【文章內容簡介】 步入了一個良性發(fā)展軌道。隨著改革的深化，上海市的房地產行業(yè)的管理得到了加強。以全市、全行業(yè)、全過程的管理為目標，基本建立起覆蓋房地產生產、流通、消費等各領域的行業(yè)管理體制，強化了土地供應和投資開發(fā)項目的管理，從而達到了“嚴格增量、力求平衡、調控存量、保證重點”的要求。國有房地產企業(yè)改革實行政企分開，推動了政府職能轉換和現(xiàn)代企業(yè)制度建設。同時，進一步完善行業(yè)管理規(guī)范，加快法制建設，上海市有關當局已擬定和頒布了《上海居住物業(yè)管理條例》、《上海市房屋租賃條例》、《上海市房地產轉讓辦法》、《上海市國有土地租賃暫行辦法》、《關于搞活上海市二、三級市場若干規(guī)定》等2個地方性法規(guī)、17個政府規(guī)章和160多個規(guī)范性文件，為房地產業(yè)的健康發(fā)展提供了保證。作為上海新世紀支柱產業(yè)之一的房地產業(yè)，面臨著巨大的發(fā)展機遇?！?經濟環(huán)境自改革開放以來，我國的經濟實現(xiàn)了迅猛的騰飛，每年GDP的增長率都保持在7%以上，到上個世紀末，我國城市居民已基本達到了小康生活水平。隨著經濟的進一步發(fā)展，居民收入的提高以及住房分配制度改革的推動，居民的消費結構發(fā)生了變化，居住消費占家庭支出結構的比重已上升到10%，僅次于事物消費支出，居第二位。在當前階段，商品房的開發(fā)與銷售占據(jù)了我國房地產市場的絕大部分，其直接表現(xiàn)為個人購買商品房的比例呈現(xiàn)急劇上升態(tài)勢，因此，對于上海市商品房市場進行的有關整體研究將直接反映出現(xiàn)階段上海房地產市場的運行規(guī)律來。數(shù)據(jù)表明：%，%，改善居住條件已成為居民消費首選目標。2000年1月至9月與1999年同期相比，商品房預售量增加36%，%，出現(xiàn)了多年未見的供不應求的局面。住房消費需求的拉動，為上海房地產業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場前景?！?技術環(huán)境1． 房地產業(yè)對上海市國民經濟增長的貢獻率顯著提高首先，房地產業(yè)對國民經濟具有明顯的拉動作用，投資乘數(shù)效應巨大。近年來，房地產業(yè)對上海經濟的貢獻日益增加，%%，%。據(jù)初步匡算，“十五”期間這一比重還將提高到8~10%，~。通過近十年的比較分析證實，房地產增加值的增長速度平均約為上海市GDP增長速度的2倍，房地產業(yè)已逐步成為上海市財政收入的重要來源之一，將有望成為上海經濟新世紀的亮點。房地產業(yè)對上海經濟的拉動作用逐年加大（見下圖）。1999年，住宅消費（包括帶動相關產業(yè)消費）%，%,%。將房地產業(yè)作為上海經濟持續(xù)增長的支柱產業(yè)，其增加值占GDP的比重將有可能逐步提高到15－20％。從未來10 年看，預計上海的房地產業(yè)還會有長足的發(fā)展。上海市的房地產開發(fā)投資額從1996年到1999年的4年中，每年均超過500億元，約占上海市固定資產投資的1/3。尤其在2000年前三個季度，%，一舉扭轉前3年負增長的頹勢，新開工面積達到1155萬㎡，%，商品房竣工面積在1500萬㎡左右。平均每年的商品房銷售量已突破1200萬㎡，成交金額超過400億元。2000年全市商品房銷售量一舉突破1800萬㎡。房地產業(yè)的發(fā)展帶動了上海市住宅建設的快速增長，1990年到1999年的十年間，；㎡㎡，上海市房地產開發(fā)規(guī)模和銷售業(yè)績均居全國之首3．住宅金融發(fā)展迅速，在支持居民購房中發(fā)揮越來越顯著的作用自1992年至1999年，占全國同類貸款的1/6，列全國各省市之首。據(jù)央行上海分行統(tǒng)計，截止2000年6月底，，相當于同期個人住房公積金貸款額的3倍；，同樣、保持了良好勢頭。商業(yè)性貸款超過公積金貸款，標志著住宅金融發(fā)展進入新階段，負債消費、貸款購房在滬上已成為時尚。城市功能開發(fā)有賴于房地產開發(fā)經營作用的發(fā)揮。房地產可視為城市功能的載體，是城市一切經濟活動的基礎，房地產的開發(fā)建設是城市的形態(tài)開發(fā)，而房地產業(yè)的有效使用則是城市功能的重要內容。未來上海城市的發(fā)展追求的是現(xiàn)有城市化的提升，以及舊城區(qū)都市機能的重建與生活環(huán)境的整體改善。在城市布局、城市功能、產業(yè)結構的調整過程中，房地產業(yè)的發(fā)展可以自覺適用經濟杠桿通過市場機制實現(xiàn)調整?！?社會文化環(huán)境 我國的人口占全世界人口的20%。上海作為一個國際大都市，人口已達到1300余萬（官方數(shù)字），住房緊張長期以來一直是困擾上海市民生活水平提高的最為迫切的問題。隨著市場經濟的發(fā)展，居民收入提高和住房制度改革的推行，通過計劃方式分配的福利性住房正逐步取消，居民對住房的需求已逐漸通過市場來解決，因此市場化改革的進程是居民對商品住宅的潛在需求得以實現(xiàn)的條件之一。上海人口眾多，隨著經濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，人均居住面積若提高到16㎡，到2005年全市要開發(fā)近7000萬㎡的住宅。據(jù)聯(lián)合國預測，2040年我國人口將增至17~20億，為安置新增人口需要增加的住宅數(shù)量也是十分可觀的。近年來上海經濟高速增長，居民的儲蓄存款不斷增長。就城市居民的消費模式來看，對基本耐用消費品的需求也已經飽和，因此不斷增長的儲蓄存款已是難以依靠家用電器等耐用消費品所能夠吸收的 ，在轎車進入家庭的生活方式由于我國的特殊國情尚不能普及時，商品住宅的購買應該是我國居民儲蓄資金投向的重要領域。另外，隨著上海經濟現(xiàn)代化進程的加快，農村剩余勞動力不斷被解放出來，城市規(guī)模的擴展和農村城市化程度將不斷加快。居民政部《中國城市預測和規(guī)劃》的數(shù)據(jù)，到2010年，上海城市化水平將達到60％，城市的發(fā)展和城市人口的增加無疑意味著對商品住宅的巨大需求，房地產業(yè)面臨著前所未有的商機。（二）行業(yè)環(huán)境分析● 房地產行業(yè)現(xiàn)狀黨的十一屆三中全會以后，上海的房地產業(yè)逐漸復蘇，房地產開始被作為資產進行經營性運作。房地產企業(yè)作為資產經營性運作的主體則應運而生，首先在房地產生產領域出現(xiàn)了專門從事商品房生產的房地產開發(fā)經營企業(yè)，繼而在流通和消費領域出現(xiàn)了房地產經紀、物業(yè)管理、房地產估價以及信息服務等企業(yè)。1979年，上海首先出現(xiàn)了兩家商品房開發(fā)公司，到1991年底，全市房地產開發(fā)公司已有94家。 從1992年起，上海的房地產業(yè)呈現(xiàn)出“爆炸式”的發(fā)展態(tài)勢，大規(guī)模的解決居民住房問題，前所未有的城市改造，為房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，至2000年底，上海有房地產開發(fā)經營企業(yè)約4050家。在過去的20年當中，上海的房地產企業(yè)的發(fā)展推動了房地產市場體系的完善，而這種完善對房地產企業(yè)新的發(fā)展，提出了改革的要求。上海房地產開發(fā)經營企業(yè)的發(fā)展歷史，很大程度上是國有房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展史。1979年上海的房地產生產領域，率先出現(xiàn)了企業(yè)，打破了由國家直接投資開發(fā)房地產的局面，但隨后相繼成立的房地產開發(fā)經營企業(yè)，仍然以國有企業(yè)為主體，目前上海國有房地產企業(yè)約918家，%，但國有房地產企業(yè)的房地產開發(fā)總量卻占據(jù)了上海的半壁江山。國有房地產開發(fā)企業(yè)為上海房地產市場的形成、市場體系的發(fā)育完善、城市建設、居民住房條件的改善等諸多方面作出了巨大的貢獻。隨著市場競爭的加劇，房地產市場由以前的“短缺市場”走向“買方市場”，國有房地產開發(fā)企業(yè)雖然規(guī)模猶大，但已雄風不再。許多聲譽卓著的國有大型老房產公司舉步維艱，大量房產投資項目套牢不說，市場上眾多美侖美奐的樓盤也難覓蹤影。難怪有人發(fā)出疑問：為什么國有大中型房產公司擁有資金、人才、政策等許多優(yōu)勢，卻在市場競爭中如此疲軟呢？原因在于：第一，商品房價格偏高，空置嚴重，市場有效需求不足1999年的上海房地產市場，雖然供求差距縮小，空置狀況改善，但是商品房的空置情況還是十分嚴重的。㎡，㎡，%；㎡，% 。雖然2000年上海房地產市場需求旺盛，但這僅僅是向“貨幣化房改”過渡的政策行情，未來2—3年房地產消費，并不代表樓市發(fā)展的真正方向。時下上海房地產市場大量積壓的空置商品住房，與其說是供大于求的結果，不如更準確地說是高房價阻礙了有效需求的實現(xiàn)。傳統(tǒng)的交易方式盡管簡單明了，但住房作為商品其價格相對普通購房者的收入，還是偏高。普通購房者需要長期的資金積累，加上住房金融手段的幫助，才能實現(xiàn)住房消費的需要。由此，住房的高價格造成了住房市場的低流動性。第二，房地產金融信貸機制不完善，金融對住宅消費的支持力度不夠由于房地產金融起步較晚，我國并未形成一種能將金融與房地產行業(yè)特征很好地結合的信貸機制，首先，在開發(fā)商建設貸款方面，金融風險過高導致銀行“惜貸”，造成房地產開發(fā)難。房地產開發(fā)周期長，金額大，風險高，能否拓寬融資渠道，加速資金回籠，在很大程度上決定著房地產項目開發(fā)能否成功?，F(xiàn)在，房地產開發(fā)難度越來越大，開發(fā)商主要依靠銀行信貸和資本市場融資，而銀行在信貸規(guī)模和方向上都有所限制，貸款條件嚴格，資本市場融資也只是條件嘗試。從房地產開發(fā)融資渠道看，我國的房地產融資渠道單一，目前房地產業(yè)投資資金70%以上要依賴銀行貸款，這意味著我國房地產業(yè)對銀行依存度過高，容易導致“一榮俱榮、一損俱損”的情況發(fā)生?，F(xiàn)行銀行房地產開發(fā)信貸取向也是進退維谷：發(fā)放抵押貸款會因銷路好的開發(fā)商沒有抵押物，而使信貸資金流向銷路差的開發(fā)商，銀行雖有抵押物在手，也未必能保證資金的安全性與流動性；發(fā)放“盯人貸款”也只能以開發(fā)商以前的經營業(yè)績?yōu)閰⒖?，在我國銀行信貸風險評估體系尚未健全的情況下，也不能保證新項目資金的順利收回。在這種情況下，銀行為了規(guī)避風險，只好無奈地“少貸”、“惜貸”。其次，在住房消費貸款方面，我國房地產金融資金來源少，使用分散，難以啟動房地產消費。個人住房抵押貸款的資金來源，主要來自推行住房公積金制度實行強制性儲蓄，以及實行自愿并有國家政策扶持和引導的住宅儲蓄，即商業(yè)儲蓄。目前單靠有限的政策性存款和商業(yè)性存款，是難以滿足個人住房消費信貸需要的。而各貸款機構各自建立住房信貸部，分散使用住房信貸資金，難以達到資金的整體最佳效益。缺乏金融有力的支持，造成了“兩難”的境地：一方面是面對高房價，居民個人消費難以實現(xiàn)；另一方面卻是居民總儲蓄額的居高不下，居民總投資難以啟動，據(jù)統(tǒng)計，目前上海居民的儲蓄已達3000億元。要想改變當前房地產信貸的尷尬處境，在很大程度上需要建立一種能有效地聯(lián)接資金市場與實物市場，并能運用市場機制將居民小額儲蓄匯集起來，以滿足房地產開發(fā)與消費長期大額需求的制度。第三，房地產市場體系尚未完善，抑制了住宅市場的發(fā)展房地產作為一種商品，兼具消費與投資價值。由于房地產具有良好的保值增值功能，房地產投資在國外異?；钴S，房地產占整個社會總投資的比例相當高，但在很長時間里，我國居民比較關注房地產的消費功能，卻忽視了房地產長期的投資價值。近年來，上海在國內率先向個人發(fā)放住房貸款，允許已售公房上市，允許公房差價交換和轉租，在政策上屢有突破。百姓入市的門檻逐年降低，政策力量不斷規(guī)范市場，打破交易壁壘。在減免稅費、打開市場通道、建章立制方面，做了積極有效的探索。但是，從上海房地產市場體系來看，消費市場尚未健全，投資市場仍未建立。消費市場在一定程度上仍存在著交易方式單一，二級市場不發(fā)達的問題。在二級市場不發(fā)達的情況下，舊房買賣很難成交。因為賣方必須在找到下家來買的時候才能將房子賣掉，這很不利于活躍房地產市場。我國城市平均房價在過去11年中漲了4倍多的事實，已使很多投資者認識到了在我國進行投資性購房的增值潛力和前景。從長期來看，房地產領域投資回報是比較高和比較穩(wěn)定的，是一種理想的資產積累投資方式。目前，個人置業(yè)投資在上海正悄然興起，據(jù)資料顯示，投資性購房客戶比例自去年開始有所上升。因此，建立上海房地產持分權交易市場以滿足居民的投資需求已是大勢所趨?！?房地產行業(yè)的特征高投入。房地產行業(yè)是一個投入相當大的產業(yè)，主要用于購買土地、房形的設計以及房屋的建造、裝潢、維修和房屋的銷售等等。所以雄厚的資金支持是房地產公司得以建立和發(fā)展的前提條件。高風險。房地產產品的開發(fā)孕育著很大的風險。首先，進入房地產行業(yè)要有冒很大的資金風險，而且房地產行業(yè)是一個關聯(lián)度很大的產業(yè)，它受一個國家、地區(qū)甚至全球經濟環(huán)境的影響很大，而外界經濟環(huán)境具有很大的不可預測性，這就給房地產行業(yè)帶來了很大的風險。比如說亞洲金融危機的爆發(fā)，就使得房地產業(yè)一度陷入低迷。長周期。房地產產品的開發(fā)到銷售由于產品本身的特殊性要經歷很長的時間，從資金的大批投入到資金的回籠需要經歷很長的時間，這就需要房地產開發(fā)商需要很強的資金實力，無疑這更增加了房地產開發(fā)商的風險。高收益。房地產產品的利潤回報率很高。如果一項房地產產品從開發(fā)到設計和銷售都非常成功，利潤回報能高達幾倍甚至數(shù)十倍以上?！?加入WTO對我國尤其是上海市房地產行業(yè)的影響“入世”所營造的對外開放的良好國際環(huán)境，將大大加速房地產業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)?；M程。同時，也會加劇房地產業(yè)及其相關行業(yè)的競爭，使房地產業(yè)面臨又一次發(fā)展的機遇與挑戰(zhàn)。但是，“入世”會帶來房地產的大量需求，以及新一輪的資金潮，將改變市場的開發(fā)模式，激活現(xiàn)有的房地產市場，有利于消化空置；由于房地產具有本土化特征，加上房地產文化差異的作用，“入世”后國外的房地產開發(fā)商不會在短期內大量涌入中國市場，我國住房貸款中的公積金貸款目前僅對國內銀行開放，國外金融機構的加入對國內住房金融貸款的影響不大；在“入世”的緩沖期內，政府還可以在政策上給房地產業(yè)以適當?shù)姆龀趾捅Ｗo。這些對國內房地產業(yè)的發(fā)展是非常有利的。不容置疑的是，對上海房地產業(yè)而言，“入世”的機遇將大于挑戰(zhàn)。具體表現(xiàn)為：首先，居民購房觀念將發(fā)生深刻變革，住宅需求將有所增加目前，上海居民消費水平還比較落后，與一些發(fā)達國家相比，差距明顯（參見下圖）。第一類需求（食品、服裝需求）消費比重過高；第二類（居住與日用品需求）、第三類需求（生活享受與提高生活質量需求）消費比重明顯偏低，居民生活水平不高。這與上海人均GDP已超過4000美元的狀況是不相匹配的。隨著住房制度改革的深化，福利分房被徹底取消后，在政策導向的作用下，居民的購房意識將明顯提高。“入世”后，關稅水平將會大幅下降，居民用于日常生活的開支在家庭的收入中所占比重將逐步降低，可用于購房的消費資金將相對增加，居民的住房購買力將有所增強；外資銀行的進入并被允許同中國銀行業(yè)一起介入部分流通領域，將帶來品種更多、質量更優(yōu)、選擇余地更大的金融服務；在世界經濟一體化的大環(huán)境下，有利于與消費者之間建立良好的信譽保證，舉債買房的意識將會日漸濃厚，從而將拉動國內房地產消費。此外，“入世”后隨著交通便利程度的提高，臨近郊區(qū)的房地產消費將會增加。市政設施的改善和汽車的普及，給上海消費者購買房地產提出了新的要求和標準，人們挑選住宅的區(qū)域及居住習慣將發(fā)生改變，帶有汽車車庫的住宅及交通方便、居住環(huán)境好的近郊住宅、公寓將成為人們選擇