【文章內(nèi)容簡介】 套內(nèi)面積）：C戶型（套內(nèi)面積）：D戶型（套內(nèi)面積）：E戶型（套內(nèi)面積）：F戶型（套內(nèi)面積）：216。 時代星空地理位置：沙坪壩名人雕塑廣場開 發(fā) 商：重慶華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司總 建 面：34000余平方米樓盤定位：中央商務(wù)大社區(qū)付款方式：8成30年按揭銷售價格：起 價（建筑面積）：約2750元/平方米均 價（建筑面積）：約3000元/平方米最高價（建筑面積）：約3150元/平方米部分戶型：～4．沙區(qū)商務(wù)物業(yè)市場的機(jī)會點沙區(qū)商務(wù)氛圍不濃，商物物業(yè)的市場推廣普遍比較疲軟，沙區(qū)商務(wù)地產(chǎn)市場是一塊不大的蛋糕，這是一個客觀的事實。但是從另一個角度看，沙區(qū)商務(wù)物業(yè)的機(jī)會點也比較明顯。在調(diào)研過程中我司走訪了約10家中小企業(yè)業(yè)主，其行業(yè)領(lǐng)域跨度較大，普遍反映他們在沙區(qū)樓市上找不到理想的商務(wù)樓。具體的說就是口岸較好，面積在100平方米左右，每平方月租不超過30元或是售價不超過3000元，略高于住宅；有一定形象檔次，配置和服務(wù)較好的商務(wù)樓。他們的需求在很大程度上代表了沙區(qū)中小企業(yè)的物業(yè)需求特性。而回顧沙區(qū)的商務(wù)樓，的確很少有項目能夠滿足他們的需求，如果一個項目能夠在定位上抓住這一市場契機(jī)，在沙區(qū)一塊不大的商務(wù)市場蛋糕內(nèi)獲得較大的市場份額應(yīng)該不難。五、沙坪壩區(qū)小戶型市場專項分析 由于本項目在戶型功能劃分和設(shè)計方面均為小戶型公寓，因此有必要對沙坪壩區(qū)的小戶型市場做專項分析。注：本部分內(nèi)容所指的小戶型特指一室一廳或單間配套戶型產(chǎn)品。沙坪壩區(qū)的小戶型普遍分布于步行街周邊至重慶大學(xué)沿線，典型樓盤如星瀚大廈、學(xué)林E墅、陽光驛站等，都取得了不俗的業(yè)績，這主要得益于沙坪壩區(qū)市場旺盛的購買力支持和區(qū)域內(nèi)年輕購買群體的置業(yè)需求。216。 畢業(yè)后留居沙坪壩區(qū)的大專院校學(xué)生沙坪壩區(qū)是文化區(qū)，每年大專院校畢業(yè)學(xué)生上萬人。對于畢業(yè)后留渝學(xué)生來說，沙坪壩是他們的母城，出于一種生活慣性，相當(dāng)部分選擇或租或購留居沙坪壩，小戶型是他們現(xiàn)時所傾向的主要物業(yè)類型。216。 沙區(qū)收入較高的年輕一族以年輕公務(wù)員、教師、金融機(jī)構(gòu)職員、文衛(wèi)單位職工、私企白領(lǐng)為代表，收入較高，購買一套小戶型作為過渡性居住，兼具投資性質(zhì)的置業(yè)現(xiàn)象比較普遍。216。 陪讀一族這是沙坪壩區(qū)小戶型又一個獨具特色的消費(fèi)群，子女在沙坪壩區(qū)讀書，父母在就近租一套小戶型照顧其飲食起居。這一類型的客戶群不在少數(shù)。216。 老年客戶一些家庭結(jié)構(gòu)較大，住房條件較緊張的家庭，在子女長大成人后，往往選擇購一套小戶型安置父母，解決數(shù)代同堂帶來的生活干擾。216。 投資性客戶資本的本質(zhì)就是流向利潤最高的地方，投資性客戶分布在全市范圍而不僅局限在某個區(qū)域，在沙坪壩整個市場處于上升空間的時候，投資性客戶也成為市場重要的客戶群體。216。 學(xué)林E墅（具體內(nèi)容詳見前述第9頁之代表項目分析）216。 星瀚大廈地理位置：沙坪壩沙楊路4號開 發(fā) 商：重慶星瀚物業(yè)發(fā)展有限公司總 建 面：24300余平方米樓盤定位：兼具投資價值的小戶型公寓付款方式：7成20年按揭銷售價格：起 價（建筑面積）：2100元/平方米均 價（建筑面積）：2350元/平方米最高價（建筑面積）：2600元/平方米部分戶型：一室一廳單衛(wèi)（建筑面積）：二室二廳單衛(wèi)（建筑面積）：三室二廳雙衛(wèi)（建筑面積）：備 注：一房小戶型現(xiàn)在已經(jīng)銷售完畢，其中有相當(dāng)客戶為投資型客戶沙坪壩區(qū)各類小戶型特征分析216。 單體住宅單體住宅的規(guī)模都比較小，主要分布于沙坪壩區(qū)中心周邊，產(chǎn)品硬件質(zhì)素一般，銷售周期均在半年左右，單價在2300元/平方米（建筑面積）左右，每套總價普遍略高于10萬元，主要以低總價為賣點，市場反映相當(dāng)好，以陽光驛站、星瀚大廈等項目為典型代表。216。 小區(qū)住宅內(nèi)的小戶型單位以學(xué)林E墅為代表，項目本身位于檔次較高的住宅小區(qū)內(nèi)，有完善的小區(qū)配套作為其品質(zhì)支撐。在戶型結(jié)構(gòu)上追求一定的創(chuàng)新，為目標(biāo)客戶尤其是年輕一族營造一種充滿個性特色的居住空間。在運(yùn)作中注重項目附加值的提升、賣場包裝和營銷推廣，售價在2500元/平方米（建筑面積）左右。216。 商務(wù)公寓以華宇時代星空為代表，地塊本身有著突出的口岸優(yōu)勢，有較高的目標(biāo)價位，為了避開普通小戶型住宅的價格競爭沖擊而定位為商務(wù)公寓，銷售均價約為4700元/平方米（套內(nèi)面積）。但是其銷售速度較為緩慢，說明項目本身并沒有完全得到市場的認(rèn)可。經(jīng)過近兩年的銷售，目前還剩余20%左右。附表：華宇時代星空2000年10月2001年6月銷售進(jìn)度表月份2000年2001年10月11月12月1月2月3月4月5月銷售額162884931897632423551172449519531699899599085313314660成交套數(shù)11221613145520成交面積均價（元/平方米）六、項目地塊條件及定位方案評價 1．項目地塊條件分析216。 重慶現(xiàn)在已經(jīng)規(guī)劃出包括沙坪壩在內(nèi)的五大商業(yè)圈，隨著三峽廣場和華宇廣場的逐漸成形，沙坪壩區(qū)的商業(yè)中心已經(jīng)開始向華宇廣場方向轉(zhuǎn)移（交通線路也已經(jīng)有所偏離）。但由于本項目是在老沙百司的舊址上建立的，雄踞步行街口，是傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，沙坪壩區(qū)居民對該地塊仍然有非常高的認(rèn)可度，口岸優(yōu)勢較為突出。216。 從地塊客觀位置上講，本項目周邊200米范圍形成了沙坪壩區(qū)的中心商業(yè)圈，沙重百、金誠廣場、明日百貨、賽博數(shù)碼等云集此地，大型餐廳、酒店、銀行、學(xué)校、影院、醫(yī)院等配套非常完善，為項目提供了較多的功能定位可能。216。 項目周邊建筑物不高，項目的立面形象能夠得到比較充分的展示。216。 項目地塊面對步行街一面的展示面寬較窄，進(jìn)深較長，且出口處為人行道，對于車輛出行有一定的不便，這是本項目地塊的劣勢所在。2．項目建筑規(guī)劃方案分析216。 從我司市場研究部的市場調(diào)查可知，目前沙坪壩區(qū)小戶型產(chǎn)品走勢比較好，項目戶型定位為單間帶廚衛(wèi)配套，較為切合現(xiàn)行市場對戶型產(chǎn)品的需求。216。 項目整幢建筑規(guī)劃均為小戶型，戶型形式比較單一，客戶的選擇性不強(qiáng)。但另一方面也使得物業(yè)的配套設(shè)施能夠有針對性的進(jìn)行設(shè)置，從而形成獨特的產(chǎn)品特點和營銷賣點。216。 項目每戶均有獨立和足夠的采光面設(shè)計，采光效果比較好。216。 經(jīng)過設(shè)計修改以后，塔樓有5部電梯直達(dá)，基本能夠滿足豎向交通的需要，相對于當(dāng)前市場水平較為超前。216。 每戶的套內(nèi)面積比較小，這對于高單價的物業(yè)來說能夠降低其購置總價，從而吸引更多的客戶，特別是投資型客戶的購買。216。 本項目公攤面積較大、公攤率較高也是一個劣勢，這需要進(jìn)行一定的設(shè)計修正，并且在未來的推廣過程中進(jìn)行合理規(guī)避。七、項目功能定位分析 項目地處沙坪壩商業(yè)黃金地段，口岸優(yōu)勢十分突出，而全小戶型的建筑設(shè)計形式形成了項目獨特的產(chǎn)品特點，這些是我們進(jìn)行功能定位的基礎(chǔ)和前提條件。項目定位的目的在于，依托現(xiàn)有市場的供需關(guān)系，最大程度的發(fā)揮項目的資源優(yōu)勢，最大程度的規(guī)避推廣風(fēng)險，以期獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。常規(guī)的功能定位方向主要有商務(wù)和住宅兩種。哪種更適合本項目的特點？更有利于本項目的推廣？我們做功能定位的優(yōu)劣勢分析如下：1．商務(wù)功能216。 可行性分析l 本項目地處沙坪壩區(qū)中心區(qū)域黃金口岸，地理位置好，能夠滿足區(qū)域范圍內(nèi)各類企業(yè)的地段要求。l 項目周邊配套非常成熟，有利于商務(wù)活動的開展。l 項目體量較大，整體定位于商務(wù)能夠形成較強(qiáng)的商務(wù)氛圍。l 項目硬件配置比較好，塔樓5部電梯，有大堂位，過道也較為寬敞。l 本項目按住宅項目立項，配套費(fèi)等各項成本相對寫字樓要低，在售價和使用費(fèi)用上都和住宅項目并軌，對商務(wù)客戶來說較為實惠。l 項目車位較為充足，對商務(wù)客戶有比較強(qiáng)的實用性和吸引力。l 項目自身配套設(shè)施、裝修檔次尚未確定，而如前所述，沙坪壩區(qū)商務(wù)物業(yè)普遍在產(chǎn)品品質(zhì)環(huán)節(jié)和推廣形象方面有一定的硬傷，本項目如果在規(guī)劃初期即針對商務(wù)客戶需求，做出適當(dāng)?shù)纳虅?wù)標(biāo)準(zhǔn)配套，完全可以超越沙坪壩區(qū)商務(wù)物業(yè)現(xiàn)有的水平，而形成較強(qiáng)的產(chǎn)品優(yōu)勢，在推廣中占據(jù)較大的市場份額。216。 定位于商務(wù)之優(yōu)勢l 價格上升空間大相對于居家客戶而言，商務(wù)客戶對物業(yè)的租金承受能力要強(qiáng)得多，這意味著項目在銷售步入正常軌道后，價格上漲的空間較大，且在經(jīng)營中有較強(qiáng)的收益能力，因此定位于商務(wù)有利于實現(xiàn)項目開發(fā)的利潤最大化目標(biāo)。l 形象附加值高，有利于開發(fā)企業(yè)的品牌培育一幢優(yōu)秀的商務(wù)物業(yè)，其知名度及社會口碑的擴(kuò)展，相對住宅物業(yè)要迅速很多，對于有未來發(fā)展規(guī)劃的開發(fā)企業(yè)而言，項目的經(jīng)營也是企業(yè)品牌樹立和積累的重要過程。l 可以一定程度上規(guī)避項目的規(guī)劃劣勢本項目設(shè)計上存在公攤較大的問題，相對于居家客戶而言，商務(wù)客戶對于公攤系數(shù)的敏感度較低。216。 定位于商務(wù)之劣勢l 市場整體消化能力偏弱如前所述，沙坪壩區(qū)目前的企業(yè)較少，且商務(wù)物業(yè)的租金及出租率均不高，市場消化力顯得不太旺盛。但如果憑借獨特的產(chǎn)品優(yōu)勢和系統(tǒng)的銷售推廣，可以在有限的蛋糕里分到足夠的市場份額。l 推廣中客戶層面較單一本項目于2004年交房，建設(shè)周期較長，而對于商務(wù)客戶來說，往往傾向于購置現(xiàn)房。因此在銷售推廣的初期，投資型客戶將占到相當(dāng)?shù)谋壤?，一旦投資戶對項目的租賃前景不看好，項目營銷風(fēng)險就比較大。2．居家功能216。 可行性分析l 沙坪壩區(qū)住宅市場對小戶型需求相當(dāng)旺盛，無論是以小戶型為主力戶型的單體樓（如星瀚大廈），還是配套小戶型產(chǎn)品的住宅物業(yè)（如奧林驕子），其小戶型單位往往在推出初期即告售罄，顯示出強(qiáng)烈的購買需求。但需要注意的是，這類物業(yè)的購置客戶中有相當(dāng)?shù)耐顿Y客戶，表明投資型物業(yè)在區(qū)域市場旺盛的投資能力。l 本項目口岸優(yōu)勢比較好，地段條件能夠得到購房者的認(rèn)可。216。 定位于住宅之優(yōu)勢l 客戶基數(shù)大如前所述，沙坪壩區(qū)地產(chǎn)市場小戶型需求層面廣，客戶基數(shù)大，市場環(huán)境較為寬松。l 風(fēng)險小，且易于實現(xiàn)較快的銷售進(jìn)度由于客戶基數(shù)大，項目在推廣中調(diào)整空間也比較。比如可以充分通過價格杠桿的運(yùn)用調(diào)節(jié)項目的性能價格比，通過高性價比的產(chǎn)品取得較快的銷售進(jìn)度。216。 定位于住宅之劣勢l 價格瓶頸明顯沙坪壩區(qū)周邊一些普通住宅項目雖然口岸劣于本項目，但是在居家功能層面上，和本項目有一定的可替代性，將形成一定的競爭沖擊。同時在重慶房地產(chǎn)市場上，價格也是一個極其敏感的因素，而區(qū)域內(nèi)此類項目的均價水平為2300元/平方米，且定位于住宅也無法利用“平開高走”的策略大幅的拉升物業(yè)價格，這與本項目較高價位的目標(biāo)有相當(dāng)?shù)木嚯x，價格瓶勁比較明顯。l 項目公攤較大項目公攤率初步估計將達(dá)30%左右，而重慶購房者在購房時相當(dāng)強(qiáng)調(diào)實用性和得房率，換言之，本項目公攤較大的現(xiàn)實將對項目的營銷推廣形成較大的負(fù)面影響。l 項目現(xiàn)有的戶型設(shè)計不太適合居住獨立的單間設(shè)計無法有效的對物業(yè)空間進(jìn)行優(yōu)化調(diào)控，從而在一定程度上暴露了項目的劣勢，削弱了項目的優(yōu)勢。3．小結(jié)通過上述分析我們認(rèn)為，本項目定位為商務(wù)和居家都有一定的劣勢和風(fēng)險。簡單的說，定位為商務(wù)，產(chǎn)品的形象附加值高，可能沖頂較高的價位水平，但是沙坪壩商務(wù)物業(yè)大環(huán)境比較疲軟，有一定的推廣風(fēng)險；而定位為住宅，價格瓶勁明顯，產(chǎn)品本身設(shè)計上也存在有一定的不足，且較難修正，不利于充分挖掘項目的地段潛力和達(dá)到利潤最大化的經(jīng)營目標(biāo)。由此我們認(rèn)為，要達(dá)到項目功能定位的三個目的就要求在市場現(xiàn)行水平上有所突破。八、項目的功能定位——國際風(fēng)情商務(wù)酒店式公寓 1．概念詮釋本概念主要涵蓋“商務(wù)”和“酒店式公寓”兩個層面的含義。酒店式公寓在重慶市并不是一個新概念，但是在產(chǎn)品硬件和配套環(huán)節(jié)，能夠真正做到位的卻比較少。我們建議將項目功能定位為酒店式公寓，旨在充分挖掘項目的地塊潛力，通過適當(dāng)?shù)挠布涮?，全面、?yōu)質(zhì)的酒店服務(wù)模式，較高的物業(yè)形象來吸引自用性客戶購置，并且由此吸引投資性客戶的購置。但由于“酒店式公寓”更多的是從物管服務(wù)方面的角度對物業(yè)進(jìn)行詮釋，缺少實質(zhì)性的支撐，因此我們在酒店式服務(wù)的基礎(chǔ)上將物業(yè)的功能定位方向偏重于“商務(wù)”的概念，從而對項目的價格進(jìn)行有力的支撐，發(fā)揮項目獨特的優(yōu)勢特征。在偏重商務(wù)方面，加入“國際風(fēng)情”概念，目的在于賦予較新穎的形象檔次和較強(qiáng)的現(xiàn)代氣息。以“國際、時尚、領(lǐng)先”作為“國際風(fēng)情”的表現(xiàn)形式，弱化純商務(wù)辦公過于莊重、過于嚴(yán)肅的硬質(zhì)特性，以擴(kuò)大目標(biāo)客戶的選擇層面。2．定位說明216。 沙坪壩區(qū)雖然企業(yè)不多，對商務(wù)物業(yè)的需求有限，但畢竟還是有一定的消化能力。同時沙坪壩區(qū)商務(wù)物業(yè)本身的規(guī)劃、配套和服務(wù)都比較落伍，如果項目產(chǎn)品品質(zhì)具有一定的超前性，以較高的性能價格比，在商務(wù)功能層面搶占足夠的市場份額，仍然有相當(dāng)?shù)臋C(jī)會。216。 這一市場板塊客戶有較強(qiáng)的價格承受能力，是本項目重點的目標(biāo)客戶群體。216。 在沙坪壩區(qū)小戶型產(chǎn)品市場上，也不乏有相當(dāng)部分高端購買客戶，如沙坪壩區(qū)酒店的長包房住客等。另外，年輕購房者（包括自用型居住客戶和創(chuàng)業(yè)型商務(wù)客戶）作為小戶型