【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的表現(xiàn)?，F(xiàn)在十六大召開在即，政府、家庭都希望造成一個(gè)社會(huì)穩(wěn)定、人心穩(wěn)定的這么一個(gè)社會(huì)環(huán)境。那么你這里一講房價(jià)要下降了，不得了啦，我要問的不是說你糊涂，你是居心何在呀？穩(wěn)中有升的走向應(yīng)該說對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，對(duì)于老百姓買房來說，不論是買房居住還是買房保值，還是買房出租都是很有利的。
問題是最近這幾年預(yù)言房價(jià)會(huì)大幅度下降的人屢屢出現(xiàn)，不時(shí)的去擾亂人們的購買心理。但是，都被事實(shí)的發(fā)展證明他們的判斷是失誤的。那么，房價(jià)降下來對(duì)居民有什么好處，和對(duì)經(jīng)濟(jì)有什么好處嗎？不是，我們看看香港，香港就是前幾年由于受到各種因素的影響，房價(jià)開始急速上升，接著大幅度下跌，造成了所有買房子的家庭都受到了損失，成為負(fù)資產(chǎn)的家庭有多少？有人說20萬，有人說6萬5，我前幾天，我問了香港的房地產(chǎn)權(quán)威人士簡付一先生，他跟我說的是15萬家庭，不管怎么樣成千成萬的家庭由此成為負(fù)資產(chǎn)，由此就影響了人們購買房屋的資金，那么購買房屋的資金就下降了，那么由此影響到了金融、影響到了股市、影響到了就業(yè)。開始，香港方面也認(rèn)為香港房價(jià)過高就影響香港的競爭力，房價(jià)降下來香港的競爭力就得以保護(hù)，結(jié)果事情事與愿違，沒有得到什么好處。這里面教訓(xùn)很深刻，我們經(jīng)常在這里面講，我們一般講不點(diǎn)香港，那么因?yàn)橄愀郛吘故莿倓偦貧w，那么不會(huì)，那么因?yàn)樗_實(shí)也不光是一屆董建華政府所為，那么他與房價(jià)炒得過分高有關(guān)系，與金融風(fēng)暴沒有預(yù)料得到有關(guān)系。那么我們反回來考慮中國是什么情況，現(xiàn)在的情況是中國80％的家庭有了自己的房產(chǎn)，其中大約60％是通過公房出售來獲得房屋的，那么所有能出售的公房大家都已經(jīng)出售完了，還有20％的居民是通過購買商品房屋來獲得自己的私人房屋的?，F(xiàn)在的城市居民所有的購房或者是有了出售公房的居民已經(jīng)不再是無產(chǎn)者了，他有了房產(chǎn)了。所以這時(shí)候要講代表無產(chǎn)者利益我們找不著人了，所以“三個(gè)代表”就要代表大多數(shù)人的利益，那么講無產(chǎn)者還有誰呢？就是進(jìn)城沒有房子、沒有工作、沒有收入的，過去叫三無人員。那天我們議論這個(gè)問題的時(shí)候，有人跟我說，還有一類人你沒有注意到，還有一類人是城市無產(chǎn)者，我說什么人?。磕敲闯哆h(yuǎn)了，開各玩笑。
我們現(xiàn)在居民住房比例也很高，你讓老百姓買了公房，又各種政策去鼓勵(lì)他買房，你再不去穩(wěn)定房價(jià)，甚至盼望房價(jià)跌下來，這對(duì)老百姓是多大的損失呀。我們過去聽過侯寶林的相聲，說拿一個(gè)電棒一打開，一個(gè)光柱打上去，那么讓人家爬上去，那么一個(gè)醉漢說我不爬，爬到一半你把它關(guān)了我就掉下來了。那么我們現(xiàn)在房價(jià)漲上去了，那么一下子讓它降下來，那么讓老百姓像爬光柱一樣掉下來。那么現(xiàn)在沒有房的人呼吁房價(jià)降下來可以理解，那么現(xiàn)在有房產(chǎn)的人呼吁房價(jià)降下來，那么實(shí)際上他是呼吁自己和與他們相關(guān)的人的房價(jià)要貶值，那么為什么這樣呢？我想這是因?yàn)橹袊亩?jí)房屋市場沒有開發(fā)起來。那么，從這兒說到了政府管理義務(wù)，各級(jí)政府要代表最廣大人民的最大利益，要真正講三個(gè)代表的話，一定要引導(dǎo)群眾真是自身的資產(chǎn)安全，現(xiàn)在和將來都不要盼望你的房屋貶值，不要盼望出現(xiàn)香港這種情況，政府更不能夠通過政策或者輿論去造成房屋貶值。
鑒于前幾年預(yù)言房價(jià)要下降和要求房價(jià)要降下來的輿論屢見不鮮，我們最近這幾個(gè)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的會(huì)長，我們都出境很多，在電視上我多次講，不要盼望房屋大幅度下降，我們這個(gè)立論是站在80％的有房居民的這種基礎(chǔ)上的，也保護(hù)了其他愿意購房還沒有購房的這些人他們這種購房愿望，并不是說房地產(chǎn)商盼望房價(jià)降，死活不下降，不是這個(gè)問題，我們是站在消費(fèi)者的角度考慮這個(gè)問題。
過去形成的這些不正確的議論雖然被證明不正確了，但是在當(dāng)時(shí)多少都影響了居民的情緒，影響了購買預(yù)期，造成了對(duì)房勢的打壓。
我這里舉兩個(gè)例子，一個(gè)是96年，96年七八月份冒出了一個(gè)房價(jià)要下降，當(dāng)時(shí)要減免47種稅費(fèi)，有人預(yù)言房價(jià)要降低20％，結(jié)果作為了96年和97年房屋房市下降，周期性波幅加上成為它的一個(gè)導(dǎo)火索。第二個(gè)例子就是去年，去年大家也感覺到了，一季度房子好賣，二季度房子不好賣，三季度房子更不好賣，那么基本上是這樣一個(gè)下降的曲線，那么最后當(dāng)然還是穩(wěn)定了下來。那么七八月份有人炒作房價(jià)要降下來有關(guān)系，那么說太原房價(jià)上漲了25％，我不管這個(gè)數(shù)據(jù)本身是不是真的？我要問他你看沒看房屋的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和銷售結(jié)構(gòu)，為什么去年上半年北京的房價(jià)顯得上漲比較高呢？是因?yàn)榍澳瓯本┑匿N售房屋里有三分之一是經(jīng)濟(jì)適用房，而去年經(jīng)濟(jì)適用房的比例下降到不到10％，由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題，造成顯得商品房價(jià)格上漲過高，其實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房加大產(chǎn)出就會(huì)控制平均房價(jià)的上升，那么平均房價(jià)對(duì)居民沒有意義，今后你要從粗裝修改為精裝修，這個(gè)房價(jià)看起來還會(huì)上漲，所以不忽略這些結(jié)構(gòu)性的問題，空談房價(jià)，這樣不是沒有針對(duì)性，它對(duì)打壓老百姓的購買熱情，對(duì)造成輿論，那么多少人大提案說房價(jià)要降下來，這次人大也會(huì)提案說房價(jià)要降下來，那么要保護(hù)大多數(shù)人的利益，容基同志也講這個(gè)觀點(diǎn)，這個(gè)我們非常高興。
現(xiàn)在我們關(guān)心的是對(duì)于房價(jià)問題不負(fù)責(zé)任的議論，有可能會(huì)成為下一個(gè)房地產(chǎn)低落期的引發(fā)點(diǎn)和導(dǎo)火索，大家要高度重視。如果要這么做，就會(huì)使國家要培育內(nèi)需市場與住房消費(fèi)來進(jìn)一步拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。所以現(xiàn)在還是要正確的引導(dǎo)輿論，讓大家明白這個(gè)房價(jià)是怎么回事，至少不要讓那些不負(fù)責(zé)任的說法去繼續(xù)攪亂人心，已經(jīng)成為保護(hù)內(nèi)需市場，使房地產(chǎn)能夠發(fā)展，使國民經(jīng)濟(jì)能夠發(fā)展是重要的事情。
再講一講進(jìn)一步減少住房消費(fèi)方面的稅費(fèi)，主要還是為了促進(jìn)居民購買房屋和搞活二級(jí)市場。
今年在年初，宣布降低購買房屋的交易手續(xù)費(fèi)和第八次降低銀行利息，這些對(duì)于鼓勵(lì)居民購買房屋都是有利的。但是，交易手續(xù)費(fèi)畢竟在購買房屋里面是個(gè)小數(shù)，對(duì)于居民購買房屋作用大的是契稅，契稅現(xiàn)在很多地方還是3—4％，％，對(duì)居民購房作用很大，再有有些地方出現(xiàn)了居民購房減低所得稅，甚至全額返稅，這些政策都很好。
最后再簡單講一講穩(wěn)定土地供應(yīng)和防止高低價(jià)的問題。因?yàn)楝F(xiàn)在從國家政策導(dǎo)向上來說，是要防止土地過去單純的協(xié)議出讓，造成的政府官員的一些不合規(guī)的行為，包括腐敗行為，連中紀(jì)委都下文，以后所有的土地出讓都要招標(biāo)和拍賣。但是，招標(biāo)和拍賣有可能會(huì)形成不合理的地價(jià)，這些問題也要注意到。因?yàn)閰⑴c拍賣的一些企業(yè)，他獲得的信息并不一定都是完整的，特別是在房地產(chǎn)發(fā)展比較好的時(shí)候，一個(gè)是土地翻漲過熱，再一個(gè)新來投資的本來是外行的開發(fā)企業(yè)他腦子過熱，他不一定算得過帳來，所以有的時(shí)候土地拍賣是價(jià)高者得，而是智商低者得，最后誰拿這個(gè)地，誰可能會(huì)幾年喘不過氣來。從宏觀政策看，高地價(jià)必然會(huì)催生房價(jià)，那么房價(jià)高了也影響到政府要控制房屋價(jià)格不要上漲太快這樣一個(gè)調(diào)控條件。政府的目標(biāo)并不是一個(gè)，而是多個(gè)，當(dāng)政府目標(biāo)是多個(gè)的時(shí)候，還是要堅(jiān)固多個(gè)目標(biāo)，不要是因?yàn)榕鹿賳T腐敗就不顧地價(jià)會(huì)上漲，會(huì)造成居民的購房付出更多的錢，造成不合理的上漲，是這樣的問題。
在這種情況下，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房是必要的，那么它能保證房屋供給量，也能防止房價(jià)上漲過快，那么它的房價(jià)也比較低，雖然房價(jià)比較低，但是收益還是可以的。那么企業(yè)愿意干經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房問題是你拿不到那個(gè)地，因?yàn)榈胤秸诜康禺a(chǎn)發(fā)展旺盛時(shí)期，他不愿意白拿出土地不收出讓金還要貼錢，他認(rèn)為要影響他的財(cái)政收入，地方政府這種考慮也并不是完全不合理的，但是要說服政府官員不要片面的只考慮以地生財(cái)，因?yàn)樽》坎粌H有生產(chǎn)性，而且還有保障性，經(jīng)濟(jì)適用房不僅能夠保證你政府實(shí)現(xiàn)社會(huì)保障目標(biāo)，而且會(huì)促進(jìn)你相關(guān)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。 創(chuàng)新論 第三方面講講創(chuàng)新論。對(duì)于我們房地產(chǎn)業(yè)來說，政策我們主要講這個(gè)觀點(diǎn)是讓大家有這么一個(gè)思路，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說我想還是講講我們自己怎么創(chuàng)新。有了前幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，特別是有了住房制度改革和出售公房，由公房變成私房，私人產(chǎn)權(quán)這樣的基礎(chǔ)，在今后幾年當(dāng)中，有可能把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，把居民的私人房產(chǎn)權(quán)和他的其他消費(fèi)品結(jié)合起來，通過資源整合、優(yōu)勢互補(bǔ)，可以創(chuàng)造出很多新的消費(fèi)產(chǎn)品和開拓新的消費(fèi)領(lǐng)域。那么實(shí)行產(chǎn)品創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新，這樣的話，會(huì)有利于進(jìn)一步擴(kuò)大住房消費(fèi)，也有利于用住房消費(fèi)來繼續(xù)拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長。在創(chuàng)新方面，我給大家?guī)砹宋鍌€(gè)題目，重點(diǎn)是講前三個(gè)題目，后兩個(gè)題目就簡要的說說，一個(gè)就是關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)展旅游業(yè)相結(jié)合的問題，要找到和旅游業(yè)相結(jié)合的一個(gè)點(diǎn)；第二個(gè)就是和發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的問題，因?yàn)榻逃龑?shí)行收費(fèi)了，有可能房地產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來找到一個(gè)點(diǎn)；第三個(gè)是房屋產(chǎn)權(quán)都?xì)w個(gè)人了，那么有沒有可能在這種房屋產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上建立一種老年人退休以后的老年保障制度，把保險(xiǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)能不能結(jié)合起來，和它的私人房產(chǎn)權(quán)能不能結(jié)合起來；最后還有一個(gè)和信息產(chǎn)業(yè)結(jié)合，和銀行金融業(yè)對(duì)個(gè)人信用建立的結(jié)合。首先我講講房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)展旅游業(yè)結(jié)合，在我們國家主要的旅游城市可以推進(jìn)分時(shí)度假的方式來銷售房屋這樣的思路，我一開始準(zhǔn)備的題目都是想第一次講給大家，但是被有一家報(bào)紙搶法了一版就是這個(gè)分時(shí)度假。那么，去年我們國家旅游就達(dá)到一個(gè)新高，國內(nèi)旅游人數(shù)多，境外人數(shù)也多，旅游收入也高，成為一個(gè)新的消費(fèi)熱點(diǎn)。但是由于目前我們國家還沒有其他的旅游居住方式。當(dāng)然，有的旅行團(tuán)，按照厲以寧教授講到的叫面包團(tuán)，不住房，不跟團(tuán)，他帶著面包，那么就不能拉動(dòng)消費(fèi)。
那么所有的旅游者都要住在酒店、旅館，在旅游業(yè)比較發(fā)達(dá)的很多國家，由于旅游業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的相結(jié)合，已經(jīng)形成了不少成熟的旅游用房的方式，擴(kuò)大了居民住房消費(fèi)，國外所謂不少居民擁有的所謂第二套住房，實(shí)際上不少是通過一種特殊的消費(fèi)方式來購買和實(shí)現(xiàn)擁有的。在這些新的消費(fèi)方式和購買方式里邊，值得引進(jìn)和推廣的，包括像會(huì)員酒店、產(chǎn)權(quán)酒店等等。但是，對(duì)于促進(jìn)居民購房消費(fèi)來說，更有效的是引進(jìn)分時(shí)度假這種方式，這種方式在國外早已成熟，他是一種銷售方式和管理方式，“分時(shí)度假”是旅游界人士翻譯的詞匯，其實(shí)按字面翻譯沒有度假兩個(gè)字，就是時(shí)間分割，就是按時(shí)間分割來賣房屋，這樣一種銷售方式，它是在六十年代末為法國人所發(fā)明的，七八十年代進(jìn)入美國以后得到了發(fā)展，在九十年代中期得到了完善和成熟。我最早把分時(shí)度假引到中國來是在九十年代中期，從國外進(jìn)行了考察以后介紹進(jìn)來的，中間也有一些小企業(yè)試圖把它搞起來，但是因?yàn)楦鞣N因素沒有把它搞起來。現(xiàn)在在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，我認(rèn)為實(shí)行分時(shí)度假的時(shí)機(jī)在中國已經(jīng)成熟。分時(shí)度假是一套全新的銷售理念和體系，不懂的人往往理解為酒店，那么就是把房子切開，一棟酒店里邊一間一間的賣房子，不是這個(gè)概念，它的本質(zhì)在于時(shí)間分割，他是用賣房屋使用時(shí)間的方式，把一年的時(shí)間按星期分，按星期把房屋的使用出售給購房者，由此他就形成了這樣的幾個(gè)主要特點(diǎn)和構(gòu)成方式：
一個(gè)是一個(gè)房屋或者是主要還是聯(lián)排別墅和公寓，一片房屋按照一年52個(gè)星期，實(shí)際上從理念上把每套公寓都切成了52份，其中有一份，有一個(gè)星期留下用于房屋維修，其他的51個(gè)星期都用于推向市場，每個(gè)購買者從房屋銷售公司購買由時(shí)間所分配的房號(hào)，比如說A5區(qū)2樓205，5月份的第一個(gè)星期是屬于你的，他就不需要自己聯(lián)系四五十家來溝通購買，最早法國人是自己聯(lián)系一家去購買。那么，購買以后，他可以按時(shí)間到這個(gè)地方來居住，行使他的居住權(quán)。
第二個(gè)特點(diǎn)就是由于居住者的需要，我不是5月份第一個(gè)星期天來住，而是要交換到其他時(shí)間去住，有沒有可能呢？這樣的話，就又興起了小區(qū)內(nèi)不同時(shí)間的交換，當(dāng)然你去換時(shí)間住的，你8月份去住的房子，通過小區(qū)的管理機(jī)構(gòu)給你換到這個(gè)房子就不一定是你原來那套，由于居住者需要的進(jìn)一步發(fā)展，就形成了一個(gè)跨地域的交換，不同城市之間的房屋可以交換，就是交換使用權(quán)。那么進(jìn)而發(fā)展到國際聯(lián)網(wǎng)和國際交換，大批的房地產(chǎn)企業(yè)，各國企業(yè)紛紛加入到分時(shí)度假集團(tuán)里邊來，他們發(fā)現(xiàn)用時(shí)間分割來賣房子，使房子可以擁有更好的賣點(diǎn)和更大的價(jià)值。由此就形成了在全世界現(xiàn)在有六十多家大型的分時(shí)度假公司，形成了巨大的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)，有4500個(gè)采取分時(shí)度假制度的度假村，分布在全世界81個(gè)國家，購買者就眾多了，購買者是有124個(gè)國家，有三百多萬個(gè)家庭，那么分時(shí)度假這個(gè)產(chǎn)業(yè)在全球已經(jīng)發(fā)展成為每年?duì)I業(yè)額65億美元的這樣一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)。
那么由于這種銷售方式和旅游業(yè)的這中天然聯(lián)系，就形成了居住在這種房屋的居民，有一種旅游服務(wù)和交通服務(wù)的需要，那么這種酒店和居住區(qū)多數(shù)是在旅游