【文章內容簡介】 重要組成部分。甲骨文（ORACLE）的入駐，使大連高新園區(qū)引進世界500強企業(yè)投資項目達到41家。（四）西門子投資2億人民幣在大連高新區(qū)成立傳感器與通訊公司2006年10月19日，西門子自動化與驅動集團投資2億元人民幣成立的傳感器與通訊有限公司，在大連高新區(qū)舉行奠基儀式。這是西門子自動化與驅動集團在中國第一次從置地建廠開始，以獨資的方式成立新的運營公司。新公司的建成，將使西門子過程儀器、傳感器及工業(yè)通訊產品在中國實現(xiàn)本土化生產。新公司將成為西門子全球傳感器與通訊產品的生產基地之一。西門子傳感器與通訊有限公司位于高新區(qū)七賢嶺產業(yè)基地，占地4萬平方米，分為兩期施工建設。，2007年4月投入使用。西門子自動化與驅動集團的入駐對于大連高新技術產業(yè)將產生強大的輻射作用，對大連現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)新型城市建設也必將發(fā)揮積極的促進作用。（五）大連河口國際軟件園暨東軟國際軟件園在高新區(qū)開工2006年11月9日，大連河口國際軟件園和東軟國際軟件園在高新區(qū)舉行奠基典禮。這一重大項目的啟動標志著大連軟件業(yè)在向國際化進軍中又邁出了一大步，必將有力地提升高新區(qū)以知識為核心的現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展水平。大連河口國際軟件園，位于高新區(qū)旅順南路軟件產業(yè)帶的東端，毗鄰騰飛軟件園，緊靠中科院大連創(chuàng)新園高新區(qū)研發(fā)孵化園，規(guī)劃面積150萬平方米。大連河口國際軟件園的建立，不僅能夠進一步提升高新區(qū)軟件信息服務業(yè)的聚集效應和產業(yè)集群優(yōu)勢，加快軟件產業(yè)向國際化融合的速度，也將大大提高大連軟件產業(yè)在國際上的競爭能力。東軟國際軟件園位于大連河口國際軟件園內，規(guī)劃建設面積50萬平方米，總建筑面積33萬平方米，總投資4億元，預計2007年年底建成，并投入使用。作為第一個入駐大連河口國際軟件園的項目，東軟國際軟件園的定位主要從事面向歐美、日韓的軟件外包及BPO業(yè)務以及嵌入式系統(tǒng)的開發(fā)。1－2年內，東軟國際軟件園從業(yè)人員將達一萬名以上。（六）花旗數(shù)據(jù)處理（上海）有限公司大連分公司在大連高新園區(qū)成立花旗數(shù)據(jù)處理（上海）有限公司大連分公司于2007年4月17日在大連高新園區(qū)注冊成立。預計到07年年底，花旗數(shù)據(jù)大連公司將發(fā)展到410人；到2008年底，將發(fā)展到1000人。屆時花旗數(shù)據(jù)大連公司將成為中國地區(qū)最大的金融科技服務中心。（七）世界500強企業(yè)新日鐵solution落戶大連高新園區(qū)2007年4月13日，日本新日鐵系統(tǒng)集成株式會社向大連華信計算機技術有限公司投資200萬美元，以加強雙方合作，推動華信軟件外包業(yè)務的發(fā)展。新日鐵是世界500強企業(yè)之一，也是世界鋼鐵行業(yè)排名第二的龍頭企業(yè)。其經營軟件業(yè)務的新日鐵系統(tǒng)集成株式會社，在日本信息服務業(yè)中排名前十位，自2003年6月與大連華信合作以來，雙方建立了穩(wěn)定的信賴關系，業(yè)務規(guī)模不斷增長。為了強化雙方客戶關系，新日鐵系統(tǒng)集成株式會社決定向大連華信投資200萬美元，一方面致力于雙方今后在特定領域的軟件外包業(yè)務發(fā)展；另一方面，也是通過強化合作關系，確保新日鐵solution擁有穩(wěn)定的軟件技術人才隊伍。（八）全球最大基金管理公司美國富達投資集團落戶大連高新園區(qū)2007年5月16日，全球最大基金管理公司——美國富達投資集團在大連高新區(qū)軟件園成立外包中心。這是繼花旗集團后，第二家世界級金融機構在連設立的外包中心，開創(chuàng)了外資基金組織在中國建立外包中心的先河。預計在今后兩個月左右的時間內，富達大連公司將正式展開項目運營。富達投資在大連的落戶，進一步表明了它對亞洲1．2萬億美元的共同基金市場的關注，而亞洲共同基金市場僅占全球共同基金的6％。富達投資的落戶，將促使其他投資公司的陸續(xù)跟進投資。（九）世界500強企業(yè)日本柯尼卡美能達入駐大連高新區(qū)2007年5月22日，日本柯尼卡美能達商用科技公司投資的柯尼卡美能達（大連）軟件開發(fā)有限公司在大連高新園區(qū)正式注冊成立，這是大連首家嵌入式軟件測試項目。該項目首期投資440萬美元，規(guī)模達300余人。（十）蘇爾壽在連建全球采購中心2007年7月11日，瑞士蘇爾壽集團總裁兼首席執(zhí)行官唐布赫納向市長夏德仁通報了集團的重大舉措——在大連建立集團全球采購中心，同時把更多高端技術轉移到大連的工廠。蘇爾壽集團是世界著名跨國工業(yè)集團公司，在150多個國家有常駐代表，雇員約32萬人，主要生產紡織機械、水力機械、熱力渦輪機械、往復壓縮機、離心機、工業(yè)泵等。（十一）哈工大和Cadence公司在高新區(qū)建立集成電路培訓基地2007年8月1日，高新園區(qū)管委會欒慶偉主任親自帶隊，與哈爾濱工業(yè)大學航天學院院長姚郁教授、Cadence中國有限公司中國區(qū)業(yè)務總經理劉國軍先生共同簽署了《關于哈爾濱工業(yè)大學和Cadence公司在大連高新園區(qū)建立集成電路培訓基地的合作協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議規(guī)定，07年10月前將在高新園區(qū)成立“哈爾濱工業(yè)大學－Cadence IC 設計聯(lián)合培訓中心”，開展集成電路設計和工藝技術方面的短期培訓，并建立相應的EDA平臺。這一協(xié)議的簽訂旨在解決大連市集成電路設計人才不足的瓶頸問題，并在增強企業(yè)發(fā)展后勁方面提供了一種全新的模式，也是在促進高等教育人才與市場需求相結合方面的有益探索。（十二）英國電訊(BT)入駐大連高新園區(qū)2007年9月，世界500強企業(yè)英國電訊在大連的投資項目—英電科技(大連)有限公司正式成立。公司投資總額為800萬美元，注冊地址在大連高新園區(qū)。主要從事軟件開發(fā)和客戶服務業(yè)務。英國電訊在2006年財富世界500強排名中列第162位，業(yè)務遍布于170個國家和地區(qū)。該公司主要經營項目包括網(wǎng)絡化的IT服務，地區(qū)、全國性和全球性的電訊服務，以及高端的寬帶和互聯(lián)網(wǎng)產品和服務。目前在北京、上海、深圳設有辦事處，此次在大連投資設立的英電科技(大連)有限公司是其首次在華設立的具有獨立法人資格的較大規(guī)模企業(yè)。英電科技的設立，不僅使我市服務外包行業(yè)又增加了一家世界級企業(yè)，更重要的是對英國企業(yè)投資大連起到了很強的示范效應。憑借英國電訊在英國企業(yè)界的影響，可以為大連軟件行業(yè)和高新園區(qū)起到很好的宣傳作用。五、高新園區(qū)房地產市場價格行情綜述高新園區(qū)房地產市場發(fā)展時間較短，開發(fā)項目不是很多，近幾年只是零星有幾個項目在開發(fā)。由于時間短暫，調查深度有限，這里僅對高新園區(qū)房地產市場的總體價格走勢做以下綜述：（一）價格明顯上漲通過此次調查發(fā)現(xiàn)，旅順南路沿線的新建樓盤起價基本上均超過8000元，均價大都在10000左右，最高價已超過15000元。隨著軟件園的建設以及人們對文化氛圍的認同度越來越高，因此在軟件園及高校附近的樓盤價格上漲速度很快，現(xiàn)價格基本在900010000元/m2左右。如在凌水橋附近的硅谷假日三期2005年初時價格為3600元/平米，而到了2006年價格已漲到6000元/平米左右；東北財經大學北側的斯坦福院落，從2007年7月一期的開盤價格為8000元/m2左右到2008年1月8日二期開盤的均價為10500元/m2，各個樓盤漲幅基本在2000元/平米以上。（二）市場吸納速度加快從調查人員走訪的大多數(shù)幾個在售樓盤情況看，其銷售勢頭均良好。如億達開發(fā)的宅語原，因臨近軟件園，從2007年7月開盤開始發(fā)售至今半年時間內，已銷售80%；另一個項目東方圣荷西，從2007年9月開盤至今，也已銷售近50%；2007年7月開盤的斯坦福院落一期已全部售罄。據(jù)調查人員了解到，該區(qū)域樓盤的消費群體以軟件園工作人群為主，高校教師購買群體也占據(jù)了一部分。六、“十一五”期間大連高新園區(qū)住房建設規(guī)劃（20062010）（一）大連高新園區(qū)住房建設基本情況“十五”期間住房建設取得的成績“十五”期間，大連高新園區(qū)用于住房建設的土地供應量為160萬m2，住房建設投資額為40億元，商品住房竣工總面積350萬m2，銷售總面積為230 萬m2。大連高新園區(qū)經濟高速發(fā)展與園區(qū)住房建設分析（1）“十五”期間，高新園區(qū)各項經濟指標都保持了良好的增長勢頭，呈現(xiàn)出投資項目多、規(guī)模大的特點。園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)3000余家，軟件信息服務業(yè)、動漫等產業(yè)發(fā)展迅猛，吸引了大量海內外優(yōu)秀人才。而這些都是住房建設發(fā)展主要的推動力。（2）“十五”期間，園區(qū)住房結構、供求、價格與銷售分析①在住房套型結構方面：其中一室一廳，面積在60 m2以下的為1600套，占總比為8%；二室二廳，面積在120 m2以下的為13000套，占總比為68%；三室以上，面積在120m2以上的為4400套，占總比為24%。戶型與市場需求基本匹配。②市場供求情況“十五”期間，商品住房竣工總面積350萬m2。2001—2002年年銷售量平均約為30萬m2，2003年約為70萬 m2，2004年約為120萬m2，2005年為50萬m2，供略大于求，基本平衡。③價格情況2001—2003年，住房平均價格為2600—3200元/ m2；2003—2004年，住房平均價格為3200—3900元/ m2；2004—2005年，住房平均價格為4000—5000元/ m2。從以上價格走勢上看，受房地產大勢和需求影響，價格漲勢過快，價格結構不甚合理。④園區(qū)住房需求預期分析a、軟件園、凌水灣、河口灣、大山村等地段仍將是今后園區(qū)范圍內商品房開發(fā)的集中區(qū)域，其中園區(qū)學府概念是最主要的推動力，已形成新興熱點地區(qū)，并面臨新一輪的發(fā)展。今年市政府為遏制房價的過快增幅，推出了限價商品房、經濟適用房等多項措施，但園區(qū)范圍內的商品房銷售并未受到大的影響，房價仍有一定的上幅幅度，尤其是一些軟件園區(qū)域高檔樓盤的價位依然具有上升空間。從上述數(shù)據(jù)分析，總體銷售價格每年呈遞增趨勢，長幅大約在15%。b、根據(jù)市場需求，園區(qū)內的樓盤以中高檔、多層和小高層、面積80—120平方米為宜，加之學府集中、交通方便、物業(yè)管理完善，區(qū)域優(yōu)勢明顯，整個市場需求總體走強。據(jù)了解，以自住為目的的購房者中，以80—120平方米的多層或小高層二室二廳和三室二廳為主要需求量，近年來呈現(xiàn)出交易活躍、銷售看好、價格上揚的狀態(tài)，開盤不過幾個月時間即清盤，幾乎沒有空置房源。c、二手房市場是房地產市場的重要組成部分，其容量近兩年來明顯放大，并正在進一步擴大。尤其是進入二手房市場的次新房價，成交價從去年9月就步入5000元大關，此后一直平穩(wěn)走高，今年初部分成交價已達到5500元以上。據(jù)統(tǒng)計，1—4月份，二手房包括房改房成交件數(shù)492件，占各類房產交易量的30%之多。除此，,形成了房地產市場的聯(lián)動局面。（二）大連高新園區(qū)“十一五”期間住房建設規(guī)劃目標 “十一五”期間，大連高新園區(qū)住房建設發(fā)展總體目標是：以貫徹宏觀調控政策為手段，以保障住房供給為主線，以科技進步為動力，提倡綠色建筑，健全房地產業(yè)法律法規(guī)建設，規(guī)范市場，推動房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。具體目標如下：住宅建設總投資額為120億元，住宅建設年平均投資額為24億元。商品房總建設面積為420萬m2 ，商品房建設年平均竣工面積84萬m2 。（三）住房建設總規(guī)模“十一五”期間，高新園區(qū)住房建設總規(guī)模為用地323萬m2 ，住宅建筑面積559萬m2 ，重點發(fā)展普通商品住宅和為高新技術產業(yè)配套的廉租公寓。優(yōu)先保證中低價位，中小套型普通商品住房土地供應，其年度供應量不低于居住用地供應總量的70%。土地的供應量在限套型、限房價的基礎上，采取了競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位，繼續(xù)停止別墅類房地產開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型土地供應。（四）大連高新園區(qū)住房結構各類住房建設結構比例根據(jù)國家、省、市相關政策精神，自2006年6月1日起，新審批，新開工的商品住房建設，套型建筑面積90 m2 以下住房面積所占比重控制在70%以上，對已審批，但還未開工辦理施工許可證的建設項目，根據(jù)要求進行重新調整套型比例。戶型控制標準根據(jù)建設部戶型標準，嚴格控制中小套戶型，中套住房面積控制在80 m2 左右，小套住房面積控制在60 m2 左右。其中，小套戶型—多層建筑戶型標準60 m2 ；高層、小高層建筑戶型標準70 m2 ，中套戶型—多層建筑戶型標準80 m2 ；高層、小高層建筑戶型標準90 m2 。 據(jù)此，園區(qū)戶型控制標準以中小套戶型為主，大戶型為輔，戶型控制標準為：一室一廳戶型控制在50—70 m2 ，二室一廳戶型控制在70—80 m2 ，二室二廳戶型控制在80—90 m2 ，三室二廳戶型控制在110 — 120 m2 ，四室二廳戶型控制在 130—140 m2 ，中小套型（90 m2 以下）比例控制在70%以上，大戶型比例在30%以下。（五）大連高新園區(qū)住房布局住房建設總體布局根據(jù)高新園區(qū)產業(yè)特點，主要以產業(yè)項目建設為主，生活住房建設為產業(yè)建設服務?？傮w分布是七賢嶺產業(yè)基地周邊（包括凌水灣地區(qū)，河口灣地區(qū)，七賢嶺療養(yǎng)區(qū)，學苑廣場等）。軟件園區(qū)域。凌水鎮(zhèn)。黃泥川村。英歌石（國營養(yǎng)牛場）。雙D港。旅順龍頭鎮(zhèn)。2006年和2007年住房建設規(guī)劃布局2006年至2007年住房建設規(guī)劃布局是以凌水灣地區(qū)凌水鎮(zhèn)、王家村、大山村附近、軟件園、學苑廣場和七賢嶺療養(yǎng)區(qū)為重點，主要建設中低價位的中小戶型和部分公寓式住宅。 七、星海高爾夫項目順應時勢：天時地利人和綜上所述，自大大連西拓北進的號角吹響以來，隨著甘井子區(qū)南關嶺新火車站的建立、機場新區(qū)的改造、大連灣的整體規(guī)劃，甘井子區(qū)已成為大連房地產開發(fā)的熱點區(qū)域。再加上高新園區(qū)眾多國際知名企業(yè)的入駐，以及高新園區(qū)億達東方圣荷西、宅語原等品牌房地產項目的進駐，使得高新園區(qū)的區(qū)域價值與住宅產品品質都得到了大幅的提升；本項目為軍產，價格相對便宜，再加上園區(qū)本身具有濃厚的文化氛圍，園區(qū)本身房地產市場價格漲幅大，市場吸納速度快，因此本項目具備不可比擬的自然環(huán)境、成熟優(yōu)秀高效的房地產精英團隊、完美無缺的建筑品質、大批的客戶資源積累，加之附近凌水灣的改造和新濱海路的規(guī)劃，可以說項目順應時勢，已達到天時、地利、人各的條件。項目市場前景非常好，市場競爭力也很強。第三章 市場調查及項目分析第一節(jié) 高新園區(qū)房地產市場調查一、高新園區(qū)及周邊部分樓盤情況匯總表31 高新園區(qū)板塊主要個案指標對比表序號樓盤建筑形態(tài)占地（萬m2）容積率價格（元/m2）戶型面積（m2）戶