【文章內(nèi)容簡介】 可以用來選擇投資方案。判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是：期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)；標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案為優(yōu)；標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。 計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率。累計(jì)概率值越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小。 對以上分析結(jié)果作綜合評價(jià)，說明項(xiàng)目是否可行及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)性大小 。 第五章 房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資的不確定性分析一、房地產(chǎn)投資盈虧平衡分析（一）用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷量表示的盈虧平衡點(diǎn)（）計(jì)算方法 用房地產(chǎn)產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式是：=產(chǎn)（銷）量允許降低最大幅度計(jì)算公式為： （二）用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售單價(jià)表示的盈虧平衡點(diǎn)（）計(jì)算方法 =所以用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售單價(jià)表示的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式是：售價(jià)允許降低的最大幅度（三）用生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)（）計(jì)算方法 所以用房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式是：（四）用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收入表示的盈虧平衡點(diǎn)（）計(jì)算方法同理，根據(jù)盈虧平衡的概念，則有： 所以用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收入表示的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式是： 該項(xiàng)目產(chǎn)品銷售收入允許降低的最大幅度為：S表示該項(xiàng)目產(chǎn)品計(jì)劃年銷售收入。例1．某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲建房出售，根據(jù)市場預(yù)測，每平方米建筑面積可售1000元，每平方米建筑面積變動成本為500元，該公司年固定成本為80萬元。問該公司的年銷售量要達(dá)到多少才能做到盈虧平衡？若公司要實(shí)現(xiàn)40萬年利潤，銷售量應(yīng)達(dá)到多少？解：盈虧平衡點(diǎn)的銷售量為：Q1=800000/（1000—500）=1600（平方米）若要達(dá)到40萬年利潤，銷售量應(yīng)為：Q2=（F+S）/（P—V） =（800000+400000）/（1000—500） =2400（平方米）第六章 股票投資分析股票的價(jià)格分析 一、股票價(jià)格及股票價(jià)格指數(shù) 廣義上，股票價(jià)格包括股票發(fā)行價(jià)格和股票交易價(jià)格；狹義上更多是指股票的交易價(jià)格，即股票行市。（一） 股票價(jià)格的種類 股票價(jià)格的種類包括股票的理論價(jià)格、股票票面價(jià)格、股票的發(fā)行價(jià)格、股票的帳面價(jià)格、股票的清算價(jià)格。其中　　　　　　　（二） 股票價(jià)格指數(shù)股票價(jià)格指數(shù)是用來表示多種股票平均價(jià)格水平及其變動情況以衡量股市行情的指標(biāo)。常用的有以下幾種： 股價(jià)指數(shù)的計(jì)算方法主要有簡單平均法、加權(quán)平均法和幾何平均法。最常用的方法是加權(quán)平均法，計(jì)算公式為：式中的成份股即可以包括所有上市股票，也可以只包括部分上市股票。根據(jù)計(jì)算時(shí)所采用權(quán)數(shù)的時(shí)期不同，加權(quán)平均法也可以分為兩種，即拉斯貝爾法和派許法。 二、影響股票價(jià)格的因素分析影響股票市場價(jià)格的因素主要有如下幾個(gè)方面：（一） 基本因素經(jīng)濟(jì)因素是影響股票價(jià)格的最基本因素，包括宏觀、中觀和微觀三個(gè)層次的經(jīng)濟(jì)因素。 ：指宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的優(yōu)劣對股價(jià)的影響。：指某一行業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況對股票價(jià)格的影響，又稱行業(yè)因素。：主要指與公司經(jīng)營狀況有關(guān)的因素。（二） 市場技術(shù)和社會心理因素 ：即股票市場的各種投機(jī)操作、市場規(guī)律以及證券主管機(jī)構(gòu)的某些干預(yù)行為等方面的因素。 ：即投資者的心理變化對股票市價(jià)有著很大影響。 ：主要包括信息披露是否全面、準(zhǔn)確等因素。（三） 政治因素 指能夠影響股票價(jià)格的政治事件，主要包括國內(nèi)政局、國際政局、戰(zhàn)爭等。 三、股票價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)分析 股票風(fēng)險(xiǎn)指由于未來經(jīng)濟(jì)活動的不確定性，或各種事先無法預(yù)料的因素的影響，造成股價(jià)隨機(jī)性的波動，使實(shí)際收益和與預(yù)期收益發(fā)生背離的可能性。 （一）風(fēng)險(xiǎn)的種類 股票風(fēng)險(xiǎn)可分為市場風(fēng)險(xiǎn)（又稱系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)）和非市場風(fēng)險(xiǎn)（又稱非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)）兩種。市場風(fēng)險(xiǎn)是指與整個(gè)市場波動相聯(lián)系的風(fēng)險(xiǎn)，它是由影響所有同類股票價(jià)格的因素所導(dǎo)致的股票收益的變化。非市場風(fēng)險(xiǎn)是指與整個(gè)市場波動無關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，它是某一企業(yè)或某一個(gè)行業(yè)特有的那部分風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)與整個(gè)市場的波動相聯(lián)系，無論投資者如何分散投資資金都無法消除和避免這一部分風(fēng)險(xiǎn)。非市場風(fēng)險(xiǎn)與整個(gè)市場的波動無關(guān)，投資者可以通過投資分散化來消除這部分風(fēng)險(xiǎn)。而且，市場風(fēng)險(xiǎn)與投資收益呈正相關(guān)關(guān)系。投資者承擔(dān)較高的市場風(fēng)險(xiǎn)可以獲得較高的收益，而非市場風(fēng)險(xiǎn)卻并不是如此。 （二）風(fēng)險(xiǎn)的度量風(fēng)險(xiǎn)衡量就是要準(zhǔn)確地計(jì)算投資者的收益和本金遭受損失的可能性大小。一般地講，衡量股票投資的風(fēng)險(xiǎn)的方法有三種：一是計(jì)算股票投資收益低于其期望收益的概率；二是計(jì)算股票投資出現(xiàn)負(fù)收益的概率；三是計(jì)算股票投資的各種可能收益與其期望收益之間的偏離（Deviation），即股票收益的方差（Variance）或標(biāo)準(zhǔn)差（Standard Deviation）。第七章 債券和投資基金投資分析第一節(jié) 債券投資收益分析債券投資以下三個(gè)方面的特征和作用決定了它是一種重要的投資活動。債券投資可以分散風(fēng)險(xiǎn)。統(tǒng)計(jì)資料表明，股票投資風(fēng)險(xiǎn)大，債券的投資風(fēng)險(xiǎn)相對較??；而且兩種證券之間收益率變化的相關(guān)性小。因此投資者可以選擇適當(dāng)?shù)膫凸善钡耐顿Y比例來構(gòu)建最佳投資組合：收益率一定的條件下使風(fēng)險(xiǎn)最小或者風(fēng)險(xiǎn)一定的條件下收益率最大。債券流動性較強(qiáng)，價(jià)格相對穩(wěn)定，一般都有固定的利率和期限，因此名義收益率也比較確定。而且債券的市場交易費(fèi)用一般也比較股票的交易費(fèi)用低。比較而言，債券投資期限和資金需求時(shí)間具有匹配性。債券一般具有各種不同的期限，投資者可以根據(jù)需要，選擇期限合適的債券，以便獲得收益。股票雖然可以限時(shí)在市場上出售，但投資者需要資金要出售股票的時(shí)候，其價(jià)格可能一落千丈，就會蒙受巨大損失。（一般等于面值）之和。注意：（1）債券的期值根據(jù)債券的面值、票面利率和還本期限計(jì)算得到。（2）計(jì)算債券的發(fā)行價(jià)格要使用有效期限，計(jì)算債券的轉(zhuǎn)讓價(jià)格應(yīng)使用待償還期限（剩余期限）。（3）市場利率水平指證券市場上大多數(shù)投資者要求某種債券所能提供的最低利率水平。不同的債券其市場利率一般各不相同；市場利率水平也稱市場收益率，往往用定性方法分析確定，主要考慮債券償還的確定性、待償還期限長短和其他債券收益率等因素。有如下三種，其中各公式符號的含義如下：FB為債券的價(jià)格，M為每年支付的利息金額（即M=票面利率面值），F(xiàn)為債券面值，V為市場利率， n代表有效期限，r代表貼現(xiàn)利率：（1）.付息發(fā)行和期滿一次還本付息的債券定價(jià)模型：（2）.貼現(xiàn)付息發(fā)行和到期償還要向全額的債券定價(jià)模型為： FB = F－F r n（3）.有效期限內(nèi)分次付息（這里假定一年付息一次）的債券定價(jià)模型為：教材中介紹了五種收益率，要掌握它們的名稱、涵義、特點(diǎn)（優(yōu)缺點(diǎn)）以及各自的計(jì)算公式，并且會利用實(shí)際數(shù)據(jù)計(jì)算這些收益率。收益率指標(biāo)類型計(jì)算公式直接（當(dāng)期）收益率=到期（最終）收益率=持有期收益率=準(zhǔn)到期收益率=認(rèn)購者收益率=收益率指標(biāo)類型涵義特點(diǎn)直接（當(dāng)期）收益率投資者當(dāng)時(shí)投資所獲得的收益（年利息）與其投資支出（市場價(jià)格）的比率（1） 考慮債券利息收入（2） 比較簡便，不需要持有到期便可知真實(shí)收益率（3） 不需要預(yù)測可能的賣價(jià)（4） 沒有充分考慮到資本增值或資本損失因素到期（最終）收益率投資者在二級市場上買入已發(fā)行的債券起到最終償還日止的全部持有期間所得的利息，與償還盈虧的合計(jì)金額折算成相對于投資本金每年能有多少收益的百分比（1） 考慮到了債券的名義利率、期限和資本到期后的損益問題（2） 有單利和復(fù)利之分，但一般采用單利計(jì)算持有期收益率測算投資者在發(fā)行日與到期日之間買進(jìn)賣出一筆債券所得的收益率息票收入和買賣利益的合計(jì)金額相對于投資本金達(dá)年率百分比準(zhǔn)到期收益率反映債券持有期內(nèi)的平均收益水平近似代表到期收益率認(rèn)購者收益率投資者從開始發(fā)行時(shí)認(rèn)購到發(fā)行者償還債券面值時(shí)，整個(gè)期間的年平均收益率第二節(jié) 債券投資風(fēng)險(xiǎn)分析1. 債券投資風(fēng)險(xiǎn)是在投資債券過程中由于現(xiàn)實(shí)的和意外的原因造成收益發(fā)生損害的可能性。債券的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要來源：1）.市場利率發(fā)生變化，影響債券的價(jià)格及再投資的收益率。2）.不可預(yù)見的通貨膨脹及購買力下降對固定收入債券造成影響。市場利率變動導(dǎo)致債券價(jià)格的發(fā)生變化，其變化幅度取決于各債券自身的特點(diǎn)。一般而言，債券價(jià)格變動有以下規(guī)律：①價(jià)格與市場利率反方向變動。②市場利率的波動幅度一定時(shí)，債券償還期越長，其價(jià)格波動的幅度就越大。但價(jià)格變動的相對幅度隨期限的延長而縮小。③市場利率的波動幅度一定時(shí)，票面利息率較低的債券價(jià)格波動幅度較大。④對同一債券，市場利率下降一定幅度所引起的債券價(jià)格上升幅度，要高于由于市場利率上升同一幅度而引起的債券價(jià)格下跌幅度。債券的利息收入需要進(jìn)行再投資，由于再投資收益率是不確定的，就產(chǎn)生了再投資風(fēng)險(xiǎn)。收益率有實(shí)際收益率和名義收益率之分。實(shí)際收益率是排除通貨膨脹影響后的收益率。實(shí)際收益率與通貨膨脹率之和就是名義收益率。因通貨膨脹導(dǎo)致的實(shí)際收益率的不確定性，就是購買力風(fēng)險(xiǎn)。1．債券發(fā)行公司以及所在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r會影響債券的收益。但是它們只影響發(fā)債公司本身，并不從總體上影響債券市場，因此稱為非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)或稱為個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。其主要表現(xiàn)是違約。2．造成公司債券違約風(fēng)險(xiǎn)的原因很多，主要有： 1）.政治和政策變動的風(fēng)險(xiǎn)。 2）.經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)。 4）.自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)。3．投資者處理收益和風(fēng)險(xiǎn)之間的原則有兩條：一是在已定風(fēng)險(xiǎn)的條件下，盡可能地使投資收益最大；二是在收益既定的條件下，盡可能使風(fēng)險(xiǎn)減少到最小。在債券投資中，投資者可根據(jù)已確定的收益率目標(biāo)，盡量地減少投資風(fēng)險(xiǎn)。為此，可采取如下兩種方法。1）.選擇品質(zhì)優(yōu)良的債券投資投資者需要對債券的資信程度進(jìn)行評估，選擇品質(zhì)優(yōu)良、資信程度高的債券進(jìn)行投資。2）.采用分散投資的方法將資金按適當(dāng)?shù)谋壤顿Y于不同的債券，建立合理的資產(chǎn)組合，使投資風(fēng)險(xiǎn)降低到最可限度。第三節(jié) 投資基金價(jià)格變動的分析與管理眾多不確定的投資者將不同的出資份額匯集起來，交由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行操作，所得的收益由投資者按出資比例分享，這樣一種投資工具就是投資基金。它實(shí)行的是一種集合投資制度，集資方式主要是向投資者發(fā)行有價(jià)證券。與其他投資方式比較，投資基金具有以下六個(gè)特性，如下圖，注意搞清楚各個(gè)特性的含義。證券化籌資共同收益風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)組合投資專家經(jīng)營共同投資投資基金(一) 投資基金價(jià)格投資基金證券（基金券）作為一種有價(jià)證券，其價(jià)格也包括發(fā)行價(jià)格和市場交易價(jià)格兩種基本類型?；鹱C券各種價(jià)格確定的最基本依據(jù)是基金每單位凈資產(chǎn)值及其變動。基金券的發(fā)行價(jià)格由三部分組成：1)基金的面值；2)基金的發(fā)起與招募費(fèi)用；3)基金銷售費(fèi)。封閉式基金的含義，它也有發(fā)行價(jià)格和交易價(jià)格兩種；開放型基金的含義，它只有交易價(jià)格一種。按買賣價(jià)的具體形式劃分，封閉型基金的價(jià)格有面值、凈值和市價(jià)三種。注意搞清楚三者之間的聯(lián)系和區(qū)別。簡單地講，面值、凈值是市價(jià)的基礎(chǔ)，市價(jià)是面值和凈值的市場表現(xiàn)形式。面值是基金的帳面價(jià)值，凈值是基金券的實(shí)際價(jià)值，二者主要由基金自身內(nèi)在價(jià)值即資金和收益等狀況決定；市價(jià)是基金的現(xiàn)實(shí)價(jià)格，由供求關(guān)系決定。封閉型基金的交易價(jià)格由基金的市場供求關(guān)系確定。注意封閉型基金的特點(diǎn)。開放型基金可隨時(shí)買賣，其報(bào)價(jià)分“賣出”及“買入”兩種。搞清出此處買入價(jià)和賣出價(jià)的含義，注意二者都是根據(jù)基金單位的資產(chǎn)凈值來確定的。(二) 投資基金價(jià)格波動分析瓊斯理論該理論認(rèn)