【文章內(nèi)容簡介】 由住房保障管理部門考慮物價因素后按原價折舊后收回，或由出售人按照出售收益的50%上繳增值收益。另外，獲得得貨幣補貼資格認定的家庭必須在3個月內(nèi)購房，否則認定書失效。此舉無疑將促使原來沒錢買房的低收入住房困難家庭加入到普通商品房的購買人群中，鼓勵他們在住房補貼的幫助下自主購房。為解決長沙市城區(qū)低收入家庭的住房困難，加快推進經(jīng)濟適用房市場化運作進程，2008年7月20日長沙市人民政府發(fā)布《長沙市經(jīng)濟適用住房貨幣補貼實施方案》（長政辦發(fā)[2008]9號）。方案規(guī)定對具有長沙市城區(qū)常住戶口5年以上（符合本市安置條件的軍隊轉(zhuǎn)業(yè)人員不受此限制）；家庭人均可支配收入低于我市上年度城區(qū)居民家庭人均可支配收入的75%；未享受過福利分房且無私房的家庭享受經(jīng)濟適用住房貨幣補貼8萬元；低收入住房困難家庭（住房困難戶是指人均住房建筑面積低于12平方米的家庭）和棚戶區(qū)、片區(qū)改造等重點工程拆遷戶中享受經(jīng)濟適用住房貨幣補貼的每戶5萬元。[7]在長沙經(jīng)濟適用房貨幣化補貼方案中，也明確規(guī)定了實施步驟，將優(yōu)先解決歷史積壓戶。凡是2005年7月1日前取得經(jīng)濟適用住房申購資格尚未購買住房的積壓對象，2008年內(nèi)優(yōu)先審核、安排。而在2005年7月1日—2008年7月1日取得經(jīng)濟適用住房申購資格尚未購買住房的積壓對象，審核后將在2009年優(yōu)先解決。2009年9月17日，長沙市政府停止發(fā)放經(jīng)濟適用房貨幣補貼憑證。2009年長沙市已經(jīng)發(fā)放經(jīng)濟適用住房貨幣補貼憑證20408戶。其中，已購房18175戶。其中，購買商品住房10842戶，；購買二手住房7333戶。表21 長沙市經(jīng)濟適用住房貨幣補貼情況表區(qū)屬發(fā)放貨幣補貼憑證已購房情況戶數(shù)金額（萬元）戶數(shù)面積（M2）金額（萬元）芙蓉區(qū)2901227233018天心區(qū)405430855374429067雨花區(qū)4032320433492開福區(qū)605343796491936277岳麓區(qū)327122854293321451高新區(qū)9777669552總計20408153047181751577987139045資料來源：2009長沙樓市年報3 經(jīng)濟適用房貨幣補貼政策效用的理論分析1. 垂直效率垂直效率可以用下述公式來表達：例如，經(jīng)濟適用房政策，其施政對象是社會階層的中低收入家庭，中低收入家庭由于經(jīng)濟適用房政策而得到的利益，就是上式中的分子；社會上全部家庭（施政對象和非施政對象）由于經(jīng)濟適用房而得到的利益，就是上式中的分母。如果居住在經(jīng)濟適用房的家庭有20%不是中低收入者，則政策的垂直效率為80%。2. 水平效率水平效率1： 水平效率2：實踐中，往往會出現(xiàn)Eh1接近0而Eh2卻靠近1的情形，特別是對于我國這個人口大國而言情況相當嚴重。例如，由于公共支出有限，只能通過輪侯或搖號的辦法確定收益人，此時雖然政策是有效的，但是分布不均勻，只有少數(shù)人能夠受益。3. 運作效率E0反映了政策運作的效率損失。效率損失越大，E0越小，E0越接近1越好。各效率指標的關(guān)系如下：垂直效率反映了政策能否容易作用到政策對象，水平效率則體現(xiàn)了政策覆蓋的所有作用對象內(nèi)部的作用均勻度和力度。運作效率則體現(xiàn)了政府干預(yù)下的運作相對于市場化的效率高低。三個指標的最大值為1，越大表示效率越高。[8]經(jīng)濟適用房政策是我國現(xiàn)行的最重要的住房保障政策之一，在過去幾年中為緩解中低收入階層購房壓力，改善中低收入家庭生活狀況作出了重要貢獻。但是該政策的效率問題引發(fā)了不少爭議。從住房保障政策效率指標的角度來分析：1. 經(jīng)濟適用房尚且無法覆蓋政策針對的全部家庭，符合補助家庭需要通過排隊和搖號的方式獲取經(jīng)濟適用房認購資格；同時有不符合條件的家庭擠占，Ev1。2. 經(jīng)濟適用房屬于半福利半商品，保障存在“福利倒置”現(xiàn)象，政策受益人口分布不均勻，Eh11。3. 福利保障力度不足，許多“夾心層”家庭無力購買，Eh21。4. 非市場化運作，E01。相比而言，經(jīng)濟適用房貨幣補貼作為一種需求方政策，直接提高家庭的購房能力，從投入產(chǎn)出效率來說，不存在效益的損失和外溢，無疑是最高的；從家庭的效用提高上看，也最為有效。受助家庭利用補貼，可以自由在市場上按照需求選擇合適的住房，因而可以達到家庭效用的最大化。也即：1. 所有符合條件的購房家庭享受，不符合條件的購房家庭無法享受，Ev=1。2. 政策受惠面覆蓋均勻：Eh1=1。3. 力度視政府投入而定，但也存在“夾心層”現(xiàn)象，Eh2不定。4. 市場化運作：E0=1。[9]如圖31。設(shè)橫軸X為住房消費的數(shù)量，縱軸Y為住房消費以外其他商品的數(shù)量，UU2分別表示無差異曲線，它表示消費者對不同商品組合的滿足程度，AB、A39。B39。、AB″即表示家庭預(yù)算線。AB線與較低效用的無差異曲線U1相切于E點，該點表示在既定的收入水平和均衡價格條件下，購買OX1的住房和OY1的其他商品，消費者能獲得最大的滿足。AB″與U2相切于G點，A39。B39。與U2相切于H點，其含義與E點相同，并且U2的效用大于U1的效用。 圖31 微觀經(jīng)濟學(xué)效用模型如果沒有制定任何住房保障政策，在現(xiàn)有收入水平下，家庭預(yù)算線為AB,消費者購買住房的量為OX1。為了幫助大多數(shù)中低收入居民解決購房問題，政府通過兩條途徑干預(yù)市場：經(jīng)濟適用住房政策即“磚頭補貼”與經(jīng)濟適用房貨幣補貼即“人頭補貼”。當政府實行“磚頭補貼”政策時，家庭預(yù)算線發(fā)生位移至AB″。在住房以外其他商品價格不變的條件下，消費者購買Y商品的數(shù)量沒有變化，而消費者購買的商品住房的數(shù)量從OX1增加到OX3。說明消費者在購買住房以外的其他商品Y時，收入沒有變化；而購買住房時，相當于收入增加了，這個過程實際是替代效應(yīng)和收入效應(yīng)共同作用的結(jié)果。l 替代效應(yīng)假設(shè)在居民實際收入保持不變的情況下，住房價格的下降相當于住房以外其他商品價格的上漲，消費者在該收入條件下仍能維持原來的效用水平會有的購買情況，則AB″線將水平移動到LN與較低效用曲線U1相切于F點。這時，因為無差異曲線U1上個點的效用均相同，住房消費由OX1增加到OX2，增加量為X1X2，顯然是替代效應(yīng)使住房的購買量增加，而住房以外其他商品的購買量必須相應(yīng)減少。l 收入效應(yīng)由于G點表示住房價格下降后貨幣收入和支出不變時消費者實際購買量，所以從F點到G點可以設(shè)想為將消費者減少的收入退還，由于收入增加，其住房購買從OX2上升到OX3，增加量為X2X3，由此可見，向消費者提供經(jīng)濟適用房引起的價格效應(yīng)（X1