【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 調(diào)控的連續(xù)性和穩(wěn)定性?！　?005年起，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)加速發(fā)展，進(jìn)入新一輪上升擴(kuò)張階段。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期理論和過(guò)去成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軌跡，同時(shí)考慮到2005年以來(lái)的國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和需求有抑制作用，這些外力作用也會(huì)加速成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)提前進(jìn)入周期性收縮期?！　〕啥颊幱诜康禺a(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期，近幾年來(lái)開(kāi)發(fā)規(guī)模逐年擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求日益增長(zhǎng)。盡管近期國(guó)家調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，市場(chǎng)潛在變數(shù)增加，但是開(kāi)發(fā)商對(duì)成都市場(chǎng)仍充滿(mǎn)信心。去年，成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持快速增長(zhǎng)，投資增幅呈逐月走高的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。土地購(gòu)置面積大幅增長(zhǎng)，商品房施工面積(住宅新開(kāi)工面積)大幅增長(zhǎng)。從去年成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)前端發(fā)展勢(shì)頭看，如果今年宏觀(guān)調(diào)控保持穩(wěn)健，2007年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)得以穩(wěn)步發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模會(huì)繼續(xù)有所擴(kuò)大，但增長(zhǎng)速度“趨緊”調(diào)控導(dǎo)向下可能會(huì)減緩。據(jù)成都房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2006年成都主城區(qū)的供應(yīng)量和銷(xiāo)售量大幅增長(zhǎng)，供銷(xiāo)量都有近30%的增幅，市場(chǎng)保持供銷(xiāo)兩旺的態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)也增長(zhǎng)迅速，2003~%，高檔住宅市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，%，但租金與2005年相比上升不明顯，%。近5年來(lái)成都高檔住宅的價(jià)格上漲迅速，當(dāng)前成都的高檔住宅市場(chǎng)仍處于發(fā)展階段，市場(chǎng)前景很好。 K =.A* } MRt CO 2007年的住宅供應(yīng)量將有較大增長(zhǎng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都市主城區(qū)2006年成交了6500多畝土地，用于住宅的土地4000余畝，比2005年有了大幅的增長(zhǎng)，并且在容積率水平普遍提高的情況下，可以預(yù)計(jì)2007年的住宅供應(yīng)將會(huì)有增加，但這仍和一些大型土地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度有關(guān)。消費(fèi)需求仍保持旺盛。由于住房自住需求和外地人購(gòu)房仍較強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)2007年的銷(xiāo)售勢(shì)頭仍將持續(xù)下去。但由于價(jià)格水平相對(duì)較高和2007年下半年大量中小戶(hù)型的入市預(yù)計(jì)住房銷(xiāo)售會(huì)受一定影響，但一些具備優(yōu)秀品質(zhì)和設(shè)計(jì)的產(chǎn)品仍會(huì)有市場(chǎng)。 /amp。Oo)OB。 (a_bU5) 2007年成都房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)也將繼續(xù)上漲，但漲幅會(huì)有一定回落。成都住房市場(chǎng)有著穩(wěn)定的外向型（外地人銷(xiāo)售比例數(shù)年穩(wěn)定在50%左右）銷(xiāo)售市場(chǎng)和成都近幾年穩(wěn)定的剛性需求，并且住宅投資已經(jīng)出現(xiàn)從一線(xiàn)城市向二線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移趨勢(shì)，2006年的土地成本也有較大幅度提高。綜合考慮多方因素，預(yù)計(jì)2007年房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。但一方面由于受到越來(lái)越多宏觀(guān)政策的制約因素如業(yè)內(nèi)流傳的房產(chǎn)稅、加息預(yù)期；另一方面受住房結(jié)構(gòu)調(diào)整形成的更激烈的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)； 預(yù)計(jì)整體上漲幅度會(huì)變小。 39。Eur[~k ck{S十五期間，某市房地產(chǎn)業(yè)得到高速的發(fā)展，整體市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大了一倍以上。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，對(duì)于城市GDP的貢獻(xiàn)、城市的現(xiàn)代化建設(shè)起到了重要的推動(dòng)作用。 新時(shí)期賦予某房地產(chǎn)新的歷史重任，以旅游為先導(dǎo)，房地產(chǎn)為龍頭，形成對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的雙核驅(qū)動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)需要抓住這一歷史機(jī)遇，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)外需，找到的新的擴(kuò)張點(diǎn)和推動(dòng)力，使房地產(chǎn)在“十一五”規(guī)劃期間，發(fā)展到一個(gè)新的高度，為推動(dòng)某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 隨著乙烯項(xiàng)目的引進(jìn)，某將成為一座工業(yè)城市。由于其優(yōu)越的地理環(huán)境和興建中的牡丹新城，自2005年來(lái)，行政中心旁的地塊逐漸變得炙手可熱。隨著四川舜園、金房集團(tuán)、航利集團(tuán)、香港祥瑞、成都置信等進(jìn)入牡丹新城安營(yíng)扎寨，僅2006年有800多畝地進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一座新城正日漸展現(xiàn)，便得某的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展迅猛，前景喜人。2006年住宅新房銷(xiāo)售3642套 ，成交金額72390萬(wàn)元；二手房銷(xiāo)售1246套， ，；2007年上半年住宅新房銷(xiāo)售1636套，成交金額35385萬(wàn)元；二手房銷(xiāo)售517套 。由上，某新房和二手房市場(chǎng)都呈繁榮態(tài)勢(shì)，供需兩旺；新房成交套數(shù)和金額量增幅遠(yuǎn)高于二手房，表明居民住房需求呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，尤其新建商品住宅為市場(chǎng)供需主力，需求潛力巨大，支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。2006年某市城市房?jī)r(jià)1800元/平方米，地價(jià)50多萬(wàn)/畝，2007至今房?jī)r(jià)已漲至2000元/平方米以上，高檔房產(chǎn)已漲至2500元/平方米以上，當(dāng)前在售樓盤(pán)的最高售價(jià)已達(dá)2900元/㎡，房?jī)r(jià)有巨大升值空間。某市2007年拍賣(mài)的8塊地，共計(jì)1439畝，其中位于新城區(qū)的有6塊，供應(yīng)面積占總面積的56%，其中2號(hào)地塊已漲至83萬(wàn)元/畝，創(chuàng)下歷史的新高，房地產(chǎn)發(fā)展前景看好。第五部分 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析 項(xiàng)目地理?xiàng)l件分析地質(zhì)地貌（1）地質(zhì)：風(fēng)景區(qū)位于龍門(mén)山構(gòu)造帶中段，龍門(mén)山構(gòu)造帶地域較廣，北東端至廣元，南西達(dá)瀘定，全長(zhǎng)約500km，寬3070km，該構(gòu)造帶位于東部揚(yáng)子準(zhǔn)地臺(tái)邊緣與特提斯海的交接部位，受造山運(yùn)動(dòng)的影響，形成由西北向東南推覆、滑覆的規(guī)模宏大的構(gòu)造帶，其從南東向北西大致可以分為四個(gè)構(gòu)造帶，即：前陸磨拉石建造帶、前緣沖斷帶、中央沖斷帶和后緣韌性變形帶，這四個(gè)構(gòu)造帶的前三個(gè)在龍門(mén)山風(fēng)景區(qū)內(nèi)發(fā)育完整，并具有典型的代表意義。龍門(mén)山休閑度假區(qū)基本位于前緣沖斷帶。天臺(tái)山景區(qū)位于中央沖斷帶，并有典型的飛來(lái)峰峰叢及溶蝕洼地。（2）地貌：其地貌形態(tài)為川西高原與四川盆地的過(guò)渡帶。它既是盆地西北部的邊緣山地，也是川西高原的邊緣山地，全區(qū)為典型的高山峽谷流水地貌，斷裂構(gòu)造十分發(fā)育，峰谷密集程度很高。最低點(diǎn)鳳鳴湖海撥1030米。水文氣象（1）水文：風(fēng)景區(qū)水系屬湔江的源頭，主要由銀廠(chǎng)溝、五道河及洛河橋溝組成，銀廠(chǎng)溝與五道河在海匯橋處匯合后，以下稱(chēng)湔江，至洛河橋有洛河橋溝注入，構(gòu)成本區(qū)主要的水系。銀廠(chǎng)溝是湔江的主源，發(fā)源于與汶川交界處海拔4632米的紅龍池，順流蜿蜒穿行于高山峽谷之中，沿途流徑14條溪溝至海匯橋與五道河交匯；五道河發(fā)源于什邡縣西北界海拔3716米的轎頂山；沿途峽谷幽深，人跡罕見(jiàn)；洛河橋溝發(fā)源于海拔3315米的九峰山南坡，流經(jīng)嫘祖寺、螃蟹沱、清涼寺、海會(huì)堂于洛河橋處匯入湔江。三溝村區(qū)域有小水溝、大水溝、巖峰溝三條發(fā)源于趙家山－雞心包山麓的溪溝匯入湔江。（2）氣象：休閑度假區(qū)屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)。四季分明，夏涼冬雪，平均溫度11℃，極低溫零下15℃，極高溫28℃，降水量偏高且集中，平均年降水量在1400毫米以上，年內(nèi)分配極不均勻，夏半年占80%以上，冬半年不足20%，濕度亦偏高，年均相對(duì)濕度80%，日照偏少，相對(duì)集中夏季，冬季雪深9～40厘米，全年無(wú)霜期約250天左右。（3）災(zāi)害休閑度假區(qū)主要災(zāi)害有地震、泥石流、洪水、滑坡、崩塌。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析龍門(mén)山休閑度假區(qū)主體位于某市龍門(mén)山鎮(zhèn)三溝村，處于通往龍門(mén)山風(fēng)景區(qū)核心景區(qū)銀廠(chǎng)溝的銀白公路右側(cè)、湔江東岸，北接九峰村，南鄰郭坪村，西隔湔江與團(tuán)山村相望，東蜿蜒逶迤至天臺(tái)山與白鹿、通濟(jì)相連，是進(jìn)出龍門(mén)山核心景區(qū)的必經(jīng)之地。 自然環(huán)境1)氣候條件休閑度假區(qū)屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)。四季分明，夏涼冬雪，平均溫度11℃，極低溫零下15℃，極高溫28℃，降水量偏高且集中，平均年降水量在1400毫米以上，年內(nèi)分配極不均勻，夏半年占80%以上，冬半年不足20%，濕度亦偏高，年均相對(duì)濕度80%，日照偏少，相對(duì)集中夏季，冬季雪深9～40厘米，全年無(wú)霜期約250天左右。2)自然景觀(guān)分析從全國(guó)來(lái)看，龍門(mén)山風(fēng)景名勝區(qū)的“龍門(mén)山大峽谷”景觀(guān)是“峽谷景觀(guān)”的代表類(lèi)型，具有國(guó)家典型景觀(guān)的代表意義。從全省來(lái)看，龍門(mén)山是“龍門(mén)山推覆地質(zhì)構(gòu)造帶”的中心區(qū)域，是該地質(zhì)構(gòu)造景觀(guān)的典型代表，占有“‘龍門(mén)山地質(zhì)構(gòu)造’典型代表景區(qū)”的地位。從全成都市來(lái)看，龍門(mén)山是市域四大國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)之一，是距離成都最近的具有休閑度假功能的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。從某市來(lái)看，龍門(mén)山是某市唯一的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，其地位無(wú)可比擬。因此，龍門(mén)山風(fēng)景名勝區(qū)總體上具有國(guó)家典型景觀(guān)的代表價(jià)值。項(xiàng)目所處的三溝村為龍門(mén)山國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)重要組成部分的天臺(tái)山景區(qū)之休閑度假區(qū)域，天臺(tái)山古名大隋山、天□山，位于白鹿、通濟(jì)、龍門(mén)山三鎮(zhèn)交界處，為著名的帽狀飛來(lái)峰，《蜀中名勝記》中載“西山之勝在彭門(mén)者大隋為甲”。天臺(tái)山為古蜀族先民活動(dòng)之地。其“天□”之名就來(lái)自蜀杜宇。據(jù)傳此山還有蜀族文字遺跡“蝌蚪石”的文物。天臺(tái)山共36座峰，上抵九峰，下映白鹿，東望瑩華，西眺丹景諸山，與九峰、瑩華并稱(chēng)川西三大仙山。詩(shī)人郭印詩(shī)曰：“我聞大隋名，夢(mèng)寐猶記錄……，崩石帶煙云，異草羅澗古，寂鳥(niǎo)下窺人，累猿時(shí)掛木，路窮才見(jiàn)寺，金碧煥雙目……”清嘉慶《彭縣志》引古詩(shī)云：“天臺(tái)山36峰斜，中有仙人數(shù)萬(wàn)家，我來(lái)春酒家家熟，滿(mǎn)山開(kāi)放碧桃花。”三溝村同時(shí)比鄰面積達(dá)14平方公里的白鹿省級(jí)森林公園，公園內(nèi)有銀杏、鵝掌楸等珍稀樹(shù)種，小熊貓、獼猴等珍稀動(dòng)物，還有外來(lái)地質(zhì)地貌和奇特的溶洞石景景觀(guān)，還有道教、佛教、天主教圣地廟宇。其云霧、日出日落、雪景是美麗的自然天象景觀(guān)。3)環(huán)境情況水體質(zhì)量休閑度假區(qū)內(nèi)水體清澈透明，水質(zhì)良好無(wú)污染，經(jīng)檢測(cè)水質(zhì)完全符合規(guī)定的地表飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，其透明度、水色、懸浮物、嗅味等物理指標(biāo)優(yōu)良，休閑度假區(qū)附近產(chǎn)“響水洞”牌優(yōu)質(zhì)礦泉水。 大氣質(zhì)量由于休閑度假區(qū)地處高山，氣流交換條件好，空氣新鮮，無(wú)大的污染源，經(jīng)過(guò)對(duì)休閑度假區(qū)內(nèi)進(jìn)行的大氣監(jiān)測(cè)，空氣中二氧化硫、氮氧化物的量極低，該區(qū)大氣質(zhì)量?jī)?yōu)良，達(dá)到國(guó)家一級(jí)大氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目配套設(shè)施休閑度假區(qū)內(nèi)無(wú)集中的給水設(shè)施，系每一用水戶(hù)采用澗管引水、電機(jī)抽水、人工取水等方式自行取用山泉水或地下水；區(qū)內(nèi)生活污水經(jīng)簡(jiǎn)單的化糞池處理后排放到湔江中；電力由已聯(lián)網(wǎng)的景區(qū)小水電（總裝機(jī)容量13060千瓦）提供，移動(dòng)信號(hào)已經(jīng)覆蓋景區(qū)公路沿線(xiàn)。1)道路狀況： 休閑度假區(qū)目前對(duì)外交通依托成彭高速公路和彭白公路聯(lián)系某、成都；區(qū)內(nèi)交通依托銀白公路聯(lián)系，沿江各組有水泥路，山腰各組局部有簡(jiǎn)易公路及騎游道，天臺(tái)山景區(qū)內(nèi)部尚無(wú)步游道、棧道、觀(guān)光車(chē)道。2)交通狀況：項(xiàng)目地對(duì)外交通依托的彭白、銀白公路經(jīng)整修，狀況良好。項(xiàng)目地內(nèi)的水泥路為單行道，簡(jiǎn)易公路為機(jī)耕道，交通狀況非常差。 3)市政單位及服務(wù)機(jī)構(gòu)：項(xiàng)目地附近共有醫(yī)療點(diǎn)四家，學(xué)校三所（均停用）、郵電所、影劇院、娛樂(lè)廳各一家。 4)商業(yè)性配套設(shè)施： 項(xiàng)目地三個(gè)村均有小賣(mài)部及小超市為本地居民及游客服務(wù)。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)SWOT分析 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)：氣溫低，風(fēng)景美。龍門(mén)山景觀(guān)具有地質(zhì)景觀(guān)奇、峽谷溝壑幽、山巒群峰險(xiǎn)、植物動(dòng)物稀、瀑布溪潭秀、宗教寺廟古等特點(diǎn)，具有泰山之壯、華山之險(xiǎn)、黃山之奇、青城山之幽，更有以上幾山達(dá)不到的海拔高度，作為天然氧吧、天然大空調(diào)，是省內(nèi)六處最適宜發(fā)展休閑度假的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)之一，是距離成都最近的具有休閑度假功能的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，具有開(kāi)發(fā)休閑度假及生態(tài)旅游的絕佳條件，龍門(mén)山是具有5000年文明史和巨大科學(xué)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值、游賞價(jià)值的中國(guó)名山。在成都周邊具有避暑功能的風(fēng)景區(qū)比較著名的就是青城山，而龍門(mén)山風(fēng)景區(qū)與青城山比較有如下優(yōu)勢(shì)：不一樣的高度：龍門(mén)山景區(qū)13003534m；青城山景區(qū)700－1000m。不一樣的溫度：℃，最高溫25℃；青城山年均溫度15℃，極高溫度與成都無(wú)異。不一樣的風(fēng)景：龍門(mén)山5個(gè)明顯的植被垂直帶，具有次生林、森林、灌叢、高山草甸四種生態(tài)環(huán)境；青城山景區(qū)僅有次生林帶。地塊優(yōu)勢(shì)龍門(mén)山休閑度假區(qū)（一期）地勢(shì)為河谷平地和山地，由湔江分割為東西兩側(cè)，有山有水有森林，風(fēng)景極佳?？衫猛恋刭Y源面積大，約3131畝，預(yù)計(jì)可開(kāi)發(fā)面積2599畝。大部分地塊交通條件較好，有水泥路或機(jī)耕道相連。二期所在地代家屋基位于九峰村，為林間坡地，地勢(shì)、朝向均絕好，可擴(kuò)展面積在1000畝以上。景觀(guān)綠化優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地森林覆蓋率在85%以上，全年常綠，春賞櫻花夏避暑，秋觀(guān)紅葉冬賞雪，四季皆景。同時(shí)，生物資源也非常豐富：（1）植物：共有植物種類(lèi)約2000余種，其中國(guó)家保護(hù)植物18種，包括紅豆杉、水杉、水青樹(shù)、連青樹(shù)、領(lǐng)春木、延齡草、銀杏等，由于氣候垂直分布明顯，植物呈垂直分帶規(guī)律。（2）動(dòng)物：區(qū)內(nèi)分布著多種野生動(dòng)物，門(mén)類(lèi)較全，各門(mén)類(lèi)中種類(lèi)豐富，特有種和珍稀種類(lèi)占有一定的比例，動(dòng)物區(qū)系成分復(fù)雜，分布廣泛。據(jù)初步考察，動(dòng)物700余種和亞種，國(guó)家一級(jí)保護(hù)動(dòng)物5種，二級(jí)保護(hù)動(dòng)物9種，其中金絲猴、牛羚、豹、紅胸角雉屬?lài)?guó)家一級(jí)保護(hù)動(dòng)物，林麝、短尾猴、斑羚、大靈貓、紅腹角雉、水獺、獼猴、小熊貓、黑熊等屬?lài)?guó)家二級(jí)保護(hù)動(dòng)物，彭縣似魚(yú)骨和川西墨鰭魚(yú)屬中國(guó)的特有動(dòng)物。配套優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目完全按照一個(gè)城鎮(zhèn)進(jìn)行綜合配套，社區(qū)內(nèi)設(shè)置有中高檔酒店、餐飲、溫泉泳池、室外羽毛球場(chǎng)、游樂(lè)場(chǎng)、狩獵場(chǎng)、暑期學(xué)校等配套設(shè)施，還將引入包括教育、醫(yī)療等城市公共服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施，同時(shí)配套相應(yīng)規(guī)模的商業(yè)設(shè)施和服務(wù)機(jī)構(gòu)，滿(mǎn)足消費(fèi)者居家避暑、休閑度假、觀(guān)光娛樂(lè)等各項(xiàng)功能需求，建成后將成為國(guó)內(nèi)一流的接待型旅游小鎮(zhèn)。社區(qū)文化優(yōu)勢(shì)置信生活，生動(dòng)活潑。本項(xiàng)目將繼承置信的社區(qū)文化營(yíng)造模式，營(yíng)造健康快樂(lè)的生活方式，創(chuàng)建獨(dú)特的休閑度假社區(qū)文化品牌，豐富度假人群和養(yǎng)生人群的精神文化生活，開(kāi)創(chuàng)度假型社區(qū)生活方式之先河。專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目由成都置信團(tuán)隊(duì)全面運(yùn)作，充分利用成都置信專(zhuān)業(yè)化精英團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的全程運(yùn)作，無(wú)疑將大幅度提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，使項(xiàng)目處于一個(gè)高層次的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)，在起點(diǎn)上就遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 項(xiàng)目的劣勢(shì)