【文章內(nèi)容簡介】 公司30日本三井金屬礦業(yè)株式會社48三井銅箔（蘇州）有限公司31德國博世控股公司49博世汽車部件（蘇州）有限公司32法國索迪斯聯(lián)合公司50索迪斯（蘇州）餐飲服務有限公司33法國歐尚集團51蘇州歐尚超市有限公司52蘇州工業(yè)園區(qū)頤莫尚置業(yè)有限公司34英國翠豐集團53蘇州百安居裝飾建材超市有限公司35美國旭電公司54旭電(蘇州)科技有限公司36松下電器產(chǎn)業(yè)株式會社55松下電器研究開發(fā)（蘇州）有限公司37日本旭化成株式會社56旭化成電子材料（蘇州）有限公司38法國家樂福57蘇州悅家超市有限公司39日本三菱株式會社58華菱科技（蘇州）有限公司40三井物產(chǎn)株式會社59三井電子薄膜（蘇州）有限公司60蘇州三井國際物流貿(mào)易有限公司41達能集團61達能食品（蘇州）有限公司42新日本制鐵株式會社62蘇州日鐵金屬制品有限公司43挪威海德魯公司63海德魯鋁業(yè)（蘇州)有限公司44日本新日礦公司64蘇州日礦材料有限公司65蘇州日礦宇精密加工有限公司45德國巴斯夫公司66巴賽爾聚烯烴工程塑料（蘇州）有限公司46皇家殼牌集團（荷蘭）小計46家五百強企業(yè)　在園區(qū)注冊了66家企業(yè) 如此規(guī)模的辦公、科研和生產(chǎn)基地集聚地必然存在著大量的目標客戶，新區(qū)內(nèi)服務設施的欠缺更對本項目提供巨大的發(fā)展空間，這是其它項目無法比擬優(yōu)勢。2. 高檔住宅小區(qū)　 星海大廈xx會館項目處蘇州工業(yè)園的中心地帶，蘇州工業(yè)園環(huán)中心生活區(qū)建有普通居住區(qū)、別墅區(qū)、外商公寓及商業(yè)、文化、體育、公共娛樂等一批配套設施，形成環(huán)中心生活帶。其中最大的高檔小區(qū)有都市花園，位于園區(qū)的中央商貿(mào)區(qū)與中央花園的附近，鄰近金雞湖和世紀廣場，都市花園再往南臨中央公園。都市花園共分五期項目，首期——“蘭華苑”，二期——“茗華苑”，三期——“菁華苑”，四期——“英華苑”，五期——“銀色貴族”。 項目總占地44公頃，建筑面積：66萬㎡，容積率：。此外，以金雞湖為中心還分布著如下的高檔樓盤。，東鄰金雞湖，北靠中央CBD和城市廣場。玲瓏灣是金雞湖畔密度較高的住宅小區(qū)，座落在金雞湖北岸，與西岸的城市廣場隔湖相望，跨越湖灣而建的金雞湖大橋?qū)烧哌B為一體。金姬墩主要是由獨棟別墅所構成的高級住宅小區(qū)，設施完善，自成一體。 ，是配有商業(yè)設施的中、高密度住宅區(qū)。高爾夫花園共開出320000平方米的園際公寓和半島別墅，第一期將推出300套公寓。喬麗晶公寓位于園區(qū)獨墅湖與金雞湖之間，星港街延伸段東（暫名），占地3公頃，共有4幢樓，分別為四、六、七、八層，共有160多套房。以上高檔的樓盤的每平米的均價都在5000元以上，而且分布十分密集，盡管如此，園區(qū)內(nèi)的所有樓盤的銷售都呈現(xiàn)旺勢。：　　蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，住宅區(qū)所有商業(yè)服務、社會服務設施都集中在鄰里中心，以園區(qū)中央CBD為中心在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個鄰里中心。項目區(qū)周邊大商業(yè)文化中心也十分密集，文化水廊在金雞湖東岸，向西面對金雞湖。由文化設施、公共機構及住宅、商業(yè)樓群組成。主要道路成方格狀，與原有的河道相呼應。設有大型博物館、體育館、水上音樂臺等文化設施。園區(qū)中的國際博覽中心是蘇州迄今為止最大的單體建筑，總體設計建筑面積25萬平方米，為兩層建筑，室內(nèi)展廳面積12萬平方米。該工程總投資估算約22億元，全部建成后可提供14個展廳、7000個國際標準展位，將躋身世界會展中心前20位，成為僅次于廣州國際會展中心的國內(nèi)第二大會展中心。此外，總投資10億元、總建筑面積約10萬平方米位于F城商業(yè)街的銷品茂和世界家裝巨頭Bamp。Q也在園區(qū)安家。完善的公共服務設施和密集的商業(yè)、娛樂場所產(chǎn)生的市場聚合效應是巨大的，緊鄰園區(qū)中央CBD的星海大廈xx會館項目的區(qū)位優(yōu)勢也是十分明顯的，輻射效應巨大的。第三節(jié) 競爭對手分析xx俱樂部是一種地域性很強的產(chǎn)業(yè)，蘇州新區(qū)作為新興的綜合高科技園區(qū)，xx服務設施的發(fā)展也是處于起步階段，作為蘇州工業(yè)園最大綜合xx設施，星海的項目設置和營業(yè)規(guī)模是其他商業(yè)xx俱樂部無法比擬的。蘇州英派斯xx俱樂部位于蘇州市體育中心，從xx俱樂部的輻射范圍看，對本項目不會形不成太大的沖擊。排除蘇州市老城區(qū)綜合類xx房，能對星海大廈xx會所產(chǎn)生影響的只有二家，一家是蘇州工業(yè)園區(qū)的蘇州市蘇春西路158 寶迪國際xx，由香港旭陽集團投資組建。俱樂部于2002年10月開始正式運營，營業(yè)面積愈2000平方米，此俱樂部星海大廈的距離500米左右。第二家是湖左岸高檔住宅區(qū)二期的xx會館，建筑面積2500平方米，現(xiàn)正在籌建中，預開設項目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱樂部的營業(yè)范圍和方式還有待確定。此項目據(jù)星海項目也只有不到500米。從競爭上看，寶迪國際xx俱樂部和湖左岸xx會館會對本項目產(chǎn)生一定的影響。但從項目的設置和上看，星海大廈項目設置非常豐富，單就游泳項目的規(guī)模和檔次而言，湖左岸xx會館游泳池和星海游泳館存在著一定的差距。同時，星海xx項目的豐富程度和綜合程度是另外兩家xx俱樂部難以達到的。第四節(jié) 目標市場分析與定位蘇州市“人口東移”的房地產(chǎn)政策，使到在園區(qū)買房，已成為蘇州人心目中的首選。星海xx會館的聚合效應明顯，項目的目標消費人群鎖定在距俱樂部五千米范圍內(nèi)，從項目的位置和園區(qū)的交通來看，本項目基本可以覆蓋整個園區(qū)。截至6月底，全區(qū)就業(yè)人口達到了10萬人，其中中新合作區(qū)內(nèi)在職員工約6萬人；，35歲以下人員占了九成。更為搶眼的是，園區(qū)就業(yè)人員中37％來自外地，而管理技術人員中這一比例更是將近。根據(jù)對園區(qū)薪資狀況的調(diào)查，1996年到2000年，園區(qū)中高級管理人員和技術人員的年薪增幅平均為22％到27％，普通管理和技術人員為15％到20％，一般工人為5％到10％。從以下圖中可以看出，園區(qū)內(nèi)員工和技術人員受雇于外企、合資公司、金融機構等，都受過良好教育。 從價值取向和消費方式來看，都比較注重生活質(zhì)量和時尚品位，易于接受新事物。而且人口的密度比較大，俱樂部的xx市場潛力較大。2003年度企業(yè)總數(shù)205家，總?cè)藬?shù)3078人第三章 項目經(jīng)營設想 第一節(jié) 項目市場定位一、項目經(jīng)營定位 星海大廈xx會館項目投資規(guī)劃應以“