【文章內(nèi)容簡介】 人也被各種應(yīng)酬占據(jù)著,呆在家里的時間并不多,徜徉于社區(qū)并享受小區(qū)美景的時間就更少。對住所使用最多的是那些已退休的老人。隨著家庭越來越小型化,傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式已不能適應(yīng)當(dāng)今生活的需要,社會正逐步承擔(dān)起其養(yǎng)老的職責(zé),建立符合老年人生活習(xí)慣的居住小區(qū)勢在必行…老年居住形態(tài)與老年社區(qū)建設(shè)開 彥 國家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心傳統(tǒng)養(yǎng)老模式受到?jīng)_擊我國的家庭仍在以傳統(tǒng)的方式，對老年人進(jìn)行照料，隨著產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化和城市化進(jìn)程的發(fā)展，人口、社會經(jīng)濟(jì)的變化，家庭結(jié)構(gòu)小型及老年人預(yù)期壽命的延長，使傳統(tǒng)的日常生活照料日漸減少。隨著代際關(guān)系的間化，純老戶的增加，使老年人對社區(qū)服務(wù)的要求越來越迫切，這就要求照料的功能逐漸從家庭向社會轉(zhuǎn)換。而我國在社區(qū)和社會養(yǎng)老設(shè)施方面都很薄弱，急切要改變這種狀況。據(jù)資料反映，目前，全國有1400萬左右的老年人要求進(jìn)福利機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，占11%多，%，與發(fā)達(dá)國家5—7%的機(jī)構(gòu)供養(yǎng)比例相比，差距較大，有5400萬老年人要求提供社區(qū)福利服務(wù)，而現(xiàn)有的社區(qū)老年人福利設(shè)施和家政組織十分匱乏。與此同時，由于服務(wù)項目單一，服務(wù)質(zhì)量不高及現(xiàn)有設(shè)施的布局和結(jié)構(gòu)不合理等原因，造成現(xiàn)有機(jī)構(gòu)床位利用率僅為75%左右，而老年人急需的就近就便的社區(qū)服務(wù)卻供不應(yīng)求。在今天，我們生活有較大提高的同時，老人們有更大的精神和物質(zhì)和追求，對生活充滿了理想和激情。特別是文化知識層的老年人群和廣大的購房人群一樣，渴望居住生活環(huán)境的改善，生活品質(zhì)的提高。對老年人來說，他們對住宅的依賴程度比普通壯年人更高。適合老年人居住特征的住宅和住區(qū)，對改善老年人的生活的質(zhì)量、保證老年人的生理心理健康有重要的作用。因此，研究老年人居住形態(tài)，適應(yīng)老年人居住要求，建立新的“老年人居住社區(qū)”居住模式，有著重要的意義。國外老年居住建筑分類及發(fā)展1986年國際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）制定了老年居住建筑的分類法（如圖1），對應(yīng)人類老化過程中的各個階段所需社會服務(wù)支援程度不同，對老年的居住形態(tài)劃分為7個階段：圖 1 HTA老年居住建筑分類法英國在20年代進(jìn)入老齡社會，%，老齡化程度僅次于瑞典、挪威。美國60年代進(jìn)入老齡社會。按老年人的年齡，健康狀況和意愿，對老年居住進(jìn)行分類。（圖2）圖2 英美老年居住建筑分類及相應(yīng)設(shè)施對照注：●——必需包括的設(shè)施項目； ○——建議包括的設(shè)施項目。日本從70年代進(jìn)入老齡化社會，%，日本的老年人居住建筑按事業(yè)主體和入居者身體狀況分類（如圖3）從國外的情況分析，老年人住宅可以看作是一些社會老齡化的先進(jìn)的國家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。從總體上看，約5%的老年人住在特定老年人的住宅中，加上養(yǎng)老院等設(shè)施養(yǎng)老不到老年人總?cè)丝诘?0%，而90%的老年人仍住在普通的住宅中。他們的獨(dú)居比例極高，受到子女的幫助較少，身體狀況和經(jīng)濟(jì)問題令人擔(dān)憂。老年人希望受到保護(hù)，在可接受的環(huán)境中渡過晚年。老年人住區(qū)規(guī)劃建設(shè)探索新的老個人居住形態(tài)，有著重要的意義。 圖3 華夏老年文化村規(guī)劃總圖 積極倡導(dǎo)新的養(yǎng)老模式建立什么樣的養(yǎng)老模式，如何開創(chuàng)老年房地產(chǎn)業(yè)，是眾多的房地產(chǎn)商和老年工作者所關(guān)心的話題。國家住宅工程中心聯(lián)同全國十多個大專院校合作進(jìn)行的“老年居住建筑與相關(guān)設(shè)施研究”課題，經(jīng)過5年的研究，提出了包括老年人居住建筑設(shè)計導(dǎo)則，設(shè)計概論、設(shè)計指標(biāo)和設(shè)計手冊在內(nèi)的科研成果，對老年房地產(chǎn)作為必要的技術(shù)準(zhǔn)備。其中對我國老齡化速度快，“未富先老”、“獨(dú)生子女”政策的實(shí)施，引發(fā)的家庭人口結(jié)構(gòu)的變化等一系列問題找出家庭養(yǎng)老社會化，社區(qū)養(yǎng)老的必然性等論斷。從老年人居住心理和生理特征出發(fā)，倡導(dǎo)建議可供老年人參與的積極養(yǎng)老設(shè)施，改變“被動”養(yǎng)老的觀念。針對“空巢家庭“的大量出現(xiàn)以及社會化發(fā)展趨向，大膽找出建立”老年人居住社區(qū)“的概念，創(chuàng)立新的老年居住模式。（一） 積極發(fā)展老年公寓的開發(fā)建設(shè)工作指的老年公寓是一個完全區(qū)別于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院和社會福利院的新興老年設(shè)施，是一個充分運(yùn)用市場的機(jī)制，作為一種特殊的商品，提供給健康老年人根據(jù)自己的能力和需求隨意選擇的住房條件。因此，老年公寓必需具備能滿足特定的老年人群需求的，具有相當(dāng)使用價值的產(chǎn)品，才能在市場中被認(rèn)可，這種滿足老年人的特殊商品的使用價值主要體現(xiàn)在設(shè)施和服務(wù)兩個方面。完善的設(shè)施、便捷的設(shè)施、便捷周到的服務(wù)，稱心如意的安全感和歸屬感，是老年公寓的居住模式能夠在市場上立足的主要基礎(chǔ)。此處講的“設(shè)施”是指硬件建設(shè)，歸納為項目籌劃，規(guī)劃與設(shè)計和基本建設(shè)等幾個方面。如何來創(chuàng)造并最大體現(xiàn)老年公寓的價值，一般說來應(yīng)滿足下列條件：（1） 老年公寓模式必須是“居家養(yǎng)老”型的，是用一家一戶作為組合基本單元，在這里生活的老人沒有失去家庭感覺，其私密性和領(lǐng)域感得到保障，老人尊嚴(yán)得到保障，除此此外，還會因?yàn)樽∵M(jìn)理想的老年公寓里，而感自豪、充滿自信。（2） 老年公寓的配置設(shè)施和設(shè)備必須是齊全的，各種建筑設(shè)計和細(xì)部的處理，必須是適合老年人生理和心理特征，滿足老年人的需求。有必要的，而且具有簡單易行的緊急預(yù)報和呼叫系統(tǒng)。老人們經(jīng)常到達(dá)的地方應(yīng)為無障礙設(shè)計，防滑和防撞，必須設(shè)置必要的扶手，要有便于協(xié)助和搶救的空間尺寸和緊急措施。（3） 在公共設(shè)施的配置方面，應(yīng)考慮不同老年人群的需要，分出不同的檔次的配置標(biāo)準(zhǔn)分別提供餐飲，醫(yī)療保健、公共服務(wù)、休閑娛樂和行政后勤等用房，配置必要的室外用地等，以滿足為老人們提供服務(wù)的必條件。2.“服務(wù)”是質(zhì)量和信譽(yù)的表現(xiàn)，是軟件建設(shè)的重要內(nèi)容。服務(wù)主要宗旨是調(diào)動老人的潛能，從心理到心理因素中，增強(qiáng)老人們自理、自立和自信的能力，讓老人們超越自我，超越年齡，推遲養(yǎng)老期，并通過服務(wù)，使老人們生活有尊嚴(yán)，從而提高了老人們生活的質(zhì)量。服務(wù)的主要方面包括：（1） 養(yǎng)老金的保障制度的服務(wù)，理想的模式是設(shè)法建立不同類別的養(yǎng)老保障制度，針對不同收入和資金來源的老人建立不同的養(yǎng)老資金保障體系，使老人們住得寬心，無憂無慮。（2） 醫(yī)療保障服務(wù)，要建立必要的醫(yī)療的條件，包括日常保健緊急處理和建立老人健康檔案，并能在老人們需要特殊照顧的時候，能迅速轉(zhuǎn)換到相關(guān)醫(yī)院或者收納以醫(yī)療為主護(hù)理院的機(jī)構(gòu)中去，以得到更好的照顧。（3） 精神慰藉服務(wù)，生活在老年公寓內(nèi)，要使老人們感到一種自豪和一種滿足，因?yàn)樵谶@里可以結(jié)伴、集群、交談、交流心得和切磋技藝，歡渡快樂時光。在這里可設(shè)立相識咨詢服務(wù)，為老人排憂解難，可以陪伴老人閑聊和出游，使老人們生活在自由自在、自信自立、互助互愛的環(huán)境中，有益于身心健康、延年益壽。（4） 生活照料的服務(wù)。此類的服務(wù)只是一種輔助性的服務(wù)，只有在老人提出要求的時候，才給以必要的協(xié)助，此類的服務(wù)包括家政服務(wù)和餐飲供給服務(wù)，衛(wèi)生保健服務(wù)等等，以協(xié)助老人提高生活質(zhì)量，提供部分生活照料，這種服務(wù)不是替代，而是在老人力所能及的條件下給以幫助，以保持老年人生活的樂趣。老年公寓的居住模式是老人離開原來的“家”改換到一個具有相應(yīng)照料和服務(wù)的新的“家”，在這個新型的“家”中能夠恢復(fù)老人的自我，人格得到尊重，能夠換到新的生活的未來，實(shí)現(xiàn)老人們夢昧以求的理想境界。在我國，這類養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展是必然的趨勢。獨(dú)生子女的政策的實(shí)施，生活模式的改變，對家庭的居家養(yǎng)老模式提出了挑戰(zhàn)。今后家庭人口結(jié)構(gòu)（4：2：1 體制）也決定了光靠家庭不可能負(fù)擔(dān)起居家養(yǎng)老的重任。老年公寓的模式無疑是一個社會化養(yǎng)老和居家養(yǎng)老的最好結(jié)合點(diǎn)，具有強(qiáng)大的生命力。作為市場敏感的、不可忽視的老年公寓開發(fā)項目，具有極好的前景，商機(jī)無限。（四）創(chuàng)建我國特色的老年社區(qū)，為房地產(chǎn)業(yè)另辟新路養(yǎng)老院及福利設(shè)施被看作不宜選擇在遠(yuǎn)離城市的風(fēng)景區(qū)，這是認(rèn)為養(yǎng)老設(shè)施遠(yuǎn)離城市和人群，離開長期生活、熟悉的環(huán)境，只能使老年人更加感到寂寞。認(rèn)為這樣的開發(fā)項目忽視和削弱了家庭及親友在供養(yǎng)老年人方面的責(zé)任。老年人到了晚年，體力衰退，行動不便，活動越來越小，一些老人只能以家庭和社區(qū)作為活動半徑，由于行動的不便，使他們越來越脫離社會，他們最怕的是寂寞、無聊，怕被視為社會無用的人。這種觀念，在國際上也形成了一種學(xué)說，持這種觀點(diǎn)的學(xué)者也大有人在。但是，在我國，由于特殊的國情和特殊的政策，形成了一個特殊的養(yǎng)老背景條件，在未來10年中，（摘自全國老齡工作雜志），%的速度發(fā)展，4：2：1家庭人口結(jié)構(gòu)體系，將迅速形成主流，單身老人和老年夫婦獨(dú)立生活的比例加大，傳統(tǒng)居民養(yǎng)老的功能減弱，其主導(dǎo)地位發(fā)生動搖，傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念受到了極大的沖擊。社會養(yǎng)老需求日趨強(qiáng)烈，養(yǎng)老理念需要重新調(diào)整和創(chuàng)新，“老年社區(qū)”的新型養(yǎng)老模式應(yīng)運(yùn)而生。作為房地產(chǎn)開發(fā)，無疑開拓了新的領(lǐng)域，所謂“托起朝陽的產(chǎn)業(yè)”，不僅適應(yīng)了時代的需求，也為開發(fā)商們帶來了無盡的商機(jī)。1. 什么是“老年社區(qū)”開發(fā)項目在我國現(xiàn)實(shí)條件下，老年社區(qū)必須是針對多種養(yǎng)老方式，綜合開發(fā)的結(jié)果，也就是在一個較大規(guī)模的范圍內(nèi)，創(chuàng)造一個包括居家養(yǎng)老的住宅建筑，老年公寓和敬老院在內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施，也包括供社會人共用的老年康復(fù)醫(yī)療中心、健身中心、教育中心、科技活動中心、供配中心和家政服務(wù)中心的公共設(shè)施，為社區(qū)老人以及全地區(qū)的老人提供各種服務(wù)、生活照料和為老人提供健康和富有活力的社區(qū)生活。老年社區(qū)的范圍內(nèi)，除了本身構(gòu)成完整的自成體系的服務(wù)功能外，還與一般房地產(chǎn)項目一樣具有城市細(xì)胞的功能，具有對外的交通、通訊網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公用設(shè)施和行政管理的功能，與社會形成共享的發(fā)展格局。老年社區(qū)的房地產(chǎn)項目應(yīng)當(dāng)直接投入市場中去，并通過市場取得銷售利潤，同時還隨巨大的規(guī)模效應(yīng)，和完善的設(shè)施和圍合服務(wù)水平取得巨大的社會影響力。樹立企業(yè)和社會發(fā)展的形象，引起同行廣泛的關(guān)注。為什么“老年社區(qū)”有廣泛的生命力“老年社區(qū)”的立區(qū)思想首先應(yīng)是一種“文化”，要將中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明作為立區(qū)的宗旨和行為準(zhǔn)則，使老人們實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所樂、老有所為”，盡情享受天倫之樂。一方面，“老年社區(qū)”創(chuàng)建了老年人物質(zhì)生活條件，另一方面，都在精神文化方面創(chuàng)建新的境界。既是生活的樂園，也是高尚境界的“精神家園”。這就是為什么“老年社區(qū)”有著廣泛的生命力的根源所在。在這里精神和物質(zhì)條件獲得雙贏，硬件、軟件齊備，一切不利于“養(yǎng)老社區(qū)”建設(shè)的舊有觀念和行為，將被拋棄，而嶄新的養(yǎng)老理念得到發(fā)揚(yáng)光大?！袄夏晟鐓^(qū)”應(yīng)具備的條件（1）應(yīng)有一定的建設(shè)規(guī)模。這是一個老年社區(qū)的必備的條件。有規(guī)模才能有人氣，才能在人員集中的條件下，從事各種社區(qū)和社會的各種活動。才能形成文化或者叫作企業(yè)文化和品牌效應(yīng)。有規(guī)模才能籌建一定規(guī)模的公共服務(wù)設(shè)施，并有條件使設(shè)施上水平、上檔次，才能為老人們提供質(zhì)量的服務(wù)。（2）應(yīng)采取多種型式，可接納各種人群“老年社區(qū)”它不同于養(yǎng)老院、敬老院，不僅集聚老年人群，而是一個社會，是一個特別適宜于老年人居住的小型社會，老年人的比例相對要多一些，但絕不是只有老年人，而是包含了以老年人為主的各種年齡段的人員，因此它的建筑物，應(yīng)當(dāng)是多種多樣的，各種層次的。而每一幢建筑物，都是充分考慮了適合老年人的使用的條件，配備了各種設(shè)施。比如花園式小住宅、里弄住宅、聯(lián)排住宅、老年公寓，基本上保持了一家一戶的形式，當(dāng)然也應(yīng)該設(shè)置一些養(yǎng)老院或護(hù)理院等提供給需要特別照顧的老人。在這種居住環(huán)境中，可以創(chuàng)造一些老人們喜聞樂見的形式，也可以引進(jìn)濃郁歐洲田園風(fēng)光的花園，碧波蕩漾的湖光，生機(jī)四溢的綠樹青草，錯落有致而相映生輝，更可以借助天然的山水、傍地，并借助假日住宅的概念，把老年社區(qū)和假日住宅捆綁在一起將更有助于老年事業(yè)的發(fā)展和壯大。（3）應(yīng)具備適合現(xiàn)代老年人各種需求的多功能社區(qū)特征現(xiàn)代老年人是一群具有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力或者他們的子女具有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的團(tuán)體。他們年青時都有一段輝煌或艱辛的歷史。他們一生積累了豐富的知識和各種經(jīng)驗(yàn)，雖然退休了，仍然對生活寄予無限的希望，繼續(xù)著畢生的追求。發(fā)揮老年人的潛能，通過社區(qū)的社會環(huán)境條件，激勵他們有動地為自己、為他人、為社會做貢獻(xiàn)。老年社區(qū)的作用就是創(chuàng)造包括居住條件在內(nèi)的各種條件，使他們再度享受人生，發(fā)揮每個老年成員的作用。老年社區(qū)的作用，就是多方面，具備多功能的特征。被稱為陽光工程和老年社區(qū)不光具備居住的特征，更應(yīng)當(dāng)有療養(yǎng)、醫(yī)療保健、學(xué)習(xí)娛樂、科技策劃、聯(lián)誼交往、旅游觀光于一體的特征。這里的老年人可以組織起來，從事藝術(shù)創(chuàng)作、書法繪畫、攝影展示、手工勞作等創(chuàng)作活動、切磋技藝，可以定時組織文化、戲劇沙龍、學(xué)術(shù)研討、科學(xué)報告會、主題音樂會等等，連續(xù)不斷地展現(xiàn)老年人的風(fēng)采，還可以舉辦老年大學(xué)、書畫筆會、專題研究、少兒培訓(xùn)等，使老人不離社會，并追逐時代潮流，陶冶情操，孕育信心和希望，創(chuàng)造良好的氛圍。興辦老年社區(qū)的交流活動，醫(yī)療康復(fù)中心、教育科研中心、家政服務(wù)中心、生活供配中心、旅游休閑中心等等，正是為老年人創(chuàng)造生活、創(chuàng)造精神樂園的多功能社區(qū)最大特征和最好保證。作好“老年社區(qū)”建設(shè)開發(fā)工作人口老齡化，說到底是社會進(jìn)步的標(biāo)志之一，是社會經(jīng)濟(jì)的綜合反映。改革開放的國力的增長，為社會老齡化高目標(biāo)的發(fā)展方向提供了契機(jī)和可能。人們經(jīng)濟(jì)條件的寬裕，為老年人提供怎樣的生活條件和精神樂園，是房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的新的目標(biāo)和任務(wù)。公益性決定了將得到社會的熱烈的反響，道義上和資金上的贊助，在政策上可獲得政府的優(yōu)惠和支持。同時可以獲得信譽(yù)，品牌效應(yīng)和資本優(yōu)勢，并可帶動其他房地產(chǎn)的發(fā)展。發(fā)展老年事業(yè)必須納入市場，采用市場運(yùn)作的方法進(jìn)行。使開發(fā)、管理和服務(wù)符合市場經(jīng)濟(jì)的要求和發(fā)展規(guī)律。堅持經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的一致。市場化的機(jī)制，為推動我國老年事業(yè)帶來可能性。在開發(fā)的過程中，應(yīng)注意下列關(guān)鍵問題：（1）因?yàn)槭浅踉囦h芒，老年項目的服務(wù)對象應(yīng)瞄準(zhǔn)城市中的文化知識層，中層以上行政領(lǐng)導(dǎo)和已富裕起來白領(lǐng)族父母的老齡界人士。這些人具有豐富的知識、文化閱歷，對生活具有想象力，對未來具有洞察力。他們善于交往，易于成群，可便于形成一支活躍隊伍。由這些人群的加盟，將有利于項目的成功，待取得成功的經(jīng)驗(yàn)以后，再逐步擴(kuò)大范圍，推廣和普及工作，最大限度地限得社會效應(yīng)。（2）老年項目的銷售對象應(yīng)是有一定購買能力的老人，或者是其具有購買能力的子女。因此，項目的產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)是高品質(zhì)和高投入的。至少應(yīng)定位在中上偏高的檔次，只有這樣的理想檔次，才能實(shí)現(xiàn)所設(shè)定的理想價值，軟件按市場的規(guī)律，完成必要的運(yùn)作程序，才能可能總結(jié)分