【文章內(nèi)容簡介】 積。 當凸窗橫梁以內(nèi)部分凈高＜，不計算建筑面積。 對下反梁外側(cè)另有結(jié)構(gòu)橫梁的窗，當凸窗窗臺高度≥＜，不計算建筑面積。當凸窗窗臺高度＜≥，按落地窗計算建筑面積。 4陽臺內(nèi)的凸窗或花池，當凸窗不計算建筑面積時，所占用的陽臺或花池空間，應(yīng)計入陽臺建筑面積；當凸窗計算建筑面積時，其凸窗所占用陽臺的部分，不計算建筑面積； 采光井、管道（井）的計算主要參照《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T d、 j條款制定。 1 房屋內(nèi)的通風、垃圾、排煙、上下水管、暖氣、通訊、電纜等均屬管道（井）。2 地下部分或地上部分由地下部分使用的管道（井），應(yīng)計入地下共有面積。3 地上部分使用的管道（井），應(yīng)計入地上共有建筑面積。4 在地下室或半地下室墻體以外的采光井，不計算建筑面積。5 地上形成的采光井，獨戶（室）專用時，計入戶（室）建筑面積。6當?shù)孛鎸觾?nèi)各套均有管道（井）時，可計入各戶的套內(nèi)建筑面積；否則，作為功能或?qū)觾?nèi)的共有建筑面積。 室內(nèi)樓（電）梯面積的計算主要參照《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T d條款制定。 1位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，與建筑物主體相通且有二面以上圍護墻體的樓(電)梯，為室內(nèi)樓梯。位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的樓梯，均視為室內(nèi)樓梯。2 室內(nèi)樓梯無論其本身如何設(shè)置梯間，均按建筑物自然層（不論自然層高度）數(shù)計算建筑面積。 3穿越夾層（或非自然層）的樓（電）梯間，夾層（或非自然層）不使用（不開門）的，其位于夾層（或非自然層）的樓（電）梯間，不計算建筑面積。4 與建筑物不相連的獨立樓（電）梯，是指后續(xù)加建、接建的樓（電）梯，按其出入層數(shù)，計算建筑面積。5共享空間內(nèi)的自動扶梯、旋轉(zhuǎn)樓梯，按所經(jīng)層次計算建筑面積，當上下自動扶梯之間有間隔時，其間隔≥，不論頂蓋高度，按一層計算建筑面積；當間隔＜，其間隔計入樓梯部分，按樓梯規(guī)定計算建筑面積。6當?shù)讓?商場、辦公樓等)內(nèi)部設(shè)置自動扶梯無回轉(zhuǎn)公共過道時，應(yīng)按上層回轉(zhuǎn)空間部分，計算建筑面積。7復式建筑的室內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)計算建筑面積；通往躍層，假層（閣樓）、夾層等的樓梯預留孔，若設(shè)計為樓梯專用通道時，樓梯預留孔應(yīng)計算建筑面積。8在建造樓梯（旋轉(zhuǎn)式）中形成的凈空，其面積≥㎡時，按建筑物上空計算建筑面積；面積＜㎡時，按自然層計算建筑面積。 幕墻、墻體的面積計算主要在參照《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T i、 b條款和其他城市規(guī)定的基礎(chǔ)上制定。 1 當主墻面外又有幕墻時，應(yīng)視為裝飾性幕墻，不計算建筑面積。2 圍護性幕墻按以下情況計算面積： 1） 當樓面底板外邊緣至幕墻外邊緣距離＜，以該距離為外墻厚度，取中線，其一半作套內(nèi)半墻，一半為共有半墻；2） 當樓面底板至幕墻外邊緣距離≥，樓板外邊緣至幕墻內(nèi)邊緣的空間按建筑物上空計算。但當設(shè)計有結(jié)構(gòu)處理方案，竣工前已作修繕，符合安全要求的，該部分可計算建筑面積。3） 當下方有梁，幕墻安放于梁體之上的圍護性幕墻，取梁厚作為本層外墻厚度。4）當上下均由玻璃和其他材料框架構(gòu)成圍護性玻璃幕墻時，以材料框架的厚度作為本層外墻。3樓層內(nèi)既有主墻又有幕墻的計算，應(yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行：1）圍護性幕墻，按幕墻外圍水平投影計算。2) 裝飾性幕墻，不計算建筑面積。3）當整墻面有主墻又有幕墻時，當主墻總長超過整墻面長度的2/3時，可取主墻及延伸線為本層外墻；否則，主墻部分和幕墻應(yīng)分段取值，并相應(yīng)計算外墻的墻體面積。4）全幕墻中的零星墻體，＜1/3墻面時，可取幕墻計取外墻；否則按主墻和幕墻分段取值，并相應(yīng)計算外墻的墻體面積。4 外墻、共有墻中含有柱或其他承重支撐體時取與柱相連的各墻的墻中線向柱中心延長交匯，按劃分后的柱體的相應(yīng)位置分別計入所屬的半墻體面積（）。5 建筑物上空處的外墻不計算建筑面積（）。6 商場、商鋪局部以防火卷簾、鋼化玻璃等直接落地作為共有墻或外墻的，墻體厚度取主墻體或圍護構(gòu)架的厚度作為外墻厚度計算建筑面積。7當外墻體由上下兩部分組成，而上下兩部分墻體厚度不同時，取下部勒腳以上的墻體厚度計算面積。在實際操作中，圍護性幕墻預售測算中可以按建筑施工圖標注計算；但在實測時其間隙部分必須加固填充完整，確保其使用安全。 走廊（含挑廊、檐廊、連廊等）的面積計算主要在參照《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T h、 c條款和其他城市規(guī)定的基礎(chǔ)上制定。 1內(nèi)外、走廊的確定（）。 2內(nèi)走廊無論層高，無論其兩端是否封閉，應(yīng)計算全部建筑面積。3有柱走廊不論其層高，按其柱的外圍水平投影面積計算；無柱走廊當層高小于二個自然層時，按其結(jié)構(gòu)及圍護物外圍水平投影計算一半建筑面積；層高達到或超過二個自然層時，不計算建筑面積。4位于地面一層與房屋相連有蓋、無柱、無圍護結(jié)構(gòu)、凸出建筑主體的走廊、檐廊，無論下方是否有臺階，均不計算建筑面積；凹入建筑主體的有蓋、無柱的走廊、檐廊，當其上蓋寬度≥，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。5位于屋頂（裙房屋頂）銜接房屋與房屋之間有頂蓋的無柱走廊，按其圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計算；當圍護結(jié)構(gòu)＜頂蓋的，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。6 樓房底層設(shè)有兩端不封閉的通道，若該通道僅一幢使用，無道路相連的，計算建筑面積；若通道可供車輛通行或與道路相通的，視為公共通道，不計算建筑面積。7對進入核心筒周邊的廊、道,應(yīng)根據(jù)實際情況或采用協(xié)議確定其歸屬。 室外臺階、樓梯、車道的面積計算主要在參照《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T g、 d條款和其他城市規(guī)定的基礎(chǔ)上制定。 1 有頂蓋的室外樓梯，必須有永久性頂蓋，且完全遮蓋樓梯全部。2 不能完全遮蓋樓梯或非永久性頂蓋的，其室外樓梯應(yīng)視為無頂蓋樓梯，3 室外臺階（坡道）下方空間利用的，必須是設(shè)計時確定，后續(xù)加以利用的不應(yīng)計算建筑面積。4 室外車道按到達層數(shù)計算建筑面積；室內(nèi)車道按自然層數(shù)計算建筑面積。5 起消防、觀光、休閑作用的，地面至裙樓平臺或裙樓平臺上設(shè)置的室外樓梯、自動扶梯，應(yīng)列為不分攤共有建筑面積。 門廊、門斗、雨蓬的計算主要在參照《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T k、 b條款和其他城市規(guī)定的基礎(chǔ)上制定。 建筑物出入口上方設(shè)置的遮雨、遮陽的上蓋，當上層為房屋底板時，下方空間凸出的有柱支撐的，應(yīng)視為門廊，無柱支撐的，則視為雨蓬；當下方空間凹進的，應(yīng)視為門斗。當門廊、門斗的支撐為墻體時，應(yīng)作為門廊、門斗的維護結(jié)構(gòu)，不能替代為柱。1無柱的門廊、雨蓬不計算建筑面積（）。2單柱、多柱門廊、雨蓬的計算，應(yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行（）。1）進深＜、雨蓬不計算建筑面積；2）單柱凸出的門廊、雨蓬按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積一半計算； 3）多柱凸出的門廊、雨蓬按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 3 門斗、門廊（凹）的計算，應(yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行（）。 1）無柱、單柱、多柱的門斗、門廊進深＜；2）無柱、獨立柱進深≥、門廊按其上蓋水平投影面積的一半計算；無柱、單柱進深≥、門廊，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。4復合式的門廊、雨蓬的計算，應(yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行：1）無柱的復合式門廊、雨蓬，凸出部分不計算建筑面積；當凹入進深≥, 按其凹入部分的上蓋水平投影面積計算；當凹入進深＜, 按其上蓋水平投影面積的一半計算。2）獨立柱的復合式門廊、雨蓬，當凹入進深≥,凹入部分按其上蓋的水平投影面積計算；凸出部分按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積一半計算；當凹入進深＜,復合式門廊、雨蓬按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計算。3）多柱的復合式門廊、雨蓬，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 共有建筑面積的分攤與計算房屋測算成果是房屋登記的重要依據(jù)，而涉及房屋共有建筑面積的分攤數(shù)據(jù)，關(guān)系到百姓的切身利益，涉及千家萬戶，事關(guān)民生。但因國家標準91版、2000版《房產(chǎn)測量規(guī)范》對共有建筑面積的分攤計算部分，規(guī)定不夠詳細，使作業(yè)員對新的建筑結(jié)構(gòu)形式分攤確定，缺少作業(yè)依據(jù)，界定困難，標準難以統(tǒng)一。為進一步規(guī)范全省房屋面積測算工作，保證房屋登記質(zhì)量，維護權(quán)利人的合法權(quán)益，統(tǒng)一全省計算技術(shù)標準和更加合理的分攤房屋共有建筑面積。本章節(jié)，根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T 179862000附錄B3條款內(nèi)容和收集了近十年來國家、行業(yè)和全國各省、市有關(guān)房屋面積測算方面的法規(guī)文件和標準規(guī)范，進行系統(tǒng)的梳理與分析，并考慮到目前新的建筑結(jié)構(gòu)和新技術(shù)等對房產(chǎn)面積測算的影響，通過廣泛征求省各市有關(guān)部門、專家和工程技術(shù)人員的意見，對涉及的主要問題與具體內(nèi)容進行了專題論證，反復討論與協(xié)調(diào)修改，重點制定了本章節(jié)?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》GB/T ，根據(jù)目前復雜的建筑結(jié)構(gòu)，進行系統(tǒng)的梳理與分析,并參考全國各地相關(guān)技術(shù)標準，經(jīng)專家認證后制定。 編幢原則：應(yīng)為同期建造，并結(jié)合規(guī)劃審核批準的建筑施工圖, 土地部門、公安部門批準的文件等綜合因素確定；當按本規(guī)程編幢與公安編幢不符時，幢共有建筑面積的分攤，應(yīng)按本規(guī)程相關(guān)條款執(zhí)行。公安門牌編制，以公安部門批準文件為準。1底下裙房，裙房上部為多幢塔樓的建筑，合并為一幢，裙房上部的多幢塔樓，應(yīng)作為不同功能區(qū)計算分攤系數(shù)。2地下（含半地下室地上部分＜）為大型車庫互相連通，地上不相通或幢與幢之間以連廊相銜接的，地上各幢按多幢計算。3地上（含半地下室地上部分≥）大型車庫或架空層；上部為多幢獨立的房屋，按多幢計算。 特殊情形房屋的幢可按以下規(guī)定執(zhí)行：1由裙樓和多座塔樓組成的幢建筑，當裙樓及各塔樓之間有互不相通的伸縮縫或隔墻作為明顯界線，且相互間無共有設(shè)施設(shè)備的，可將裙樓及其相應(yīng)的塔樓作為一幢。2當?shù)孛孳噹欤ê芸諏?、半地下室≥）層以上各幢的共有部位相互獨立或塔樓間以連廊相銜接時