【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 圍之內(nèi)。 三、 北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析2003年房地產(chǎn)整體市場(chǎng)供應(yīng)量繼續(xù)加大，預(yù)計(jì)將達(dá)到2000萬(wàn)平米以上，比2002年增長(zhǎng)20%左右。但是市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力經(jīng)過(guò)近幾年的釋放，今年的有效需求將會(huì)有所下降。供應(yīng)量的加大和有效需求不足將造成2003年市場(chǎng)整體價(jià)格下降，這種狀況的另一個(gè)表現(xiàn)將是現(xiàn)房存量房增多，尾房積壓嚴(yán)重。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體價(jià)格雖然將下降，但并不排除熱點(diǎn)地區(qū)個(gè)別項(xiàng)目?jī)r(jià)格的攀升。 從供應(yīng)方面看，目前土地供應(yīng)略有增加、商品房供應(yīng)量增幅較大。從市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，由于北京的土地市場(chǎng)、增量房和存量房市場(chǎng)還未形成有的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，2003年北京市場(chǎng)總體情況趨于增加。2002年有關(guān)土地使用的一項(xiàng)重要政策就是“關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出的有關(guān)規(guī)定”，這一政策頒布后，土地交易公開(kāi)化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得土地門(mén)檻抬高，這在一定程度上限制了土地的供應(yīng)量，因此本年度開(kāi)發(fā)企業(yè)以拍賣(mài)方式獲得的土地?cái)?shù)量將有限，但以其它渠道，例如綠化隔離地區(qū)、危改小區(qū)、小城鎮(zhèn)改造等方式供應(yīng)的土地將呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。2003年商品房供應(yīng)增幅較大，首先，我們認(rèn)為，“關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓”的政策效果將會(huì)滯后，其對(duì)商品房供應(yīng)量的影響預(yù)計(jì)要到2004年以后才會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，所以2003年的新增商品房數(shù)量并不會(huì)受到影響。另外2003年3月31日是最后簽定國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的期限，趕在“關(guān)門(mén)”之前，將有一大批項(xiàng)目集中報(bào)批，這些項(xiàng)目推向市場(chǎng)的時(shí)間　都不會(huì)太長(zhǎng)，因此2003年北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目在數(shù)量上會(huì)有較大增加，預(yù)計(jì)商品房開(kāi)復(fù)工面積將突破7000萬(wàn)平方米。 從需求方面看，有效需求將平穩(wěn)上升，需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。北京居民現(xiàn)狀居住狀況決定今后的住宅產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展?jié)摿?；居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，是有效需求量平穩(wěn)上升的有力保證；同時(shí)隨著市場(chǎng)的更加成熟，更多迎合消費(fèi)者需要的產(chǎn)品出現(xiàn)將拉動(dòng)更多的有效需求；需求結(jié)構(gòu)也在發(fā)生著變化，自住型需求上升而投資型需求下降。 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)將有所變化，高價(jià)位項(xiàng)目供需矛盾變得突出。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)一存在供需結(jié)構(gòu)不匹配，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性的“過(guò)?！焙汀安蛔恪保粗袃r(jià)位樓盤(pán)供應(yīng)量大，低價(jià)位樓盤(pán)供應(yīng)量較少，而客戶對(duì)低價(jià)位樓盤(pán)的需求量最大，對(duì)中價(jià)位樓盤(pán)的需求量較少，2003年供需結(jié)構(gòu)有所變化，中低價(jià)位供需矛盾相對(duì)緩解，而高價(jià)位項(xiàng)目的供需矛盾變得更為突出。未來(lái)供應(yīng)量和需求量的變化趨勢(shì)將導(dǎo)致供需結(jié)構(gòu)的變化，中低價(jià)位供需矛盾相對(duì)緩解，但低價(jià)位項(xiàng)目仍然存在較大的供需缺口；由于高價(jià)位項(xiàng)目的供應(yīng)增加而需求下降，將導(dǎo)致高價(jià)位項(xiàng)目的供需矛盾更為突出。 房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，但局部地區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)有所上漲。2002年北京商品房綜合價(jià)格總體走勢(shì)趨降，預(yù)計(jì)2003年綜合價(jià)格指數(shù)依舊是穩(wěn)中有降，不僅如此，北京商品房的整體價(jià)格實(shí)際上將下降的更多，但局部地區(qū)由于基礎(chǔ)配套設(shè)施的健全，產(chǎn)品的優(yōu)化，房?jī)r(jià)會(huì)有所上漲。 物業(yè)類型的多元化趨勢(shì)明顯，非居住類物業(yè)比例上升迅速，寫(xiě)字樓和商業(yè)物業(yè)將出現(xiàn)新的產(chǎn)品形式。2002年北京非居住類物業(yè)在新盤(pán)中所占比例上大幅度上升，寫(xiě)字樓和商業(yè)等非居住類物業(yè)呈現(xiàn)明顯的增多趨勢(shì)。中關(guān)村地區(qū)和國(guó)貿(mào)商圈兩大地區(qū)是2002年非居住類物業(yè)推出的重點(diǎn)地區(qū)，在所有的非居住類物業(yè)新盤(pán)中，這兩在地區(qū)的項(xiàng)目占到了總量的60%以上。預(yù)計(jì)2003年非居住類物業(yè)所占份額會(huì)近一步提高，寫(xiě)字樓和商業(yè)的供應(yīng)會(huì)在一定區(qū)域大量增加。在北京宏觀經(jīng)濟(jì)利好的鼓舞下，2002年寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了平穩(wěn)向好的發(fā)展勢(shì)頭。2003年寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將發(fā)展平穩(wěn)，從產(chǎn)品上看，寫(xiě)字樓的發(fā)展也將逐步向生態(tài)化、人性化發(fā)展。BusinessPark(商務(wù)花園)作為國(guó)外科技園區(qū)比較普遍采用的一種模式，是寫(xiě)字樓向人性化發(fā)展物業(yè)類型。在商業(yè)類物業(yè)中，預(yù)計(jì)2003年傳統(tǒng)的百貨類物業(yè)不會(huì)有大的供應(yīng)量投入市場(chǎng)，而一些新興的商業(yè)類型將入市，成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。自從中國(guó)加入世界貿(mào)易組織后，許多國(guó)際零售巨頭已經(jīng)或期待進(jìn)入北京市場(chǎng)。種種利好因素?zé)o形中推動(dòng)了北京商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，2003年的商業(yè)市場(chǎng)會(huì)迅速升溫。 商品房銷(xiāo)售速度減慢，預(yù)售性強(qiáng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大。隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，購(gòu)房者的消費(fèi)心態(tài)也逐漸成熟，消費(fèi)越來(lái)越趨于理性，商品房銷(xiāo)售的難度增加。預(yù)計(jì)2003年銷(xiāo)售速度的減慢會(huì)造成預(yù)售性強(qiáng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)增大，同時(shí)，代理公司在銷(xiāo)售中所占份額增大。三方面的原因?qū)⑹?003年北京商品房的銷(xiāo)售速度減緩：第一，消費(fèi)者心態(tài)成熟，沖動(dòng)性購(gòu)買(mǎi)減少；第二，由于投資類物業(yè)的激增使投資物業(yè)的回報(bào)率普遍下降，導(dǎo)致投資性購(gòu)買(mǎi)減少；第三，由于總體供應(yīng)量的增長(zhǎng)銷(xiāo)快于需求量的增長(zhǎng)，使樓盤(pán)的吸納速度下降。由于銷(xiāo)售速度的下降，使項(xiàng)目銷(xiāo)售壓力增大，特別是那些預(yù)售性強(qiáng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)更大。預(yù)售性強(qiáng)的項(xiàng)目指那些流行性、概念性強(qiáng)的產(chǎn)品，由于產(chǎn)品不是以品質(zhì)取勝，其弊端會(huì)隨著工程的推進(jìn)逐漸顯現(xiàn)，越接近現(xiàn)房階段銷(xiāo)售難度越大，所以此類產(chǎn)品需要在預(yù)售期間實(shí)現(xiàn)較快的銷(xiāo)售速度。市場(chǎng)上商品房銷(xiāo)售速度的減慢無(wú)疑會(huì)對(duì)此類預(yù)售性強(qiáng)的項(xiàng)目造成很大威脅。 產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)一些在功能、規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)方面的新變化。產(chǎn)品的變化會(huì)有以下幾種趨勢(shì)： 使用性質(zhì)方面，會(huì)出現(xiàn)更多居住功能向商務(wù)辦公功能轉(zhuǎn)化的項(xiàng)目 在社區(qū)規(guī)劃方面，將出現(xiàn)兩種發(fā)展趨勢(shì)，一是外向型配套、分散型的會(huì)所形式逐漸替代集中式配套設(shè)施。二是單體優(yōu)先、戶型優(yōu)先的原則越來(lái)越多的得到認(rèn)同。 在樓型方面，具有較小標(biāo)準(zhǔn)層面積的塔、進(jìn)深較小的板樓逐漸增多。 在戶型方面，主流產(chǎn)品向緊湊型面積回歸 郊區(qū)產(chǎn)品的低層特征更為明顯 在空間設(shè)計(jì)方面，將強(qiáng)調(diào)不同功能的居室有同的室內(nèi)凈高，或是不同的室內(nèi)地坪高差第三部分 項(xiàng)目所在板塊市場(chǎng)分析一、 區(qū)域總體分析二、 朝陽(yáng)公園板塊的地位優(yōu)勢(shì)三、 板塊高檔公寓分析 高檔公寓租售情況分析 在建高檔公寓銷(xiāo)售情況分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目分析四、 預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況 第三部分 項(xiàng)目所在板塊市場(chǎng)分析一、 區(qū)域總體分析本案位于風(fēng)景優(yōu)美、人文氣息濃郁的朝陽(yáng)公園，北與燕莎商圈比鄰。朝陽(yáng)公園始建于1984年，位于北京第一條綠化隔離帶上，占地320公頃，是東部地區(qū)最大的一塊綠肺，也是四環(huán)內(nèi)最大面積的綠地建設(shè)工程。優(yōu)越的自然環(huán)境加上周邊燕莎、使館區(qū)地位優(yōu)勢(shì)的支撐，使得這一地塊成為北京最早的高檔涉外居住生活圈，聚集了很多當(dāng)時(shí)比較出名、品質(zhì)較高的外銷(xiāo)公寓，如景園公寓、三全公寓、清凈明湖、碧湖居等，由于早期這里的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)多為外資介入、海外推廣，導(dǎo)致買(mǎi)家多為香港、臺(tái)灣、新加坡等地投資客，日本、歐美等國(guó)駐京辦公的外籍人士所組成。近幾年，隨著以博雅園、東潤(rùn)楓景、京達(dá)國(guó)際公寓、棕櫚泉等一批中、高檔樓盤(pán)如雨后春筍般出現(xiàn)在公園周邊，使得這一地區(qū)再次成為北京高檔公寓開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。買(mǎi)家群體也逐漸由外籍人士向北京本地高收入人群過(guò)渡。二、 朝陽(yáng)公園板塊的地位優(yōu)勢(shì)作為北京最早的高檔涉外居住區(qū)，為區(qū)域定位發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。除燕莎商圈優(yōu)越的地理?xiàng)l件、使館區(qū)良好的人文環(huán)境外、朝陽(yáng)公園優(yōu)美的自然生活環(huán)境當(dāng)是區(qū)域最大的支撐，而這恰恰是CBD、東直門(mén)等地區(qū)所不具備的條件。 對(duì)與CBD地區(qū)高檔公寓的開(kāi)發(fā)建設(shè)，朝陽(yáng)公園周邊的高檔公寓開(kāi)發(fā)顯得滯后，供應(yīng)量有限。 有離市中心最近的高爾夫練球場(chǎng)。三、 板塊高檔公寓分析本次調(diào)研的重點(diǎn)區(qū)域是以燕莎及朝陽(yáng)公園地區(qū)為主，調(diào)研的目的是重點(diǎn)了解分析區(qū)域內(nèi)在售、在租的高檔公寓市場(chǎng)現(xiàn)況以及在市場(chǎng)上具有一定影響力，與本案有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的情況，從而在本案操作時(shí)以啟示與參考，揚(yáng)其長(zhǎng)，避其短。高檔公寓租售情況分析 參見(jiàn)表3－1。表3－1：燕莎及朝陽(yáng)公園周邊已建高檔公寓租售情況一覽表項(xiàng)目名稱位置早期售價(jià)（USD；RMB/M2）舊租金 （USD/）新租金（USD/）物業(yè)費(fèi)（USD/）總建面 （萬(wàn)M2）三全公寓麥子店$3,00038502129含在租金內(nèi)5賓都苑麥子店＄13001450121811含在租金內(nèi)（占地）伯寧花園麥子店$2,500258含在租金內(nèi)景園大廈農(nóng)展館南路$2,30032914含在租金內(nèi)碧湖居農(nóng)展館南路$1,85068含在租金內(nèi)清凈明湖農(nóng)展館南路$2,300259含在租金內(nèi)4龍寶大廈麥子店小區(qū)$1,8002767含在租金內(nèi)京達(dá)花園農(nóng)展館南路$2,50015161014含在租金內(nèi)12福景苑亮馬橋路$2,30029含在租金內(nèi)博雅園農(nóng)展館南路￥10,00010含在租金內(nèi)亮馬名居亮馬橋路￥11,000912含在租金內(nèi)嘉和麗園霄云路￥12,00011含在租金內(nèi)資料來(lái)源：世紀(jì)百人行投資顧問(wèn)公司通過(guò)表31我們可以看出：1．目前區(qū)域內(nèi)高檔公寓的租金受整體市場(chǎng)影響，呈下降趨勢(shì)，新舊公寓相比之下，早期外銷(xiāo)公寓租金下滑的幅度較大原因：l 自去年9月份實(shí)施內(nèi)、外銷(xiāo)并軌以來(lái)，內(nèi)銷(xiāo)房以其高品質(zhì)、低廉的租金搶占了部分高檔外銷(xiāo)公寓的市場(chǎng)份額；l 加入WTO，越來(lái)越多的外資企業(yè)推行本土化政策以及部分外資企業(yè)受世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不穩(wěn)的影響而降低員工住房津貼，致使公寓租賃市場(chǎng)供需不平，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；l 受4月中下旬一場(chǎng)突如其來(lái)的SARS影響，異地或跨國(guó)公司來(lái)京的商務(wù)活動(dòng)減少，直接影響到了北京高檔公寓租賃市場(chǎng)的客源；l 近幾年，隨著高檔住宅項(xiàng)目供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)需求有限，導(dǎo)致租金下滑；2． 早期的高檔公寓多規(guī)模不大，注重產(chǎn)品的品質(zhì)及項(xiàng)目整體形象，客戶主要以外籍、港臺(tái)、新加坡人士為主3． 近幾年推出的公寓價(jià)格多以人民幣報(bào)價(jià)（除福景苑外），在售價(jià)方面，雖然與CBD房?jī)r(jià)相比，相差不多，但比起早期大多以美元報(bào)價(jià)的外銷(xiāo)樓盤(pán)來(lái)講，樓價(jià)已經(jīng)降了很多4． 早期朝陽(yáng)公園周邊開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要以低層板樓為主，而近幾年開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多為塔樓在建高檔公寓銷(xiāo)售情況分析 參見(jiàn)表32。表32：燕莎及朝陽(yáng)公園周邊在售高檔公寓一覽表名稱位置價(jià)格 （元/平米）戶型物業(yè)費(fèi) （月/平米）總建面入住公園大道農(nóng)展南路118001居93， 2居138145，34居170212待定25海悅名門(mén)農(nóng)展館北路900013居65138； 2居8712432棕櫚泉公寓農(nóng)展南路 塔900010000； 板15000200002居129137； 3居33024第三置業(yè)三元橋938089268520京達(dá)公寓（二期）朝陽(yáng)公園西路135001居80， 2居104177， 3居180/186＄14 現(xiàn)房 資料來(lái)源：世紀(jì)百人行投資顧問(wèn)公司通過(guò)表32可以看出：1． 目前，燕莎及朝陽(yáng)公園地區(qū)在售的高檔公寓推出數(shù)量有限，除第三置業(yè)定位為商務(wù)公寓外，其他項(xiàng)目主要是以純居住為主2． 陽(yáng)公園區(qū)域開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目受自然景觀、環(huán)境良好的優(yōu)勢(shì)，售價(jià)要高于燕莎地區(qū)項(xiàng)目，也充分說(shuō)明買(mǎi)家在注重社區(qū)環(huán)境的同時(shí)也注重居住的大環(huán)境3． 在戶型設(shè)計(jì)方面，朝陽(yáng)公園區(qū)域的項(xiàng)目多以大戶型設(shè)計(jì)為主，客戶針對(duì)的是金字塔尖端的高收入群體；海悅名門(mén)的戶型相對(duì)偏小，客戶定位在投資客及高級(jí)白領(lǐng)；第三置業(yè)的客戶群體主要是成長(zhǎng)型的中小公司4． 目前在售的項(xiàng)目除海悅名門(mén)規(guī)模較小外，其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模均在10萬(wàn)平方米以上 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目分析棕櫚泉國(guó)際公寓、京達(dá)國(guó)際公寓這兩個(gè)高檔項(xiàng)目位于朝陽(yáng)公園周邊,產(chǎn)品富有特點(diǎn)，在市場(chǎng)上、區(qū)域內(nèi)都具有一定的影響力和代表性，因此從建筑形式、產(chǎn)品戶型、配套設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)分析，予本案以借鑒。 價(jià)格及建筑形式的分析 參見(jiàn)表33表33:價(jià)格及建筑形式參考表項(xiàng)目名稱建筑形式物業(yè)類型起價(jià)（元/m2）均價(jià)（元/ m2）最高價(jià)（元/ m2）棕櫚泉國(guó)際公寓板塔結(jié)合純居住塔9900板15000塔11000板17000塔13000板18000京達(dá)國(guó)際公寓(二期)塔樓純居住110001350020000資料來(lái)源:世紀(jì)百人行投資顧問(wèn)公司從表33可以看出：這兩個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格都是在10000元/平方米以上，以純居住為主，說(shuō)明朝陽(yáng)公園地區(qū)適合開(kāi)發(fā)以居住為主的高檔項(xiàng)目。在建筑形式上，棕櫚泉采用點(diǎn)塔結(jié)合，產(chǎn)品兼?zhèn)渌?、板樓的?yōu)勢(shì)，采光性、觀景性能良好。 戶型分析 參見(jiàn)表34表34:戶型參考表項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)層1居(m2)2居(m2)3居(m2)4居(m2)其他(m2)主力戶型棕櫚泉2梯4戶——1140175186330復(fù)式3302居、3居京達(dá)國(guó)際公寓2梯6戶83108177/180/182/184218/2665居36躍層3543居資料來(lái)源:世紀(jì)百人行投資顧問(wèn)公司通過(guò)表34可以看出：這兩個(gè)項(xiàng)目每層戶數(shù)不多，主力戶型以2居、3居為主,戶型面積偏大，在戶型設(shè)計(jì)方面注重居住的舒適性及各功能配比的合理性，適合以自住為主的買(mǎi)家。如棕櫚泉國(guó)際公寓戶型設(shè)計(jì)上配有中西廚、帶衛(wèi)生間的保姆房以及便于保姆獨(dú)立進(jìn)出通道，產(chǎn)品做到衛(wèi)生間干濕分離、明廚明衛(wèi)。參見(jiàn)表35表35:配套設(shè)施參考表物業(yè)名稱會(huì)所面積（m2）會(huì)所