【文章內(nèi)容簡介】 、資金、資信審查。項目開發(fā)前，對企業(yè)資質(zhì)、資金、資信狀況進行調(diào)查，對經(jīng)濟實力差、社會信譽差、履約狀況差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一律列入黑名單，不準進入市場。第三，嚴格企業(yè)開發(fā)保證金制度。項目開發(fā)前，開發(fā)保證金必須足額到位，不到位不允許開工。第四，嚴格企業(yè)拆遷準備金制度。項目開發(fā)前，拆遷資金必須足額到位，不到位 不允許拆遷。第五，嚴格房屋預銷售許可證管理。對多層不封頂、高層未達到三分之二的，一律不發(fā)預售許可。第六，嚴格項目綜合驗收。項目竣工后，要實施工程綜合驗收，檢查企業(yè)履約情況，對未兌現(xiàn)合同的企業(yè)一律不辦理相關(guān)手續(xù)。第七，嚴格控制住房消費信貸比例，指導商業(yè)銀行和住房公積金管理機構(gòu)，個人住房首付比例不得低于 33％。第八，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)信息定期發(fā)布制度，便于社會公眾查詢，引導房地產(chǎn)市場理性投資和消費。 今后，吉林市還將在深化認識，加強領(lǐng)導；制定和實施住宅開發(fā)和建設(shè)規(guī)劃；發(fā)揮好稅收、信貸、土地的調(diào)控作用；合理控制城市 房屋拆遷規(guī)模和進度；大力規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；有計劃地逐步解決低收入家庭的住房困難；建立和完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度七個方面入手，進一步落實國家宏觀調(diào)控精神，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 三 、項目地塊分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 地塊現(xiàn)狀 地塊所在的船營區(qū) 坐落在吉林市中西部，為市轄區(qū)。地處長白山余脈，第二松花江繞區(qū)而東，北靠炮臺山、望云山、玄天嶺。 棚戶區(qū)改造地塊位于吉林市船營區(qū)北山公園西南側(cè)，包括西石砬子及林家溝兩個地區(qū)，地塊東起北山公園西南側(cè)，西至原駐軍部隊靶場；南起西安路，北至豁牙嶺下。地塊背靠北山，類似丘陵地勢，總占地面積 萬平米，目前該地塊有大量舊平房、廠房、少量居民樓及一座明如寺，地上現(xiàn)有房屋建筑面積 平米。在林家溝南側(cè)現(xiàn)有一條鐵道，西石砬子地塊南側(cè)與東北電力大學僅隔一條西安路。 西石砬子 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 林家溝 明如寺 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 東北電力大學 相關(guān)參數(shù) （該部分數(shù)據(jù)由北山街道相關(guān)人員提供，數(shù)據(jù)可能存在誤差或出入） 地塊總占地面積： 萬平米 其中：西石砬子地區(qū)占地 萬平米 林家溝占地 萬平米 地塊內(nèi)單位占地面積（西石砬子）： 萬平米 居民房屋占地面積（西石砬子）： 萬平米 地塊現(xiàn)有房屋建筑面積： 平米 其中：西石砬子地區(qū) 172653 平米（單位 萬平米；居民房屋 69513平米） 林家溝 平米（另：營業(yè)房 3379 平米；空掛戶 3150 平米） 地塊內(nèi)現(xiàn)有私產(chǎn)房屋面積： 平米 其中：西石砬子地區(qū) 65217 平米 林家溝 平米 地塊內(nèi)現(xiàn)有公產(chǎn)房屋面積： 平米 其中：西石砬子地區(qū) 平米 林家溝 平米 地塊內(nèi)現(xiàn)有違章房面積： 平米 其中：西石砬子地區(qū) 平米 林家溝 平米 總居民戶數(shù)： 2608 戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 其中：西石砬子地區(qū) 1783 戶 林家溝 825 戶（市民 562 戶，空掛戶 70 戶，菜民 193 戶） 總居民人數(shù)： 6944 人 其中：西石砬子地區(qū) 4811 人 林家溝 2133 人（市民 1659 人，空掛人數(shù) 129 人，菜民 474 人） 用地成本 用地總成本 工廠用地成本 =700 元 /平米工廠占地面積 =700（ 259000+3379） =183665300≈ 億元 居民房屋 用地成本 =待拆遷房屋建筑面積還遷系數(shù)單位面積建筑成本 =（ 69513+） 1000 元 /平米 =157185420≈ 億元 總用地成本 =工廠用地成本 +居民用地成本 =183665300+157185420=340850720≈ 億元 （ 1）工廠按占地面積、居民房屋按建筑物水平投影面積計算 可建商品房住宅用地面積 可建筑用地面積 =工廠占地面積 +居民房屋建筑面積 =（ 259000+3379） +（ 69513+） = 平米 還遷房用地面積 =待拆遷房屋建筑面積還遷系數(shù)247。容積率 =（ 69513+） ／ =≈ 13 萬平米 可建商品房住宅用地面積 =可建筑用地面積 －還遷房用地面積 =（ 69513+） ／ =≈ 萬平米 樓面地價 =用地總成本247。 可建商品房住宅建筑面積 =340850720247。（ ）≈ 1110 元 /平米 土地成本 =總成本 247。 可建商品房住宅用地面積 =340850720247。（ 247。 666）= 萬元 /畝 （ 2） 按總用地面積計算 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 樓面地價 =用地總成本247。 可建商品房住宅建筑面積 =340850720247。 [(568000+) ] ≈ 397 元 /平米 土地成本 =397 666 ≈ 32萬元 /畝 地塊 SWOT 分析 ◆ 優(yōu)勢 ○ 項目地塊完整，易于整體規(guī)劃，做到建筑、景觀的均好。 ○ 地塊規(guī)模大，各種功能規(guī)劃布局空間大，有利于營造良好的居住氣氛。 ○ 項目背靠北山，地理現(xiàn)狀較好，山脊處可用于開發(fā)景觀別墅，可建成一 個將山、景、房融為一體的山景居住區(qū)，在吉林市當?shù)厥浊恢浮? ◆ 劣勢 ○ 地塊上現(xiàn)有大量平房 、廠房需要拆遷，項目開發(fā)時間暫無法確定。 ○ 地塊 距離鐵道較近，火車噪聲將對臨近樓宇帶來一定影響。 ○ 現(xiàn)階段地塊周邊綜合配套暫不齊全 ，居民生活便利性較低。 ◆ 機會 ○ 地塊位于 市政府所在的船營區(qū)，根據(jù)城市規(guī)劃，未來潛力較大。 ○ 棚戶區(qū)改造是 吉林市重點工程 ， 政府現(xiàn)階段招商引資力度較大， 政策上將 給予一定的優(yōu)惠政策，且 在 項目規(guī)劃中一些經(jīng)濟指標都可協(xié)商。 ○ 地塊近鄰東北電力大學，為今后項目 開發(fā) 提供良好的人文素質(zhì)。 ○ 地塊周邊無大型項目，我項目的開發(fā)將成為該區(qū)域的代表。 ○ 吉林市與長春市之間正在修建一條快速交通要道，將為項目帶來更大的客戶群體。 ◆ 威脅 ○ 地塊現(xiàn)有一座寺院 ，該寺院是否能夠動遷暫無法確定。 ○ 地塊目前為吉林市較落后區(qū)域，人們從觀念意識上對未來棚戶區(qū)規(guī)劃前景的認識不足，思想上的轉(zhuǎn)變還需要一定時間。 ○ 西安路火車道南側(cè)將建成規(guī)模性的石材市場，對于擬規(guī)劃的還遷房地塊入口將產(chǎn)生一定的空氣質(zhì)量影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、典型項目調(diào)研分析 ◆ 中高檔項目 紫光紳苑