【文章內容簡介】 05 九成 86 88 90 93 95 98 100 102 注：房屋實際成新與上表有差異時，可在上表系數(shù)基礎上適當調整。 4．住 宅房屋朝向因素修正系數(shù) (k4) 無朝南門窗房屋朝向調整系數(shù)： 98% k4＝參照房屋朝向調整系數(shù)待估房屋朝向調整系數(shù) 5．住宅房屋樓層因素修正系數(shù)表 (k5) 所 在 層次 樓 層 系數(shù) (%) 總樓層 一 二 三 四 五 六 七 二 100 100 三 98 100 98 四 98 100 103 98 五 98 100 103 104 97 六 98 100 103 104 103 96 七 98 100 103 104 103 100 96 說明： (1) 帶垂 直電梯的，樓層系數(shù)按表中多層的第 二 層起 （不包含第二層）每 層 增加 1% (2) 不帶垂直電梯 頂層坡屋面的，樓層系數(shù)在表中頂層系數(shù)基礎上增加 2% (3) 底層 帶 地下室的，底層系數(shù)在表中底層系數(shù)基礎上增加 1% 15 待估對象為整幢樓時，樓層系數(shù)取 100% k5＝參照房屋樓層系數(shù)待估房屋樓層系數(shù) 6．實體因素修正系數(shù)計算公式： P3(P5)＝ k1 k2 k3 k4 k5 二、非住宅營業(yè)用房實體狀況修正系數(shù) 1．房屋結構因素修正系數(shù) (k1) k1=1＋基準價格 樣本房屋成新樣本房屋基本重置價格待估房屋基本重置價格 ?? )( 2．房 屋成新因素修正系數(shù) (k2) k2=1＋基準價格 樣本房屋成新待估房屋成新待估房屋基本重置價格 )( ?? 3．房屋樓層因素修正系數(shù)表 (k3) 層次 樓層調整系數(shù) 地下室或半地下室 30％ 一層 100％ 二層 50％ 三層 35％ 四層及四層以上 30％ 注：當室內配置電動扶梯時，應在上表樓層調整系數(shù)上加 8％；不臨街房屋，一層以上樓層修正系數(shù)取 100％。 k3＝參照房屋樓層調整系數(shù)待估房屋樓層調整系數(shù) 4．房屋臨街狀態(tài)因素修正系數(shù) 表 (k4) 臨街狀態(tài) 調 節(jié) 系數(shù) (%) 開間進深比 不臨街 30 90 ≥ 0. 6, 95 ≥ 0. 8,1 98 ≥ 1, 100 16 ≥ 1. 2, 105 ≥ 1. 5 110 兩面臨街 次 臨 街面寬不足主臨街面寬的 50% 105 次臨街面寬超過主臨街面寬的 50%、 不 足 主臨街面寬 100% 110 次 臨 街面寬超過主臨街面寬的 100% 115 注：開間進深比以房屋所有權上標明的分幢房屋總開間進深比計算。 k4＝調節(jié)系數(shù)參照房屋臨街狀態(tài)因素 調節(jié)系數(shù)待估房屋臨街狀態(tài)因素 k4 僅適用于臨街房屋的底層，其它樓層 k4 取 1。 5．出讓土地剩余使用年限 修正系數(shù) (k5) k5=40)1(11)1(11rr n???? n 為待估房屋土地剩余使用年限， r 為土地還原利率 (見附件五 )。 被拆遷房屋以劃撥方式獲得土地使用權時， k5 取 1。 6．土地取得方式修正系數(shù) (k6) 劃撥土地應進行取得方式修正，計算公式： k6=1容積率基準價格 期日修正基準地價 ? ?? %50 r 為土地還原利率 (見附件五 )。 容積率為被拆遷房屋的實際容積率，但當容積率＜ 1 時，容積率取 1。 被拆遷房屋以出讓方式獲得土地使用權時， k6 取 1。 7．實體因素修正系數(shù)計算公式： P3(P5)＝ k1 k2 k3 k4 k5 k6 三、非住宅非營業(yè)用房實體狀況修正系數(shù) 1．房屋結構修正 系數(shù) k1 k1=1＋基準價格 樣本房屋成新樣本房屋基本重置價格待估房屋基本重置價格 ?? )( 17 2．房屋成新修正 系數(shù) k2 k2=1＋基準價格 樣本房屋成新待估房屋成新待估房屋基本置價格 )( ?? 3．房屋朝向因素修正系數(shù) (k3) 無朝南門窗房屋朝向調整系數(shù)： 98% k4＝參照房屋朝向調整系數(shù)待估房屋朝向調整系數(shù) 4．房屋樓層因素修正系數(shù)表 (k4) 所 在 層次 樓 層 系數(shù) (%) 總樓層 一 二 三 四 五 六 七 二 100 100 三 98 100 98 四 98 100 103 98 五 98 100 103 104 97 六 98 100 103 104 103 96 七 98 100 103 104 103 100 96 說明： (1) 帶垂直電梯的，樓層系數(shù)按表中多層的第 二 層起 （不包含第二層）每 層 增加 1% (2) 不帶垂直電梯 頂層坡屋面的，樓層系數(shù)在表中頂層系數(shù)基礎上增加 2% (3) 底層 帶 地下室的，底層系數(shù)在表中底層系數(shù)基礎上增加 1% 5．出讓土地剩余使用年限修正系數(shù) (k5) k5=50)1(11)1(11rr n???? n 為待估房屋土地剩余使用年限， r 為土地還原利率 (見附件五 )。 被拆遷房屋以劃撥方式獲得土地使用權時， k5 取 1。 6．土地取得方式修正系數(shù) (k6) 18 劃撥土地應進行取得方式修正，計算公式： k6=1容積率基準價格 期日修正基準地價 ? ?? %50 r 為土地還原利率 (見附件五 )。 容積率為被拆遷房屋的實際容積率，但當容積率＜ 1 時，容積率取 1。 被拆遷房屋以出讓方式獲得土地使用權時， k6 取 1。 7．實體因素修正系數(shù)計算公式： P3(P5)＝ k1 k2 k3 k4 k5 k6 附件 四 房屋區(qū)域因素修正系數(shù) 一、住宅房屋區(qū)域因素修正 1．區(qū)域因素評分表 影響因素 一等 二等 三等 四等 五等 自然環(huán)境 自然景觀 10 9 8 7 6 空氣污染、噪音、水文 8 7 6 規(guī)劃設計 小區(qū)布局 6 5 4 建筑密度 5 4 3 室外公共活動空間與綠化景觀 7 6 5 物業(yè)管理 房屋、設備維修與管理 6 5 4 小區(qū)治安、及道路停車管理 6 5 4 環(huán)衛(wèi)與綠化管理 6 5 4 交通條件 離市區(qū)主干道的距離 12 11 10 9 8 公交線路情況 12 11 10 9 8 教、醫(yī)等基礎設施 所在學區(qū)學校情況 6 5 4 醫(yī)院及醫(yī)療機構分布情況 6 5 4 文體娛樂設施 6 5 4 商業(yè)配套 重要商業(yè)配套設施 10 9 8 7 6 菜場超市 14 13 12 11 10 2．區(qū)域因素評分標準 序號 影響因素 一等 二等 三等 四等 五等 19 序號 影響因素 一等 二等 三等 四等 五等 1 自然環(huán)境 自 然 景觀 緊鄰本市旅游風景名勝區(qū)，依山傍 水，環(huán)境優(yōu)美。 一、三等級之間 自然環(huán)境一般，附近主要為居住區(qū)，有少量公共綠地，衛(wèi)生環(huán)境一般。 三、五等級之間 附近周圍無綠化，擁擠、雜亂、環(huán)境差。 環(huán) 境 污染 空氣清新，周圍200 米內無空氣、噪音污染，水域清潔 周圍 150 米內無水、聲、氣污染源 周圍 100 米內有污染源 2 規(guī)劃設計 小 區(qū) 布局 布局整齊合理、錯落有致，小區(qū)內通風暢通、陽光充足。 房屋排列整齊，通風、日照條件一般。 任意布置、擁擠、零亂。 建 筑 密度 與 交通 建 筑 密 度 在30%40%，外型美觀，小區(qū)內交通順暢。 建 筑 密 度 在5060%，外型整齊、統(tǒng)一，小區(qū)內交通條件一般。 建筑密度在60%以上，外型破舊雜亂，小區(qū)內交通擁擠。 室 外 公共 活 動空 間 與綠 化 景觀 綠地率在 40%以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富 少量綠化，基本無公共活動空間。 小區(qū)無綠化，無公共活動空間。 3 物業(yè)管理 房屋、設備 維 修與管理 有房屋、設備維修與管理，并 能 及時服務 有 房 屋 、 設 備維 修 與管理 無 房屋、設備維修與管理 小 區(qū) 治安、及道路 停 車管理 全封閉管理，24 小時有保安巡邏及監(jiān)視系統(tǒng) 半 封 閉 管 理 ，設 小 區(qū) 門 衛(wèi) ，無 保 安巡邏， 無小區(qū)治安、及道路停車管理 環(huán) 衛(wèi) 與綠 化 管理 日常有環(huán)衛(wèi)與綠化管理，經常 性 維護 有 環(huán) 衛(wèi) 與 綠 化管 理 ， 定 期 維護 無環(huán)衛(wèi)與綠化管理 20 序號 影響因素 一等 二等 三等 四等 五等 4 交通便捷程度 離 市 區(qū)主 干 道的距離 距主干道距離小于 200 米 距主干道距離在300500 米之間?；蚓啻胃傻谰嚯x在 100200 米之間 距主干道距離大于 700 米，且距次干道距離大于 400 米之間 公 交 線路情況 距公交站點距離100 米內，有 3 條以上重要公交線路 距公交站點距離小于 300 米之間 距公交站點距離在 500 米以上 5 教、醫(yī)配套設施 所 在 學區(qū) 學 校情況 屬于省級及以上重點中學和重點小學學區(qū) 屬于市級及以上重點中學和重點小學學區(qū) 一般中小學學區(qū)。 醫(yī) 院 及醫(yī) 療 機構 分 布情況 距市、區(qū)級醫(yī)院1000 米以內 距區(qū)級醫(yī)院 2020米－ 3000 米或距鎮(zhèn)級醫(yī)院 1000 米以內 距區(qū)級醫(yī)院4000 米以上且距鎮(zhèn)級醫(yī)院2020 米以上 文體娛樂設施 距文體娛樂及公共活動場所 300米以內 距文體娛樂及公共活動場所 600米以內 距文體娛樂及公共活動場所1000 米以上 6 商業(yè)配套 商 業(yè) 配套設施 在 400 米范圍內有大型的區(qū)級商業(yè)配套設施 在 600800 米范圍 內有商業(yè)網點，基本滿足生活需求 在 1000 米范圍內基本上無商業(yè)網點。 菜場超市 在 400 米范圍內有 大型的 菜場超市 在 600800 米范圍內有 菜場超市 在 1000 米范圍內無 菜場超市 3．區(qū)域因素修正系數(shù)計算說明 (1) 區(qū)域因素評分為各影響因素評分之和； (2) 可比案例區(qū)域因素評分為 KS，樣本房屋區(qū)域因素評分為 KO，則可比案例修正為樣本房屋區(qū)域因素修正系數(shù) P4＝SOKK 。 二、非住宅營業(yè)用房及非住宅非營業(yè)用房區(qū)域因素修正 21 非住宅營業(yè)用房及非住宅非營業(yè)用 房區(qū)域因素評分標準可參照土地綜合修正系數(shù) (附件六 )的評分標準， P4 的計算同住宅房屋。 附件五 租費率、凈收益逐年遞增比率、風險調整值、自有資金收益率、基準地價 期日修正 系數(shù)與土地還原利率 一、租費率 出租房屋租費率： 8% 二、 凈收益逐年遞增比率 凈收益逐年遞增比率： % 三、風險調整值 不同用途的房地產應采用不同的風險調整值： 非住宅營業(yè)用房： 5% 非住宅非營業(yè)用房： 4% 四、自有資金收益率 自有資金收益率： 8% 五、基準地價 期日修正 系數(shù)應按不同的土地用途 及地級 分別修正： 主城區(qū)： 土地級別 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 商業(yè) 1. 41 1. 37 1. 38 1. 28 1. 24 1. 24 1. 19 1. 23 1. 16 1. 16 住宅 1. 67 1. 66 1. 59 1. 72 1. 64 1. 43 1. 38 1. 26 工業(yè) 1. 19 1. 22 1. 23 1. 34 1. 49 1. 40 馬山地區(qū)： 土地級別 一 二 三 四 商業(yè) 1. 23 1. 16 1. 16 1. 16 住宅 1. 38 1. 26 1. 26 工業(yè) 1. 42 1. 40 六、土地還原利率 土地還原利率取 6% 附件六 土地綜合修正系數(shù) 一、非住宅營業(yè)用房土地綜合修正系數(shù) 22 序號 影響因表 一等 二等 三等 四等 五等 1 商 業(yè) 繁華度 32 30 28 26 24 2 交 通 狀況 21 20 19 18 16 3 宗 地 自身條件 13 11 10 9 8 4 宗 地 臨街狀況 18 17 16 14 13 5 宗 地 目前利用狀況 10 9 8 7 6 6 周 圍 土地利