【文章內(nèi)容簡介】 司的體系文件。（C）管理體系策劃的關(guān)鍵性因素為：●對(duì)質(zhì)量過程特別是關(guān)鍵過程、特殊過程的識(shí)別、確定、評(píng)價(jià)和控制；●對(duì)環(huán)境因素（特別是重要環(huán)境因素）的識(shí)別、確定、評(píng)價(jià)和控制；●對(duì)危險(xiǎn)源（特別是重大危險(xiǎn)源）的識(shí)別、確定、評(píng)價(jià)和控制。（D）管理體系變更的控制：●管理體系變更包括可能涉及組織結(jié)構(gòu)、文件、過程、資源等方面變化；●管理體系的變更可能會(huì)影響本公司體系局部的運(yùn)作；●對(duì)管理體系的變更應(yīng)予以策劃和評(píng)審，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施，以確保管理體系的完整性。 環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的識(shí)別與評(píng)價(jià)本公司建立并實(shí)施HTPF03《環(huán)境因素、危險(xiǎn)源識(shí)別與評(píng)價(jià)控制程序》，質(zhì)量管理部歸口管理，明確與本公司場(chǎng)所、活動(dòng)、產(chǎn)品和服務(wù)中有關(guān)的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源，確定出重要環(huán)境因素和重大危險(xiǎn)源，為制定與這些因素和風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的目標(biāo)和指標(biāo)和管理方案提供依據(jù)。當(dāng)發(fā)生法定要求變更、新項(xiàng)目和相關(guān)方要求變更等情況時(shí)，及時(shí)予以相關(guān)文件的更新。（A）質(zhì)量管理部應(yīng)組織各部門按程序要求，針對(duì)管理體系覆蓋的服務(wù)、過程開展下列工作：●識(shí)別：識(shí)別本公司能夠控制或能夠施加影響的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源；●確定/評(píng)價(jià)：確定并評(píng)價(jià)重要環(huán)境因素和重大危險(xiǎn)源；●控制：確保重要環(huán)境因素和重大危險(xiǎn)源得到控制；●更新：隨本公司發(fā)展與治理深入，不斷識(shí)別、確定和控制重要環(huán)境因素和重大危險(xiǎn)源。識(shí)別環(huán)境因素及危險(xiǎn)源評(píng)價(jià)環(huán)境因素及危險(xiǎn)源確定控制對(duì)象運(yùn)行控制年度復(fù)評(píng)更改需求信息確定重要環(huán)境因素/重大危險(xiǎn)源管理方案實(shí)施環(huán)境因素及危險(xiǎn)源控制流程圖（B）本公司針對(duì)環(huán)境因素和危險(xiǎn)源在策劃時(shí)遵循的原則要求：覆蓋活動(dòng)的三種時(shí)態(tài)：過去、現(xiàn)在、將來；覆蓋活動(dòng)的三種狀態(tài)：正常、異常、緊急。 （C）識(shí)別與評(píng)價(jià)環(huán)境因素的原則要求識(shí)別環(huán)境因素應(yīng)考慮：●向大氣的排放；●向水體的排放；●廢棄物的管理；●土地污染；●原材料與自然資源的使用；●其他當(dāng)?shù)丨h(huán)境問題和社區(qū)性問題等。評(píng)價(jià)環(huán)境因素時(shí)應(yīng)考慮：●環(huán)境影響的范圍；●影響程度；●發(fā)生頻次；●社區(qū)關(guān)注程度；●適用法定要求和其他要求的符合性；●資源消耗；●可節(jié)約程度等。 （D）識(shí)別與評(píng)價(jià)危險(xiǎn)源的原則要求危險(xiǎn)源辨識(shí)時(shí)應(yīng)考慮：●常規(guī)活動(dòng)(如正常的作業(yè)活動(dòng))和非常規(guī)活動(dòng)(如臨時(shí)搶修)；●所有進(jìn)入工作場(chǎng)所的人員(包括合同方人員和訪問者)的活動(dòng)；●工作場(chǎng)所內(nèi)的內(nèi)部設(shè)施或外界所提供的設(shè)施可能造成的傷害。評(píng)價(jià)危險(xiǎn)因素時(shí)應(yīng)考慮：●該項(xiàng)活動(dòng)發(fā)生事故的可能性大??；●人體暴露在該危險(xiǎn)環(huán)境中的頻繁程度；●一旦發(fā)生事故造成的損失、后果。 法定要求和其他要求法定要求和其他要求包括適用本公司管理體系覆蓋范圍的環(huán)境和職業(yè)健康安全方面的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和合同、顧客等相關(guān)方要求，包括：●國家和地方的相關(guān)法律和法規(guī)；●國家和地方的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；●行業(yè)規(guī)范、條例；●法規(guī)性指南；●合同要求等。（A）管理者代表應(yīng)確保在建立、實(shí)施和保持管理體系時(shí)，對(duì)適用的法定要求和其他要求予以識(shí)別、確定、貫徹和評(píng)價(jià)。（B）本公司建立并保持HTPF04《法定要求和其他要求控制程序》，規(guī)定與建立獲取適用法定要求和其他要求的渠道，確保本公司活動(dòng)符合規(guī)定的要求，并為評(píng)價(jià)公司對(duì)其的遵循性提供依據(jù)。（C）質(zhì)量管理部負(fù)責(zé)對(duì)適用本公司場(chǎng)所、活動(dòng)、產(chǎn)品和服務(wù)的有關(guān)法定要求和其他要求進(jìn)行搜索、登記、評(píng)審與更新，并建立與更新有關(guān)記錄。其他部門對(duì)所收集/獲得的這類文件、標(biāo)準(zhǔn)或業(yè)戶要求，應(yīng)報(bào)質(zhì)量管理部確認(rèn)、備案。（D）質(zhì)量管理部應(yīng)組織各部門確定這些文件的適用性，以及應(yīng)用于本公司相關(guān)活動(dòng)的范圍和程度，并確保這些文件是有效的。確定收集對(duì)象/范圍確定獲取途徑/方法分工收集法律法規(guī)識(shí)別法規(guī)適用條款法規(guī)要求傳達(dá)宣貫法規(guī)文本跟蹤與更新法定要求和其他要求控制流程圖 環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案（A）本公司制定并實(shí)施HTPF05《管理目標(biāo)、指標(biāo)與管理方案控制程序》，規(guī)定有關(guān)的編制、實(shí)施、檢查、改進(jìn)等要求。質(zhì)量管理部歸口管理。管理方案由質(zhì)量管理部于每年年初依據(jù)識(shí)別的重要環(huán)境因素和重大危險(xiǎn)源進(jìn)行編制，經(jīng)管理者代表審批生效、發(fā)布。（B）管理方案的內(nèi)容，一般包括：●管理目標(biāo)與指標(biāo)；●方法、措施和技術(shù)手段；●責(zé)任人；●預(yù)算經(jīng)費(fèi)；●開始時(shí)間和完成時(shí)間；●驗(yàn)證時(shí)間。 （C）質(zhì)量管理部負(fù)責(zé)對(duì)管理方案的實(shí)施進(jìn)度和效果進(jìn)行監(jiān)督； （D）質(zhì)量管理部負(fù)責(zé)針對(duì)引起變化的管理方案進(jìn)行必要的修改并重新申請(qǐng)批準(zhǔn)。 職責(zé)、權(quán)限與溝通 職責(zé)和權(quán)限本公司根據(jù)實(shí)際需要確定組織機(jī)構(gòu)，并規(guī)定、溝通各職能部門和相應(yīng)人員的職責(zé)、權(quán)限與相互關(guān)系?？偨?jīng)理職責(zé)●是本公司管理體系的最高管理者；●指定管理者代表；●組織制定和批準(zhǔn)管理方針、目標(biāo)，利用一切可能形式和手段傳達(dá)到全體員工；●確定組織機(jī)構(gòu)和主要管理人員，明確隸屬關(guān)系，規(guī)定其職責(zé)和權(quán)限；●確保提供必要的資源并對(duì)資源進(jìn)行合理的分配；●主持管理評(píng)審；●向全體員工傳達(dá)滿足顧客以及法定要求的重要性；●對(duì)發(fā)生的重要質(zhì)量、環(huán)境、安全問題進(jìn)行監(jiān)控并對(duì)評(píng)審結(jié)果進(jìn)行批準(zhǔn)；●確保顧客的需求和期望得到確定，實(shí)現(xiàn)顧客滿意的目的。副總經(jīng)理職責(zé)●負(fù)責(zé)小區(qū)的合同或協(xié)議的簽訂工作；●負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開發(fā)接管后的服務(wù)策劃及準(zhǔn)備；●負(fù)責(zé)公司物業(yè)管理合同及其它相關(guān)文件資料的管理、歸類、建檔和保管工作；●完成指導(dǎo)公司各類業(yè)務(wù)標(biāo)書的制作、編寫；●負(fù)責(zé)管轄內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理及其他相關(guān)事務(wù)管理工作；●負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)策劃與資源配備，對(duì)制定服務(wù)價(jià)格與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行指導(dǎo)；●負(fù)責(zé)分管部門和組織日常工作的開展并向總經(jīng)理報(bào)告工作；員工代表●代表員工就員工所關(guān)注的T管理T體系運(yùn)行及相關(guān)事宜和合理化T建議T向T管理者代表T匯報(bào)；●參與公司管理體系方針、目標(biāo)制定的審查；●參與管理評(píng)審；●負(fù)責(zé)回答和解釋員工的有關(guān)環(huán)境、職業(yè)健康安全的問題。工程部職責(zé)●負(fù)責(zé)制訂小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)的管理規(guī)定；●負(fù)責(zé)新接管物業(yè)項(xiàng)目的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項(xiàng)目的驗(yàn)收和資料核實(shí)工作；●負(fù)責(zé)查驗(yàn)用戶裝修報(bào)批手續(xù)及審批裝修方案、監(jiān)督裝修方案的實(shí)施；●負(fù)責(zé)編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，負(fù)責(zé)做好與本部門業(yè)務(wù)相關(guān)的合同評(píng)審；●負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的工程改造、設(shè)備更新、方案及預(yù)算的編制并送有關(guān)部門評(píng)審；●負(fù)責(zé)對(duì)維修裝修項(xiàng)目、設(shè)備的保養(yǎng)進(jìn)行驗(yàn)收，負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備保養(yǎng)、維修、工程項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)審核；●負(fù)責(zé)所有設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)（供電、空調(diào)、給排水、電梯、電話、衛(wèi)星及有線電視、消防、計(jì)量等）的管理、運(yùn)行、維修等；●配合客服中心做好用戶入住時(shí)房屋設(shè)施、設(shè)備的交驗(yàn)、記錄工作；●負(fù)責(zé)配合客服中心物管員派發(fā)的維修施工單；●負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)緊急情況的處理工作；●參與公司環(huán)境因素的識(shí)別及危險(xiǎn)源的識(shí)別工作。財(cái)務(wù)部職責(zé)●按照國家的有關(guān)法律法規(guī)，建立健全公司內(nèi)部各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度；●制定年度財(cái)務(wù)計(jì)劃，提供財(cái)務(wù)分析報(bào)告，協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)做好經(jīng)營管理決策；●年底編制下年度質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全各單列預(yù)算，年初提交上年度有關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)計(jì)報(bào)告，并有效控制相關(guān)費(fèi)用的支出?！裰贫ㄎ飿I(yè)管理費(fèi)預(yù)算方案；●監(jiān)督物業(yè)管理費(fèi)的收繳和運(yùn)用，抓好各種應(yīng)收款項(xiàng)的收取工作，核算長期拖欠不清的款項(xiàng)，督促經(jīng)辦人員限期清理；●編制記賬憑證，及時(shí)記賬，及時(shí)編制各種會(huì)計(jì)報(bào)表，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚；●嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報(bào)一切費(fèi)用，負(fù)責(zé)發(fā)放員工的工資、津貼與獎(jiǎng)金；●嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票使用規(guī)定，做好收費(fèi)發(fā)票的購買、保管、使用及回收工作；●妥善管理會(huì)計(jì)賬冊(cè)檔案，接受財(cái)稅機(jī)關(guān)、主管部門和公司領(lǐng)導(dǎo)的檢查與監(jiān)督?！駞⑴c公司環(huán)境因素的識(shí)別及危險(xiǎn)源的識(shí)別工作。行政部職責(zé)●負(fù)責(zé)在管理者代表的領(lǐng)導(dǎo)下開展公司質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全系一體化管理體系的管理工作；●在管理者代表的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全一體化管理體系的內(nèi)審工作；●負(fù)責(zé)法律法規(guī)和其他要求的識(shí)別及獲取工作；●參與公司環(huán)境因素的識(shí)別及危險(xiǎn)源的識(shí)別工作；● 協(xié)助總經(jīng)理做好各部門的內(nèi)部溝通協(xié)調(diào)工作；● 負(fù)責(zé)公司辦公用品、辦公設(shè)備、固定資產(chǎn)的管理與盤存工作；●負(fù)責(zé)公司文件、檔案及記錄的管理工作及對(duì)各部門檔案管理工作的指導(dǎo)與檢查；●負(fù)責(zé)公司物品采購計(jì)劃的制定和相關(guān)供方的選擇評(píng)價(jià)工作并組織實(shí)施；●負(fù)責(zé)公司計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)的運(yùn)行與維護(hù)管理；●負(fù)責(zé)公司及各管理處統(tǒng)計(jì)工作的歸口管理；●負(fù)責(zé)組織召開公司周工作例會(huì)、月工作例會(huì)；●負(fù)責(zé)公司人事規(guī)章制度的規(guī)劃、制定、檢查與修訂工作；●負(fù)責(zé)公司員工的招聘、錄用、勞動(dòng)合同的訂立和解除、人事檔案管理工作；●負(fù)責(zé)公司各部門人員崗位編制管理工作；●負(fù)責(zé)公司員工的內(nèi)部調(diào)動(dòng)工作；●負(fù)責(zé)協(xié)助員工工資、獎(jiǎng)金、福利的分配管理工作；●負(fù)責(zé)專業(yè)技術(shù)人員職稱評(píng)聘、考核的組織工作；●負(fù)責(zé)公司員工晉升制度的制定與實(shí)施；●負(fù)責(zé)公司員工休假制度的制定與實(shí)施；●負(fù)責(zé)工資、考勤、人事統(tǒng)計(jì)工作；●負(fù)責(zé)組織公司員工的培訓(xùn)及考核工作，制定年度、季度、月度培訓(xùn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施；●負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開發(fā)接管后的服務(wù)策劃及準(zhǔn)備工作；●負(fù)責(zé)公司物業(yè)管理合同及相關(guān)文件資料的管理、歸類、建檔和保管工作；●完成公司各類業(yè)務(wù)標(biāo)書的制作、編寫，并及時(shí)跟蹤物業(yè)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)；質(zhì)量管理部職責(zé)●負(fù)責(zé)組織公司環(huán)境因素的識(shí)別及危險(xiǎn)源的識(shí)別工作；●負(fù)責(zé)公司日常服務(wù)品質(zhì)的監(jiān)督、考評(píng)與反饋；●負(fù)責(zé)投訴的處理工作；●負(fù)責(zé)糾正預(yù)防措施的跟蹤驗(yàn)證處理工作；●負(fù)責(zé)協(xié)助服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督計(jì)劃的擬訂和實(shí)施工作；●負(fù)責(zé)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的監(jiān)督檢查工作，做好公司客服工作日檢，管理處周檢、月檢查工作；●參與供方的評(píng)價(jià)和管理工作；●負(fù)責(zé)不合格服務(wù)的管理評(píng)價(jià)和跟蹤處理；●負(fù)責(zé)質(zhì)量改進(jìn)數(shù)據(jù)分析工作；●負(fù)責(zé)小區(qū)或?qū)懽謽堑暮贤騾f(xié)議的起草簽訂工作；●負(fù)責(zé)對(duì)客戶反饋的意見、建議及時(shí)傳遞、溝通和處理；●進(jìn)行物業(yè)服務(wù)策劃與資源配備，制定服務(wù)價(jià)格與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；●負(fù)責(zé)公司業(yè)務(wù)管理工作，對(duì)管理處收費(fèi)、保安、保潔、維修、綠化及客服等工作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，提高其管理與服務(wù)水平；●負(fù)責(zé)對(duì)外拓展物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)；●負(fù)責(zé)公司年度部門目標(biāo)責(zé)任書的擬訂與考核工作；保安部職責(zé)●負(fù)責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)的安全管理工作；●維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序?！駞f(xié)助公安、消防部門做好區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，協(xié)助業(yè)戶做好防盜、防爆、防火、●防災(zāi)害事故工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時(shí)報(bào)告提出整改意見?！裣腊踩闹贫冉?、健全，并嚴(yán)格監(jiān)督執(zhí)行?！褙?fù)責(zé)治安、消防安全宣傳工作，收集相關(guān)信息，組織物業(yè)公司內(nèi)部員工進(jìn)行治安、消防知識(shí)學(xué)習(xí)和消防演練?！褙?fù)責(zé)消防設(shè)施、消防通道的監(jiān)督檢查，確保消防設(shè)施處于良好備用狀態(tài)，通道暢通。●會(huì)同工程部及消防系統(tǒng)保養(yǎng)公司制定消防設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃并配合工程部及外判單位實(shí)施。●制定治安、消防應(yīng)急處理方案、防范措施?！?二次裝修的管理，督促施工方按《裝修管理規(guī)定》施工，對(duì)違章裝修予以處理、糾正違章行為?！癯鋈胄^(qū)訪客、車輛的登記（如檢查員工、裝修工人、探訪客、臨時(shí)雇工、外判商工作人員），對(duì)可疑人員、車輛、物口按規(guī)定進(jìn)行檢查。 管理者代表總經(jīng)理已指定本公司張秀云為管理者代表，并賦予其如下職責(zé)：（A）確保本公司管理體系所需的過程得到建立、實(shí)施和保持；（B）向總經(jīng)理報(bào)告管理體系的業(yè)績和任何改進(jìn)的需求；（C）在公司內(nèi)部采用培訓(xùn)等方法提高全體員工滿足顧客要求的意識(shí)。（D）作為本公司代表，就管理體系有關(guān)事宜與外部進(jìn)行聯(lián)絡(luò)。 內(nèi)部溝通、信息交流與協(xié)商行政部編制并保持HTPF06《信息交流、溝通與協(xié)商控制程序》。（A）在管理者代表的領(lǐng)導(dǎo)下，行政部負(fù)責(zé)組織并協(xié)調(diào)內(nèi)外部有關(guān)質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全方面的信息交流、內(nèi)部溝通與協(xié)商，并致力于下列目的實(shí)現(xiàn)： ●交流信息，增進(jìn)理解；●形成共識(shí)，協(xié)調(diào)行動(dòng)；●促進(jìn)人員充分參與；●促進(jìn)持續(xù)改進(jìn)。（B）溝通內(nèi)容涉及管理體系有效性的各方面，如（但不限于）外部信息：顧客要求、相關(guān)方反饋意見、法定要求等；內(nèi)部信息：目標(biāo)、指標(biāo)、管理方案實(shí)現(xiàn)情況，監(jiān)視和測(cè)量結(jié)果，員工合理化建議等。（C）行政部應(yīng)組織相關(guān)活動(dòng)，促進(jìn)員工對(duì)體系事務(wù)的了解與參與，包括： ●參與管理方針與管理程序的制定和評(píng)審；●參與商討影響工作場(chǎng)所質(zhì)量、環(huán)境，特別是職業(yè)健康安全的任何變化； ●參與質(zhì)量、環(huán)境，特別是職業(yè)健康安全事務(wù)；●了解誰是管理體系中管理者代表、員工代表。（D）信息溝通方式有：文件、會(huì)議、網(wǎng)絡(luò)共享、郵件、傳真、報(bào)表等形式。外部信息內(nèi)部信息收集信息分析整理交流溝通外部溝通協(xié)商內(nèi)部溝通內(nèi)部溝通、信息交流和協(xié)商流程圖 管理評(píng)審管理評(píng)審輸入 內(nèi)、外審核結(jié)果業(yè)主滿意度及其它反饋信息管理體系過程運(yùn)行情況目標(biāo)、指標(biāo)和方案實(shí)現(xiàn)情況糾正和預(yù)防措施的實(shí)施以往管理評(píng)審決定的落實(shí)情況法定要求的變化及應(yīng)變方針目標(biāo)變更需求及改進(jìn)建議機(jī)構(gòu)\資源需求管理評(píng)審輸出 評(píng)審準(zhǔn)備評(píng)審計(jì)劃評(píng)審實(shí)施評(píng)審結(jié)論及措施落實(shí)管理評(píng)審報(bào)告整改措施要求管理評(píng)審流程圖 總則（A）管理評(píng)審是總經(jīng)理就管理體系的適宜性、充分性和有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)。（B）本公司編制并保持HTPF07《管理評(píng)審程序》。管理評(píng)審一般每年進(jìn)行一次，兩次評(píng)審的時(shí)間間隔不超過12 個(gè)月。（C）管理評(píng)審的目的是確保管理體系持續(xù)的適宜性、充分性、有效性及效率。（D）管理評(píng)審的內(nèi)容包括(但不限于)：●管理評(píng)審輸入；●對(duì)管理體系進(jìn)行評(píng)價(jià)；●管理體系（含管理方