【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 60㎡——270㎡主力面積90㎡單價(jià)范圍1800元/㎡——2780元/㎡平均單價(jià)2500元/㎡主力總價(jià)主訴求語文明生活新社區(qū)折 扣一次性6％，分期4％公開日期第一期銷售率70％交房日期2004．10工程進(jìn)度期房江東小康城個(gè)案分析一. 本案市場(chǎng)情況項(xiàng)目概況：“江東小康城”位于北京路延長(zhǎng)線，占地面積約300畝，共3000多套多種戶型的房屋。第一期戶數(shù)為266戶，從2003年4月開盤至今，第一期銷售率在70％左右。加之在廣告宣傳上作了較大投入，因此市場(chǎng)接受情況不錯(cuò)。二. 產(chǎn)品分析 戶型特點(diǎn)：“江東小康城”以多層的住宅樓為主，配以小高層，戶型面積從60――270平米不等，戶型種類繁多，給消費(fèi)者的選擇面較廣。加之小區(qū)所占面積較大，視覺空間開闊，所以在采光上有很大優(yōu)勢(shì)。景觀特色：由于花園小區(qū)的特點(diǎn)，基地面積大，容積率較低，所以在綠化上有很大優(yōu)勢(shì)，小區(qū)景觀設(shè)置等方面設(shè)想比較周全，這是江東小康城的主要賣點(diǎn)。三. 營(yíng)銷策略分析 價(jià)格策略：“江東小康城”價(jià)格定位在1800元/㎡到2780元/㎡之間，另外，可按揭或一次性付款。這適合于社會(huì)各階層的人士，面對(duì)的客戶群比較廣泛。 廣告策略：“江東小康城”位于昆明北市中心區(qū)，盤龍江畔，位置優(yōu)越，交通方便?！霸谶@里可以徹底放松心情，呼吸新鮮空氣，感受人與自然和諧統(tǒng)一，新鮮的空氣，安靜的生活將成為越來越多人的追求”，成為“江東小康城”的最大賣點(diǎn)。注：小戶型圈層最小面積為41平米，最大面積為270平米，平均主力面積為70平米。86街U2的主力戶型為95平米，兩室或三室的躍層；春天印象的主力戶型為85平米，也是兩室或三室的躍層；尤以陽(yáng)光A版的躍層最小，主力戶型僅為51平米。自由港的主力戶型為44平米，是以一室一廳的平層為主。由圖可見，這些樓盤都是以小戶型為主，所面對(duì)的目標(biāo)客戶群也較為一致，尤其是陽(yáng)光A版與本案各方面設(shè)計(jì)十分相似。注：小戶型圈層平均價(jià)格為2470元/平方米左右，由于目前房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)比較激烈，所以從樓盤位置、質(zhì)量來看，此價(jià)位在昆明房產(chǎn)市場(chǎng)中人們接受程度較好，因此，均價(jià)定位也是本案競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的關(guān)鍵。注：從圖表來看，這主要取決于其樓盤小戶型的特點(diǎn)，尤其以自由港為典型。因他們戶型較小，總價(jià)低，這樣就避免了購(gòu)買抗性中最主要的一點(diǎn)價(jià)格，所以在他們?cè)诜慨a(chǎn)市場(chǎng)中也獲得了極好的市場(chǎng)占有率。因此，認(rèn)為本案主力總價(jià)應(yīng)控制在15萬元左右。小戶型圈層綜合分析：自由港、陽(yáng)光A版及富祥園均是以小戶型為主的樓盤，從所處地段、基地面積、樓體設(shè)計(jì)，都具有較大相似性。陽(yáng)光A版，86街U2現(xiàn)已售完，自由港、富祥園也已接近尾聲，春天印象銷售勢(shì)頭也很不錯(cuò)。從這些樓盤的銷售狀況來看，小戶型在昆明房產(chǎn)市場(chǎng)中確實(shí)有很大潛力。不過也要看出，這些樓盤（尤以陽(yáng)光A版）的最終全部售馨，必將搶先占據(jù)部分年輕人購(gòu)房市場(chǎng)，給本案的今后推出帶來一定壓力，但我們的優(yōu)勢(shì)在于，可以推出較之更好的戶型及物業(yè)服務(wù)，并配合合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和適合的投放時(shí)間，來?yè)屨际袌?chǎng)先機(jī)。其次，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也是價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，就均價(jià)而言，各樓盤相差不大，但因戶型不同，總價(jià)控制便不相同。就本案特點(diǎn)來看，總價(jià)控制也是今后占有市場(chǎng)的關(guān)鍵。只要主力總價(jià)控制在15萬元左右，對(duì)今后的銷售將是十分有利的。而且我們還可以通過本案的推廣來詮釋一個(gè)全新的生活理念，樹立品牌效應(yīng)，并在今后的小戶型家居中起一種引領(lǐng)作用，使本案推出的同時(shí)，也是一個(gè)全新居家品牌的問世。（二）外圍競(jìng)爭(zhēng)圈層個(gè)案分析個(gè)案市調(diào)表及分析一：案 名艾詩(shī)林根工地位置北城區(qū)售樓中心艾詩(shī)林根銀座2樓設(shè)計(jì)風(fēng)格歐陸風(fēng)格投資興建云南住佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企劃銷售優(yōu)勢(shì)時(shí)代Gamp。P物業(yè)管理費(fèi)㎡/月景觀設(shè)計(jì)ACLA（亞洲）事物所建筑設(shè)計(jì)深圳清華大學(xué)設(shè)計(jì)院基地面積㎡建筑面積㎡容 積 率在售面積27560㎡戶 數(shù)212戶樓 層2棟7層、4棟12層綠 化 率55%戶 型3室2廳2衛(wèi)2露臺(tái)、5室2廳2衛(wèi)2超大空中花園面積范圍110——260㎡主力面積130㎡單價(jià)范圍2300——3100元/㎡平均單價(jià)2650元/㎡主力總價(jià)主訴求語流動(dòng)的空間、流動(dòng)的音樂、空中花園、云中漫步折 扣現(xiàn)款2%，另外享免一半物業(yè)管理費(fèi)公開日期2003．01銷 售 率60%交房日期2004．01工程進(jìn)度期房艾詩(shī)林根個(gè)案分析一. 本案市場(chǎng)情況 項(xiàng)目概況：“艾詩(shī)林根”是由云南住佳房地產(chǎn)有限公司投資興建，由深圳清華大學(xué)設(shè)計(jì)院擔(dān)當(dāng)建筑設(shè)計(jì)，ACLA（亞洲）事務(wù)所負(fù)責(zé)景觀設(shè)計(jì)。目前該建筑施工情況為期房，交房日期為2004年1月。該項(xiàng)目位于昆明市北城區(qū)。該項(xiàng)目從2003年1月開盤至今售出60%，市場(chǎng)接受情況良好。二. 產(chǎn)品分析戶型分析：“艾詩(shī)林根”項(xiàng)目戶型有三室兩廳雙衛(wèi)雙露臺(tái)、四室兩廳雙衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)、五室兩廳雙衛(wèi)空中花園。戶型面積為110—260平米，主力房型面積為130平米。 景觀特色：整體建筑充滿了北歐風(fēng)情，每幢樓都有一個(gè)西化的名字，屬于高尚住宅區(qū)，景觀強(qiáng)調(diào)了入口處有一個(gè)標(biāo)志性的“艾詩(shī)林根”噴泉廣場(chǎng)，46眼清泉環(huán)繞著法式空中花園，綠化率高達(dá)55%。三. 營(yíng)銷策略分析 價(jià)格策略：“艾詩(shī)林根” 樓盤定價(jià)2300元/平米—3100元/平米。付款方式可一次性付款或按揭。從價(jià)格定位分析得出該項(xiàng)目目標(biāo)客戶群為有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的收入屬中等偏上的消費(fèi)者，而且是比較喜歡西方風(fēng)格的人群。 廣告策略：“艾詩(shī)林根”項(xiàng)目以優(yōu)越的住宅景觀，中等的價(jià)位來吸引消費(fèi)者，樓書突出法式園林建筑，風(fēng)格典雅，西化感覺強(qiáng)烈。個(gè)案市調(diào)表及分析二：案名時(shí)代年華工地位置前衛(wèi)鎮(zhèn)宮莊前衛(wèi)西路時(shí)代年華小區(qū)售樓中心現(xiàn)場(chǎng)售樓投資興建云銅地產(chǎn)amp。中房昆明公司企劃銷售怡暢廣告策劃有限公司物業(yè)管理費(fèi)㎡月建筑設(shè)計(jì)云南省建工設(shè)計(jì)院基地面積156000㎡建筑面積250000㎡容積率戶數(shù)2296戶樓層七層綠化率%戶型2室2廳、3室2廳、4室2廳、復(fù)式面積范圍51——131㎡主力面積96㎡單價(jià)范圍1630——1830元/㎡平均單價(jià)1680元/㎡主力總價(jià)16．13萬元折扣無公開日期2003．03銷售率70%交房日期2003．11工程進(jìn)度結(jié)構(gòu)體時(shí)代年華個(gè)案分析一. 本案市場(chǎng)情況項(xiàng)目分析：“時(shí)代年華”是云銅地產(chǎn)和中房昆明公司聯(lián)袂打造的項(xiàng)目，目前建筑狀況為結(jié)構(gòu)體，交房日期為2003年11月。該項(xiàng)目位于昆明市西山區(qū)前衛(wèi)西路，總建筑面積為25萬平方米。該項(xiàng)目開盤至今銷售狀況良好。二. 產(chǎn)品分析 戶型分析：“時(shí)代年華”產(chǎn)品樣式定位為多層，戶型面積為51—220平米，主力房型面積為96平米（3室2廳），裝修程度為廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝。景觀特色：“時(shí)代年華”項(xiàng)目小區(qū)規(guī)劃和戶型、布局等較傳統(tǒng)，規(guī)劃有一個(gè)中心花園，園林景觀環(huán)繞，小品景觀游移。三. 營(yíng)銷策略分析 價(jià)格策略：“時(shí)代年華”樓盤定價(jià)為1630元/平米至1830元/平米，主力房型總價(jià)為17萬。付款方式可一次性付款或按揭。從價(jià)格定位分析得出該項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群為工薪階層。 廣告策略：主要以其價(jià)格優(yōu)勢(shì)讓占多數(shù)的工薪階層接受。個(gè)案市調(diào)表及分析三：案名實(shí)力五星彩園工地位置二環(huán)西路（東駿藥房后）售樓中心現(xiàn)場(chǎng)售樓投資興建云南實(shí)力房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司企劃銷售廣州凌峰房地產(chǎn)咨詢有限公司物業(yè)管理費(fèi)㎡月（多層）；㎡月（小高層）景觀設(shè)計(jì)深圳市棣志景園林技術(shù)有限公司建筑設(shè)計(jì)新加坡山鼎建筑師事務(wù)所基地面積26640㎡建筑面積㎡容積率在售面積、40900㎡戶數(shù)394