【文章內(nèi)容簡介】 城鎮(zhèn)土地定級(jí)工作是土地管理工作的一個(gè)組成部分，它是根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然兩方面的屬性及其在社會(huì)活動(dòng)中的地位、作用，對城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)定，并使評(píng)定結(jié)果級(jí)別化。最初，土地定級(jí)是為適應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅的需要而進(jìn)行的。土地使用稅是分級(jí)從量征收的，即將城鎮(zhèn)按土地質(zhì)量、土地利用效益劃分為等級(jí)，再按土地等級(jí)確定稅率。我國城市是在 1988 年開始征收城鎮(zhèn)土地使用稅的，但稅額很低，稅差也不合理，不能充分起到調(diào)節(jié)上地級(jí)差收益的作用。為此，土地定級(jí)工作成為城鎮(zhèn)土地使用制度改革的客觀需要，即通過土地定級(jí)，用上地級(jí)別調(diào)整稅率，將部分級(jí)差收益通過征稅形式繳給國家，使國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到充分體現(xiàn)。城鎮(zhèn)土地定級(jí)為全面掌握土地質(zhì)量狀況、科學(xué)地管理土地，合理利用城鎮(zhèn)土地，以及為有關(guān)部門進(jìn)行土地估價(jià)、征收土地稅費(fèi)和制訂城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、計(jì)劃提供依據(jù)。 土地定級(jí)理論依據(jù)區(qū)位理論區(qū)位理論是關(guān)于人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的空間法則的學(xué)說，它在定級(jí)實(shí)踐中的應(yīng)用主要是通過不同區(qū)位因素影響度的分析來揭示土地的區(qū)位效益即級(jí)差地租。城鎮(zhèn)用地呈現(xiàn)多樣性的特征，是工商活動(dòng)、金融活動(dòng)、政治生活的集中地，是綜合的社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系，其中土地利用具有綜合性的功能，一每塊土地都可以有多種利用功能的選擇，即城鎮(zhèn)土地利用的選擇性大。在決定土地利用的不同功能時(shí)，土地區(qū)位就起到了重要作用。城鎮(zhèn)區(qū)位包含兩種含義，一是外部的城鎮(zhèn)區(qū)位，即某一城鎮(zhèn)地區(qū)屬于各種大的自然經(jīng)濟(jì)因素之中的位置，如江河的上游、下游或交匯處，沿海、內(nèi)陸及相對其它城鎮(zhèn)的位置等。另一方面指城鎮(zhèn)內(nèi)部具體地段的區(qū)位，指某項(xiàng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與其他事物之間的空間位置，以及該項(xiàng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與各種自然要素之間的位置關(guān)系。這些因素包括商業(yè)繁華度、交通道路通達(dá)度、基礎(chǔ)設(shè)施完備度、人口密度等。城市規(guī)劃是為實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)而進(jìn)行的綜合部署和安排。城市土地定級(jí)與城市規(guī)劃密切相關(guān)。城市規(guī)劃控制和確定土地用途、建筑密度、建筑高度、容積率等指標(biāo)，均對土地定級(jí)形成約束條件，直接影響土地定級(jí)的結(jié)果。我國土地實(shí)行社會(huì)主義公有制，城區(qū)土地屬國家所有。土地使用制度的改革，就是在堅(jiān)持土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則下，允許土地使用權(quán)的合理流動(dòng)。國家以土地所有者的身份將一定年期的土地使用權(quán)讓渡給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。其實(shí)質(zhì)是土地所有者將土地使用權(quán)出租給土地使用者，由使用者支付地租的租賃行為。按照馬克思主義的地租理論，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，地價(jià)是地租的資本化。理解了這一點(diǎn)，我們就可以由分析地租入手，評(píng)定土地質(zhì)量，測算基準(zhǔn)地價(jià)。城市不僅僅是人口、經(jīng)濟(jì)和科學(xué)文化技術(shù)的集聚中心，還承擔(dān)著區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的組織功能。任何城市的發(fā)展?jié)摿Σ粌H取決于城市本身的經(jīng)濟(jì)和建設(shè)基礎(chǔ)，更重要的是應(yīng)當(dāng)從城市對外經(jīng)濟(jì)服務(wù)能力，即城市的經(jīng)濟(jì)輻射能力進(jìn)行分析。城市土地利用城市的功能和發(fā)展目標(biāo)緊密相關(guān)，因此，土地定級(jí)范圍的確定必須認(rèn)真研究城市的功能定位，明確城市發(fā)展的總體戰(zhàn)略，把握城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理調(diào)整和生產(chǎn)布局優(yōu)化的基本方向。在完全競爭的市場機(jī)制中，城市各種活動(dòng)的區(qū)位取決于它們能支付地租的能力。不同用途支付地租能力不同，由供需決定的土地市場上，地租的變化決定了土地利用的同心圓分布模式。由于有同用途支付地租能力不同，必然有適合各種用途的最優(yōu)區(qū)位。阿隆索的競標(biāo)理論最直接地奠定了分類定級(jí)的理論依據(jù)。地產(chǎn)市場的競爭機(jī)制自動(dòng)實(shí)行了土地區(qū)位選擇，從而使土地得到最優(yōu)配置。由于現(xiàn)實(shí)的地產(chǎn)市場并非是完全的競爭市場，且城市內(nèi)各點(diǎn)區(qū)位不同，因而很難形成最優(yōu)土地配置。根據(jù)競爭規(guī)律選擇最優(yōu)用途，是競標(biāo)理論的應(yīng)用，分類定級(jí)的全域覆蓋評(píng)價(jià)也正以此為理論依據(jù)。 土地定級(jí)的原則(l)綜合分析原則土地質(zhì)量等級(jí)受自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及政治等因素的影響，因此，土地定級(jí)應(yīng)對各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析，按綜合差異劃分土地級(jí)。(2)主導(dǎo)因素原則土地定級(jí)應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)內(nèi)影響土地質(zhì)量優(yōu)劣和土地使用價(jià)值高低的因素種類及其作用的差異，重點(diǎn)分析對土地級(jí)起控制和主導(dǎo)作用的因素，突出主導(dǎo)因素的影響。(3)地域分異原則土地定級(jí)應(yīng)掌握土地區(qū)位條件和特性的分布與組合規(guī)律，并分析由于區(qū)位條件不同形成的地域分異狀況，將類似地域劃歸同一土地級(jí)別。(4)土地收益差異原則土地定級(jí)應(yīng)在初步劃分的~七地級(jí)別上對土地收益差異明顯的有關(guān)行業(yè)進(jìn)行土地收益和土地價(jià)格測算，測算值作為確定土地級(jí)別數(shù)目和了解行業(yè)收益差異的重要參考依據(jù)，土地級(jí)別高低應(yīng)與土地收益或土地價(jià)格高低相對應(yīng)。(5)定量與定性結(jié)合原則土地定級(jí)應(yīng)盡量把定性的、經(jīng)驗(yàn)性的分析進(jìn)行量化，以定量分析計(jì)算為主，必要時(shí)才對某些現(xiàn)階段難以定量的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素采用定性分析，盡量減少人為主觀因素影響，提高土地級(jí)別的精度。(6)綜合定級(jí)與分類定級(jí)相結(jié)合的原則在土地利用類型分異不明顯的中小城鎮(zhèn)，可以采用綜合定級(jí)。而在土地利用類型分異較明顯的城鎮(zhèn)或各種不同類型用地質(zhì)量優(yōu)劣區(qū)域較分散的城鎮(zhèn)，一般要進(jìn)行分類定級(jí)。 土地定級(jí)方法土地定級(jí)方法目前主要有三種，即多因素綜合評(píng)定法、級(jí)差收益測定法、地價(jià)分區(qū)定級(jí)法。多因素綜合評(píng)定法的優(yōu)點(diǎn)在于考慮各種與土地質(zhì)量直接相關(guān)的因素，不僅包含與土地有關(guān)的經(jīng)濟(jì)因素，而且包含非經(jīng)濟(jì)因素，排除非土地因素的干擾。采用定性與定量相結(jié)合的評(píng)價(jià)方法，將經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化成科學(xué)指標(biāo)，把復(fù)雜的對事物的總體判斷轉(zhuǎn)化為對事物某些方面的單項(xiàng)判斷，避免了主觀隨意性，保證了土地級(jí)別的統(tǒng)一性。其不足之處在于評(píng)價(jià)結(jié)果采用綜合分值表示土地級(jí)別差異,不能充分、直接地反映土地與各區(qū)位條件的關(guān)系和各級(jí)土地的級(jí)差收益。級(jí)差收益測定法的優(yōu)點(diǎn)是可以直接用貨幣形式表現(xiàn)級(jí)別評(píng)定結(jié)果，能較好地反映城市土地的經(jīng)濟(jì)差異，使土地較易進(jìn)入市場。不足之處在于級(jí)別邊界不易確定，主觀隨意性大，級(jí)別劃分較粗且準(zhǔn)確資料獲取的難度較大。地價(jià)分區(qū)定級(jí)法將土地級(jí)別與土地價(jià)格直接聯(lián)系起來，測算方法簡便，結(jié)果便于應(yīng)用與地價(jià)更新。不足之處在于，現(xiàn)階段我國土地市場發(fā)育不成熟、市場管理不完善的情況下，該方法的應(yīng)用受到極大限制。綜合考慮我國土地管理現(xiàn)狀與土地市場的總體發(fā)展程度，本課題研究地區(qū)城區(qū)土地定級(jí)采用“以多因素綜合評(píng)定法為主”的技術(shù)途徑。 土地定級(jí)的技術(shù)路線土地定級(jí)的技術(shù)路線采用我們參與開發(fā)的城鎮(zhèn)定級(jí)軟件，“以定級(jí)網(wǎng)格為基本定級(jí)單元，多因素綜合評(píng)價(jià)模塊確定定級(jí)單元作用總分值，根據(jù)模糊聚類原理，采用總分頻率模塊確定土地級(jí)別分值界限，初步劃分各土地級(jí)別，利用市場交易樣點(diǎn)進(jìn)行校核、驗(yàn)證”的技術(shù)路線。具體工作流程如下：；；；；，按總分的分布排列和實(shí)際情況，初步劃分土地級(jí)；； 城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素、因子選取及權(quán)重確定 土地定級(jí)因素選擇土地定級(jí)因素選擇就是把對土地級(jí)別有重要影響，并能反映土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和自然因素選取出來作為土地定級(jí)的因素體系。定級(jí)因素的選取必須遵循一定的原則和方法。根據(jù)土地定級(jí)的原則，分析影響**地區(qū)土地級(jí)別的各種影響因素，確定商業(yè)用地定級(jí)、住宅用地定級(jí)和工業(yè)用地定級(jí)的土地定級(jí)體系。1 土地定級(jí)因素的選取原則影響土地級(jí)別的因素有多種，在選擇土地定級(jí)因素時(shí)，既要考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益，同時(shí)要因地制宜地選取對土地級(jí)別起主導(dǎo)作用，能反映土地差異的因子。為此，土地定級(jí)因素的選取須遵循以下原則：1).評(píng)價(jià)因素對土地質(zhì)量的影響具有顯著性城市中不同區(qū)位社會(huì)經(jīng)濟(jì)和自然條件的差異性都會(huì)對土地質(zhì)量產(chǎn)生不同程度的影響。因此，在因素選擇的過程中，首先要把握事物的主要矛盾，從這些因素中分析、選取對土地區(qū)位、土地質(zhì)量具有重大影響的因素因子，忽略影響程度較小的因素因子，這樣不但可以使土地級(jí)別的差異性更加明顯，提高所選擇因素因子對土地級(jí)別差異的表現(xiàn)能力，而且還可以減少不必要的工作量。2).評(píng)價(jià)因素在不同區(qū)域具有較大的差異性城鎮(zhèn)土地定級(jí)的實(shí)質(zhì)就是要揭示土地質(zhì)量的差異性，如果參評(píng)的因素不能達(dá)到這一目標(biāo)，即使重要性再大也會(huì)失去現(xiàn)實(shí)意義。因此，在因素因子選取過程中，還應(yīng)注意這些評(píng)價(jià)因素在城市不同區(qū)域應(yīng)具有較大差異性，即選取的因素因子在城市中小尺度空間上應(yīng)具有明顯的差異，舍棄對于整個(gè)城市空間產(chǎn)生相同或相似作用的因素因子。3).現(xiàn)狀條件與規(guī)劃發(fā)展相結(jié)合在確定因素因子的過程中，不但要考慮對土地質(zhì)量產(chǎn)生作用的各種現(xiàn)狀因素，而且還應(yīng)適當(dāng)考慮城市近期規(guī)劃建設(shè)中對土地質(zhì)量產(chǎn)生影響的因素。因?yàn)楦鶕?jù)預(yù)期收益原則，除現(xiàn)實(shí)的用地狀況之外，未來的土地利用潛力也將對城市土地質(zhì)量和地價(jià)水平的高低產(chǎn)生顯著的影響，如近期能夠建成的商服中心、城市道路及其他基本設(shè)施都將改善周邊土地的利用環(huán)境，進(jìn)而對土地預(yù)期收益的提高起到推動(dòng)作用并引致地價(jià)上漲。因此，在定級(jí)因素因子選擇上既要考慮現(xiàn)狀條件，又要考慮反映土地開發(fā)潛力的各種規(guī)劃因素的發(fā)展情況。4).相關(guān)資料的易得性土地定級(jí)是一項(xiàng)涉及面廣，工作量大，時(shí)間要求緊的系統(tǒng)工作。在選擇因素以及這些因素評(píng)價(jià)指標(biāo)的過程中，應(yīng)充分分析各因素的內(nèi)在聯(lián)系和相關(guān)性，盡可能選擇既能科學(xué)合理地刻畫土地質(zhì)量空間差異，又較易調(diào)查和收集資料的因素，建立相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。2 土地定級(jí)因素體系的確定根據(jù)土地定級(jí)因素的選取原則，在充分調(diào)查和認(rèn)真分析的基礎(chǔ)上，按《城市土地分等定級(jí)規(guī)程》的要求，采用特爾菲法選擇因素，通過專業(yè)老師指導(dǎo)，最后確定了所研究城鎮(zhèn)的定級(jí)因素、因子體系。 定級(jí)因素權(quán)重的確定1 土地定級(jí)因素權(quán)重確定的方法測定因素權(quán)重值的方法主要有：特爾菲測定法、層次分析法、因素成對比較法。其中特爾菲測定法是根據(jù)專家的經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷，對大量無法定量分析的因素進(jìn)行統(tǒng)計(jì)估算，并將估算結(jié)果告訴專家，逐步使分散的評(píng)估意見收斂，充分發(fā)揮信息反饋和信息控制的作用，最后集中在協(xié)調(diào)一致的評(píng)估結(jié)果上。特爾菲測定法是系統(tǒng)工程中一種很重要的測定方法，它測定的可信度較高，較為簡捷，容易操作，是一種客觀綜合多數(shù)專家經(jīng)驗(yàn)與主觀判斷的技巧。故本次權(quán)重確定采用特爾斐測定法。2 土地定級(jí)權(quán)重確定的原則權(quán)重反映定級(jí)因素對土地質(zhì)量的影響程度，其確定原則為：(1)不同用地選取不同定級(jí)因子的原則。各定級(jí)因素重要性順序和權(quán)重值范圍：商業(yè)用地定級(jí)參照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》表 B2 內(nèi)容，住宅用地定級(jí)參照表 B3 內(nèi)容，工業(yè)用地定級(jí)參照表 B4 內(nèi)容。定級(jí)因素對不同類型用地的影響程度不同，各分類定級(jí)應(yīng)選擇相應(yīng)的因素權(quán)重。(2)土地定級(jí)因素權(quán)重值的確定應(yīng)遵循權(quán)重值之和為 1 的原則。權(quán)重值與因素對土地質(zhì)量的大小成正比，數(shù)值在 0～1 之間，各選定因素的權(quán)重值之和為 1；因素所涉及的因子權(quán)重值在 0～1 之間，各選定因子的權(quán)重值之和為 1。(3)專家咨詢與實(shí)際相結(jié)合的原則。采用特爾斐法進(jìn)行土地定級(jí)因素權(quán)重值的確定，召開專家會(huì)議確定土地定級(jí)因素及權(quán)重。由于特爾斐法的主要工作是通過專家對土地定級(jí)因素權(quán)重做出統(tǒng)計(jì)估算，因此，專家的選擇是測定工作成敗的關(guān)鍵。專家的總體權(quán)威程度、代表面、專家審定和推薦程度以及專家人數(shù)符合《城市土地分等定級(jí)規(guī)程》的要求。各位專家按照要求，運(yùn)用特爾斐法對商業(yè)、住宅和工業(yè)用地定級(jí)因素及其權(quán)重進(jìn)行兩輪打分。3 定級(jí)因素權(quán)重的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)