【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 平米（目前已建約3萬(wàn)平米）主題式購(gòu)物中心太陽(yáng)城2萬(wàn)復(fù)合型商業(yè)街合計(jì)約43萬(wàn)——l 北濱路商業(yè)未來(lái)供應(yīng)已面世商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)體量（規(guī)劃）商業(yè)形態(tài)江北嘴CBD組團(tuán)30萬(wàn)購(gòu)物中心、街區(qū)式商業(yè)、社區(qū)配套商業(yè)珠江太陽(yáng)城10萬(wàn)方集中式商業(yè)信和 5萬(wàn)城市綜合體金融街3萬(wàn)臨街商鋪合計(jì)約48萬(wàn)方——l 北濱路商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)社區(qū)基礎(chǔ)生活配套以餐飲、休閑為主大型購(gòu)物中心娛樂(lè)代表項(xiàng)目東海岸珠江太陽(yáng)城北國(guó)風(fēng)光北濱一號(hào)金砂港灣金源購(gòu)物中心君豪酒店會(huì)所檔次形象以中低檔為主大部分為中檔次餐飲少量大型品牌餐飲逐步向中高檔發(fā)展高檔代表商家干洗店、便利店、西點(diǎn)屋等中檔：陳胖子私房菜、七嚼椒中高檔：龍廚、六六六、紅鼎味園等大型超市、家居賣場(chǎng)、餐飲、院線、精品零售娛樂(lè)會(huì)所經(jīng)營(yíng)狀況一般無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)大型餐飲經(jīng)營(yíng)情況較好經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育經(jīng)營(yíng)狀況逐步好轉(zhuǎn)非常好 北濱路大多數(shù)樓盤定位多集中于普通社區(qū)配套為主，商業(yè)業(yè)態(tài)單一，檔次形象較差；由于缺乏整體規(guī)劃，北濱路商業(yè)形態(tài)多以社區(qū)底商為主，無(wú)法滿足中、高檔次品牌商家的經(jīng)營(yíng)需求；少數(shù)大型餐飲、娛樂(lè)商家，面向區(qū)域內(nèi)中高端消費(fèi)者，經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較好；但由于孤立分布，無(wú)規(guī)模效應(yīng)，對(duì)消費(fèi)者吸引力有限；l 北濱路商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目名稱商鋪類型銷售價(jià)格租金水平租售情況金砂水岸零售類小鋪2030平米特色餐飲面積120500平米大型中餐15002500平米04年售價(jià)一層約15000元/平米二層約10000元/平米租金約4550元/平米入住率95%以上北國(guó)風(fēng)光小鋪面積2050大鋪面積65120主出入口位置一層：14000元/㎡二層：8000元/㎡三層：6000元/㎡租金水平：4045元/平米約47%實(shí)現(xiàn)銷售北濱一號(hào)臨街商鋪2580休閑中心170700臨街商鋪售價(jià)11000元/㎡休閑中心售價(jià)15000元/㎡租金水平：6080元/平米臨街商鋪銷售率39%休閑中心銷售率75%珠江太陽(yáng)城小鋪面積3050中鋪面積8090，售價(jià)在1000014000元/㎡租金在5070元/平米銷售率20%招商江灣城大商鋪160220平米25000元/㎡左右——銷售率40%受整體環(huán)境及項(xiàng)目形象的影響，北濱路目前的商業(yè)銷售價(jià)格及租金水平遠(yuǎn)低于南濱路l 北濱路消費(fèi)客群? 沿江樓盤及周邊常駐人群；? 北濱路沿線區(qū)域商務(wù)、政務(wù)人群? 未來(lái)會(huì)增加江北商圈及江北嘴的商業(yè)、商務(wù)及旅游客群B. 項(xiàng)目商業(yè)面臨的發(fā)展機(jī)會(huì)及劣勢(shì)l 地塊環(huán)境地塊東側(cè)為嘉華大橋，距金源購(gòu)物廣場(chǎng)約1公里，但受周邊開發(fā)成熟度影響，人流極少； 地塊西側(cè)為北國(guó)風(fēng)光，總體量43萬(wàn)方，目前已有大量常駐人口； 地塊南側(cè)為北濱路，可享受嘉陵江景觀及對(duì)岸重慶天地的建筑景觀，地塊北側(cè)緊鄰建新西道路，可通往觀音橋商圈，目前已通車；l 交通環(huán)境緊鄰暢通的北濱路，直通五座大橋,可以通向主城各個(gè)區(qū)域。鴻恩寺板塊初步成型的路網(wǎng)交通 已經(jīng)通車的兩趟公交線路，更加方面出行居住氛圍已經(jīng)初步形成。106（貓兒石—紅旗河溝）135（貓兒石—大都會(huì)） 即將開通的輕軌3號(hào)線，規(guī)劃中的輕軌5號(hào)線。 l 人流動(dòng)線由于項(xiàng)目周邊地產(chǎn)開發(fā)成熟度不高，常駐人口較少，極少有行人通過(guò)北側(cè)：北國(guó)風(fēng)光的常駐人群由此前往觀音橋商圈，前往濱江路較少；西側(cè)：目前該區(qū)域?yàn)I江路段并無(wú)商業(yè)，無(wú)法吸引消費(fèi)者，多為車輛快速經(jīng)過(guò)，極少有行人通過(guò)；東側(cè)：目前該區(qū)域?yàn)I江路段并無(wú)商業(yè)，無(wú)法吸引消費(fèi)者，多為車輛快速經(jīng)過(guò)，極少有行人通過(guò)； 但在未來(lái)項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目常駐人群的人流會(huì)從東、西、北三個(gè)方向向地塊中心區(qū)域匯聚，形成一定人氣聚集度；l SWOT分析216。 優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于兩江新區(qū)，是城市發(fā)展的熱點(diǎn)； 地段優(yōu)勢(shì)：地處北濱路，據(jù)觀音橋商圈不到2公里；交通優(yōu)勢(shì)：緊鄰暢通的北濱路，直通五座大橋,可以通向主城各個(gè)區(qū)域； 景觀優(yōu)勢(shì)：具備良好的濱江景觀資源優(yōu)勢(shì)；216。 劣勢(shì)市場(chǎng)環(huán)境：項(xiàng)目所處區(qū)域周邊房地產(chǎn)開發(fā)成熟度不高，商業(yè)氛圍不足；商家認(rèn)可：北濱路目前商業(yè)價(jià)值為得到充分體現(xiàn)，需較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育時(shí)間；人流到達(dá)：目前該區(qū)域人流量稀少，未形成穩(wěn)定的流動(dòng)消費(fèi)群體；216。 機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)：隨著城市發(fā)展，項(xiàng)目面臨商圈擴(kuò)容及濱江商業(yè)帶建設(shè)的雙重機(jī)遇； 政府規(guī)劃：北濱路將要打造成“重慶中央商務(wù)區(qū)第一經(jīng)濟(jì)帶”，還將通過(guò)開發(fā)三大特色帶，打造四大片區(qū)，成為重慶新的城市客廳江北嘴CBD:江北嘴CBD的建設(shè)，將為北濱路區(qū)域帶來(lái)前所未有的高段商務(wù)客群及大量消費(fèi)需求；216。 威脅南濱路作為成熟的城市級(jí)濱江商業(yè)帶，會(huì)分流大量的消費(fèi)群體；同時(shí)期在建、在售、在招商項(xiàng)目將會(huì)進(jìn)一步壓縮本項(xiàng)目的生存空間，增大招商、銷售的壓力；C. 項(xiàng)目商業(yè)定位前提l 限制要求? 集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)采取快速變現(xiàn)銷售的指導(dǎo)思想? 項(xiàng)目的體量及外觀盡量避免重大改變? 項(xiàng)目的定位與主題應(yīng)當(dāng)與區(qū)域未來(lái)發(fā)展方向一致l 不利條件? 北濱路發(fā)展現(xiàn)狀未能充分體現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值? 商家對(duì)北濱路及項(xiàng)目的認(rèn)可程度不高? 項(xiàng)目商業(yè)體量較小，業(yè)態(tài)豐富度受影響l 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)條件u 區(qū)位環(huán)境： 據(jù)觀音橋成熟商圈僅2公里，緊鄰未來(lái)擴(kuò)張后的觀音橋商圈，項(xiàng)目可作為觀音橋商圈的業(yè)態(tài)的重要補(bǔ)充。觀音橋商圈特征：傳統(tǒng)商圈——以購(gòu)物、商務(wù)、金融服務(wù)為主北濱路補(bǔ)充方向：濱水商業(yè)帶——以休閑、餐飲、娛樂(lè)等體驗(yàn)式商業(yè)為主結(jié)論：項(xiàng)目應(yīng)打造以餐飲、休閑娛樂(lè)為核心的體驗(yàn)式消費(fèi)場(chǎng)所u 消費(fèi)人群：1． 項(xiàng)目自身體量105萬(wàn)方，帶來(lái)大量常駐人群2． 北濱路沿線未來(lái)常駐人群約40萬(wàn)3． 江北嘴CBD及觀音橋商圈商務(wù)人群4． 消費(fèi)人群擁有較強(qiáng)的消費(fèi)能力結(jié)論：應(yīng)當(dāng)滿足該類消費(fèi)人群的消費(fèi)特征、以中、高端檔次消費(fèi)為主u 景觀資源：位于北濱路旁，擁有豐富的江景資源，對(duì)岸重慶天地帶來(lái)獨(dú)特的城市建筑觀景結(jié)論：充分利用江景資源，吸引注重景觀環(huán)境的商家進(jìn)駐，如格調(diào)餐飲、休閑會(huì)所等； 盡可能增大商業(yè)臨江景觀面，利于商家展示品牌形象，可提升商業(yè)價(jià)值；u 交通環(huán)境：1. 北濱路橫向交通連接濱江眾多樓盤2. 建新西路方便與觀音橋商圈的連接3. 沿江的橋梁便于主城各區(qū)域的車輛到達(dá)本項(xiàng)目結(jié)論：可吸引主城區(qū)私家車擁有者進(jìn)行目的性消費(fèi)區(qū)位環(huán)境消費(fèi)人群景觀資源交通環(huán)境打造以餐飲、休閑娛樂(lè)為核心的體驗(yàn)式消費(fèi)場(chǎng)所以中、高端檔次消費(fèi)為主追求消費(fèi)環(huán)境的舒適、格調(diào)的優(yōu)雅、服務(wù)的周到應(yīng)充分利用江景資源，吸引注重景觀環(huán)境的商家進(jìn)駐，如格調(diào)餐飲、休閑會(huì)所等；盡可能增大商業(yè)臨江景觀面，利于商家展示品牌形象，可提升商業(yè)價(jià)值；可吸引主城區(qū)私家車擁有者進(jìn)行目的性消費(fèi)D. 項(xiàng)目商業(yè)定位發(fā)展方向l 商業(yè)板塊功能劃分濱江商業(yè)板塊社區(qū)生活中心資源擁有一線臨江的景觀資源；適宜發(fā)展吸引目的性消費(fèi)的主題式商業(yè)；擁有105萬(wàn)方超大社區(qū)人群的作為消費(fèi)支撐；商業(yè)功能主要滿足于周邊常駐居民基本生活配套l 城市頂級(jí)私家商業(yè)會(huì)所群? 利用項(xiàng)目良好的景觀資源，打造以餐飲、休閑、娛樂(lè)為主題的高端商業(yè)會(huì)所集中地；? 引領(lǐng)北濱路乃至城市商業(yè)的至高點(diǎn)，吸引城市精英人群，形成目的性消費(fèi)；? 提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化；l 消費(fèi)者定位他們有一個(gè)共同的特征：城市的精英階層！他們?cè)谶@里消費(fèi)是因?yàn)槲覀兡軌蛱峁┧麄兏邔哟蔚木裼鋹偅 業(yè)態(tài)組合定位主題餐飲、休閑會(huì)所、精品家居體驗(yàn)館、咖啡、茶餐廳、美容SPA、車