【文章內容簡介】 計算建筑面積的房屋,層高(高度)均應在 (,以下同).參考法規(guī): 《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行)》.題80哪些公用建筑面積不能分攤 ①倉庫,機動車庫,非機動車庫,車道,供暖鍋爐房,作為人防工程的地下室,單獨具備使用功能的獨立使用空間.②售房單位自營,自用的房屋.③為多幢房屋服務的警衛(wèi)室,管理(包括物業(yè)管理)用房.參考法條:《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行)》第九條題81面積變了,購房者可以退房嗎 經有關部門批準以后,商品房的面積可以變更,視為同意變更.開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內通知,開發(fā)商要承擔違約責任.參考法條:《商品房銷售管理辦法》第二十四條題82面積誤差比的公式是什么 面積誤差比=產權登記面積合同約定面積合同約定面積 100%參考法規(guī): 《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》題83承租人死亡后,未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎 承租人死亡,如果該承租人的家人并沒有和他共同居住,未在一起居住的家人無權擅自搬入出租房屋.題84如果是出租人死亡,合同還有效嗎 出租人的家人可以收回房屋嗎 在租賃期間,繼承人就自動成為新的產權人,雙方應當繼續(xù)履行合同,出租人的家人無權收回房屋.題85出租人有權提前收回房屋嗎 對于有固定期限的房屋租賃,出租人是否有權提前收回房屋,出租人就必須事先征得承租人同意。如果承租人不同意,。擅自轉租,轉借,轉讓租賃的房屋。擅自破壞租賃的房屋,改變結構,改變用途,或者拖欠房租達6個月之久,出租人就可以提前收回房屋,終止合同了.參考法條:《合同法》第二百一十九,二百二十七,《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條.題86如果雙方沒有約定租賃期限,出租人可以隨時收回房屋嗎 如果雙方沒有約定房屋租賃的期限,就是不定期租賃了,雙方可以隨時解除租賃合同,但出租人也應提前通知承租人.參考法條:《合同法》第二百三十二條.題87承租人不交房租,出租人該怎么討租呢 承租人無正當理由延遲繳付或拒絕繳付房租的,出租人可以收回房屋,解除合同,出租人就可以請求法院強制其繳納租金了.參考法條:建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條.題88承租人沒有繳納物業(yè)費,物業(yè)公司有權要求出租人付款嗎 如果出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費,而且得到了物業(yè)公司的書面確認,那么物業(yè)公司就不能再要求出租人付款了,否則物業(yè)公司還是有權要求出租人付款的.也就是說承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費的約定,那么這個約定也只能對出租人和承租人有約束力,而對物業(yè)公司不發(fā)生效力,出租人必須對物業(yè)公司承擔責任.參考法條:《合同法》第八十四條.題89合格的中介機構該有哪兩證 有效證件應當掛在哪里 合格的中介機構應當有兩證,也就是北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的北京市房地產經紀機構資格證書,中介機構的房地產經紀人還必須有《房地產經紀人資格證》.合格中介機構的有效證件應當掛在營業(yè)場所的顯著位置,則很有可能存在問題,委托人就一定要小心了.為了防止中介機構造假,一定要堅持查看兩證原件,最好把注冊號記下來,還要檢查出租人的房屋所有權證和身份證明,按照法律要求辦理正規(guī)手續(xù),如登記備案,辦理《房屋租賃許可證》,《房屋租賃安全合格證》等.參考法條:建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》第六條.題90中介公司可以收哪些費用 如果房屋租賃中介機構促成房屋租賃雙方達成合同,可以按照雙方的約定一次性收取中介服務費,如押金,信息費,.參考法條:建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》第十八條,第二十一條.題91如果通過中介機構沒有找到房子,還用交費嗎 ,則不得要求委托人支付中介費,即使合同中這樣規(guī)定也是無效的,但是中介機構可以要求委托人支付從事中介活動支出的必要費用.參考法條:《合同法》第四百二十七條.題92中介機構可以收取多少中介費 中介機構應當向誰收取中介費 ,租賃普通住宅,則由承租人向中介公司繳納中介費,而對于公寓,別墅租賃,則由出租人支付.參考法條:《國家計委,建設部關于房地產中介服務收費的通知》第六條.題93什么是房屋出租代理 業(yè)務是什么 房屋出租代理有時候也叫房屋租賃代理,它是指房地產經紀機構的一種經營活動,也就是由房地產經紀機構接受房屋出租人委托,代理出租房屋,由代理機構負責尋找房客,簽訂房屋租賃協(xié)議,辦理房屋租賃合同的相關備案手續(xù),通過銀行收取,交付租金,按照合同規(guī)定,向承租人提供一定的服務,從而使出租人能從繁雜的房屋租賃事務中脫身.題94如果承租人沒有繳付租金怎么辦 如果承租人沒有繳付租金,銀行也會從代理機構在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢,付給出租人,因此出租人無需承擔承租人不交租金的風險.參考法條:北京市國土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委托銀行收,付租金的暫行辦法》第十條.題95房屋出租代理機構可否不通過銀行向出租人支付租金 ,承租人也必須將租金交給銀行,由銀行統(tǒng)一代收,代付租金,即使承租人委托房屋出租代理機構代交租金,一旦有房屋經紀公司提出代收租金的要求,而且也說明該房屋經紀機構不具有代理房屋出租的資質.參考法條:北京市國土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委托銀行收,付租金的暫行辦法》第七條,第八條.題96承租人繞過中介機構和出租人簽約,也應向中介機構支付中介費嗎 ,讓供需雙方見面,就提供了相應的服務,即使承租人繞過中介機構和出租人簽約,合同的成立也是中介機構促成的,因此中介機構有權獲得中介費.參考法條:《合同法》第一百零九條.題97前期物業(yè)管理合同能約束業(yè)主嗎 盡管業(yè)主并沒有直接參與到前期物業(yè)管理合同的簽訂中,開發(fā)商有權選擇物業(yè)管理公司進行前期物業(yè)管理,.題98開發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的 早期的物業(yè)企業(yè)一般都是開發(fā)商的下屬企業(yè).《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定了,住宅物業(yè)的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經物業(yè)所在區(qū),縣人民政府房地產行政主管部門批準,.題99怎樣成為業(yè)主 業(yè)主為房屋的所有權人,商品房買賣合同記載的購房人也被視為業(yè)主.題100產權證沒辦,是否應交物業(yè)費 雖然您在買房的時候還沒有獲得產權證書,并不擁有房屋產權,但是由于您已經簽訂了購房合同并且已經入住,對該房屋有相當的控制權,并且從物業(yè)管理中獲益,因此應該支付物業(yè)管理費.題101業(yè)主大會的召開時間怎么確定 業(yè)主大會的職責有哪些 。臨時會議可以由20%以上的業(yè)主提議或者在發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理時,并同時告知居委會.業(yè)主大會的職責主要有:①制定,修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則。②選舉,更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。③選聘,解聘物業(yè)管理企業(yè)。④決定專項維修資金使用,續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施。⑤制定,修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部分和共用設施設備的使用,公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。⑥履行法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責.參考法條:《物業(yè)管理條例》第十一條,第十二條題102業(yè)主大會是怎樣成立的 業(yè)主大會由業(yè)主自行成立,但要接受物業(yè)所在地區(qū),在滿足成立業(yè)主大會條件的小區(qū),業(yè)主首先應致信給區(qū)縣小區(qū)辦和街道辦事處,區(qū)縣建委指導監(jiān)督下,組建由設區(qū)居委會,開發(fā)建設單位,業(yè)主代表組成的業(yè)主大會籌備組,具體負責業(yè)主大會的成立召開事宜.題103沒參加業(yè)主大會,會議決定對我有效嗎 ,只要大會是在持1/2以上投票權的業(yè)主參加,一般決定經與會業(yè)主所持投票權的1/2以上通過。特別決議經物業(yè)小區(qū)內全體業(yè)主所持投票權的2/3以上通過的情況下,作出的決定對全體業(yè)主均具有約束力.參考法條:《物業(yè)管理條例》第十二條題104如何選聘物業(yè)管理公司 應當由業(yè)主大會以經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過的決議選擇物業(yè)管理公司,由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與該管理公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議,約定物業(yè)服務的項目和物業(yè)收費標準,:(1)選擇符合國家規(guī)定的具有一定資質的從事物業(yè)管理的物業(yè)管理公司.(2)選擇管理規(guī)模較大的物業(yè)管理公司.(3)選擇經營意識強的物業(yè)管理公司.題105居委會能選聘物業(yè)管理公司嗎 盡管在實際生活中存在著由居委會為業(yè)主選聘物業(yè)管理公司的現(xiàn)象,但實際上,自我教育,自我服務的基層群眾性自治組織,它是在政府或者政府的派出機構的指導,既不享有業(yè)主的權利,居委會可以進行協(xié)調處理,但不能代替業(yè)主或業(yè)主委員會來選聘物業(yè)管理公司.題106業(yè)主委員會的職責是什么 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,是溝通業(yè)主和物業(yè)公司的橋梁,履行下列職責:①召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況。②代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。③及時了解業(yè)主,物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同。④監(jiān)督業(yè)主公約的實施。⑤業(yè)主大會賦予的其他職責.題107同一小區(qū)是否可以成立不同的業(yè)主委員會 ,在一個物業(yè)管理區(qū)域內一般只有一個業(yè)主大會,可以通過增選或者補選的方式加入到業(yè)主委員會中.題108業(yè)主委員會委員可以委托他人參加會議嗎 ,具有法律意義上的身份,該身份,業(yè)主委員會會議須由委員本人參加,不能委托他人代表參加.題109欠繳物業(yè)管理費的業(yè)主還有被選為業(yè)主委員會委員的資格嗎 ,屬于業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的民事合同糾紛問題,有資格參加選舉.具不具有選舉資格與能不能當選委員,業(yè)主欠費既影響物業(yè)管理企業(yè)正常履行物業(yè)管理合同,也侵害了其他業(yè)主的利益,因此欠費業(yè)主不宜作為全體產權人的代表,但這并不是等于是剝奪了欠費業(yè)主的被選舉權.題110業(yè)主委員會如何進行換屆選舉 任期未滿,業(yè)主有權撤換委員嗎 業(yè)主委員會任期屆滿2個月前,應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉。逾期未換屆的,房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作.在任期中,經業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議,認為有必要撤換業(yè)主委員會委員的,應當由業(yè)主大會會議作出決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告.題111物業(yè)管理公司能罰款嗎 罰款是一種行政處罰行為,物業(yè)管理公司不是行政主體,《行政處罰法》的規(guī)定,沒有任何法律的依據,物業(yè)管理公司不能凌駕于業(yè)主之上設立處罰權.題112開發(fā)商與業(yè)主,物業(yè)管理公司是什么關系 開發(fā)商與業(yè)主之間主要是購房合同關系,如果開發(fā)商未將其房屋全部賣出,那么開發(fā)商也是業(yè)主,與普通業(yè)主承擔相同的權利義務.開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間通常是兩種關系:①從屬關系,即物業(yè)管理公司是開發(fā)商的分支機構或子公司。②合同關系,開發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前期物業(yè)管理合同,聘請物業(yè)管理公司進行前期物業(yè)管理.題113物業(yè)管理公司能進行轉委托嗎 如何進行轉委托 ,物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè).進行轉委托時,首先,要選聘具有相應資質的專業(yè)性服務公司來承擔專業(yè)服務項目。其次,物業(yè)管理公司要與專業(yè)性服務公司簽訂委托協(xié)議,在協(xié)議中約定,專業(yè)性服務公司提供的專業(yè)性服務質量和水平不得低于物業(yè)管理服務合同中對相關專業(yè)性服務質量和要求的約定。同時還要約定專業(yè)性服務公司達不到服務質量和要求時的違約責任.題114轉委托后,責任誰來承擔 物業(yè)管理公司將自己的專項服務業(yè)務轉委托給其他專業(yè)性公司后,則物業(yè)管理公司應當對業(yè)主承擔違約責任.委托所得收益,應當用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位,共用設施設備的維修,養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任.題115物業(yè)管理公司是否有權扣押業(yè)主的房屋鑰匙 無權.向業(yè)主交付房屋是開發(fā)商的義務,如果業(yè)主已經付了房款,只能以開發(fā)商的名義,是將自己在物業(yè)管理合同中的相關權利關系附加到了替開發(fā)商履行交付房屋的義務中了,這是不符合法律規(guī)定的.題116業(yè)主公約對于承租人是否有效 承租人違反了業(yè)主公約,業(yè)主承擔責任嗎 ,王先生作為承租人只是非業(yè)主的物業(yè)使用人,王先生的權利義務由他和馬建設進行約定,.盡管業(yè)主并沒有違反業(yè)主公約,但為了督促業(yè)主約束非業(yè)主使用人遵守業(yè)主公約,相關法律法規(guī)要求業(yè)主對非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的行為要承擔連帶責任.非業(yè)主使用人是指沒有物業(yè)的所有權,但是對物業(yè)享有使用權,并且按照合同,使用或者一定條件的收益權,而沒有處分的權利.題117物業(yè)管理費應向誰收取 物業(yè)管理費應按哪個面積收取 包括哪些費用 支付物業(yè)管理費的義務來自于物業(yè)管理合同的約定,業(yè)主與物業(yè)管理公司是合同的雙方當事人,物業(yè)管理公司應向業(yè)主收取物業(yè)管理費.嚴格來說,:①套內建筑面積。②可分攤的公用建筑面積.實踐中,對于沒有取得房產證的房屋,物業(yè)管理費通常按房屋的實測建筑面積收取:現(xiàn)房通常按購房合同中約定的建筑面積收取物業(yè)管理費,如果合同約定面積與房屋面積實測報告不符,以實測報告為準。期房通常按照房屋建成交付時,開發(fā)商向購房人提供的該房屋的實測建筑面積報告為準,購房人依據該報告提供的面積繳納物業(yè)管理費.題118承租人是否應交物業(yè)管理費 什么情況下承租人要支付物業(yè)管理費 承租人的義務僅限于房屋租賃合同的規(guī)定,因而只具有向出租人支付租金的義務,房屋租賃合同與物業(yè)管理合同是兩個不同的權利義務關系,不能混同.如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定,由承租人支付物業(yè)管理費,并且物業(yè)管理公司也同意向承租人收取物業(yè)管理費,業(yè)主要承擔連帶繳納責任.題119小區(qū)里供水,供電,供氣等費用應向誰收取 設備應由誰負責維修 一般來說,物業(yè)管理區(qū)域內的供水,供電,供氣,供熱,通訊,.提供供水,供電,供氣,供熱,通訊,有線電視服務的單位,應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修,但相關費用要由這些單位支付,物業(yè)管理公司不得向業(yè)主,物業(yè)使