【文章內(nèi)容簡介】 （樓頂水箱根據(jù)實際需要確定）引至控制中心或就近固定崗位；水箱（池）每年清洗兩次（或依據(jù)當?shù)匾?guī)定執(zhí)行），水質(zhì)符合國家要求并附有檢測報告。4. 各種管道無滲漏水，標識清晰，油漆無大面積脫落；軟連接未老化，無裂紋，采取防止軟連接破裂后水噴射到控制柜的防護措施。5. 各類水泵運行無異常聲音、抖動，機油位正常，未混入水分；電動機運行電流在額定范圍內(nèi)，溫升符合要求，水泵軸無泄漏。6. 止回閥能夠防止水倒流，碟閥、閘閥能夠正常開啟和關閉，給水自動控制閥門能正常工作；管道壓力表指示正常，控制壓力表能正確動作，表內(nèi)未進水。7. 雨水泵、污水泵每年進行年檢，根據(jù)實際情況決定是否解體檢查并記錄。8. 室內(nèi)消防給水系統(tǒng)應與生活給水系統(tǒng)分開獨立設置。室內(nèi)消防給水管道應布置成環(huán)狀。高層建筑消防給水系統(tǒng)應采取防超壓措施。給排水設備保養(yǎng)維修作業(yè)指導書給排水系統(tǒng)異常情況處理作業(yè)指導書水箱清洗管理辦法泳池1. 水質(zhì)循環(huán)系統(tǒng)各種閥門位置正確，操作人員熟悉設備操作、沙缸反沖洗及注意事項。2. 過濾水泵無異常聲音、震動，水泵軸無泄漏；過濾網(wǎng)無堵塞、破損現(xiàn)象；電機溫升正常。3. 加藥泵加藥速度適中，管網(wǎng)無堵塞、滲漏現(xiàn)象。4. 管道水流標識清晰、正確，管道無滲漏現(xiàn)象；閥門應有狀態(tài)標識，止回閥能夠防止水倒流，閘閥關閉正常，管網(wǎng)各壓力表正常，表內(nèi)無進水。5. 沙缸多檔閥轉動靈活，無漏水、裂紋，中文功能標識齊全，張貼“水泵運行時，嚴禁轉換多檔閥”的警示標識。6. 泳池水底燈能正常開啟、無松動、無進水現(xiàn)象，燈罩無裂紋或破損。水中燈具電壓不大于24V；電源變壓器必須采用雙圈變壓器，嚴謹采用自偶變壓器；變壓器初、次級間的絕緣電阻不小于7MΩ，變壓器繞組對金屬外殼間的絕緣電阻不小于2MΩ。7. 泳池區(qū)域應有充足照明，無照明死角，配備足夠的應急照明或雙回路供電。泳池機房、衛(wèi)生間（廁所）、更衣室、淋浴室內(nèi)抽風裝置運轉正常。8. 對泳池或其設備設施進行改造的，改造方案必須經(jīng)公司專業(yè)端口審核，報原設計單位或具備設計資質(zhì)單位審批后執(zhí)行。9. 水泵及過濾設備分級保養(yǎng)至少完成內(nèi)容：日檢：水泵噪聲、水泵機油位、進出水管壓力；電機電流、電壓及溫升；各種閥門開閉狀況、沙缸壓力；清洗毛發(fā)收集器的過濾筒（網(wǎng)）或更換；周檢：水底燈安全電壓測試；循環(huán)泵控制箱檢查；排污泵及自動、手動控制檢查；加藥泵性能檢查；月檢： 水泵聯(lián)軸器、盤根、基座螺絲穩(wěn)固狀況檢查；各管道、閥門保養(yǎng)；排污泵水管接駁檢查、單向閥功能檢查；年檢：水泵密封圈磨損、葉輪、軸承檢查；外殼進行除銹防腐；沙缸檢查或換沙；泳池管網(wǎng)、閥門除銹防腐。10. 泳池區(qū)域設施分級保養(yǎng)至少完成內(nèi)容：日檢：檢查泳池給水、回水、泄水口等部位過濾網(wǎng)和溢流槽格柵的牢固性；池體磚面完好性狀況；檢查衛(wèi)生間、更衣室、淋浴房等設施完好性；周檢：檢查泳池照明燈具；泳池出入扶梯；水上游樂設施；救生設施；泳池標識；分區(qū)浮球完好程度； 月檢：檢查氧氣瓶等救生設施、應急燈、廣播系統(tǒng)及通風口清潔、除塵；年檢：開放前對池體進行全面清潔與設施維護。1泳池活動區(qū)域內(nèi)（更衣室、淋浴室、衛(wèi)生間、泳池周邊等）插座及照明均應設置漏電保護，漏電動作電流不大于30毫安。泳樂設備設施保養(yǎng)維修作業(yè)指導書消防1. 控制中心值班人員負責監(jiān)控室內(nèi)消防設備24小時運行情況，填寫運行監(jiān)控記錄；防火服、消防工具、有效防毒面具必須按指定位置擺放，表面完好并保持清潔、整齊，標識清晰。2. 項目應編制煙感、溫感地址碼清單，并與實際情況一致，同時編制消火栓管網(wǎng)和噴淋管網(wǎng)閥門清單，明確各閥門的分布位置，消防管閥門每月檢查1次并記錄，閥門應處于正常狀態(tài)。3. 消防栓、噴淋泵每月試運行1次，每月手動盤車試驗，并對控制部分進行聯(lián)動測試，保證手/自動轉換正常，每季度使用試驗消火栓帶載試驗，測試消火栓水槍的充實水柱并記錄。4. 消防水泵接合器的接口及附件應每月檢查一次，并應保證接口完好、無滲漏、悶蓋齊全。每兩個月應利用末端試水裝置對水流指示器進行試驗。5. 滅火器每月檢查1次，送風閥、排煙閥、防火卷簾門、防火門、送風與排煙風機每季全面檢查1次；報警與聯(lián)動裝置、水流指示器、CO2自動滅火系統(tǒng)、消防對講、緊急廣播等至少每半年測試1次，保障正常功能,并與地址碼圖保持一致，消防煙、溫感，每半年檢驗，每次抽檢比例不少于50%，全年覆蓋1次并記錄。6. 項目應建立消防應急處理預案, 編制滅火作戰(zhàn)示意圖、消防設備設施清單，每年至少開展1次演習并記錄。7. 高位消防水箱的設置高度應保證最不利點消火栓靜水壓力。當建筑高度不超過100米時，；當建筑高度超過100米時。，穩(wěn)壓罐無漏氣漏水現(xiàn)象，壓力顯示正確。8. 火警發(fā)生時，控制中心能對消防泵、噴淋泵、防火卷簾門、送風/排煙風機等設備進行控制并具有防止誤動作措施；報警控制器配備備用電源，保證停電狀態(tài)下的系統(tǒng)正常報警顯示。項目技術人員熟悉消防設備位置、用途和操作方法，控制中心人員掌握在發(fā)生火警后應急處理措施與注意事項。9. 高層大廈各樓層張貼疏散圖，消防通道設有應急照明與疏散指示，應急照明在停電后能保障使用時間不低于30分鐘。10. 小區(qū)內(nèi)結合器應標明是供應消火栓還是供應噴淋，明確具體的控制區(qū)域。11. 采用泳池作為消防儲水池的消火栓和噴淋系統(tǒng)，在泳池清洗換水和維修停用期間，應有其他備用取水的應急措施。消防應急處理預案滅火作戰(zhàn)示意圖電梯1. 電梯運行平穩(wěn)，增速、減速平穩(wěn)，從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響；在行駛過程中轎箱無明顯晃動，箱門無晃動而產(chǎn)生的撞擊聲，電梯門開啟閉合靈活，無卡、擦聲音。2. 轎廂通風風機無異常噪音，轎箱內(nèi)照明良好，設有監(jiān)控探頭的從控制中心能看清乘客面孔。 3. 轎箱內(nèi)張貼有效期內(nèi)電梯年檢合格證，緊急對講使用方便可靠，有相應標識；按鈕面板整潔，字跡清晰。4. 電梯運行出現(xiàn)故障（困人）后，救援行動由專業(yè)人員在15分鐘內(nèi)（或按合同約定）到場實施救助，非專業(yè)人員禁止實施救助；控制中心人員熟悉安慰被困人員的基本方法和緊急救助預案；能夠安慰被困人員的同時有效指揮救助。5. 電梯維修保養(yǎng)合同完備（包括年度檢修計劃、緊急救援時間要求約定），對供方的工作及人員有有效的監(jiān)督管理制度。6. 機房內(nèi)配置盤車專用工具一套?？刂乒駜?nèi)的排風扇運行正常，柜內(nèi)溫升符合要求，線路整潔，電器表面無積塵現(xiàn)象；主回路接觸器無打火碳化跡象。7. 各種開關、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講、指示燈、照明工作正常，無缺損，接線端子壓接牢固，導線編號清楚無誤。8. 曳引機電動機軸承溫度應不高于80℃，電動機連接緊固，無晃動，電機無異常聲音；減速器內(nèi)潤滑油清潔，無滲漏，油面在標準范圍內(nèi)。曳引機轉動時閘瓦制動帶與制動輪之間無相磨擦現(xiàn)象。制動系統(tǒng)工作可靠，無不正常的撞擊聲。9. 曳引機電動機至少每年添加軸承潤滑脂，箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應與箱體連接緊密無漏油。減速器運行時無不均勻的噪聲或撞擊聲。螺栓無松動，無銹蝕。10. 鋼絲繩表面無明顯積垢、銹蝕、斷股，平層線標識清晰。電梯應急處理作業(yè)指導書弱電安防1. 每年對有內(nèi)線電話系統(tǒng)的DP箱或交換機出線與實際吻合的地址編碼圖進行核查1次。2. 控制中心配備監(jiān)控鏡頭分布、重點鏡頭及每個顯示器循環(huán)的監(jiān)控鏡頭清單；無線對講信號能覆蓋項目除地下室以外區(qū)域；控制中心內(nèi)顯示器、矩陣主機、電腦每月進行1次清潔保養(yǎng)；控制中心與客戶間、單元門與控制中心對講通話清晰。3. 設備責任人每周對居家報警系統(tǒng)主機清潔保養(yǎng)1次，居家對講（可視、非可視）、無線對講系統(tǒng)主機每周清潔保養(yǎng)1次，每月對單元門、苑門對講分機與控制中心間通話效果測試1次；防火門、單元門禁系統(tǒng)、電動苑門每月檢查1次。4. 周界紅外線報警配備監(jiān)控鏡頭的，在觸動報警時能自動對報警地點進行錄像并將監(jiān)視器定格在報警位置；技術員每周對紅外報警進行1次檢查，測試靈敏度。5. 每季度對視頻接口進行檢查保養(yǎng)，確保接觸良好，對視頻電纜、控制器、信號選切器、視頻分割器、控制臺等設備進行保養(yǎng)，檢查錄像帶或硬盤錄像的效果。錄像留存時間不低于15天。6. 每季度設備責任人對監(jiān)控設備進行功能檢查，由安全主辦確定監(jiān)控位置，監(jiān)控范圍，技術員配合調(diào)整鏡頭。7. 苑門、單元門運行穩(wěn)定，無異常噪音，開門停留時間合理；電子鎖靈活、失電狀態(tài)能順利開門；刷卡器標識清晰。8. 停車場系統(tǒng)主機、讀卡器、探測器動作靈敏可靠，具有防砸車裝置；道閘桿下方裝有防撞膠墊。道閘旁邊有防止行人通行的警示標識。9. 門禁與車場授權、安防軟件數(shù)據(jù)庫每月定期備份，防止數(shù)據(jù)庫資料丟失，每季度對門禁、車場的授權、掛失情況進行核查。安防系統(tǒng)保養(yǎng)維修作業(yè)指導書業(yè)務類別分項要求基礎管理標準制度要求員工管理崗位基本要求1. 入職1個月以上的安全員熟悉責任區(qū)域內(nèi)的樓棟號、路口、安全死角；水、電、氣暖的總閥、總表位置；熟悉責任區(qū)域內(nèi)的物防、技防以及消防設施的位置、控制范圍和使用方法。2. 上崗3個月以上的門崗安全員，對所負責門崗的進出客戶（面貌）認知度超過70%（開放式的出入口除外）。3. 控制中心監(jiān)控崗入職時間在3個月以上。4. 入職6個月以上的安全員，熟練掌握各類突發(fā)事件的處理方法。內(nèi)部管理業(yè)務檢查1. 接管項目數(shù)在10個以下的，公司級夜間查崗每月不少于1次；接管項目數(shù)在1020個之間的，公司級夜間查崗每兩個月不少于1次；接管項目數(shù)在20個以上的，公司級夜間查崗每季度不少于1次。檢查須覆蓋所有接管項目。2. 項目負責人夜間查崗每月不少于1次，項目安全負責人夜間查崗每周不少于1次。3. 夜間值班從23：00至次日6：00之間，監(jiān)控中心崗位或其他授權崗位每小時用對講機呼叫各崗位，檢查值班狀態(tài)。4. 安全員緊急集合每季度至少2次（含1次消防緊急集合）。安全管理工作程序方案策劃與評估1. 新項目交付前1個月，根據(jù)抱樸物業(yè)DS安全模式完成項目安全管理方案策劃，并對方案進行評估。2. 項目至少每半年對安全管理方案的適宜性、有效性進行一次評估，公司至少每年對各項目安全管理方案進行一次評估。3. 發(fā)生入室盜竊事故時，應及時對項目安全管理方案進行評估。4. 建立臺風暴雨等惡劣天氣、技防或物防設施損壞時居家安全防范應對方案，明確各種異常情況下安全防范措施。突發(fā)事件處理程序突發(fā)事件處理作業(yè)指導書交接班1. 建立交接班制度，交接班列隊進行，程序規(guī)范。2. 接班人未到崗或未辦理完交接班手續(xù)，交班人不下班離崗。3. 交接事項完整、明確，交接物品數(shù)量準確，注意事項記錄清晰，并簽名確認。交接班作業(yè)指導書鑰匙、智能卡管理1. IC卡（含停車卡、門禁卡）、公共鑰匙有專人管理，有管理清單，并建立制度。2. IC卡的領用（發(fā)放）、授權、掛失、報廢記錄完整，每季度盤點，記錄保存期限不少于1年。3. 鑰匙和IC卡分類清晰、定點存放；公共鑰匙可24小時存取。4. 客戶IC卡授權時效不超過2年；內(nèi)部員工授權（含外包方）時效不超過1年（授權根據(jù)客戶數(shù)量分批次進行，防止授權過于集中）。5. 持卡客戶掛失/解掛IC卡應核實身份；補辦車場卡須車主本人辦理，非車主本人辦理的，需出示車主書面委托和行駛證，并向車主核實后方可辦理。6. 客戶轉讓房產(chǎn)、停租車位及內(nèi)部持卡員工發(fā)生調(diào)職、離職等，應及時注銷其授權并作好登記。IC卡管理辦法鑰匙管理程序工具和裝備1. 夜間巡邏崗攜帶手電筒；夜間車場出入口崗、車場巡邏崗穿反光衣；工地巡邏崗配備頭盔。2. 夜間22：00至次日6：00，對講通話影響客戶休息的崗位，配置并使用耳機。3. 室外崗位配備雨衣；無人為損壞、無破損；不用時疊放整齊。內(nèi)務管理1. 宿舍無異味、無亂丟亂扔、亂張?zhí)?、無私拉亂接電線，無長流水，人走燈滅。2. 床位穩(wěn)固，擺放合理，高低床上層有安全保護裝置。3. 床面平整干凈、被子棱角分明、擺放統(tǒng)一，鋪下無雜物。4. 洗漱用品擺放統(tǒng)一、整潔。5. 儲物柜做到一人一柜，并且鎖具完好。6. 項目內(nèi)部的安全宿舍配置召援電話或警鈴。7. 不留宿外來人員；離職人員在辦理完離職手續(xù)24小時內(nèi)搬離宿舍。8. 統(tǒng)一住宿的非當班安全員請假外出須經(jīng)批準并按時返回，明確外出人數(shù)控制比例。9. 崗亭內(nèi)干凈整潔，物品擺放整齊；文件夾和記錄整潔、完好、無破損。團隊內(nèi)部管理作業(yè)指導書人防與秩序維護門崗1. 有人值守的門崗24小時值班。2. 無人值守的人行通道安裝門禁，實行憑卡進出；非開放時間上鎖管理。3. 裝修施工等階段性頻繁進出小區(qū)的人員以及送餐、郵遞、鐘點工等長期經(jīng)常進出小區(qū)的人員實行出入證管理，出入證時效不超過3個月；有條件的小區(qū)在裝修高峰期設置施工人員專用通道。4. 臨時進出的人員實行登記管理，在小區(qū)內(nèi)的活動去向有監(jiān)控。封閉式管理的小區(qū)，做到區(qū)內(nèi)無形跡可疑、無明確探訪對象的閑雜人員進入或逗留。5. 合同約定對家具、家用電器等大件物品搬出進行登記管理的，物品放行記錄可追溯到業(yè)主本人。6. 員工攜帶家具、電器等大件物品離開小區(qū)應履行登記手續(xù)。出入口管理辦法巡邏1. 巡邏方案根據(jù)每天不同時段的客戶活動特征，區(qū)分巡邏重點，并每季度評估一次。2. 巡邏簽到點定時簽到，重點部位每小時巡邏1次，特殊原因遲簽、漏簽有登記并經(jīng)班長以上人員確認。3. 巡邏區(qū)域覆蓋物防、技防以及固定崗無法控制的盲點，巡邏崗明確巡邏內(nèi)容和巡邏重點。項目巡邏方案安全員巡邏作業(yè)指導書租戶、商鋪、空置房管理1. 租戶、公司戶、商鋪從業(yè)人員戶戶有登記。2. 建立小區(qū)租戶、商鋪、空置房清單，每季度更新1次。3. 空置房鑰匙統(tǒng)一保管，每周至少開門檢查一次。出租房屋管理作業(yè)指導書公共安全1. 危及人身安全處有明顯標識和防范措施。2. 控制危險品進入小區(qū)，公共區(qū)域無易燃、易爆、劇毒、強腐蝕、放射性物品等危險品存放。3. 管理服務所需的危險物品有明確的管理辦法，對危險品的儲存、領用等進行有效控制；危險品倉庫防火、防爆等措施完善。4. 臺風暴雨等自然災害來臨前，通過各種有效途徑通知客戶，確?？蛻糁?，并采取相應預防措施。危險品管理辦法物防與技防圍墻和圍欄