【文章內(nèi)容簡介】 避暑向四季旅游轉(zhuǎn)變、由區(qū)域性景區(qū)向全國知名景區(qū)轉(zhuǎn)變 ” 。力爭通過三到五年的時間，將 XX打造成為國家 5A 級景區(qū)和全國知名的旅游目的地。通過規(guī)劃和策劃，以 “ 重塑 XX、再造 XX，打造中國最美的山地度假旅游目的地 ” 的方案已初步形成。 一是依托 “一鎮(zhèn)八區(qū)”，打造“一環(huán)三線”?！耙绘?zhèn)”即將云中湖 可行性研究報告 2 建設(shè)為風(fēng)情獨特的山地度假小鎮(zhèn)；八區(qū)即重點打造提升八個特色各異的旅游景區(qū)，包括中港、云中湖、銅鼓包、石龍峽、金雞谷、闖王陵、老鴉尖、太陽山景區(qū)?！耙画h(huán)”是指景區(qū)山上公路與山下公路對接，圍繞云中湖，形成旅游大環(huán)線。三線即以船埠入口區(qū)為起點，聯(lián)動銀河谷景區(qū)，包含中港以及沿線景點，至云中湖景區(qū)，并以云中湖為核心，發(fā)散至銅鼓包景區(qū)、石龍峽景區(qū)形成東部旅游線路；以闖王陵為起點，經(jīng)金雞谷、老鴉尖景區(qū)，最終延伸至銅鼓包景區(qū)，形成中部旅游線路；以太陽山林場為中心，形成西部旅游 線路。 二是完善“一主三輔”，重點建設(shè)六大項目?！耙恢魅o”入口服務(wù)體系，即在船埠建設(shè)主游客中心 —— XX 入口綜合服務(wù)區(qū)；在金雞谷、一天門、太陽山等次入口建設(shè)三個輔助游客中心。重點推進(jìn)船埠入口綜合服務(wù)區(qū)、云中湖度假小鎮(zhèn)、云中湖索道、船埠（中港、內(nèi)港、東港）旅游新村、環(huán) XX 旅游公路、八大景區(qū)提升 6 大重點項目建設(shè)。 XX 省 XX 旅游開發(fā)有限公司主要股東為 鄂西生態(tài)文化旅游圈投資有限公司 和 XX 縣政府，既有旅游項目開發(fā)的經(jīng)驗，又有當(dāng)?shù)卣罅χС?，為本項目建設(shè)成功奠定了堅實的基礎(chǔ)。 報告編制的依據(jù) 1《國務(wù)院關(guān)于加 快發(fā)展旅游業(yè) 的 意見》的通知 （ 國發(fā)〔 20xx〕41 號 ） ； 2《旅游規(guī)劃通則》 GB/T1897120xx， 20xx 年中華人民共和國質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局發(fā)布； 可行性研究報告 3 3《 XX 風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》（ 1998— 20xx 年）同濟大學(xué)； 4《 XX 國家級自然保護區(qū)總體規(guī)劃》（ 1997— 20xx 年）國家林業(yè)局調(diào)查規(guī)劃設(shè)計院； 5《 XX 省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》 20xx 年； 6《 XX 縣總體規(guī)劃 (19962020 年 )》 XX 縣規(guī)劃土地管理局； 7《旅游區(qū) (點 )質(zhì)量等級的劃分與評定》 (GBT 1777520xx)國家技術(shù)監(jiān)督局； 8XX 省 旅游業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃和 2020 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要； 9《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》 (GB5028998)； 10《 XX 船埠入口綜合服務(wù)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃暨重點地塊修建性詳細(xì)規(guī)劃》； 11《 XX 重點旅游項目策劃報告》； 12XX 省 XX 旅游開發(fā)有限公司委托北京起重運輸機械設(shè)計研究院進(jìn)行客運索道可行性研究的協(xié)議； 13 其他有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)范和相關(guān)的調(diào)研資料； 由委托方提供的景區(qū)旅游的其它 相關(guān) 資料。 可行性研究結(jié)果概要 項目建設(shè)宗旨 本項目將緊扣 XX 休閑度假旅游發(fā)展戰(zhàn)略，充分結(jié)合項目 建設(shè)區(qū)高低起伏、錯落有致的地形、自然水體和山體等環(huán)境要素，兼顧旅游綜合入口的功能需求，巧妙融合避暑勝地、英雄九宮、佛道勝地、生 可行性研究報告 4 態(tài)九宮、溫泉之鄉(xiāng)、楠竹之鄉(xiāng)的地域特質(zhì)，精心打造出中國一流的風(fēng)景入口綜合服務(wù)區(qū)；中國一流的生態(tài)換乘轉(zhuǎn)移中心；中國一流的旅游服務(wù)綜合體。最終形成 XX 風(fēng)景區(qū)“一主三輔”入口服務(wù)體系，即船埠主游客中心 —— XX 入口綜合服務(wù)區(qū)；金雞谷、一天門、太陽山三個次入口輔助游客中心。 項目建設(shè)地點 索道項目建設(shè)地點 位于 XX 縣 XX 風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi) ；船埠入口綜合服務(wù)區(qū)以及旅游服務(wù)中心的 建設(shè)地點 位于 XX 鎮(zhèn) 船埠村，與原中港景區(qū)山門下移了 5 公里左右 ；新建南區(qū)酒店的地址位于山頂?shù)脑浦泻?，緊鄰云中湖路。 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 新建 XX 船埠入口綜合服務(wù)區(qū)規(guī)劃 用地面積 182161 ㎡ （約 273畝） ，建筑 總 面積 22766 ㎡，建筑基底面積 19206 ㎡ 。容積率 ，建筑密度 %，綠地率 40%。 新建 XX 旅游服務(wù)中心規(guī)劃用地面積 50692 ㎡（約 76 畝），建筑總面積 320xx ㎡，建筑基底總面積 12400 ㎡。 容積率 ，建筑密度24%，綠地率 40%。 新建南區(qū)酒店建筑用地面積 3462 ㎡（ 約 畝），總建筑面積 ㎡。以整體園區(qū)為依據(jù)進(jìn)行計算，容積率 ，建筑密度 18%，綠化率 43%。 可行性研究報告 5 建設(shè)內(nèi)容 本項目 主要建設(shè) 船埠入口服務(wù)區(qū)、旅游服務(wù)中心、索道以及南區(qū)酒店四大功能區(qū)域。具體各項建設(shè)內(nèi)容如下 ： 1. 船埠入口綜合服務(wù)區(qū) 主要建設(shè) 旅游綜合服務(wù)區(qū)、 民俗風(fēng)情 商業(yè)服務(wù)街區(qū)、 游客換乘車場 三大功能服務(wù)區(qū)，建設(shè)內(nèi)容如下表： 表 11 船埠入口綜合服務(wù)區(qū)項目主要建設(shè)內(nèi)容 序號 功能分區(qū) 層 /棟數(shù) 用地面積（ ㎡ ） 建筑總面積（ ㎡ ） 結(jié)構(gòu)類型 服務(wù)能力 一 旅游綜合服務(wù)區(qū) 1 游客服務(wù)中心 一棟 7844 6960 框架二層 高峰接待能力為 2萬人 /天 2 員工活動中心 一棟 843 1360 框架二層 二 民俗風(fēng)情街 13094 14446 一層鄂南民居 三 游客換乘車場 8000 C30 地坪 100 車位 合計 29781 22766 2. 旅游服務(wù)中心 旅游服務(wù)中心 新增建設(shè)用地 50692 平方米（折合 76 畝）。主要建設(shè)商業(yè)街區(qū) 、綠色生態(tài)停車場 等旅游服務(wù)接待設(shè)施。合計建筑物總面積 320xx 平方米，形成年最大接待 20 萬游客旅游服務(wù)接 待能力。 可行性研究報告 6 表 12 旅游服務(wù)中心項目主要建設(shè)內(nèi)容 序號 功能分區(qū) 層 /棟數(shù) 用地面積 （ ㎡ ） 建筑總面積（ ㎡ ） 結(jié)構(gòu)類型 服務(wù)能力 1 商業(yè)街區(qū) 2 層 19343 20xx0 框架 2 綠色生態(tài)停車場 92106 合計 50692 320xx 3. 索道項目 客運架空索道及附屬工程項目 主要 建設(shè) 技術(shù)指標(biāo) 見下表： 表 13 索道項目主要建設(shè)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 1 索道型式 單線循環(huán)脫掛抱索器六人吊廂 2 線路總水平距離 米 2095 3 上下站高差 米 830 4 線路平均傾角 度 176。 5 支架數(shù)量 座 15 6 吊具型式 六人吊廂 7 吊具數(shù)量 套 49 8 運行速度 米 /秒 ～ 9 單向運輸能力 人 /小時 1000 10 運載索直徑 Mm φ 42(進(jìn)口 ) 11 主驅(qū)動功率 KW 500 12 功能性建筑面積 ㎡ 20xx 滿足索道運營的基本需求 其中：下站 1000 上站 1000 4. 南區(qū)酒店 項目公司擬在云中湖路旁新建四星級南區(qū)酒店，該酒店 建筑占地面積 3462 ㎡，酒店總建筑面積 12960 ㎡。 南區(qū)酒店建設(shè) 項目主要建 可行性研究報告 7 設(shè)技術(shù)指標(biāo)見下表： 表 14 南區(qū)酒店 項目主要建設(shè)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 1 建筑用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 門廳大堂 ㎡ 會議中心 ㎡ 客房部分 ㎡ 餐飲娛樂部分 ㎡ 休閑健身用房 ㎡ 后勤輔助用房 ㎡ 3 客房數(shù) 間 標(biāo)準(zhǔn)間 100 間 套房 5 套 套房包括 3 個 2 間套房， 1 個 3 間套房， 1 個 5 間套房，共占 14 間，后期可根據(jù)酒店經(jīng)營需要調(diào)整套房種類與所占比例 4 容積率 以整體園區(qū)為依據(jù)進(jìn)行計算 5 建筑密度 % 18 6 綠化率 % 43 7 地面停車位 輛 21 項目建設(shè)期限 本項目建設(shè)期限為 36 個月，建設(shè)經(jīng)營期共計 10 年。 總投資及資金籌措方式 本項目總投資估算為 萬元，其中企業(yè)先期投入自籌資金 萬元，申請銀行貸款 18000 萬 元，總投資不 足部分通過項目 預(yù) 收入加以平衡。 可行性研究報告 8 經(jīng)濟評價 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯編見表 15。 表 15 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)與效益指標(biāo)表 序號 名 稱 數(shù)據(jù) 單位 一 基本數(shù)據(jù) 1 總建筑面積 平方米 其中：可出售面積 平方米 可出租面積 平方米 可自營面積 平方米 2 項目總投資 萬元 3 年經(jīng)營收入 萬元 4 年經(jīng)營成本 5 年土地增值稅、經(jīng)營稅金及附加 萬元 6 年利潤總額 萬元 7 年利稅總額 萬元 8 年稅后利潤 萬元 二 評估指標(biāo) 1 項目折現(xiàn)率 % 2 財務(wù)內(nèi)部收益率 (稅后 ) % 3 財務(wù)收益凈現(xiàn)值 (稅后 ) 萬元 4 財務(wù)內(nèi)部收益率 (稅前 ) % 5 財務(wù)收益凈現(xiàn)值 (稅前 ) 萬元 6 年均投資利潤率 % 7 項目投 資利潤率 % 8 項目銷售利潤率 % 9 建行貸款償還期 年 折算成月 108 月 10 所有貸款償還期 折算成月 108 月 11 項目投資回收期 三 盈虧平衡點 1 銷售率 % 可行性研究報告 9 四 還款資金盈虧平衡分析 項目能順利還款 1 建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)存在資金缺口的年度數(shù) 年 結(jié)論簡述 通過對擬建項目的規(guī)劃布局、市場準(zhǔn)入、資源利用、土地征用、生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟和社會影響等多方進(jìn)行 分析和論證，可得出如下審核結(jié)論： 核準(zhǔn)項目 細(xì)化指標(biāo) 核準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 本項目擬用值 評價 評價依據(jù) 建設(shè)用地方面 征地取得的合法性 土地使用權(quán)證或用地預(yù)審意見 土地預(yù)審意見書 合規(guī)合法 土地預(yù)審批文 土地利用指標(biāo)的符合性 容積率 ；綠地率大于 30% 船埠入口服務(wù)區(qū)容積率 ，綠化率 40%； 旅游服務(wù)中心 容積率 ， 綠化率 40%； 南區(qū)酒店容積率 ，綠化率43% 優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn) 建設(shè)方案 土地利用政策 保護征地和節(jié)約集約用地 嚴(yán)格按征地紅線征地 合規(guī) 征地紅線圖 土地總體利用規(guī)劃 旅游發(fā)展 用地 九宮市景區(qū)旅游入口用地 符合 選址意見書 規(guī)劃方面 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 旅游產(chǎn)業(yè)為 XX 縣支柱產(chǎn)業(yè) 區(qū)域風(fēng)景區(qū)主要旅游發(fā)展產(chǎn)業(yè) 高度契合 XX 縣旅游發(fā)展規(guī)劃 XX風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃 規(guī)劃中 XX 風(fēng)景區(qū)“一主三輔 ”入口服務(wù)體系 修建性方案為風(fēng)景區(qū)主入口 服務(wù)區(qū)域及云中湖路南區(qū)酒店 高度契合 建設(shè)方案 控規(guī)的符合性 建設(shè)規(guī)模不大于25000 平方米 本項目 船埠入口服務(wù)區(qū) 建設(shè)規(guī)模 22766 平方米 ；旅游服務(wù)中心建設(shè)面積 20xx0 ㎡，南區(qū)酒店建設(shè)面積 12960 ㎡ 完全符合控規(guī) XX 船埠入口綜合服務(wù)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)政策方面 產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策 國家高度扶持新材料等十大的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè) 旅游業(yè)為第十大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè) 符合產(chǎn)業(yè)政策要求 國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)意見 產(chǎn)業(yè)政策 鼓勵或支持類 旅游鼓勵類產(chǎn)業(yè) 符合國家產(chǎn)業(yè)政策的要求 發(fā)改委令第 40號 行業(yè)準(zhǔn)入方面 資本金準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 資本金不低于 20% 項目資本金 % 優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn) 項目申報單位提供的資金證明