【文章內(nèi)容簡介】 元/小時20合計286386物業(yè)管理費收益：(預計2009年收益)樓層計算標準收費標注(季收)合計年收益（萬元）負一至五層戶數(shù)計算2034戶200元/月戶488六至十三層面積計算11716㎡30元/月㎡422合計910萬元廣告費收益:戶外廣告位規(guī)格為24㎡，共27塊，收費標準為5000元/月，戶外廣告費總收益入162萬元。，共110塊，收費標準為200300元/月，位置不同，商場內(nèi)廣告費總收益33萬元。廣告費合計總收益195萬元/年商場總收益：項目年收益（萬元）負一層至十三層租金收益12384停車場386物業(yè)管理費收益910廣告費收益195轉租轉兌費注:商場雖設立此收費項目,但對商戶轉租行為不掌握控制,執(zhí)行情況較差,顧調(diào)研中無法計算總計13875世紀天樂收益和成本核算表：（因我們對該項目的內(nèi)部實際情況并不了解，此核算表屬于估算，應存在一定差異）世紀天樂項目收益及成本預算現(xiàn)年收益租金 收入廣告物業(yè)管理費停車場合計金額 （萬元）1238419591038613875年費用 成本金額人員 開支福利保險設備設施 折舊 （按12年）宣傳費水電費稅費維修費用其他房屋折舊 （按20年）成本合計凈利潤8092金額 （萬元）330581355005065028907010010005783電費：1元/度工商管理費、國稅、地稅：市場定稅，開業(yè)時間市場優(yōu)惠期不同各層稅金各不相同負一層360400元/月戶；一層300500元/月戶；二層A區(qū)不收取B區(qū)300元/月戶；三層A區(qū)不收取B區(qū)235元/月戶；四層A區(qū)不收取B區(qū)640元/月戶；五層A區(qū)不收取B區(qū)480元/月戶；六層八層540元/月戶；63 / 63（十二）、轉租、轉兌情況序號經(jīng)營 位置商戶 姓名經(jīng)營 品項經(jīng)營面積（㎡）原始租金 （元/月㎡）原始租金 （元/月）轉租價格 （元/月）轉租增值（元/月）轉兌價格 （萬元）轉兌增值 （萬元）聯(lián)系 電話備注1BI C東058女士外貿(mào)休閑5502915130001008513801095646位置不好2BI C東030女士外貿(mào)休閑55029151600013085139113069893BI C西025劉士娟皮衣55502750170001425013621394299租5個月4BI C西057王女士休閑女裝55030259886進場費12萬5BI C南151男士休閑女裝55030252200018975135213817306BI C北033女士休閑女裝655033002500021700帶2米墻面7BI C北051男士休閑女裝655033002350020200136991998888BI C中036孫海生皮衣550302510000697513121702169租四個月9BI C中069王女士休閑女裝55502750220001925013391556840101FA南029萬先生女裝590045005013651018266111FA3001潘章平外貿(mào)休閑51300650012000550013611397788位置好121FA5028顧磊女裝590045005013501075468131FA3012李月巖外貿(mào)休閑590045008000350013801024000141FB南60曹自珍外貿(mào)休閑5100050001008013683315432進場費20萬151FB東85張利娜外貿(mào)休閑510005000200001500013466555440161FB南19易中英女裝510005000180001300013520259928171FB南102范先生休閑51000500012010013611004963進場費20萬181FB北02王玲外貿(mào)休閑51000500013000800013701179633192FA區(qū)6015鄭洪志外貿(mào)女裝74040705213264327753202FA區(qū)6014王先生外貿(mào)女裝7404070平價212FA區(qū)1028苗竹外貿(mào)女裝688375013426020965222FB區(qū)西037賈洪章女裝58504250401913641387910232FB區(qū)西037賈素琴女裝5820410010000590013681602277242FB區(qū)東062羅丹女裝8204510603213718395827進場費18萬253FA區(qū)6017祝女士外貿(mào)女裝50027502615進場費11萬263FA區(qū)5019祝女士外貿(mào)服裝50027504231進場費11萬273FB區(qū)東08焦京牛仔褲960054006000600283FB區(qū)東78劉海英牛仔褲60075607846進場費32萬293FB東03036單女士牛仔褲6007440130005560303F東05060楊女士牛仔褲600678012091進場費29萬313F東01015蔣先生牛仔褲600528058323F南07073汪本地牛仔褲6006900110004100334FA2016陳儉萍女裝163205120210001588013366590885344FA3016孫武女裝163205120200001488013910587417354FA女裝1632051208064進場費16萬364FB女裝163806080150008920374FB南30號薛曉明女裝16380608015013013717590887進場費20萬384FB女裝163806080240001792013717628373395FA1028劉志輝外貿(mào)女裝2125052507013810688596405FB北013孫海生皮裝17380646010000354013381336300415FB北011李志剛女裝370647512000552513718891356425FB東021于立新女裝3507515910880278435FA3013董金嬌外貿(mào)1622035204613681117801458樓818B鄧英方外貿(mào)7518013500100469層918梁先生外貿(mào)男裝8018014400100五、分析部分（一）、優(yōu)勢：項目規(guī)劃定位獨特，貨品風格以流行時尚、外貿(mào)休閑女裝為主，商場地下1層—地上3層主力戶型為5平米左右的檔口，5層主力戶型為15平米精品間，613層以上80120平方米的寫字間。基本滿足了不同實力商戶的經(jīng)營需求。集中的反映出了該商圈的大多數(shù)商戶經(jīng)營特色。項目物業(yè)設施較新，格局設備先進。為顧客及商戶帶來很大便利。據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)項目共有10部直升客梯、4部直升貨梯、4部手扶客梯、多處消防通道踏步梯、地下3兩層停車場，200多個車位、銀行一處內(nèi)設自動提款機等。項目貨區(qū)商鋪布局合理，動線清晰簡單。B區(qū)中心部分為物業(yè)設備間，商鋪圍繞該設備間環(huán)形分布兩圈。A區(qū)約1800平方米，縱向5排商鋪，格局整齊簡單。此布局非常方便回頭客對熟悉商鋪位置的快速尋找，節(jié)省時間。項目知名度較高，由于其承襲了原來火爆的老天樂服裝批發(fā)市場的招牌，又聚集了大部分老天樂的實力批發(fā)商戶，還更進一步吸引了其他商業(yè)項目的實力商戶向此聚集，場內(nèi)實力商戶占有率明顯高于其他周邊項目，所以其很快在動物園商圈中形成較高的知名度。項目經(jīng)營商品定位主流時尚、外貿(mào)休閑的潮流理念。場內(nèi)部分具有多年經(jīng)營經(jīng)驗的實力商戶利用特殊渠道和良好的貨源關系，使自己的貨品緊緊追隨國際著名品牌服裝的流行設計，追單貨、尾單貨、甚至原單貨大量出現(xiàn)，完全適合了現(xiàn)今大多數(shù)消費群購物對服裝時尚流行品味的需求趨向。相對于整個動物園商圈貨品而言，世紀天樂批發(fā)貨品高、中、低檔俱全，負1層到2層商品價位1550元之間，5層精品間貨品價位在100200元之間，613層寫字間的貨品150280元之間。同時相對于零售市場商品價格，批發(fā)商戶都給下線經(jīng)銷商留有較好的利潤空間。在項目內(nèi)基本可以實現(xiàn)一站式購物；靚女、靚仔裝、男女外貿(mào)裝、牛仔裝、休閑小杉、品牌系列服裝、鞋類、箱包、飾品以及相關商品品類齊全，節(jié)省了上貨者的時間成本。商場內(nèi)中廳、通道、衛(wèi)生間等公共環(huán)境保持衛(wèi)生良好，物業(yè)設備設施運轉順暢，場內(nèi)外樓體標識、標志明顯，各樓層導視系統(tǒng)清晰完備。在特定區(qū)域商場公示板及時有效的公布商場各項規(guī)定通知，及商戶信息發(fā)布等。都反映出物業(yè)管理水平的專業(yè)合理性。（據(jù)調(diào)研得知其承包負責物業(yè)方面的公司是新湖陽光物業(yè)管理公司，與世紀天樂同屬其上級集團子公司）具有得天獨厚的地利優(yōu)勢；公交發(fā)達，在與其隔道相峙的金開利德商場一樓有北京的公交總站之一，公交線路眾多，四通八達。，換乘方便。給來往客商提供了便利條件。物流業(yè)較為集中，配套設施較為完備，約有20余家貨站，從事長短途貨運，方式主要以公路運輸及鐵路運輸為主，快捷便利，網(wǎng)絡覆蓋全國各地，具體輻射省份遼寧、黑龍江、吉林、河南、河北、內(nèi)蒙等地。項目613層的寫字間具有獨特優(yōu)勢，目前在該商圈內(nèi)僅有東鼎服裝市場和世紀天樂兩家寫字間形成規(guī)模，但兩家的格局不同，東鼎寫字間采取墻體封閉性辦公區(qū)式的隔斷方式，相對獨立，必須進入門內(nèi)才可以看到貨品。并且僅有兩部客梯一部貨梯上下，通透性便捷性差。而世紀天樂采取的是玻璃落地隔斷，形象裝修方式的高檔寫字間，客戶在通道內(nèi)可以同時看到多架陳列貨品。物業(yè)設施共有10部直升客梯、4部直升貨梯，可直達地下兩層停車場，方便快捷，代表了未來寫字間的發(fā)展方向。另世紀天樂還有14層以上的多層面積尚待開發(fā)成為寫字間。（眾合市場四樓約有500平方米左右屬于庫房式的寫字間，其空間狹小，堆滿貨品。不具備滾梯、直升梯，物業(yè)基礎都很難保障，故很難界定其為寫字間概念） 1由于該項目在場經(jīng)營的2000多商戶經(jīng)營商品含量豐富，基本涵蓋了時尚流行及外貿(mào)休閑的服裝服飾的主題，所以商品輻射到長江以北的重要省市的廣大地區(qū)。在業(yè)界具有很高的知名度及影響力。（二）、劣勢：項目A、B兩座依靠僅有的一個連廊相通，位于較后的B座西南角，不易尋找。對于實現(xiàn)兩座客流通暢起到的作用不大，尤其對于后側的A座影響較大。目前A座外貿(mào)樓地點較B座差、開業(yè)時間尚短，品類規(guī)劃平庸無奇。致使其整體經(jīng)營效果不良，尚需進一步的規(guī)劃調(diào)整。據(jù)調(diào)研中得知，政府可能會有重建老天樂批發(fā)商場及周邊新建市場的規(guī)劃意向，由于世紀天樂現(xiàn)經(jīng)營商戶大多是轉租商戶，迫切期待能有新項目，成為原鋪業(yè)主，加之老天樂批發(fā)市場的知名度，如若開發(fā)招商，必將會給世紀天樂帶來很大競爭沖擊。由于公司股東的構成體系復雜，造成的下屬各部管理人員來源地點、渠道不同，進而造成溝通不暢，出現(xiàn)配合誤差。（在調(diào)研過程中，訪談到現(xiàn)場管理人員，了解基礎的更名、轉租、轉兌流程手續(xù)，均回答不了解、不知道，以及告知他們部門是北京老板招聘管理，經(jīng)營部門人員是浙江老板負責的信