【文章內(nèi)容簡介】 1 2 3 4 5 項目背景研究 ????????????????4 商業(yè)市場研究 ????????????????34 消費者研究 ?????????????????209 項目研究 ??????????????????311 項目定位 ??????????????????343 項目規(guī)劃 ??????????????????311 景觀建議 ??????????????????311 項目開發(fā) ??????????????????311 項目招商 ??????????????????311 項目運營 ??????????????????311 投資分析 ??????????????????311 6 7 8 9 10 11 商業(yè)市場研究 西安商業(yè)概況 ………………………………………35 西安商圈分析 ………………………………………51 餐飲市場研究 ………………………………………157 綜合分析結(jié)論 ………………………………………184 ? 西安曾是聞名于世的古都和經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，作為古絲綢之路的起點，商貿(mào)業(yè)有著輝煌的歷史。 ? 近年來，西安商貿(mào)業(yè)以“發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場、搞活大流通”為目標(biāo)，大力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，深化體制改革，加強設(shè)施建設(shè)，取得了長足發(fā)展，已初步建立起統(tǒng)一、開放、多元、競爭的商貿(mào)流通格局，西部商貿(mào)中心的地位逐步形成。 ? 隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，需要以人為本，以改善人居環(huán)境、完善城市功能、健全服務(wù)體系、提高生活質(zhì)量為目標(biāo)，逐步形成布局合理、功能齊全、統(tǒng)一開放、競爭有序的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新體系。 西安商業(yè) ? 提升中心商業(yè)區(qū)功能，走內(nèi)涵式發(fā)展道路。以鐘樓為核 心，包括東大街、西大街、南大街、北大街和解放路等街區(qū)， 是西安零售服務(wù)網(wǎng)點的核心聚集區(qū)域 。 ? 開發(fā)建設(shè)二環(huán)商業(yè)帶， 重點發(fā)展區(qū)域商業(yè)中心。 重點推進(jìn)小寨、土門、北二環(huán)、高新區(qū)等 8個區(qū)域商業(yè)中心的建設(shè)。 ? 加快發(fā)展三環(huán)商業(yè)帶，建設(shè)新型專業(yè)化大市場。 ? 積極發(fā)展社區(qū)商業(yè)和城鎮(zhèn)商業(yè)。 ? 加快商業(yè)街改造和建設(shè)。 ? 進(jìn)一步開拓農(nóng)村市場，構(gòu)建新型流通網(wǎng)絡(luò)。 商業(yè)規(guī)劃 總體規(guī)劃思路：時尚購物在中心、 休閑消費在二環(huán)、增強輻射在三環(huán) 商業(yè)規(guī)劃 總量預(yù)測 以 2022年西安社會消費品零售總額 440億元為基數(shù)，預(yù)計 2022年西安社會消費品零售總額將達(dá)到 1000— 1200億元 ； 2022年社會消費品零售總額將達(dá)到1800— 2022億元； 2020年社會消費品零售總額達(dá)到 2800— 3200億元。 商業(yè)設(shè)施用地及營業(yè)面積推測 根據(jù)人口預(yù)測，預(yù)計 2022年西安市商業(yè)營業(yè)總面積應(yīng)控制在 770— 1150萬平方米之間； 2022年商業(yè)營業(yè)總面積應(yīng)控制在 800— 1200萬平方米之間； 2020年西安市商業(yè)營業(yè)總面積應(yīng)控制在 830— 1250萬平方米之間。 西安市區(qū)外圍總?cè)丝?，規(guī)劃營業(yè)面積 210— 320萬平方米，根據(jù)西安市商業(yè)布局現(xiàn)狀，西安市商業(yè)體系分為三級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)：一級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)為中心商業(yè)區(qū)；二級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)；三級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)。 ? 西安以科技、旅游、商貿(mào)為先導(dǎo)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，已成為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前，西安市的消費市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，全市商業(yè)網(wǎng)點已達(dá) ，從業(yè)人員 107萬人，千人擁有網(wǎng)點數(shù)達(dá)到 。 ? 近十年來， 商貿(mào)業(yè)保持了較高的增長， 西安市社會消費品零售總額平均增速超過 12%，絕對值始終居西北五省區(qū)省會城市首位。 ? 2022年實現(xiàn)社會消費品零售總額首次突破千億元，達(dá)到 。 ? 目前，西安高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)等漸成規(guī)模，北城新的行政中心即將投入使用，地鐵建設(shè)加快推進(jìn)，城市規(guī)模在不斷擴(kuò)大，新的城市單元蘊含商貿(mào)業(yè)投資發(fā)展的巨大潛力。 商業(yè)發(fā)展 商業(yè)市場研究 西安商業(yè)概況 ………………………………………35 西安商圈分析 ………………………………………51 餐飲市場研究 ………………………………………157 綜合分析結(jié)論 ………………………………………184 商圈分析 城內(nèi)商業(yè)區(qū) —— 老城區(qū)商業(yè)模型，以商貿(mào)、金融、行政區(qū)域為主。 2. 高新商業(yè)區(qū) —— 新型商業(yè)中心，集中高檔購物、休閑、娛樂、商務(wù)辦公為一體。 3. 曲江旅游區(qū) —— 國家級文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以旅游消費、休閑購物為主。 4. 小寨商業(yè)區(qū) —— 文教區(qū)商業(yè)核心，以學(xué)生經(jīng)濟(jì)、年輕消費為主。 5. 電子城商圈 —— 早期的 電子產(chǎn)品市場，現(xiàn)以形成區(qū) 域型綜合商業(yè)中心。 6. 長樂路商圈 —— 西北地區(qū)最大的小商品集散基地，以服裝為主。 7. 太華路商圈 —— 建材、家居產(chǎn)品集中區(qū)，以市場形式為主。 8. 大明宮遺址 —— 舊城改造工程，建成后將成為全國最大的文化遺址公園。（擬建） 9. 朱宏路商圈 —— 既是城區(qū)物流中心，同時也是大型機電產(chǎn)品市場。 10. 土門商業(yè)區(qū) —— 西城區(qū)歷史悠久的商業(yè)老區(qū)，綜合型商業(yè)區(qū)。 11. 未央商業(yè)區(qū) —— 未來政府的北遷，未來將極有可能成為新的區(qū)域中心。 ? 目前西安市較為成熟的商圈主要包括三個商圈： ? 鐘樓商圈 是西安最繁榮的商圈，受區(qū)域商業(yè)街改造的影響，鐘樓商圈的商業(yè)氛圍也受到一定的影響，主要商業(yè)都集中在東大街和南大街上，西大街改造完成后人氣逐漸回升，也有較多大體量的商業(yè)綜合體。 ? 小寨商圈 是最為活躍的商圈，其主要的消費力為周邊的高校學(xué)生，年輕時尚是小寨商圈最大的特點。 ? 高新商圈 是近兩年來世紀(jì)金花百貨和金鷹百貨的入駐后才逐漸興起的，發(fā)展時間較晚，其面向的消費者也主要以高新區(qū)的消費者為主，是區(qū)域型的商圈。 ? 從目前的商業(yè)布局看，新興的商業(yè)已經(jīng)逐步脫離了傳統(tǒng)的鐘樓商圈，開始向城市邊緣地帶發(fā)展，形成多處區(qū)域型的商業(yè)中心，高新區(qū)商圈已逐步成為區(qū)域性商業(yè)中心的代表。未來這種區(qū)域商業(yè)中心的趨勢會更加明顯，特別是發(fā)展較快的新區(qū)未來有機會成為新的區(qū)域商業(yè)中心。 商業(yè)區(qū)分析 作為目前西安商業(yè)主要類型，成熟商圈趨于飽和，同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏特色競爭激烈； 未來發(fā)展趨勢是主題化、專業(yè)化、突出特色和品牌或以主力店形式進(jìn)入街區(qū)，利于產(chǎn)生復(fù)合業(yè)態(tài)的良好效應(yīng)。 ? 西安市著力把西安建設(shè)成立足陜西、面向西北、輻射全國的區(qū)域性、國際化的“ 西部商貿(mào)服務(wù)業(yè)中心 ”。在此目標(biāo)定位之下，西安正著力打造“西部五都”。 ? 時尚消費之都。 緊跟消費升級的浪潮，大力發(fā)展引進(jìn)時尚產(chǎn)業(yè)和時尚品牌，加快商業(yè)設(shè)施建設(shè)和商業(yè)文化提煉，圍繞中心商業(yè)圈，做大時尚服裝、珠寶首飾、美容美發(fā)、藝術(shù)攝影等行業(yè)。 ? 美食餐飲之都。 以西安“老字號”和名店為龍頭，提高餐飲企業(yè)的科技含量和文化內(nèi)涵，創(chuàng)新特色菜品，提升餐飲文化。 ? 商務(wù)展會之都。 立足中西部、面向國內(nèi)外，發(fā)揮西安區(qū)位優(yōu)勢和旅游、商貿(mào)、科教等方面的比較優(yōu)勢，優(yōu)化資源配置，挖掘會展?jié)摿?，大力發(fā)展會展經(jīng)濟(jì)，扶持會展龍頭企業(yè)，加快會展商務(wù)區(qū)建設(shè)。 ? 旅游休閑之都。 發(fā)揮西安作為“世界古都、華夏之根”獨特的文化歷史資源，以“揚秦興唐”為主題，以古都遺產(chǎn)為核心，豐富產(chǎn)品類型，把西安建設(shè)成為旅游主題形象鮮明，歷史文化旅游、休閑度假旅游、餐飲美食旅游三大品牌特色突出的中國最佳旅游休閑之都。 ? 物流集散之都。 依托西安產(chǎn)業(yè)、資源、交通等優(yōu)勢，鞏固東西部商品聚散中樞的地位，加快培育物流市場，加強物流設(shè)施和信息平臺建設(shè)，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。 西部五都 商業(yè)市場研究 西安商業(yè)概況 ………………………………………35 西安商圈分析 ………………………………………51 餐飲市場研究 ………………………………………157 綜合分析結(jié)論 ………………………………………184 西安餐飲 ? 隨著對外開放的擴(kuò)大和旅游業(yè)的發(fā)展，西安市餐飲業(yè)作為開放最早、市場程度化最高的行業(yè)之一，行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。近 10年來，保持了年均 15％以上的增速，成為拉動我市消費增長的熱點行業(yè)。 ? 據(jù)統(tǒng)計，西安目前有餐飲業(yè)網(wǎng)點 30000余家，經(jīng)營面積在 10000平方米以上的有 4家， 2022平方米以上的有 300家， 500~2022平方米的有 2500家，據(jù)估算， 2022年西安餐飲業(yè)銷售總額將達(dá) 84億元左右，占全市社會消費品零售總額的 11％以上。 西安餐飲發(fā)展速度快、規(guī)模大、成熟度高 ，拉動作用強。 餐飲商圈：四個街區(qū)及二環(huán) ? 一、兩安市東大街餐飲帶，老孫家飯莊西部民族飲食苑、西安飯莊、老孫家飯莊老店、五一飯店、春發(fā)生飯店騾馬市店、西安烤鴨店、德發(fā)長餃子館、同盛祥飯莊。餐飲以當(dāng)?shù)靥厣〕曰蚩觳褪称窞橹鳎惋嬅黠@不足滿足龐大的消費人群，缺乏有品質(zhì)的餐飲。餐飲比例 %。 ? 二、南大街精品購物、美食娛樂一條街，永寧宮大酒店下設(shè)與香港威哥飲食發(fā)展 (國際 )集團(tuán)有限公司合資的老香港私家菜、天子海鮮火鍋，與香港華順國際有限公司合資的紫荊花夜總會，以及永寧宮茶藝館等、商務(wù)酒店等五家企業(yè)。金融匯集，高端百貨突出、休閑娛樂類的業(yè)態(tài)在南大街比較聚集。餐飲比例 %。 ? 三、北院門清真坊上小吃街，以西北風(fēng)味小吃為主。風(fēng)味小吃為主，除快餐外缺乏品質(zhì)餐廳，餐飲比例 %。 ? 四、高新區(qū)勞動路金三角，大香港鮑翅酒樓、竹園村火鍋等。產(chǎn)業(yè)支撐，消費群體優(yōu)勢明顯，區(qū)域消費者為主。餐飲比例 9。 0%。 ? 五、南二環(huán)一帶，集合了全國各地的品牌餐飲企業(yè)，也是西安民營餐飲 10年成就的集中體現(xiàn)。大眾小吃、火鍋涮鍋、家常炒菜，更有鮑、參、翅、肚、燕等頂級菜品。餐飲比例 % 假日餐飲 ? 據(jù)統(tǒng)計， 2022年十一黃金周期間，我市餐飲業(yè)實現(xiàn)零售總額 , 同比增長 %。據(jù)對 26家重點餐飲企業(yè)統(tǒng)計，“十一”黃金周期間共實現(xiàn)餐飲零售額 ，同比增長 %，其中 17家增長， 9家下降 ,增幅較高的企業(yè)有 西安麥當(dāng)勞 (餐廳食品 )有限公司同比增長 %、 西安飯莊 同比增長 %、同盛祥飯莊 同比增長 %。 ? 我市最大的餐飲企業(yè)西安飲食服務(wù)股份有限公司今年的餐費收入超過千萬元，達(dá) ，同比增長 %。 ? 2022年“十一”長假，以 旅游接待、朋友聚餐、婚宴和家宴 等成為餐飲市場的消費主流。 品牌菜點、套餐名小吃、宴席等特色餐飲受到消費者的寵愛。 消費增長熱點，假日、旅游、聚會、婚宴、家宴成主流 餐飲龍頭 —— 西安飲食集團(tuán) ? 公司是西北地區(qū)最大的餐飲業(yè)企業(yè)之一，連續(xù) 7年榮獲中國餐飲百強企業(yè)，被評為 07年中國西安最具領(lǐng)袖氣質(zhì)企業(yè)。 ? 公司計有西安飯莊、老孫家飯莊、西安烤鴨店、五一飯店、德發(fā)長餃子館、同盛祥飯莊、東亞飯店、清雅齋飯莊、永寧宮大酒店、李村飯店、解放路餃子館等飯店、酒店等 15家分公司， 6家子公司， 18家市內(nèi)經(jīng)營網(wǎng)點和 3家會化餐飲網(wǎng)點，其地理位置均處西安市黃金繁華地段，且多為百年歷史的老店、大店、名店、特色店和“中華老字號”。 ? 公司大股東西旅集團(tuán)是西安人批準(zhǔn)成立的大型國有獨資旅游企業(yè)集團(tuán)，注冊資本 13000萬元，主營國際國內(nèi)旅服務(wù)、餐飲娛樂、旅資源開發(fā)、房地開發(fā)、旅商品開發(fā)經(jīng)營、旅客運及其他相關(guān)業(yè)務(wù)。 ? 公司致力造“西安餐飲聯(lián)合國”，引進(jìn)香港威哥飲食集團(tuán)品牌和管理，成功開辦大香港鮑翅酒樓。利用銀貸籌集資金，不斷造“規(guī)模旗艦店”、“精品名牌店”和“績優(yōu)效益店”新近建造裝修的“永寧宮大酒店”、“清雅齋飯莊”等企業(yè)，其規(guī)模設(shè)施為公司的可持續(xù)發(fā)展，培育了新的經(jīng)濟(jì)增長點。 ? 2022年 4月 3日公告，公司擬一期工程投資 6000萬元建設(shè)綠色工業(yè)化食品加工基地，將公司的工業(yè)化食品統(tǒng)一集中在綠色工業(yè)化食品加工基地研發(fā)、生。主要從稠酒飲品、月餅糕點、肉類制品、方便食品、冷凍食品、成品及半成品的研發(fā)、生、銷售。 2022年上半年，公司餐飲收入同比增長 ％；工業(yè)化特色食品銷售收入同比增長 ％，公司營業(yè)利潤同比增長 ％。 餐飲龍頭 ——西安飲食集團(tuán) 假日旅游 短線游持續(xù)增長 ，元旦、 “ 五一 ” 、清明的假日市場及周末周邊休閑游市場的火爆；自助游、自駕游、家庭周末度假已成國內(nèi)游的主要方式。截止 09年 9月份西安市實現(xiàn)旅游業(yè)總收入 ，比去年同期增長 %，比一季度和上半年分別提高 。其中，接待國內(nèi)游客，接待海外游客 ，西安旅游市場正快速回暖。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明， 2022年 1至 9月，西安市接待國內(nèi)游客 ，同比去年同期增長 %，比一季度提高 ，比上半年回落 百分點。 短線旅游持續(xù)增長，假日市場及周末休閑市場火爆 商業(yè)市場研究 西安商業(yè)概況 ………………………………………35 西安商圈分析 ………………………………………51 餐飲市場研究 ………………………………………157 綜合分析結(jié)論 ………………………………………184 ? 西安經(jīng)濟(jì)連年保持快速增長，商