【文章內(nèi)容簡介】 多個客戶前來購買。五、項目SWOT分析優(yōu)勢分析（S）⑴區(qū)位優(yōu)勢⑵地段優(yōu)勢⑶項目可塑性強⑷人氣優(yōu)勢⑸配套優(yōu)勢劣勢分析（W）⑴項目綜合成本高⑵項目所在路段交通環(huán)境差⑶城隍廟商業(yè)形象差⑷項目工期長，市場有壓力機會分析（O）⑴城隍廟商業(yè)功能面臨調(diào)整⑵合肥大拆違帶來的機遇⑶專業(yè)市場缺失⑷目前周邊項目營銷手段落后威脅分析（T）⑴市場供應量膨脹，商業(yè)項目局部有泡沫⑵城隍廟項目的啟動成功與否，對本項目有直接威脅⑶項目其它的競爭對手較多⑷現(xiàn)有政策不利于本項目招商⑸消費觀念限制⑹金融政策即將調(diào)整，房產(chǎn)銷售市場門檻提高（S）⑴區(qū)位優(yōu)勢本項目所在的城隍廟是合肥市的一級商業(yè)中心，該區(qū)的城市功能為大型商業(yè)購物區(qū)、商務中心區(qū)、文化中心區(qū)，其商業(yè)功能和旅游功能得到進一步加強，成為合肥城市生活和旅游的核心區(qū)。本項目地處商業(yè)區(qū)的核心范圍，擁有先天的區(qū)位優(yōu)勢，對目標客戶群有極強的吸引力。優(yōu)勢應用：——城隍廟的房產(chǎn)開發(fā)項目是合肥的“高價區(qū)”，其商業(yè)地位占據(jù)合肥的制高點，在宣傳推廣方面將有利于本項目。⑵地段優(yōu)勢城隍廟是合肥市最繁華的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，其周邊的六安路、安慶路、淮河路一帶是本市商賈云集、商機最深厚的地方。本項目位于城隍廟的核心地段，并與城隍廟商城相鄰，其地段優(yōu)勢無可替代，市場潛力有待挖掘。優(yōu)勢應用：——研展合肥城隍廟在合肥商業(yè)、娛樂的市場號召力，將利于本項目的推廣。⑶項目可塑性強本項目建筑面積約22000平方米，具備營造市中心大型商業(yè)樓盤的條件；重新整合城隍廟的商（業(yè)）旅（游）環(huán)境，令本項目具備很強的可塑空間。優(yōu)勢應用：——針對城隍廟商圈現(xiàn)有商業(yè)賣場購物功能飽和的狀況，整合各方面資源，為本項目營造獨特的項目個性?！鳛樾碌纳虡I(yè)項目，本項目具備了相當?shù)囊?guī)模，在項目功能上可以規(guī)劃地比較完善。⑷人氣優(yōu)勢城隍廟商圈是合肥市民消費的集中區(qū)，本項目位于城隍廟商圈最繁華的地段上，為本項目帶來大量的人流、人氣。優(yōu)勢應用：——人流、人氣是今后經(jīng)營的最大支持，大量的人流能提供給目標客戶信心的保證。⑸配套優(yōu)勢城隍廟商圈現(xiàn)階段的大問題是交通環(huán)境：區(qū)域內(nèi)部交通比較混亂，機動車和非機動車停車位不足，步行交通和機動車交通混雜。項目所在的霍邱路是城隍廟主要通道之一，其路面窄、人車混行、停車位嚴重不足（占據(jù)路面停車，成為交通最大隱患），給項目規(guī)劃帶來必須考量因素。本項目作為新的商業(yè)樓盤可從規(guī)劃階段規(guī)避市場風險，在配套方面獲取優(yōu)勢，滿足該地區(qū)的停車需求，獲取更大商機。優(yōu)勢應用：——在規(guī)劃設計階段充分考慮停車消費及住戶使用功能，為項目營銷推廣提供更完備條件。小結項目的這些優(yōu)勢，再結合個性化生活的商業(yè)樓盤規(guī)劃營造，以形成本項目極強的賣點。（W）⑴項目綜合成本高本項目的商業(yè)價值決定了物業(yè)的土地成本過高，導致將來的銷售價格偏高，過高的價格會損失大量的客源。應對措施：——利用有效的面積分割，降低單鋪的總價。 ⑵項目所在路段交通環(huán)境差城隍廟由于歷史及城市發(fā)展迅速等原因，其交通環(huán)境較差，項目所在路段存在停車位嚴重不足、出入路面狹窄、人車混行、車輛任意停放等狀況，為人流、商貿(mào)往來帶來極大不便，是制約當?shù)亟窈蟀l(fā)展的一個重要瓶頸，對項目推廣不利。應對措施：——在規(guī)劃設計階段重視停車位設計，除滿足本項目自身的停車需求外，可考慮滿足部分城區(qū)需求，以帶來更多的商機。⑶城隍廟商業(yè)形象差城隍廟商業(yè)形象一直以來在合肥市民心中不怎么好，所經(jīng)營的產(chǎn)品檔次較低、質(zhì)量較差，而且假貨居多。應對措施：——在營銷推廣階段強化“專業(yè)市場”的市場號召力，逐步淡化城隍廟現(xiàn)階段商業(yè)形象不佳的影響。⑷項目工期長，市場有壓力本項目現(xiàn)處于籌建階段，距離商鋪預售時間尚有較長時間，可能會錯失商鋪銷售的先機。應對措施：——及時跟進本項目各種證照的辦理過程，完善銷售前期的法律手續(xù)；——在項目客戶的原始積累階段和引導銷售階段，做好項目的宣傳推廣工作，來吸引潛在客戶的注意。（O）⑴ 城隍廟商業(yè)功能面臨調(diào)整隨著商業(yè)市場的發(fā)展，城隍廟市場的商業(yè)功能也在逐漸的發(fā)生變化，原來的以批發(fā)為主、零售為附的商業(yè)結構正在逐漸變化，目前和將來的城隍廟市場將逐漸演變?yōu)橐粤闶蹫橹?、批發(fā)為附的經(jīng)營結構。本項目作為新的商業(yè)樓盤開發(fā)，可針對該區(qū)“購物功能逐漸演變”的情況做規(guī)劃，既可滿足市場的需求，又可找尋本項目的機會點。⑵合肥大拆違帶來的機遇利用目前城區(qū)商業(yè)鋪面嚴重不足的現(xiàn)狀，迅速的啟動項目的前期工作，抓住現(xiàn)在機會會，將會給“大型購物區(qū)”帶來更多的客源和商機。⑶專業(yè)市場缺失本項目的地理位置決定了項目的個性，地處城隍廟商圈的核心區(qū)域，可在項目的規(guī)劃設計階段，將本商場設計融入專業(yè)商業(yè)市場設計，成為有創(chuàng)造力的“專業(yè)商廈”，為項目本身挖掘更多的附加值。⑷目前周邊項目營銷手段落后如前文所述，將項目周邊商業(yè)項目與其他區(qū)域相比，現(xiàn)階段的營銷手段只停留在“引發(fā)出投資商鋪的營銷概念和個別出現(xiàn)返租回報、以主力商家進駐帶動商鋪銷售”階段，是較為落后的。這樣，對本項目而言確是一個較好的介入時機：利用先進地區(qū)較好的營銷理念、結合當?shù)氐膶嶋H情況，可總結出適合本項目的營銷策略，在銷售推廣過程取得競爭優(yōu)勢。（T）⑴市場供應量膨脹，商業(yè)項目局部有泡沫⑵城隍廟項目的啟動成功與否，對本項目有直接威脅⑶項目其它的競爭對手較多⑷現(xiàn)有政策不利于本項目招商⑸消費觀念限制⑹金融政策即將調(diào)整，房產(chǎn)銷售市場門檻提高⑴市場供應量膨脹，商業(yè)項目局部有泡沫合肥市商業(yè)競爭十分激烈，在售商業(yè)樓盤及潛在商業(yè)項目的數(shù)量及總量都很多，增長率超過市場的正常容量。項目的銷售有較大的壓力，局部地段存在泡沫現(xiàn)象（如新站商業(yè)項目過度集中、總量過大）。⑵城隍廟項目的啟動成功與否，對本項目有直接威脅城隍廟商城于本項目處于同一區(qū)域，并以“城隍廟”命名，占據(jù)品牌上的優(yōu)勢；就實際情況來看，其商業(yè)投資價值高于本項目，城隍廟商城運作的成功與否，將對本項目的推廣、銷售有直接的影響。⑶項目其它的競爭對手較多與本項目同期開發(fā)的商業(yè)項目較多，使項目尚未推售即面臨競爭。其它區(qū)域的商業(yè)樓盤也對于本項目的銷售推廣有相當大的分流作用。⑷現(xiàn)有政策不利于本項目招商在項目推廣階段，政府對其他商家傾斜的優(yōu)惠政策將不利于本項目的招商。⑸消費觀念限制合肥市民對于城隍廟的觀念直接影響著項目的品牌塑造和形象的提升。⑹金融政策的調(diào)整，房產(chǎn)銷售市場門檻提高商品房銷售門檻的提高令整個房地產(chǎn)開發(fā)界面臨洗牌局面，要求發(fā)展商具備一定量的開發(fā)資金，同時令銷售許可時間延后。總 結從以上SWOT分析可知，本項目在區(qū)位、地段、人氣、項目可塑性、配套等幾個方面具備優(yōu)勢，在項目地塊、交通、商業(yè)形象、等方面存在不足，因本項目尚處于策劃銷售初始階段，只要能解決好種種不足及威脅的影響，再輔以差異化的市場定位，把握住市場機遇，必能取得較理想的銷售業(yè)績。第二部分 項目定位一、項目市場定位 市場定位理念根據(jù)對市場及本項目的優(yōu)劣勢所進行的分析，結合城隍廟商圈的行業(yè)特性，可以看出，目前城隍廟商圈中主要以大型百貨公司、街鋪、專賣店經(jīng)營為主，缺乏多功能綜合型購物中心。同時，消費者的消費觀念向休閑、文化娛樂等精神消費方面轉移，對購物環(huán)境、購物氛圍、購物功能的要求越來越高。合肥城隍廟已開始不再適合當前多樣化、個性化、追求休閑以及文化的消費趨向。本項目正好可以填補這方面的空白，為繁榮與振興城隍廟商圈將有較大作用。： 中心區(qū)旗艦級購物休閑廣場將本項目規(guī)劃成集購物、飲食、娛樂、時尚、休閑等功能于一身的現(xiàn)代化大型購物商城，并賦予其鮮明的特色和個性，引進高質(zhì)素的商品和現(xiàn)代的經(jīng)營管理模式，定將使本項目成為城隍廟商圈甚至合肥市的標志性商廈。二、項目形象定位時尚的購物概念、現(xiàn)代的功能配置、豐富的商品組合、舒適的購物環(huán)境、優(yōu)越的消費模式、鮮明的特色，一系列的前景規(guī)劃將使本項目成為城隍廟商圈檔次最高、功能最齊全、最具現(xiàn)代化特色的大型休閑購物中心。： 大世界婦女兒童用品商城：⑴合肥城隍廟在合肥商界擁有至高地位，具備極強的市場號召力。⑵未來的商城將是一種集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的大規(guī)模購物中心，打造成為最先進的商業(yè)形態(tài)。⑶同時也將體現(xiàn)城市功能的完善和提供現(xiàn)代城市生活方式的能力，本項目借其服務的功能和形式來表述“一站式消費中心”的概念。 項目名稱建議（待定）三、項目功能定位樓層功能定位建 議B2停車場、商場設備層B1箱包、皮具等賣場類似北京秀水街、上海湘陽路市場的經(jīng)營方式和產(chǎn)品類別F1品牌店主要是女裝、童裝：時尚、休閑女裝7080戶或者精品童裝4030戶F2品牌女裝、職業(yè)女裝薈萃最前衛(wèi)的潮流新奇時尚精品，包括服飾、鞋帽、精品；F3少淑女裝、內(nèi)衣、飾品區(qū)F4精品童裝、童鞋童帽、母嬰生活區(qū)、兒童飾品F5兒童玩具、文具書包、書籍音像、童車童床、兒童家居F6休閑娛樂區(qū)、電玩城、培訓機構、辦公注：各樓層規(guī)劃不同的功能以及商品組合是根據(jù)消費者的需求及消費習性，還有各類型商品對租金的承受能力綜合而定。參考目前國外大型購物中心的功能規(guī)劃，大都是把商場的主力消費群所喜愛的商品設置在較低樓層，以營造商場旺場的氣氛，而將電器、家居類等相對較冷場的商品擺放在較高樓層，另外又把大眾喜好的“美食”、“娛樂”類放在商場的最高樓層，是為了帶動較高樓層的人流量。不同樓層設置不同的主題，是希望能達到消費人流平均分布的目的。以經(jīng)營中檔商品為主，提供完善的配套及特色服務，全面提升經(jīng)營形象，體現(xiàn)項目定位優(yōu)勢及長遠市場競爭力。⑴合肥城隍廟全新概念的商城。⑵全面導入專業(yè)商業(yè)運營機制，強化專業(yè)市場功能。⑶傳統(tǒng)商業(yè)文化的現(xiàn)代版，承傳百年繁華。⑷具有極強的休閑、觀光、購物功能，集購、食、娛、休于一體。四、商場目標客戶定位⑴消費群：品牌形象店/連鎖店/專業(yè)店/傳統(tǒng)商戶/個體工商戶⑵特征：◆以經(jīng)營中高檔服裝、鞋帽、金銀玉器、生活用品、精品等傳統(tǒng)商品為主◆中小型商戶具備精品特色經(jīng)營意識◆對整體區(qū)域形象及交通條件提升，加強旅游文化建設帶動經(jīng)貿(mào)發(fā)展非常樂觀◆近年出現(xiàn)大批年輕創(chuàng)業(yè)經(jīng)營商戶，經(jīng)營潮流前衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾多青少年消費群體其實商場與明星、商品品牌一樣，都必須要有自己的追捧者（即目標消費群），而商場的市場定位和功能規(guī)劃的制訂亦是以目標消費群的需求為基礎的。若要分析本項目的目標消費群，則一般可按以下方面去進行。⑴15—25歲◆屬于沖動消費心理，而且有很大的自主支配權，喜歡攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費盲目性?！粝M以中低檔為主，以購買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、小食、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。⑵25—35歲◆具有一定的經(jīng)濟能力及支配權，追求品牌和享樂，消費心理較為成熟。◆消費力以中高檔為主，是主力消費群體，以購買中高檔實用型產(chǎn)品為主。包括：電器、IT產(chǎn)品、服裝、鞋、化妝品、音像圖書制品、鐘表、家居用品。⑶35—45歲◆較強經(jīng)濟能力及支配權，追求品牌實用型產(chǎn)品為主，消費心理成熟。◆消費以中高檔為主，購買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。包括：古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等?！糇⒅仄放粕唐返膬?nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受。⑷旅游客戶群體◆親身體驗商業(yè)步行街特色而前來購物觀光消費，具有一定的沖動性和隨意?！魝鹘y(tǒng)的中檔商品較受歡迎，消費以中高為主。◆是主力消費群之一，從而帶動購物、飲食、娛樂消費。⑴以投資為目的投資人士城隍廟商業(yè)區(qū)是合肥最興旺的商業(yè)圈，霍邱路位居城隍廟商圈的核心路段，人流量、車流量較大，在合肥市有較強的知名度。隨著城隍廟改造工程的不斷深入，該地段的人流、客流、物流將會有極大的改善和提升其商業(yè)價值。同時此區(qū)域是政府重點扶持、改造的商業(yè)街區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚，客流、物流有保證，保證本商場鋪位出租或出售具有高價位的內(nèi)在價值，這些都對投資人士有巨大吸引力。另一方面，銀行存款利率的一再下調(diào)和利息稅政策公布，存款的回報率更低，眾多投資者都希望能找到一個投資風險相對低、回報大，并且更大升值潛力的投資渠道，而“一鋪養(yǎng)三代”的思想早已深入民心，如果在區(qū)域內(nèi)有租價或售價合適的鋪位推出，并使投資客看到本項目美好的經(jīng)營與投資前景，必定能吸引眾多投資人士購買本項目商鋪。出于對商鋪的管理角度考慮以及對本項目情況的了解，投資者多以本地人為主。⑵以經(jīng)營為目的的商家城隍廟商業(yè)圈的濃厚商業(yè)氛圍，政府正努力對該區(qū)域商業(yè)環(huán)境的改造，令眾多商家看好該商圈。但現(xiàn)時項目地段低檔次的購物環(huán)境及經(jīng)營的同質(zhì)性，令眾多有實力的商家止步。針對此類商家，本項目應改善商場的內(nèi)部購物環(huán)境，確定商場的經(jīng)營主題，同時設定多種優(yōu)惠付款方式，簡化付款手續(xù)，提供優(yōu)質(zhì)服務，令鋪位買賣付款更貼近經(jīng)營商家的心理習慣，并在宣傳包裝方面營造出獨特的經(jīng)營風格和經(jīng)營興旺的前景，吸引此類客戶購買本商場商鋪。五、設施配套建議項目配套包括設備設施的硬件配套和商場的軟件配套，硬件配套是本項目的重要支持點，是繼地段因素之后，在產(chǎn)品的可感性方面能直接讓目標客戶感知的內(nèi)容。項目大型商廈專業(yè)市場硬件配套載客電梯、載貨電梯、手扶電梯、停車場、中央空調(diào)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務平臺、電子通訊系統(tǒng)等載貨電梯、大型物流停車場、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務平臺、電子通訊系統(tǒng)、大型計量工具等軟件配套物業(yè)管理、商業(yè)管理、配送中心、租賃服務中心等物業(yè)管理、商業(yè)管理、運輸管理、商務服務、組織行業(yè)協(xié)會商會等配套設施并不是越多越好，過多配套只會造成開發(fā)成本上升、經(jīng)營成本上升，導致售價上升、租金上升；配套不足顯然不足以支持商場的營運。建議