【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，否則抵押期間，不論成立的抵押權(quán)是否登記，債務(wù)人均不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)對(duì)受讓人有對(duì)抗的效力。 　　根據(jù)目前上海市房地產(chǎn)交易中心及各大銀行的實(shí)踐操作來(lái)看，一，是做轉(zhuǎn)按揭，將上家未還之貸款轉(zhuǎn)入下家貸款銀行，該業(yè)務(wù)經(jīng)常受央行政策影響；二是由下家支付給上家首付款，上家還清貸款，辦理抵押注銷(xiāo)后再行過(guò)戶(hù)。 　　小產(chǎn)權(quán)房的提示 　　集體所有土地上房屋的買(mǎi)賣(mài)對(duì)象。集體所有土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。也就是購(gòu)買(mǎi)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)集體所有土地上的房屋，該買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效，不受我國(guó)法律保護(hù)。 　　戶(hù)口遷移的提示 　　已投入使用的住房買(mǎi)賣(mài)，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移外，住房?jī)?nèi)的原有戶(hù)口是否及時(shí)遷出也會(huì)影響合同的履行。當(dāng)事人可在補(bǔ)充條款內(nèi)約定戶(hù)口遷移條款。莫小覷該提示，戶(hù)口糾紛也是常見(jiàn)法律糾紛，上家售房后因種種約定無(wú)法依約遷出戶(hù)口，若二手房買(mǎi)賣(mài)合同中未約定具體的違約責(zé)任，或約定尾款，則對(duì)下家將極為不利。根據(jù)上海高級(jí)人民法院《關(guān)于審理“二手房”買(mǎi)賣(mài)案件若干問(wèn)題的解答》規(guī)定，對(duì)于“二手房”買(mǎi)賣(mài)中，當(dāng)事人約定出賣(mài)人遷出戶(hù)口，并由買(mǎi)受人遷入戶(hù)口，但嗣后因出賣(mài)人拒不遷出戶(hù)口而引發(fā)糾紛的，我們已在2003年第3期《民事法律適用問(wèn)答》中，對(duì)此問(wèn)題作了明確，但實(shí)踐中仍有不同理解。經(jīng)研究，我們認(rèn)為，當(dāng)事人雖在買(mǎi)賣(mài)合同中就戶(hù)口遷移事宜作出了約定，但戶(hù)口遷移涉及相關(guān)行政部門(mén)的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經(jīng)釋明后，當(dāng)事人仍堅(jiān)持主張遷移戶(hù)口的，應(yīng)裁定不予受理或駁回起訴。據(jù)此，下家起訴強(qiáng)遷戶(hù)口不會(huì)得到法院支持，只有設(shè)立較重的違約責(zé)任才能對(duì)上家起到一定威懾力，以促使其不愿違約。 　　維修基金交割的提示 　　根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同生效之日起的十日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書(shū)面告知業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理單位，并辦理房屋維修基金戶(hù)名的變更手續(xù)，帳戶(hù)內(nèi)結(jié)余維修基金的交割，當(dāng)事人可在補(bǔ)充條款中約定。 　　中介公司條款的提示 　　為保障買(mǎi)賣(mài)雙方自身權(quán)益，防范違規(guī)的房地產(chǎn)中介對(duì)當(dāng)事人權(quán)益的侵害，凡委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的專(zhuān)業(yè)公司提供代理、居間介紹等服務(wù)的，受托居間介紹、代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司均應(yīng)在附件六居間介紹、代理等中介服務(wù)情況中簽字蓋章；其中：委托人應(yīng)將居間介紹的有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人情況在第一條內(nèi)予以明示，以備與經(jīng)紀(jì)公司、經(jīng)紀(jì)人發(fā)生糾紛時(shí)作為投訴的依據(jù)。根據(jù)該提示，在買(mǎi)賣(mài)合同簽署時(shí)，應(yīng)要求中介公司在合同中予以明示，這樣操作才符合規(guī)范。 　　補(bǔ)充條款的提示 　　為方便當(dāng)事人訂立買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充條款，擬訂下列范例，當(dāng)事人可根據(jù)需要自由選擇，范例未經(jīng)當(dāng)事人選取，不作為合同內(nèi)容。 　　房地產(chǎn)權(quán)利保證條款范例：甲方保證，上述買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)不存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議和其他人主張權(quán)利的情況。在本合同簽訂前，該房地產(chǎn)已存在的權(quán)利負(fù)擔(dān)，乙方同意甲方按下述第 項(xiàng)處理：(一)本合同生效后　　日內(nèi)，甲方與抵押權(quán)人或者其他權(quán)利人注銷(xiāo)他項(xiàng)權(quán)利的登記，逾期未注銷(xiāo)的，乙方有權(quán)追索甲方的違約責(zé)任。(二)在抵押權(quán)人或者其他權(quán)利人書(shū)面同意的前提下，乙方承認(rèn)并繼受該項(xiàng)權(quán)利，并同意辦理變更登記。 　　戶(hù)口遷移條款范例：甲方承諾自上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起的　　日內(nèi)，向房屋所在地的公安派出機(jī)構(gòu)辦理原有戶(hù)口遷出手續(xù)。如由于甲方未及時(shí)遷出戶(hù)口造成乙方損失的，甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。 　　上述條款的提醒，對(duì)于售房或購(gòu)房者應(yīng)有一定的示范作用。比較規(guī)范的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，大家可以翻到補(bǔ)充條款這頁(yè)，一般而言，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)該買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定越完整，最后違約的可能性越小。同時(shí)，補(bǔ)充條款與正文條款不一致的，以補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。 1解決爭(zhēng)議條款的提示 《中華人民共和國(guó)仲裁法》規(guī)定了或裁或?qū)徶贫?，合同?dāng)事人一旦選擇了仲裁，就意味著不能再向法院起訴。仲裁的維權(quán)成本較高，律師不建議采用。 1預(yù)告登記的提示 買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。 1合同密碼的提示 為保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方利益，通過(guò)網(wǎng)上操作系統(tǒng)簽訂合同后，系統(tǒng)將分別給予合同雙方密碼保護(hù)，請(qǐng)買(mǎi)賣(mài)雙方妥善保存密碼以備查驗(yàn)。該密碼用于將來(lái)變更或撤銷(xiāo)網(wǎng)上備案的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，因此必須由買(mǎi)賣(mài)雙方自己輸入，也是對(duì)自己權(quán)利的保護(hù)。 《特別告知》的技術(shù)含量很高，作為買(mǎi)受人或出賣(mài)人而言，閱讀上述提示后一定頗受啟發(fā)。律師提醒，簽約須謹(jǐn)慎，必須花一定時(shí)間去思考交易流程。 簽約 律師就二手房買(mǎi)賣(mài)合同中較為重要的條款進(jìn)行詳盡解釋?zhuān)枰I(mǎi)賣(mài)雙方能依次約定，對(duì)主要條款加以重視，同時(shí)對(duì)于特定化的條款可以補(bǔ)充協(xié)議。 《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》共有14個(gè)條文、1個(gè)補(bǔ)充協(xié)議、6個(gè)附件、1個(gè)簽署頁(yè)構(gòu)成。14個(gè)條文是格式條款，僅能對(duì)其做相應(yīng)選項(xiàng)選擇或內(nèi)容填寫(xiě)，無(wú)法改變選項(xiàng)或內(nèi)容。 價(jià)格及付款方式、付款期限條款 第二條　甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為（人民幣）為 元，(大寫(xiě))： 　 　元整。 　　乙方的付款方式和付款期限由甲、乙雙方在付款協(xié)議（附件三）中約定明確。乙方交付房?jī)r(jià)款后，甲方應(yīng)開(kāi)具符合稅務(wù)規(guī)定的收款憑證。 本律師提示：該條文規(guī)