【文章內(nèi)容簡介】 面內(nèi)容：主體資格，即建設(shè)相關(guān)手續(xù)是否齊全。如建設(shè)用地是否已經(jīng)批準？是否列入投資計劃？規(guī)劃、設(shè)計是否得到批準？ 履約能力即資金問題。施工所需資金是否已經(jīng)落實或可能落實等。上述問題，若我們的營銷人員在工程前期跟蹤的時候就已了解清楚，在即將簽訂合同時，一般就不再將此作為了解、關(guān)注的重點。 二、 合同價款應(yīng)明確，不宜使用模糊語言： 合同價款的填寫，應(yīng)依據(jù)建設(shè)部《建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法》等法規(guī)規(guī)定，依據(jù)中標通知書中的中標價格在合同中約定。如將暫定價、暫估價、概算價等作為合同價款，事實上，等于未約定合同價款，是不合乎法律規(guī)定的，也容易使我方陷于不利地位。 按現(xiàn)行投招標制度，施工單位的勞動保險費不計入標底，如果中標通知書未寫明合同價款是否包含勞動保險費，因此，建議在合同中明確合同是否已包含勞動保險費。 三、工程預(yù)付款、工程進度款的支付額度與時間應(yīng)避免模糊不清： 工程預(yù)付款的支付額度應(yīng)結(jié)合工程款、建設(shè)工期及包工包料情況來計算。應(yīng)準確填寫業(yè)主向承包人撥付款項的具體時間或相對時間。 工程進度款的撥付應(yīng)以業(yè)主代表確認的已完工程量、相應(yīng)的單價及有關(guān)計價依據(jù)計算。工程進度款的支付時間與支付方式可選擇：按月結(jié)算、分段結(jié)算、竣工后一次結(jié)算（小工程）等結(jié)算方式。 四、質(zhì)保金的返還時間應(yīng)盡量爭取分項列明：關(guān)于質(zhì)保金的返還，如果只簡單地約定 “質(zhì)保期屆滿后 天內(nèi)返還 ”，這種約定是很不明確的。因為根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等法規(guī)的規(guī)定，各分項工程的質(zhì)保期是不一樣的，因此，建議在簽訂 合同價款較高的工程承包合同時，應(yīng)爭取與業(yè)主協(xié)商一致，在合同中重申法定（或約定）各分項工程質(zhì)保期期限，同時，明確相關(guān)分項質(zhì)保金的返還期限。 6 五、工程量變更的程序及計價方式均應(yīng)爭取明確：幾乎每項工程都會發(fā)生變更或用料變更。這種變更不但改變工程量，還會改變造價，如果業(yè)主提供的合同文本中只有工程量變更的程序性條款，卻無計價方式條款，這種狀況容易引發(fā)扯皮。因此，在待簽的工程承攬合同中，應(yīng)爭取明確工程量變更的計價方式，以利雙方執(zhí)行合同。如可在固定價格、可調(diào)價格、成本加酬金價格三種方式中，約定一種寫入合 同。采用固定價格應(yīng)注意明確固定價的種類。如：總價固定、單價固定，還是部分總價固定，以免履約過程中發(fā)生爭議。采用固定價格最好還把風險范圍、風險費用的計算方法約定清楚?？膳c對方約定一個百分比系數(shù)，也可采用絕對值法。對于風險范圍以外的風險費用，還應(yīng)約定調(diào)整方法。 六、材料設(shè)備若是業(yè)主提供，應(yīng)在合同或合同附件中細化供應(yīng)方的相關(guān)責任與義務(wù)：應(yīng)詳細填寫材料設(shè)備供應(yīng)的具體 字號：大中小 訂閱 . 一、關(guān)于發(fā)包人與承包人： 對發(fā)包方主要應(yīng)了解兩方面內(nèi)容： ① 主體資格，即建設(shè)相關(guān)手續(xù)是否齊全。例：建設(shè)用地 是否已經(jīng)批準 ?是否列入投資計劃 ?規(guī)劃、設(shè)計是否得到批準 ?是否進行了招標等。 ② 履約能力即資金問題。施工所需資金是否已經(jīng)落實或可能落實等。 對承包方主要了解的內(nèi)容有： ① 資質(zhì)情況 。② 施工能力 。③ 社會信譽 。④ 財務(wù)情況。 承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同。 上述內(nèi)容是體現(xiàn)履約能力的指標，應(yīng)認真的分析和判斷。 二、合同價款應(yīng)注意： 《協(xié)議書》第 5 條 “合同價款 ”的填寫，應(yīng)依據(jù)建設(shè)部第 107 號令第 11 條規(guī)定，招標工程的合同價款由發(fā)包人、承包人依據(jù)中標通知書中的中標價格在協(xié)議書內(nèi)約定。非招標工程合同 價款由發(fā)包人承包人依據(jù)工程預(yù)算在協(xié)議書內(nèi)約定。 ” 合同價款是雙方共同約定的條款，要求第一要協(xié)議，第二要確定。 暫定價、暫估價、概算價、都不能作為合同價款，約而不定的造價不能作為合同價款。 三、發(fā)包人工作與承包人工作條款應(yīng)注意： 雙方各自工作的具體時間要填寫準確。 雙方所做工作的具體內(nèi)容和要求應(yīng)填寫詳細。 雙方不按約定完成有關(guān)工作應(yīng)賠償對方損失的范圍、具體責任和計算方法要填寫清楚。 四、合同價款及調(diào)整條款應(yīng)注意： 7 填寫第 23條款的合同價款及調(diào)整時應(yīng)按《通用條 款》所列的固定價格、可調(diào)價格、成本加酬金三種方式，約定一種寫入本款。 采用固定價格應(yīng)注意明確包死價的種類。如：總價包死、單價包死，還是部分總價包死，以免履約過程中發(fā)生爭議。 采用固定價格必須把風險范圍約定清楚。 應(yīng)當把風險費用的計算方法約定清楚。雙方應(yīng)約定一個百分比系數(shù)，也可采用絕對值法。 對于風險范圍以外的風險費用，應(yīng)約定調(diào)整方法。 五、工程預(yù)付款條款應(yīng)注意： 填寫第 24 條款的依據(jù)是建設(shè)部第 107 號令第 14 條和《大連市建設(shè)工程造價管理辦法》第 34條。 填寫約定工程預(yù)付 款的額度應(yīng)結(jié)合工程款、建設(shè)工期及包工包料情況來計算。 應(yīng)準確填寫發(fā)包人向承包人撥付款項的具體時間或相對時間。 應(yīng)填寫約定扣回工程款的時間和比例。 六、工程進度款條款應(yīng)注意： 填寫第 26條款的依據(jù)是《合同法》第 286條、《建筑法》第 18條、建設(shè)部第 107號令第 15條和《大連市建設(shè)工程造價管理辦法》第 35條。 工程進度款的撥付應(yīng)以發(fā)包方代表確認的已完工程量，相應(yīng)的單價及有關(guān)計價依據(jù)計算。 工程進度款的支付時間與支付方式以形象進度可選擇：按月結(jié)算、分段結(jié)算、竣工后一次結(jié)算 (小工程 )及其它結(jié)算方式。 七、材料設(shè)備供應(yīng)條款應(yīng)注意： 填寫第 2 28條款時應(yīng)詳細填寫材料設(shè)備供應(yīng)的具體內(nèi)容、品種、規(guī)格、數(shù)量、單價、質(zhì)量等級、提供的時間和地點。 應(yīng)約定供應(yīng)方承擔的具體責任。 雙方應(yīng)約定供應(yīng)材料和設(shè)備的結(jié)算方法 (可以選擇預(yù)結(jié)法、現(xiàn)結(jié)法、后結(jié)法或其他方法 )。 八、違約條款應(yīng)注意： 在合同第 《通用條款》第 24條 (預(yù)付款 )、第26條 (工程進度款 )、第 33條 (竣工結(jié)算 )的違約應(yīng)承擔的具體違約責任。 在合同第 《通用條 款》第 14條第 2款、第 15條第 1款的違約應(yīng)承擔的具體違約責任。 還應(yīng)約定其它違約責任。 違約金與賠償金應(yīng)約定具體數(shù)額和具體計算方法，要越具體越好，具有可操作性，以防止事后產(chǎn)生爭議。 九、爭議與工程分包條款應(yīng)注意： 填寫第 37條款爭議的解決方式是選擇仲裁方式，還是選擇訴訟方式，雙方應(yīng)達成一致意見。 如果選擇仲裁方式，當事人可以自主選擇仲裁機構(gòu)。仲裁不受級別地域管轄限制。 如果選擇訴訟方式，應(yīng)當選定有管轄權(quán)的人民法院 (訴訟是地域管轄 )。 合同第 38條分包的工程項目須經(jīng)發(fā)包人同 意，禁止分包單位將其承包的工程再分包。 十、關(guān)于補充條款： 需要補充新條款或哪條、哪款需要細化、補充或修改，可在《補充條款》內(nèi)盡量補充，按順序排列如 4 50??。 補充條款必須符合國家、現(xiàn)行的法律、法規(guī)，另行簽訂的有關(guān)書面協(xié)議應(yīng)與主體合同精神相一致。要杜絕 “陰陽合同 ”。 九、住宅商品房開發(fā)項目成本費用估算 一土地費用 1 土地使用權(quán)出讓金土地評估拍賣價格的 30%或以上 2 土地出讓契稅出讓金 3% 二建安費用 810元 /M2?1260元 /M2含建設(shè)及基本安裝 8 三前 期費用 中高檔樓盤約 80元 /M2?100元 /M2 別墅約 180元 /M2 1 規(guī)劃設(shè)計費建安費 3% 2 設(shè)計招投標管理費總投資 % 3 勘查費設(shè)計概算 % 4 設(shè)計監(jiān)理規(guī)劃設(shè)計費 2% 5 施工監(jiān)理建安費 % 6 施工證費 7 規(guī)劃證費建安費 % 四配套費用 190元 /M2?230元 /M2 1 住宅配套費用用地紅線外 2 大市政配套費含紅線外道路、上水、燃氣、電話等 五其它費用 1 管理費用 (建安 +前期 +配套 )3% 2 銷售推廣費用按銷售收入約 ~3%計 3 不可預(yù)見費用 (建安 +前期 +配套 )3%或以上 六營業(yè)稅費銷售收入 % 1 營業(yè)稅銷售收入 5% 2 城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅 7% 3 教育附加稅營業(yè)稅 4% 4 印花稅銷售收入 % 5 交易管理費銷售收入 % 杭州市即將實行所得稅預(yù)征：銷售收入的 15%33%=% 七融資成本 清單 序號費用名稱取費標準 1 土地使用權(quán)取得費附加 國土契稅土地評估價格 3%