論人民幣升值對中國房地產(chǎn)的影響(編輯修改稿)
2025-07-25 21:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 一領(lǐng)域造就富裕階層的能力會降低。反腐力度的加大以及地方財(cái)政的日益緊拙，權(quán)力尋租致富的能力也會降低。（四）投資選擇的多樣化程度面對通貨膨脹的威脅與超低利率的壓力，存款人大膽地將買房作為一種貨幣保值增值手段。缺乏合適的投資渠道是今天很多儲蓄者感到頭痛的事。受政策和環(huán)境所限，中國的金融機(jī)構(gòu)短期內(nèi)還是拿不出豐富的金融工具。商業(yè)銀行在清除不良資產(chǎn)包袱和注資之后，貸款的能力增強(qiáng)了，但可貸的項(xiàng)目仍然稀缺，房地產(chǎn)業(yè)仍不可避免地成為其資金投向的主渠道。（五）資本項(xiàng)目開放進(jìn)程國內(nèi)沒有可供選擇的投資工具，資金便向境外流動尋找投資機(jī)會，但資本項(xiàng)目管制將其堵住了。外匯資金可以經(jīng)由金融機(jī)構(gòu)投資于境外，國內(nèi)銀行提供的外匯理財(cái)收益率現(xiàn)已是外匯存款利率的5倍以上，所以外匯存款兩年不增。還有近年似乎廣州等南方核心城市的房價(jià)上漲不太顯著，原因之一也許是當(dāng)?shù)氐耐顿Y者已經(jīng)熟悉如何將資金便捷地投資于境外金融市場。在人民幣匯率穩(wěn)定與資本項(xiàng)目控制不放的權(quán)衡中，中國事實(shí)上是在加速開放資本項(xiàng)目，這對國內(nèi)的金融投資趨向?qū)⑹穷嵏残缘摹?006年之后，外資金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)大也為境內(nèi)資金投資境外提供了合法的渠道。（六）人民幣升值程度人民幣升值之時(shí)，就是境外投機(jī)資本流出之始，國內(nèi)外商投資企業(yè)的利潤匯回也會增多。只要使中國的土地、勞動力等資源獲得公平的交易價(jià)格，中國的出口競爭力自然就會下來，人民幣升值并無核心產(chǎn)業(yè)競爭力的長期支撐基礎(chǔ)。其實(shí)，人民幣匯率和房地產(chǎn)價(jià)格這兩個(gè)從表面看上去并無太多關(guān)聯(lián)的問題是有聯(lián)系的。因?yàn)椋陲w漲的房地產(chǎn)價(jià)格背后，升值預(yù)期是一個(gè)推動力。據(jù)人民銀行上海分行統(tǒng)計(jì)，境外資金直接流人房地產(chǎn)的比重，%，%，2003年超過了25%，%。外資之所以大舉進(jìn)入房地產(chǎn)，一個(gè)重要原因是人民幣升值預(yù)期，熱錢流入最主要的選擇是投資和購買房地產(chǎn)。（七）利率在《當(dāng)前提高利率是一種柔性的市場化調(diào)控手段》一文中曾詳盡地列舉了果斷提高存貸款利率的必要性，如：再貸款、再貼現(xiàn)浮息以及擴(kuò)大貸款利率浮動幅度不能替代存貸款利率提高；現(xiàn)在的企業(yè)等經(jīng)濟(jì)主體對利率相當(dāng)敏感；調(diào)高利率并不會對人民幣匯率構(gòu)成顯著升值壓力；負(fù)的存款利率將破壞金融穩(wěn)定性；調(diào)息與否不應(yīng)以CPI為惟一風(fēng)向標(biāo)；調(diào)高利率的負(fù)面影響可以綜合權(quán)衡等。毋須多言，加息一定能夠有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，早一點(diǎn)控制房地產(chǎn)問題。以前認(rèn)為加息要等一等的理由都不存在了，如美元加了三次息、CPI連續(xù)三個(gè)月都在5%以上。但人民幣利率還是沒有動，我們只能從戰(zhàn)略的高度來認(rèn)識這一問題，為負(fù)利率所損的廣大存款人也只能從報(bào)效國家的責(zé)任感出發(fā)來欣然承受巨額經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌成本的轉(zhuǎn)嫁。以上幾個(gè)因素，事實(shí)上深刻中國房地產(chǎn)價(jià)格走勢的主要變量。就這些變量而言，其變化都是漸進(jìn)的，也即包括大中城市在內(nèi)的中國房地產(chǎn)市場價(jià)格不會在短期內(nèi)驟然大幅度下滑。盡管受到購買力間歇期等因素的影響，房地產(chǎn)價(jià)格尤其是住房價(jià)格會有波動，但整體上仍會在未來的若干年內(nèi)保持漲勢，特別是在目前通貨膨脹的環(huán)境下更會如此。中國的房地產(chǎn)市場和股市一樣，都是“政策市”。中國的股市沒有上市公司實(shí)體利潤提升的支撐也能斷斷續(xù)續(xù)漲了幾年，中國的房地產(chǎn)價(jià)格沒有居民實(shí)際收入提高的支撐同樣也能持續(xù)較長時(shí)期。然而我們必須警醒的是，政策市到一定程度上就會掉入“政策陷阱”，屆時(shí)怎么政策刺激也難以復(fù)元。三、人民幣升值對房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響分析（一）人民幣升值對房地產(chǎn)市場價(jià)格的正面影響房地產(chǎn)業(yè)是另一個(gè)敏感行業(yè)。人民幣升值將使調(diào)整中的房地產(chǎn)業(yè)面對大量熱錢惡炒的巨大壓力。種種跡象表明，國際游資早已棲身國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，其中有的就是賭人民幣升值才進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的。當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)的貨幣面臨升值壓力或者貨幣持續(xù)升值時(shí)，在升值前如把外幣換成本幣，一旦本幣升值，投資者將本幣兌換成外幣就能夠獲得與升值幅度相應(yīng)的收益。這促使投資者追逐該國及地區(qū)資產(chǎn)，而最有吸引力的是股票和房地產(chǎn)，因?yàn)橥顿Y者不但能獲得升值收益，而且能獲得股票和房地產(chǎn)本身增值的收益，可以說是賺兩頭的錢。由于目前我國的股票市場持續(xù)低迷，所以大量國際游資涌進(jìn)房地產(chǎn)市場。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前上海房地產(chǎn)市場大約有50%的外來資金炒作，這些完全以炒作、套利為目的的外來資金直接危害了我國經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。在過去兩年中，數(shù)以千億美元計(jì)的國際游資涌人中國，其中大部分進(jìn)入了中國房地產(chǎn)行業(yè)。大量涌入的國際游資使得中國房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅飚升。盡管美聯(lián)儲為鼓勵資本回流而數(shù)次提高基準(zhǔn)利率，但沒有任何跡象表明海外游資正在撤離或準(zhǔn)備撤離中國。與此同時(shí)，房價(jià)也在上演最后的瘋狂上漲。據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年一季度，35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場價(jià)格持續(xù)上漲。%，在吸引外資最多的上海，%。中國房產(chǎn)投資者對于外來資本的涌入表現(xiàn)出歡呼雀躍，但對其間蘊(yùn)藏的金融風(fēng)險(xiǎn)卻視而不見，無可否認(rèn)，國際資本的大量流入在一定程度上助長了中國房市的火爆。但另一方面也在為中國銀行業(yè)制造足夠多的隱性不良資產(chǎn)。如果央行決定調(diào)整人民幣匯率，大量國際資本會套利回流，失去外來資本支持的中國房地產(chǎn)將會面臨資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而將影響到金融穩(wěn)定。為了化解中國房地產(chǎn)其中蘊(yùn)藏的金融風(fēng)險(xiǎn)，為匯率改革創(chuàng)造一個(gè)相對良好的外圍環(huán)境，中央政府希望通過連續(xù)加息平抑房價(jià)，用來擠壓其間蘊(yùn)藏的國際(國內(nèi))投機(jī)資本，但事實(shí)上房價(jià)仍在高位。對于房價(jià)的日趨失控，匯率調(diào)控或?qū)⑦M(jìn)入管理層的視野。人民幣升值帶動房地產(chǎn)市場價(jià)格：對于國內(nèi)投資者來說，人民幣升值首選的行業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)，因?yàn)閲鴥?nèi)投資品種較少，股票市場風(fēng)險(xiǎn)又較大。房產(chǎn)是以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，從房產(chǎn)本身和人民幣資產(chǎn)兩個(gè)角度考察，它們都有升值潛力。因此要博人民幣升值，房產(chǎn)必定是最好的投資品種。還有人認(rèn)為，房產(chǎn)是政府的“軟肋”，政府采取政策遏制過熱狀況業(yè)總得以“不能影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、不能給銀行帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)”為前提，
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