 席，并最終決策是否可以“通過”；對于“不通過”的啟動會，區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人 按會議精神組織項目重新修改并編制上會資 料，并應(yīng)再次上報上會時間。未在規(guī)定時間提供調(diào)整后的上會 資料或會議紀(jì)要的，處罰1星(5 萬）啟動會重大變更事項管理集團(tuán)各職能中心也將對啟動會通過后承諾的各項專業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)作實時跟蹤與管控，并結(jié) 合過往啟動會承諾的兌現(xiàn)程度為區(qū)域及項目團(tuán)隊建立“信用檔案”，作為通報獎勵/懲罰的依 據(jù)和未來啟動會通過與否的考察備案。同時，在啟動會通過以后，為避免項目在執(zhí)行過程中發(fā)生與啟動會約定不一致的重大變 更，并對啟動會版承諾的核心指標(biāo)形成影響，最終造成項目、區(qū)域與集團(tuán)的損失，集團(tuán)特此 制定《啟動會重大變更事項管理指引》，以參照執(zhí)行： 適用范圍此管理指引適用于2014年下半年新開啟動會項目（包括己有項目新開地塊/ 分期/樓棟)。 提報內(nèi)容詳見附件1《啟動會重大變更事項清單（項目填寫）》。當(dāng)項目涉及到變更項中的任何一項發(fā)生“需上報的變更范圍”的變更，并且對核心指標(biāo)造成負(fù)面影響的，均需提報“變更清單”至集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門，并抄送配合部門備案（詳見附件2《啟動會重大變更事項清單》）。包括銷售商業(yè)物業(yè)考核利潤和資金流指標(biāo)；同時包括自持商業(yè)物業(yè)，考核經(jīng)營補(bǔ)虧期（投資回收期）、IRR (內(nèi)部收益率）、EBITDA率（稅息折舊及攤銷前利潤率）、ROE凈資產(chǎn)收益率。項目提交負(fù)面清單后，由集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門及配合部門對清單中的內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)定，并由集團(tuán)運(yùn)管管理部以郵件形式發(fā)布最終認(rèn)定結(jié)果。集團(tuán)運(yùn)營管理部將組織集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門及配合部門不定期前往項目現(xiàn)場勘察；項目勘察的周期原則上不少于一季度一次?！邦A(yù)計發(fā)生變更”的處理措施，或是影響較大但存在特殊原因，項目可直接發(fā)起線上簽報流程，經(jīng)許副主席及集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門審核通過后，形成變更結(jié)果，項目并按變更結(jié)果實施；，且不存在任何特殊原因，需由區(qū)域運(yùn)營安排專題會議或在月底協(xié)調(diào)會討論，經(jīng)許副主席及集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門審核通過并形成會議紀(jì)要后，形成變更結(jié)果，項目并按變更結(jié)果實施?！耙寻l(fā)生變更”處理及處罰措施一旦集團(tuán)在現(xiàn)場勘查過程中發(fā)現(xiàn)項目存在未提前上報變更情況，將做瞞報處理，項目罰2顆星，項目績效記錄5顆黑星，區(qū)域相關(guān)職能績 效記錄5顆黑星。，則區(qū)域須提供應(yīng)對方案及后續(xù)補(bǔ)救方案，由區(qū)域運(yùn)營安排專題會議，經(jīng)許副主席及集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門審核通過后，形成變更結(jié)果，項目 并按變更結(jié)果實施；，項目罰4顆星，項目績效記錄10顆黑星，區(qū)域相關(guān)職能績效記錄10顆黑星。 后續(xù)跟蹤變更同意后，項目須更新最新的啟動會方案，并按此方案實施；變更被否決后，項目仍須按啟動會的指標(biāo)實施。四、 主題樂園啟動會評審會主要涵蓋如下內(nèi)容（具體模板詳見附件3）：1. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；2. 設(shè)計；3. 工程；4. 成本利潤；5. 區(qū)域承諾。五、展示區(qū)啟動會展示區(qū)啟動內(nèi)容主要涵蓋設(shè)計、成本和工程三個方面（具體內(nèi)容及模板詳見附件4），其中：1. 設(shè)計包括：1) 景觀設(shè)計；2) 售樓部設(shè)計；3) 樣板房設(shè)計；2. 成本包括：1) 展示區(qū)成本的責(zé)任明確；2) 展示區(qū)規(guī)模概述；3) 永久工程展示區(qū)費(fèi)用；4) 臨時工程展示區(qū)費(fèi)用；5) 園林景觀工程費(fèi)用；6) 展示區(qū)運(yùn)營費(fèi)用測算；7) 展示區(qū)成本歸屬分析。3. 工程包括：1) 展示區(qū)進(jìn)度計劃表。第三節(jié) 年度運(yùn)營計劃管控一、年度運(yùn)營計劃填表說明(以編制2013年項目運(yùn)營計劃為例)第一部分 編制項目運(yùn)營計劃的目的項目運(yùn)營計劃包含項目的年度運(yùn)營計劃及三年規(guī)劃，其編制目的為：“想三、看二、做一、管一、控一”，其中年度運(yùn)營計劃指標(biāo)將納入當(dāng)年度的考核內(nèi)容。第二部分 項目運(yùn)營計劃包括的報表1. 項目年度運(yùn)營計劃包含的報表：（1）項目節(jié)點進(jìn)度計劃表；（2）項目銷售計劃表；（3）項目入賬計劃表；（4）項目經(jīng)營性現(xiàn)金流量計劃表；（5）項目各月資金計劃明細(xì)表；（6）項目營建成本目標(biāo)成本測算表；（7）項目營建成本（權(quán)責(zé)成本）計劃表；（8）項目運(yùn)營計劃匯總報表；；（1）項目節(jié)點進(jìn)度計劃表；（2）項目銷售計劃表；（3）項目入賬計劃表；（4）項目經(jīng)營性現(xiàn)金流量計劃表；（5）區(qū)域三年投資計劃表；（6）區(qū)域銷售簽約/入賬計劃匯總表。第三部分 項目運(yùn)營計劃的填表依據(jù)各表在編制時原則上應(yīng)以最近已通過項目啟動會的全周期數(shù)據(jù)所對應(yīng)的年份為依據(jù)，按當(dāng)年集團(tuán)要求并結(jié)合上一年度的實際完成情況排定運(yùn)營計劃；由于項目運(yùn)營計劃的編制會隨著每年的集團(tuán)業(yè)務(wù)要求及實際完成情況進(jìn)行實時調(diào)整，因此有關(guān)具體的編制原則會在每次編制/調(diào)整項目運(yùn)營計劃前由集團(tuán)運(yùn)營管理部通過郵件予以明確。第四部分 區(qū)域/項目運(yùn)營計劃編制的基本流程各項目運(yùn)營計劃的編制應(yīng)由項目負(fù)責(zé)人牽頭，區(qū)域工程、設(shè)計、成本、營銷、綜合、財務(wù)等各職能部門應(yīng)與項目充分溝通并協(xié)調(diào)一致，由區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人對各項目運(yùn)營計劃進(jìn)行匯總審核，并對區(qū)域內(nèi)各項目的銷售數(shù)據(jù)、費(fèi)用以及成本支出進(jìn)行綜合平衡，以達(dá)成區(qū)域的整體目標(biāo)。此外，運(yùn)營計劃中的工程節(jié)點需與集團(tuán)工程管理中心預(yù)先達(dá)成一致，成本數(shù)據(jù)需與集團(tuán)成本管理中心預(yù)先達(dá)成一致，銷售簽約與回款金額需與營銷公司預(yù)先達(dá)成一致，銷售入賬金額與項目經(jīng)營性現(xiàn)金流需與集團(tuán)財務(wù)管理中心/集團(tuán)運(yùn)營管理部預(yù)先達(dá)成一致。第五部分 項目節(jié)點計劃填表說明1.“項目”、“地塊”、“分期”、“產(chǎn)品類型”的定義與名稱按“世茂集團(tuán)物業(yè)類型說明指引“的規(guī)定進(jìn)行填寫；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項目的WBS結(jié)構(gòu)自動生成）2.“包括單體”是指同一產(chǎn)品類型項下的同步開發(fā)包括的單體；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項目的WBS結(jié)構(gòu)自動生成）3.“建筑面積”按“土地儲備及開發(fā)面積信息表”內(nèi)最新階段的建筑面積；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項目的WBS結(jié)構(gòu)上面積信息自動生成）4.“開工”是指由施工單位提出開工申請，經(jīng)甲方最終書面確認(rèn)可以進(jìn)行施工，其書面載明甲方要求或同意的基礎(chǔ)施工階段打樁或挖土的起始日期；開工日期必須為現(xiàn)場具備一定人力、物力條件且后續(xù)進(jìn)行批量連續(xù)性施工的起始日期；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項目的WBS結(jié)構(gòu)上進(jìn)度信息自動生成，并可在此基礎(chǔ)上對計劃時間進(jìn)行手工調(diào)整）5.“計劃入賬奮斗版時間”是指項目通過取得滿足入賬條件的形象竣備文件或其他措施而達(dá)到提前入賬的奮斗時間；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項目的WBS結(jié)構(gòu)上進(jìn)度信息自動生成，并可在此基礎(chǔ)上對計劃時間進(jìn)行手工調(diào)整）6.“竣工”是指取得竣工備案證的時間；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項目的WBS結(jié)構(gòu)上進(jìn)度信息自動生成，并可在此基礎(chǔ)上對計劃時間進(jìn)行手工調(diào)整）7