【文章內容簡介】 發(fā)帶來一定難度。2. 校內餐廳及校門外各種賣食品的小攤販，他們各有其特色之處，各種炒菜、小吃有著強勁的競爭力。況且他們也為同學們所熟知，更易吸引同學。內部環(huán)境外部環(huán)境19 / 4 波特模型分析 圖 14　　新空氣涮烤吧波特模型分析隨著公寓附近道路修整完畢，居民區(qū)的大范圍形成，必然帶動附近飲食也發(fā)展。如今在學苑路上已經新開了好幾家燒烤和火鍋類餐館，可以預見，在未來一段時期還會有不少行業(yè)同仁進入。我們餐廳與幾家蔬菜類、肉類、海鮮類以及酒水飲料批發(fā)零售商建立良好關系，有著安全且固定的貨源。就目前的情況來看，我們的競爭對手主要有：校內：東西院食堂、公寓食堂、心圓餐廳、水煮魚、A 座餐廳校外：校門外各種賣食品的小攤販，小草屋， “阿男”火鍋店等。從我們競爭對手所經營的食物品種來看，除了“阿男”火鍋店及小草屋和我們的稍有類似之外，其他的均沒有太大沖突。而和那兩家相比由于我們的選址位于公寓食堂三樓，所以就具有了更加接近消費群體的優(yōu)勢。另外阿男主要經營的是普通的大火鍋，而我們除了有大火鍋之外還另設有自助吧臺式小火鍋，這種新生的涮鍋方式不但更加衛(wèi)生且更適合年輕人的口味。客源主要是天津財經大學全體學生和教職工。公寓里的全體學生是穩(wěn)定客源的保證，我們要在有限的群體中吸引最大的客源。食堂、心園餐廳、水煮魚、A 座餐廳、校門外各種賣食品的小攤販，他們各有其特色之處，各種炒菜、小吃有著強勁的競爭力。況且他們也為同學們所熟知，更易吸引同學。供應商20 / 4 營銷策略、 選址決策：設施選址是從企業(yè)或事業(yè)單位的經營者確定選擇新建設施選址的任務開始的。無論宏觀評價還是微觀評價都需要首先列出所需考慮的因素以及相應的要求，并在此基礎上預選地址，排除不可行的方案，列出幾個供選擇的可行放案。接下來要進行的就是從多種可供選擇的評價方法中確定的一種評價方法，并對這幾個預選地址針對所需要考慮的因素進行評價，從而確定設施的理想位置 （如圖 15 所示） 。確 定 任 務列 出 考 慮 因 素列 出 各 項 要 求選 址 與 研 究 目 標預 選 地 址滿 意 否確 定 評 價 方 法評 價 各 地 址 方 案 找 到 新 的 評 價 方 法滿 意 否 有 優(yōu) 解 ?取 得 優(yōu) 先領 導 決 策確 定 地 址NO NONOYESYESYES選 址 程 序 圖圖 15　　選址程序圖表 1 列出了確定工廠、倉庫、醫(yī)院、商店位置一般可采用的方法，本報告根據選址需要和適宜程度采用了相關的方法。根據我們所要開設的店面，我們選擇了分級評分法、因素分析法、和位置量度法進行選址決策。 表 1　　選址分析方法設施方法工廠 倉庫 醫(yī)院 商店 急救單位21 / 43分級評分法 △ △因素分析法 △ △位置度量法 △ △盈虧平衡點法 △ △重心法 △ △線形規(guī)劃法 △ △ △直接推斷法 △ △ △引力模型法 △計算機模擬法 △ △分支界限法 △ △計算機索引法 △對于影響設施選址的因素，可以根據它們與成本的關系進行分類。與成本有直接關系的因素，稱為成本因素，可以用貨幣單位來表示各可行位置的實際成本值。與成本無直接關系，但能間接影響產品成本和未來企業(yè)發(fā)展的因素稱為非成本因素。根據餐廳選址的需要，我們組考慮了以下因素（見表 2）： 表 2　　影響設施選址的因素成本因素 非成本因素22 / 43……,氣候……由于因素中大部分因素都取決于選址時的固定地點，所以本報告在這里不做重復說明，在下面用到時再一一給出，這里不做詳細說明，下面拿人流量因素為例說明本組成員的調查方法及程序。人流量大小是餐廳經營成功的關鍵因素，通常店址總是力圖選在人流最多、最集中的地方，以便于多數人就近購買。本組成員分別對本校的各個重要地方，主要是門口進行定點定時記錄，定點，即是各個門口及人流量密集的地方；定時，即是上下課時間和課余時間，以小時為單位時間段。得出的數字通過計算平均值得到普遍值。數據結果如表 3：表 3　　人流量統計 人流量 上下課時間 課余時間西院 430 人/小時 180 人/小時東院 1100 人/小時 320 人/小時新教學樓 1800 人/小時 350 人/小時鄱陽路 3300 人小時 310 人/小時公寓 3500 人/小時 540 人/小時根據表 2 所考慮的因素以及學校的現狀，我們初步擬訂了可行的被選地點，經過篩選確定了以下 5 個預選地點（具體位置見附件的學校地圖）：地點 1：宿舍綜合樓 地點 2：A 座一樓 地點 3：公寓食堂三樓地點 4：公寓東門處 地點 5：東院食堂東側23 / 43⑴　分級評分法①針對設施選擇的基本要求和特點，列出要考慮的因素。②確定因素的相應權數。③審查各備選方案，按每個因素由優(yōu)到劣的排出各備選方案的排隊等級數，如最佳、較好、一般、最差，并規(guī)定各等級系數為 1④把每個因素中各方案的排隊等級系數乘以該因素的相應權數，再把每個方案的分數相加。⑤總分最高為最佳方案。根據此法對上述 5 個備選地進行分析，如表 4 所示：表 4　　分級評分法因素 權數 1 2 3 4 5人流 4 3 4 4 2 租金 3 4 3 1 2 大小 2 4 4 1 3 臨近食 堂 4 2 4 3 4 勞工成 本 3 4 4 2 3 水電供 應 2 4 2 2 3 建筑成 本 2 4 3 2 1 合計 根據表 4 ，我們發(fā)現得分最低的地點是地點 4——公寓東門處，因此剔除該地點。也就是說，目前剩下四個得分較高的備選地，即：地點 地點 地24 / 43點 3 和地點 5。⑵　因素分析法選址涉及多方面因素，有些因素是無形的，難以量化的。不同的目標對選址決策的重要程度不同，就要對不同目標分配不同權重。通過因素法給每一因素賦予不同的權重，再根據以上具體分析所得的數據以及相應的資料對每一地點相應因素進行打分。每一項的分數乘以權重即為該地點最后得分。表 5　　因素分析法因素 比重 得分（100） 衡量值1 2 3 5 1 2 3 5臨近已有商店 80 80 80 70 *80=8*80=8*80=8*70=7租金 75 50 70 90 *75=9*50=6*70=*90=占地面積 80 90 95 60 *80=8*90=9*95=*60=6人流量 80 90 80 80 *80=16*90=18*80=16*80=16運營成本 90 50 70 70 *90=*50=*70=*70=周邊環(huán)境 85 90 80 60 *85=*90=*80=*60=天氣因素 50 80 80 40 *50=6*80=*80=*40=消費者心理 90 70 80 70 *90=18*70=14*80=16*70=14 此法通俗易懂，這里不過多說明。通過對地點 5 四處地點進行分析，得出表 5 的結論。此法篩選出得分相對較高的 3 個地點：地點 地點 2 和地點 3。排除地點 5——東院食堂東側。25 / 43⑶　位置量度法位置量度法是評價綜合因素的一種選址方法。它的特點是先對成本因素（客觀因素）和非成本因素分別進行評價，然后再將兩者綜合評價。其主要步驟如下：第一步：確定必要因素。研究所要考慮的各種因素，從中確定那些因素是必要的。第二步：將各種必要因素分為客觀因素（成本因素）和主觀因素（非成本因素）兩大類?？陀^因素應能用貨幣或是金融術語來評價。主觀因素相對而言應是定性的，無法用貨幣單位表示的。同時應確定主觀因素和客觀因素的比重，以反映主觀因素和客觀因素的相對重要性。如果主觀因素和客觀因素同樣重要時，則其比重均為 （本組即是按照這個比重進行計算的） 。第三步：確定客觀量度值。對于每一可行位置，我們可以找到它的客觀量度值 OM 。這個值的大小受該位置的各項成本的大小而影響。其計算方法用數i學方程式可表示為：C =i??Nij1OM =[ C ]ii?i1/1?C —i 可行位置的第 j 項成本；jC —第 i 可行位置的總成本；i—各可行位置的總成本的倒數之和；?)/1(iOM —第 i 可行位置的客觀量度值；iM—客觀因素數目；N—可行位置數目；若將各可行位置的量度值相加，總和必等于 1：=1??iiO1第四步：確定主觀量度值。在一次研究中，主觀因素不止一個，同時，各26 / 43主觀因素間的重要性亦可能各異。首先我們對各主觀因素配上一個重要指數（I） 。然后，我們再以每因素的主觀評比與該因素的重要指數，分別計算每一可k行位置的主觀量度值（SM ） 。若以數學方程式表示，則iSM =i??MKikSI1)(式中：SM —i 位置的主觀量度值；I —k 主觀因素的重要指數；S —i 位置對于 k 因素的評比；kM—主觀因素的數目。第五步：確定位置量度值。位置量度值（LM ）為對一處可行位置的整體i評估，其計算方程式為：LM =X（SM ）+（1X） （OM ）ii i式中：LM —i 位置的位置量度值；X—主觀比重值；（1X）—客觀比重值；SM —i 位置的主觀量度值；OM —i 位置的客觀量度值。位置量度值最大的為最佳選擇方案。位置量度法的具體操作如下：①　列出具體地點的主、客觀因素：27 / 43表 6　　主、客觀因素分析 地點 1：公寓綜合樓地點 2：A 座一樓地點 3：公寓食堂三樓租金(千元) 30 70 40成本因素(客觀) 運營成本(千元) 70 100 80競爭力 人流量 非成本 因素 (主