【文章內容簡介】 提交立項報告書，申請立項。如項目較大還需向規(guī)劃委員會申報。 市計委會同市規(guī)劃管理部門經過研究審批，如果同意立項，發(fā)給立項批復意見書，并要求建設單位進行項目可行性研究。 申請者向計委和市建委提交項目可行性研究報告。 市計委、建委、首都規(guī)劃建設委員會（簡稱首規(guī)委）與各專業(yè)局即自來水管理部門、燃氣管理部門等審查可行性研究報告，如果同意可行性研究的，即下達審查通過的批復文件，并下達規(guī)劃設計任務書。 申請者根據批復，辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，然后到城市規(guī)劃管理局（簡稱市規(guī)劃局）領取規(guī)劃設計任務通知單，辦理征地意見書。 申請者到土地所在地區(qū)的土地管理部門及原土地使用部門征求意見，這一階段可分為兩種情況：第一種情況：所使用的土地如果屬于新征土地，即農村集體所有的土地：（1） 到區(qū)、縣土地管理局（簡稱土地局）、規(guī)劃局，以及所用土地的鄉(xiāng)政府村公所征求意見。（2） 將征求意見的結果報本市土地管理局。第二種情況：如果屬于舊城改造范圍地區(qū)的土地，即城市國有的土地：（1） 到當地的區(qū)、縣的土地管理部門征求意見。（2） 將征求意見的結果報本市房地產管理局。以上第七項工作完成后，將結果報市政府審批。市政府審批后，正式辦理用地手續(xù)。收到市政府關于土地使用權的批文后，同時進行以下三部分工作。第一部分：1. 劃局辦理規(guī)劃用地許可證2. 申請確定規(guī)劃設計條件3. 持規(guī)劃設計條件到市公用局、供電局、環(huán)保及電信管理局征詢意見4. 規(guī)劃局審查后，下達規(guī)劃條件通知單5. 根據規(guī)劃條件通知單，委托有資格的規(guī)劃設計單位或采用招標投標方式，選擇規(guī)劃設計單位進行歸戶啊設計，提出規(guī)劃設計方案6. 到規(guī)劃局領取設計方案送審書7. 規(guī)劃局對規(guī)劃方案進行審查，并提出對方案審查的意見8. 規(guī)劃設計方案設計出圖后，送規(guī)劃局審圖，方案通過后，可進行施工圖設計，出圖后報規(guī)劃局審圖。方案圖批準后，到城市建設檔案館交保證金，到規(guī)劃局領取建設工程施工許可證。第二部分：（1） 畫樁位，并給出打樁條件（2） 委托測繪院釘樁、并進行測繪（3） 將打樁收集到的數據，提交設計單位。第三部分：（1） 持規(guī)劃用地許可證和征地意見書以及用地申請報告經市計委、建委、規(guī)委批準項目可行性報告、規(guī)劃設計方案、市規(guī)劃局開據的設計任務通知單、企業(yè)章程、營業(yè)執(zhí)照副本、地形圖等等，到市土地管理局辦理征地手續(xù)。征地方式根據建設用地性質的不同，分別采用拍賣方式，招標投標出讓方式、以及劃撥的方式等。如果占用耕地，還需要交納耕地占用稅。（2） 在立項報告批準之后，即可到建設項目所在地的區(qū)、縣地政管理部門辦理戶口凍結手續(xù)等的工作。（3） 地政管理部門審查拆遷安置方案并發(fā)給拆遷許可證。（4） 對建設用地進行三通一平等工作，即通水、通電、通路和土地平整等。在這里需要完成的具體工作是：a. 到園林局申請伐樹許可證；b. 了解線路情況與供電局協(xié)商改造、移線方案；c. 燃氣、道路、上下水等現狀管線改路；d. 到供電局申請用電報裝，做正式供電方案，申請施工臨時用電，委托施工。完成以上各項工作后，即可進行施工前的準備工作。第一部分：（1） 到稅務局領取稅單；（2） 持年度計劃、稅單到區(qū)計委領投資許可證登記卡，登記并領取許可證。第二部分：（1） 到市計委申請列入計劃（此申請須經建委會簽）（2） 到市建委工程處領取開工審批表（3） 持開工審批表到各專業(yè)公司辦理市政配套工程（上水、下水、熱力、燃氣、電力、電信）報裝工作，報裝工作完畢后，在開工證上加蓋公章，并交納四源費（四源費是指自來水建設費、污水處理費、供熱建設費、燃氣建設費。均按照建筑平方米收取）如果是公建部分，則是根據使用量確定收取的標準，同時一般是在市政工程開工前交納。（4） 到市建委主管部門核實任務（5） 到市建委工程處辦理招標審批手續(xù)（6） 填寫招標申請書，并到市招標辦辦理招標登記（7） 組織招標辦及投標單位到現場勘察（8） 對施工單位進行資格預審（9） 進行預算審查處審查標底（10） 招標辦審查標底（11） 建設單位組織招標辦及各投標單位召開開標會議（12） 編寫評標報告，經開標評標確定最佳建設單位，發(fā)出中標通知書（13） 經招標辦同意正式確定施工單位1完成以上工作，施工準備工作即將進入尾聲，在這個階段還需要做好以下幾項工作：（1） 委托質量監(jiān)督總站和監(jiān)理公司進行工程質量監(jiān)督（2） 到市統(tǒng)計局落實任務（3） 市審計局審核資金來源、任務來源及一切手續(xù)（4） 到市開發(fā)辦秘書處登記備案1完成以上工作，施工準備工作即告結束，到市建委領取開工證，進入項目施工階段。第一部分：組織各項市政管線的設計工作第二部分：通知園林綠化主管部門，辦理小區(qū)綠化手續(xù)第三部分：按道路方案施工，到市規(guī)劃局主管部門辦理道路施工許可證第四部分：（1） 辦理自來水管線設計，到市規(guī)劃局市政處辦理上水管線施工許可證（2） 辦理下水管線設計，到市政規(guī)劃局市政處辦理污水管線施工許可證第五部分：委托熱力公司進行熱力線路設計，到市規(guī)劃局市政處辦理熱力管線施工許可證。第六部分：委托燃氣公司進行燃氣管線設計，到市規(guī)劃局市政處辦理燃氣管線施工許可證。1土建工程完工后，建設單位組織各項市政配套工程的施工。完工后組織施工單位、設計單位、質量監(jiān)督單位及其它相關管理部門進行聯合驗收。合格后即可交付使用。第二節(jié) 房地產開發(fā)經營的風險一、房地產開發(fā)經營風險房地產開發(fā)經營風險成因（1） 房地產位置的不動性或固定性，決定了房地產在地域上對市場供求的不可調劑性（2） 房地產投資時間的長期性決定了房地產經營對市場供求變動的不敏感性（3） 房地產投資經營的固定性決定了房地產投資經營的不易變現性（4） 房地產市場信息的分散性，在不同階段有著不同的表現形式和作用地產開發(fā)經營風險的類型（1） 房地產經營管理自然風險：是由房地產經營管理過程中自然災害，諸如地震、洪水、風暴、火災等造成的房地產破壞和損害形成的風險。（2） 房地產經營管理社會風險：分為兩個方面，一是由于政治方面的原因引起的，如國家政治狀況和政治形式、國家的宏觀經濟政策和房地產方面的政策等。二是由于集體和個人的不恰當或錯誤的行為引起的，如：盜竊、欺詐等形成的風險。（3） 房地產經營管理經濟和市場風險：是由房地產市場狀況的變動的不確定因素引起的。（4） 房地產經營管理技術風險：是由于科學技術的進步引起的風險。（5） 房地產經營管理企業(yè)內部的風險。 地產經營風險的管理辦法（1）回避風險。要求企業(yè)在經營決策時，盡量回避有風險或風險大的業(yè)務，選擇無風險和風險小的業(yè)務，達到回避經營風險的目的。（2）轉移風險。是將經營可能發(fā)生的風險全部地或部分地轉移出去。減輕風險的損失。經營風險一旦發(fā)生，企業(yè)就要千方百計采取各種有效的措施，力求減少風險帶來的損失。（3）經營項目實行保險。對經營項目實行保險，是經營者轉移風險的一種比較好的方式。保險雖然也要支付費用即保險金，但是與風險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多。第三節(jié) 房地產開發(fā)經營的可行性研究一、可行性研究的概念可行性研究：是現代經營管理活動重要環(huán)節(jié)和經營管理重要方法。房地產經營管理可行性研究是在房地產經營管理決策前對經營管理項目進行的綜合技術和經濟分析的一種科學方法。二、可行性研究的階段可行性研究大體分為三個階段，即機會可行性研究階段；初步可行性研究階段；。（1）機會可行性研究階段及其任務其主要任務是確定經營方向，提出經營目標。對房地產的經營企業(yè)來說，就是對經營管理項目提出建議。（2）初步可行性研究階段其主要任務是根據機會研究階段的結果，進一步研究經營管理項目的規(guī)模、建筑材料的供應、投資地段的選擇和選址，建筑工程的設計方案、項目工程的施工進度等狀況。（3）終可行性研究階段是可行性研究的最后一個階段。其主要任務是對經營管理項目的技術、經濟、以及市場等方面進行詳細的和深入細致的分析論證、確定經營管理項目的有關主要因素，并對這些因素進行仔細的調查、分析、計算、評估，在這個基礎上提出一個和幾個可供選擇的最優(yōu)方案，作為經營管理的決策依據。三、可行性研究的內容房地產經營管理可行性研究由于包括的內容很多，可以根據不同的標準把他繁的內容歸結為不同的方面。但是，房地產經營管理可行性研究必須包括以下三方面內容： 地產市場問題。在市場經濟條件下，生產都是為了滿足市場的需要。所以其首要的就是研究有沒有市場，市場的容量有多大。有沒有市場的問題是解決房地產經營管理有沒有“必要性”的問題。所以這個問題就成為全部可行性研究的基礎和前提。 工程技術問題。主要是研究規(guī)劃設計和工程技術中的高科技含量的問題，以及規(guī)劃設計工程技術中的難點是否能夠解決或克服的問題。這個問題是解決房地產經營管理的“可行性”問題。 經濟效益問題。就是通過房地產經營管理的經濟評價，研究是否贏利和贏利水平的高低。這是解決房地產經營管理“合理性”的問題或企業(yè)經營的最終目的的問題。四、房地產開發(fā)項目可行性研究報告 房地產經營項目的背景狀況 房地產經營管理項目的概況 可行性報告的基本數據 房地產經營項目的成本估算 資金籌集與供給方式 資源采購與供應 房地產經營管理項目市場分析 房地產經營管理項目財務評價 房地產經營管理風險分析國民經濟社會評價1房地產經營管理項目開工日期、竣工日期和竣工驗收初步安排1結論。第四節(jié) 商品房預購預售管理 商品房預購預售實際上就是房地產的期貨交易。它是在房地產開發(fā)商還沒有把房屋建設起來以前或房產還沒有竣工以前以預售的方式把房屋賣了出去。也就是先付款，后交貨。在香港也叫賣樓花或炒樓花。一、預售房屋條件及程序 〈〈中華人民共和國城市房地產管理法〉〉第四十四條規(guī)定，商品房預售，必須符合下列條件：（1）交付全部使用權出讓金，選取土地使用權證書。（2）有建設工程規(guī)劃許可證（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期（4）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。二、房屋預售的具體程序（1）房地產開發(fā)商向市房地產管理局提出房屋預售申請，并提交如下有關文件：企業(yè)開發(fā)資質等級證書和營業(yè)執(zhí)照；土地管理部門出具的建設用地批文和規(guī)劃部門簽發(fā)的建設許可證；建筑施工合同；已完成投資額的證明和房屋基礎工程驗收合格單；房屋預售計劃，包括商品房的位置、總單元數、各單位的建筑面積、銷售時間和地點等。（2）經房地產主管部門批準后，預售單位與預購房者就可以簽訂《房屋預售合同》。（3）理房屋登記、鑒證。（4）房地產開發(fā)商在房屋竣工后，應當按《房屋預售合同》辦理房屋交付手續(xù)，購房人憑《房屋預售合同》及房屋交付憑證辦理房產過戶手續(xù)，繳納手續(xù)費用。第三章 建筑學基礎知識第一節(jié) 建筑物的分類一、建筑物的用途分類及特點民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動的房屋。按其用途不同，有以下兩類：（1）居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。（2）公共建筑：供人們從事社會性公共活動的建筑和各種福利設施的建筑物，如各類學校、圖書館、影劇院等。工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產活動的各種建筑物、構筑物的總稱。通常將這些生產用的建筑物稱為工業(yè)廠房。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。二、按建筑結構的材料分類 磚木結構：這類房屋的主要承重構件用磚、木構成。其中豎向承重構件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結構形式的房屋層數較少，多用于單層房屋。 磚混結構：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結構。這種結構多用于層數不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結構形式。 鋼筋混凝土結構：建筑物的梁、柱、樓板、基礎全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎組成一個承重的框架，因此也稱框架結構。墻只起圍護作用，用磚砌筑。此結構用于高層或大跨度房屋建筑中。160