【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 物權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。則此時(shí)，A保護(hù)合同的理論基礎(chǔ)－合理信賴和期待的問題。合同是基于當(dāng)事人的信賴或信用產(chǎn)生的，合同法是對(duì)人們預(yù)期利益的承認(rèn)和保護(hù)的法律規(guī)則。 因此，承認(rèn)債權(quán)合同只因當(dāng)事人的意思一致而成立生效，而否認(rèn)登記對(duì)合同效力的影響，本身就是在保護(hù)合同法的基本的理論前提。況且，買受人（如果出現(xiàn)第三方，則他很可能成為第三人）是整個(gè)合同交易秩序的核心，保護(hù)買受人的期待也就是保護(hù)了整個(gè)交易的秩序。B買受人的利益可得到最有效的保護(hù)。買受人可以通過要求出賣人為登記的物權(quán)行為（物權(quán)請(qǐng)求權(quán)），從而完全實(shí)現(xiàn)合同的履行?；蛘咴诔鲑u人違反合同，如一物二賣的情況下，直接要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，由于違約責(zé)任的無過錯(cuò)歸則性，買受人可以獲得最充分的保護(hù)和救濟(jì)。同時(shí)，由于在一般情況下，物權(quán)的出讓人常常在物權(quán)變動(dòng)中居于經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)，而物權(quán)的受讓人常常居于劣勢(shì)，物權(quán)出讓人的違約可能性較高；物權(quán)的受讓人包括大量的消費(fèi)者，故采納物權(quán)變動(dòng)與合同生效的區(qū)分，將登記排除在合同的生效要件之外，也符合實(shí)踐公正。可見，說到底，本規(guī)定還是關(guān)系到利益平衡和保護(hù)取向的問題，到底是優(yōu)先保護(hù)出賣人的利益還是優(yōu)先保護(hù)買受人的利益。當(dāng)然，現(xiàn)代國家一般在合同關(guān)系中都保護(hù)買受人的合理期待（expectation），這是合同法的理論基礎(chǔ)問題。將登記視為物權(quán)變動(dòng)的要件而不視為合同生效的要件，對(duì)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的平衡更為合理，優(yōu)先保護(hù)了合同相對(duì)人的利益，因?yàn)橘I受人作為合同的相對(duì)人是整個(gè)交易秩序的重要組成部分，應(yīng)當(dāng)對(duì)其期待和信賴加以保護(hù)，以維護(hù)通過合同建立起來的交易秩序的安全。因此，登記只是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，而不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件。我們應(yīng)當(dāng)明確登記的物權(quán)制度屬性，正確區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件和物權(quán)變動(dòng)的生效要件。對(duì)于依法生效的不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)合同，不登記則不生物權(quán)變動(dòng)的效力，同時(shí)也不能對(duì)抗善意第三人。最高院的本項(xiàng)司法解釋就是嚴(yán)格貫徹物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則的結(jié)果，將登記排除在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件之外。建議將來在制定物權(quán)法時(shí)，也應(yīng)規(guī)定：如果當(dāng)事人未就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移及時(shí)辦理登記手續(xù)的，只要合同合法有效，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人繼續(xù)補(bǔ)辦登記；如果出賣人違反合同規(guī)定，“一物二賣”，并辦理了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記的，買受人則不能要求繼續(xù)補(bǔ)辦登記，但可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。其實(shí)，我國最近的立法文件已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（一）》第9條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定辦理登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！笨梢姡蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及相關(guān)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有關(guān)登記不是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效要件的規(guī)定，也是對(duì)過去有益立法的承繼。三、關(guān)于該條規(guī)定的比較分析（一）本解釋通過前的相關(guān)立法規(guī)定中國此前的現(xiàn)行法的規(guī)定基本上認(rèn)為登記為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護(hù)，同時(shí)也放縱了出賣人的隨意違約行為，并形成惡性循環(huán)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！薄冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“…… 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。”言下之意是，不動(dòng)產(chǎn)交易要以登記為要件，具體來說就是不動(dòng)產(chǎn)交易是“合同不登記不生效”，不是“物權(quán)不登記不生效”，因此，如果當(dāng)事人簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無效。我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第19條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與?！钡?5條規(guī)定：“土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理過戶登記?！薄巴恋厥褂脵?quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記?！币虼?，如果采用文義解釋和體系解釋方法，應(yīng)當(dāng)做出上述債權(quán)行為的生效必須以登記為要件的解釋。 與物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則相背離。《中華人民共和國擔(dān)保法》第41條規(guī)定：“當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！倍鴵?dān)保法第42條所規(guī)定的財(cái)產(chǎn)包括：土地上定著物的土地使用權(quán)、城市房地產(chǎn)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物、林木、航空器、船舶、車輛、企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)。也就是說，在這類財(cái)產(chǎn)的抵押中，抵押合同這種債權(quán)行為以登記為其生效要件。如果沒有登記，則抵押合同不生效。近年來，隨著我國學(xué)者對(duì)大陸國家民法理論日益深入的精研和繼受，這一法律規(guī)定便受到愈來愈多的批評(píng)。 當(dāng)然，“抵押合不登記不生效”法律規(guī)則也不是沒有支持者，法律實(shí)踐的大量律師便因其“守法”本性而將該規(guī)則視為定規(guī)，尊為成理。最高人民法院審判委員會(huì)第777次會(huì)議討論通過1995年12月27日法發(fā)（1996）2號(hào)文件印發(fā)的《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中盡管有第12條：“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！焙偷?3條：“土地使用者與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，土地使用權(quán)應(yīng)由辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉(zhuǎn)讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！钡囊?guī)定，使人認(rèn)為其將債權(quán)行為和物權(quán)行為分開，并排除了登記在債權(quán)合同生效中的作用。但第14條卻又明確規(guī)定：“土地使用者就同一土地使用權(quán)分別與幾方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定各合同無效?！币虼耍凇蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》的規(guī)定中，登記為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效要件的觀點(diǎn)并沒有得到實(shí)質(zhì)改變。顯然，現(xiàn)行法律和司法解釋的上述規(guī)定不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大了登記的效力范圍，把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權(quán)和債權(quán)法律性質(zhì)的區(qū)別，混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)在法律根據(jù)方面的區(qū)別” ，違背了物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則的基本法理和基本要求，導(dǎo)致當(dāng)事人利益的不平衡和社會(huì)秩序的不穩(wěn)定。與物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則相悖。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同，是以移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，屬諾成性合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會(huì)公共利益的生效要件，便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力，即發(fā)生債權(quán)，當(dāng)事人開始享有債權(quán)法上的請(qǐng)求權(quán)。依據(jù)合同的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)，而買受人則有義務(wù)向出賣人支付價(jià)款，并有權(quán)請(qǐng)求出賣人交付不動(dòng)產(chǎn)、及時(shí)與自己前往登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)債權(quán)合同履行效力所致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記也是合同的履行行為，其法律效力是發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷。因此，沒有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力。（二）與德國法、法國法、日本法的比較由于登記與債權(quán)合同的生效問題直接關(guān)系到物權(quán)變動(dòng)的模式問題，因此，我們對(duì)“登記是否為債權(quán)合同生效要件”的比較法考察就涉及到了世界范圍內(nèi)的物權(quán)變動(dòng)的立法模式問題。從大