【文章內容簡介】 主力店對于整個物業(yè)的帶動作用考慮。如果該商家的進駐對于吸引目標客群有相當強的作用，那么部分租金的犧牲也許不是壞事。關鍵是，商家吸引的客流是否與商場的整體定位適合。3 [amp。 O5 D( Z% O3 ?4 H5 w1 p l! a第三，盡可能預留利潤空間。租期太長不見得是好事。市場租金每幾年都會有一定的增幅，如果簽約太長，租金就失去了遞增的能力。尤其是一些“售后返租”的物業(yè)，承諾客戶8％～10％的投資回報率，他是否能達到呢？某一個項目以10％的投資回報率賣給投資者，但是他的租約是：跟沃爾瑪簽了10多年的合同，免費贈送十年；跟燕莎商場簽了10多年合同，免費提供七年。開發(fā)商拿什么保證投資者的10％？第二節(jié)．主力店業(yè)態(tài)選址風向標商業(yè)地產招商應該遵循“主力店先行”的原則，這一點已經(jīng)得到商業(yè)地產開發(fā)商的公認。但是，百貨、超市、家居建材究竟有著怎樣的選址需求，我們需要從真實的商家處獲得信息。 + l5 T: p$ Z [2 d7 Yamp。 G) H1．百貨業(yè)：躲在MALL中謀發(fā)展$ l5 u9 \+ o$ c1 iamp。 ^) P。 oamp。 o4 s5 A在shopping mall大行其道的今天，曾經(jīng)以單體店形式打遍天下的百貨業(yè)開始越來越多地成為mall中的主力店、店中店。對于開發(fā)商來說，招攬一家百貨商是讓購物中心順利開業(yè)的捷徑。第一，開發(fā)商對于商業(yè)領域并不熟悉，要一家一家品牌去談判，直到填滿整個購物中心，是一件極為困難的工作，而百貨零售商在這方面則是駕輕就熟。第二，知名的百貨品牌有很強的集客力，尤其對中高端人群的吸引力很強。4 Iamp。 |1 PP V/ ?2 C% ?39。 V百貨的選址，最看重的是城市規(guī)模與商圈的成熟度，對于大型連鎖百貨來說，它們傾向于把全國分作華北、華東、華南等區(qū)域全盤統(tǒng)籌，再在每一個大區(qū)選擇合適的布點。對于商業(yè)項目開發(fā)者來說，如果有意引入百貨主力店，一定要在建設之前就確定合作意向。) [8 L. e+ f wamp。 R百貨的業(yè)態(tài)也在日趨多元化，除了一般的綜合百貨（西單商場、王府井百貨），還有時尚百貨（百盛、巴黎春天），以及高檔百貨（美美時代、新光三越）等。對于購物中心而言，選擇分類更細致的主題百貨、精品百貨、時尚百貨，有助于避免百貨與其他商鋪的客群競爭。: x B4 @0 {+ P8 {39。 V5 U6 K專業(yè)人士認為：現(xiàn)在百貨業(yè)自身存在若干問題。比如，原來的百貨采用大賣場形式，亂糟糟的環(huán)境讓越來越講究購物環(huán)境的消費者倒了胃口；還有，“百貨，實際上是個二房東，各家百貨間的重疊品牌非常多，這使得百貨業(yè)的競爭越來越不健康，打折返券成風?！?華夏柏欣招商部董事張良燦告訴記者。, w, x5 v2 f。 V g( }: H未來，“百貨公司的體量會愈來愈小，并且會集中到某一個專屬類型里面。比如，專門賣化妝品、體育用品。一個mini百貨店。面向的消費群相對更為集中?！睆埩紶N認為。( C tI! I) Y+ r/ W 8 E6 ~0 O }9 e9 M實例解析：: z0 Gf J [* w) M1．王府井百貨： {, V. R。 jamp。 d) A王府井百貨前身是北京市百貨大樓，創(chuàng)立于1955年，是新中國歷史上第一座由國家投資興建的大型百貨商店，1993年，百貨大樓完成股份制改造；1994年集團公司股票在上海證券交易所掛牌上市。從1995年開始，王府井百貨實施連鎖，并一口氣將東安市場、雙安商場和長安商場三大百貨店納至麾下。5 u3 W8 {, E* ]( G! r2 N目前，王府井已經(jīng)在北京、廣州、成都、武漢等多個一級城市開設了17家百貨店，根據(jù)王府井百貨已經(jīng)公布的“2006年度業(yè)績快報”，%；，%。 。 ]1 {. M。 k7 T \ \, W% _. D* G4 J選址策略：9 n) @( q7 h4 l( e7 _3 \（1）著眼全國，從戰(zhàn)略高度看選址 }amp。 ?amp。 ^. c: J! r王府井百貨是國家商務局扶持的20家零售企業(yè)中唯一一家純百貨公司，目標要做中國的第一百貨。王府井百貨的發(fā)展規(guī)劃是構建以北京為中心，遍布華南、西南、華中和華東地區(qū)四大區(qū)域中心城市黃金地段的一級連鎖銷售網(wǎng)絡。目前，隨著烏魯木齊店、貴陽店的落成，王府井在華北、華南、華中、西北、西南四大經(jīng)濟區(qū)域的布局基本成形。/ w* }s7 x) @0 [下一步，王府井的計劃在華東、東北區(qū)域及其省會中心城市，建立區(qū)域中心。條件成熟后，還要以省會城市為依托，積極推進向經(jīng)濟排名前50位的重點城市的發(fā)展。 r% Y* tamp。 k! T5 x Y在北京，王府井百貨還會繼續(xù)開店，并購或者自營都有可能。( x* _* I. @/ t。 U2 ~/ n9 q+ I v* U4 K3 d/ [, K（2）商圈成熟度是重中之重。amp。 \6 Damp。 \% |~% O4 s和許多同類商家一樣，王府井選址強調商圈成熟度。首選省會城市，其次是發(fā)達的二級城市。城市人口要在100萬人以上。而且，項目的位置必須是當?shù)氐暮诵纳虡I(yè)區(qū)或者商務區(qū)。1 Z* B D, I2 C! i! p! L8 _（3）關注開發(fā)商的資金能力。8 m4 ]9 u2 z K. z。 t( J0 I對于物業(yè)建筑的標準，王府井與其他百貨差不多。面積要在3萬平方米或者3萬以上。層高方面，一般說來，二層5米左右，最好不超過6米。如果是新建物業(yè)，王府井希望事先與開發(fā)商進行溝通；假如是已經(jīng)建好的物業(yè)，他們就要看有沒有改造的可能。3 |4 r5 wamp。 g1 V! ^! Q王府井是一個中高檔的百貨品牌，如果進入一個大型購物中心，我們希望其他品類的檔次能稍高一些，比如有一些國際一線名品的進入。( m* D9 k39。 d5 f. i8 o。 x對于商業(yè)項目開發(fā)商，王府井最關注的是對方有沒有資金能力把房子蓋起來，而不是開發(fā)商的名氣。王府井自身的名氣已經(jīng)不需要任何襯托。/ R, ^* R4 N6 O39。 J! n k/ g( O+ I$ ]. x2 O銅鑼灣百貨、銅鑼灣廣場. U! D o。 y。 t l u4 _/ q銅鑼灣集團：1998年將歐美SHOPPING MALL業(yè)態(tài)引入中國，創(chuàng)辦了全國第一家SHOPPING MALL——CMALL銅鑼灣廣場。銅鑼灣首創(chuàng)的MALL新商業(yè)模式及其MALL商業(yè)理念，在短短的幾年間傳遍整個中國，掀起了MALL大潮。雖然因為資金等多種原因，銅鑼灣在2005年后陷入危機，但其選址原則影響了商業(yè)地產的后來者。+ h% Y7 G m4 V$ |. D39。 r2 s銅鑼灣百貨店選址標準： 6 J+ cj! J: eamp。 m1 `（1）從“中心商圈”開始。1 t+ V/ ^! F. |) s, a5 t銅鑼灣百貨選址一般在40萬人口以上的城市，需要城市商業(yè)中心或者規(guī)劃中大型商業(yè)地塊，周邊大中型超市、購物中心、大賣場、專賣店、銀行、干洗店、沖印店等服務設施集中的地方是其首選。同時，看重交通的便利性。公交車、小車、摩托車、自行車等交通工具來往暢通。$ r+ u4 E。 @( G（2）物業(yè)要求8 e! x4 y+ G) P項目建筑面積： O3 h/ y T。 q* r/ nVamp。 z單層店面積：15,000㎡以上（首層）；6 N @M* w5 N* [5 M P多層店面積：20,000㎡—30,000㎡(每層面積：4,000㎡以上)；: X. X r7 ^+ xamp。 b* o* n* T j, n+ MT樓高三層以上，首層層高5m，；39。 f1 U3 h8 ~amp。 J4 t樓板承重：450kg/㎡；( T。 j。 p: W! m6 s9 N, B M9 F柱距：8m8m；4 J3 @0 hamp。 ]5 @。 H9 c配套設施：扶梯、貨梯、中央空調、消防分區(qū)、卸貨區(qū)；$ X$ y! V2 t! M* {amp。 p廣場面積：門前廣場面積至少1,000㎡；+ c% ? G* p) m* ^中庭面積：中庭面積(包含電梯井)至少500㎡；3 ~ a, n, H3 F2 K7 [停車位：100個/10000㎡。/ H0 n) M9 P) @) [銅鑼灣廣場(C －MALL)選址標準：6 [8 @* V L+ @% c銅鑼灣廣場選址一般在80萬人口以上的城市，屬于城市現(xiàn)有的和規(guī)劃的大型商業(yè)地塊；在交通方面，需要臨近城市主干道，道路通達物業(yè)所在地點的數(shù)量多、級別高，使得顧客可便利通達店址。: n+ u5 i( s3 {% h6 _銅鑼灣廣場要求的面積在30,000㎡以上；其余物業(yè)條件與百貨選址標準相同。4 i8 K4 N. r Y8 `amp。 h! C. Z2 v7 @9 I8 M% G) C1 v2．超市賣場：圈地進行時 _F5 [* Z* {1 a B我國本土的第一個連鎖超市企業(yè)起于東莞的美佳超市，十幾年間，標超、便利、大賣場、折扣、倉儲等各類專賣連鎖企業(yè)，先后涌現(xiàn)并快速遍布中國大地。如今，無論是窮鄉(xiāng)僻壤還是塞外邊陲，都可以覓到連鎖超市的蹤影。) Kqamp。 x2 R, D39。 h6 A( k4 l p。 D它們也是擴張速度最快的企業(yè)，2006年，家樂福新開33家店，沃爾瑪新開15家店，麥德龍新開6家；在本土，連鎖超市發(fā)展勢頭也十分迅猛，物美吞并美廉美、超市發(fā)，京客隆托管首聯(lián)；而電器大賣場更是一枝獨秀，國美、蘇寧，其銷售規(guī)模和店鋪數(shù)量的增幅分別為56%和54%，遠高于其它業(yè)態(tài)。 M ucE! n$ w( p8 ]據(jù)了解，目前的賣場賺錢的不多，尤其是外資企業(yè)，幾乎無一贏利，大家的興趣都集中在圈地上。這也就是為什么并購融合屢屢發(fā)生的原因，如果自己選址開店，不僅耽誤時間，更要面對牌照、審批方面的重重障礙。而并購一個同類企業(yè)則可在一夜之間將店鋪數(shù)量成倍增加。 P. r8 Z9 c8 C7 @! e$ H2 q超市賣場的選址原則是什么？超市賣場的建筑形態(tài)一共有三種：第一種是單體建筑，第二種是大型建筑的裙房，第三種則是進入購物中心，成為一個店中店、主力店。司徒文聰認為，未來，第一類建筑比例將越來越小，因為這是對土地價值的嚴重浪費；第二類建筑因為要滿足諸多硬件條件，數(shù)量也不會太多；而進駐大型的綜合購物中心會成為超市、賣場選址的主流趨勢，它與周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的互補互助，共存共榮能夠促使其更長足的發(fā)展。{8 T1 z1 ~/ }% v0 L4 ^0 T3 S, x39。 {amp。 A實例解析：/ A+ Q。 _! q7 _$ q o D( B1．易初蓮花：39。 o9 H9 j6 l4 V易初蓮花的“娘家”是泰國正大集團，1997年，易初蓮花在泰國已經(jīng)苦心經(jīng)營5年，擁有約35家超市。但就在這個時候，易初蓮花的母公司——正大集團卻毅然決然地將泰國的所有易初蓮花超市80%的股份賣給了英國第一大零售商TESCO集團，轉而集中精力在中國發(fā)展，同年，易初蓮花在中國的第一家店在上海開張，拉開了易初蓮花轉戰(zhàn)中國市場的序幕。2006年，易初蓮花成功地將門店擴張到75家。 v* N( \$ I6 I n選址策略. V* s ^% [ g6 k! Y（1）不選商業(yè)中心而選擇城鄉(xiāng)接合部。因為易初蓮花的主要產品還是生活類的，落址中心商業(yè)區(qū)成本太高。比如在北京，易初蓮花選中的都是如北苑、六里橋這樣較偏遠的位置； a! ?7 w4 b7 W A! f. R) ^（2）要精確了解周圍的住宅區(qū)建設格局，分析區(qū)域消費力有多高；周邊社區(qū)密集的區(qū)域容易成為選址地點。9 c* @3 }+ t, J1 D/ l8 ?（3）考慮物流的通暢和成本的低廉。/ \! r* ]8 u( a（4）目前，正大集團將正大廣場、正大百貨、易初蓮花以及即將在全國啟動的正大生活館“捆綁式”發(fā)展，資源整合，相互推動。據(jù)悉，目前一些已經(jīng)開業(yè)的易初蓮花將擴張為購物中心，引進正大廣場的經(jīng)營理念和招商品牌；而已經(jīng)選好址馬上要新開的25家門店中，也有部分是包含易初蓮花的正大廣場購物中心，部分物業(yè)由自己投資建設。2009年前，易初蓮花的門店數(shù)量將達到100家。6 T f+ d2 Y2 X4 f) \京客隆。 t$ h8 U ]5 o O/ z, ?成立于1994年的北京京客隆商業(yè)集團股份有限公司，其前身是北京朝陽副食品總公司，因其第一批幾十家門店，幾乎都是從傳統(tǒng)的副食店、菜店和百貨店“變身”而來。而后，通過直營、兼并和加盟等多種形式，京客隆的規(guī)模急劇擴大。自從2006年9月在香港上市后，京客隆更加快了它圈地北京的速度。2007年2月，京客隆斥資5000萬元入主北京首聯(lián)商業(yè)集團，包括小白羊超市在內的40多家首聯(lián)門店將逐步換上“京客隆”的商標。如果把首聯(lián)的零售網(wǎng)絡算上，如今的京客隆一共擁有212個零售點，包括8家大賣場、60家綜合超市、1家迪斯康特折扣店及143家便利店。 c! O39。 ramp。 r]7 r Y c k W! d+ Q4 B2 B3 `: |9 A ) \. }2 N9 k, }+ S* w1 o* |$ G選址策略：amp。 o( F, c* @ X. q5 C, _（1）“扎堆式”開店 % ]( F% [* tK5年之內，京客隆將再開200家店。而所有這些零售店鋪，都集中所謂的“大北京”區(qū)域?！傲⒆憔┏?，不輕易異地擴張”和“自身店鋪區(qū)域扎堆”的選址戰(zhàn)術，其實正隱藏著京客隆賴以生存發(fā)展的秘密。超市業(yè)態(tài)與百貨業(yè)態(tài)明顯不同，消費者去超市購物會以“就近便利”為首要消費原則。所以，擁有門店總數(shù)越多、布局范圍越廣的超市企業(yè)，自然容易吸引越多的消費者。京客隆在朝陽區(qū)的三步一崗、五步一哨，也正根源于此。: r6 D4 J+ I7 W/ Y S4 v（2）難以承受高租金. e7 Q3 f6 [2 _京客隆認為，目前的商業(yè)物業(yè)，租金一般太高，超市屬于微利行業(yè)，如果租金高于2元每平方米就很難賺錢。3 Bamp。 P: j! T m。 k. n/ _（3）希望能根據(jù)商家需求進行設計) G! |, Z4 ~( N+ E% e在京客隆看來，目前的商業(yè)地產開發(fā)商對于商家的需求還并不十分了解。比如，一些商業(yè)物業(yè)手續(xù)還不很完全；商業(yè)物業(yè)的建筑本身也往往存在各種遺憾，在層高、荷載、通道、卸貨區(qū)等方面需要進行改造。還有一種情況，設計圖紙上沒有問題，實際施工中卻出現(xiàn)了偷工減料。因此，京客隆希望地產商能在建設前就與商家進行溝通，按照商家的