【文章內(nèi)容簡介】 場南路333號㎡今年將陸續(xù)進駐財富廣場八一大道357號㎡70%國貿(mào)廣場洪城路2號㎡80%江信國際大廈北京西路98路㎡80%華龍國際大廈八一大道92號㎡70%華財大廈沿江中路19號2萬㎡90%太平洋商務大廈象山北路與中山路交叉口㎡75%創(chuàng)業(yè)發(fā)展大廈京東約1萬㎡還未進駐地王廣場中山路中段㎡70%三星大廈站前西路89號5萬㎡80%航空大廈北京西路㎡6070%國恩賓館站前路23號3萬㎡75%長欣寫字樓八一大道長運旁㎡80%證券大廈勝利路287號㎡85%建設大廈省府北路121號㎡90%新龍基廣場勝利路1號㎡70%強威大廈百花州路㎡60%合計㎡未來將推出的寫字樓:案名所屬板塊建筑面積產(chǎn)品定位聯(lián)發(fā)大廈紅谷灘8萬㎡商場、酒店、寫字樓、酒店式公寓泰耐克國際金融大廈紅谷灘㎡商場、酒店、寫字樓新地中心大廈紅谷灘規(guī)劃中五星級酒店、高級寫字樓、公寓樓及高檔購物商場紅谷現(xiàn)代城紅谷灘估計1萬㎡住宅、寫字樓、酒店式公寓、商鋪紅谷凱旋紅谷灘㎡住宅、寫字樓、商鋪豐和都會紅谷灘㎡住宅、寫字樓、商鋪海航白金匯紅谷灘㎡產(chǎn)權酒店合計㎡分析：◎ 從目前南昌市場上運營的寫字樓數(shù)量上看，出租率在70%左右，可見還有[（170%）]=；◎ 城中心仍然是南昌市寫字樓供應的熱點，主要集中在八一廣場附近，恒茂國際中心、財富廣場、國貿(mào)廣場、江信國際大廈成為許多企業(yè)首選；◎ 從未來即將推出的寫字數(shù)量上看，今后的供應區(qū)域?qū)⒓性诩t谷灘板塊，,總供應量達到35萬平方米,供應量非常充足；◎ 由于未來紅谷灘區(qū)供應量大，今后寫字樓的競爭必將非常的激烈，首先推出的樓盤以及幾個核心地段的寫字樓必將搶占市場的先機，如聯(lián)發(fā)大廈、泰耐克國際金融大廈，晚些時候推出的商住混合寫字型銷售將面臨很大的困難；◎ 今后的寫字樓將朝著智能化、服務人性化、商圈化、配套完善化的純寫字方向發(fā)展，紅谷灘中心區(qū)域?qū)⒊蔀槟喜幸粋€新的商務行政中心。 租金/售價分析★　南昌市寫字樓市場板塊價格特征南昌市寫字樓各板塊銷售價格如下：板 塊平均售價（元/㎡）城中心板塊5000紅谷灘板塊4300京東板塊4500全市平均售價4600分析：◎ 從銷售價格來看，目前南昌市的寫字樓檔次都在中等水平，各板塊之間的差異性不大；◎ 全市平均價格在4600元/平方米左右，市區(qū)個別新的樓盤價格有超過7000元/平方米，如恒茂國際中心寫字樓的均價在7000元/㎡；◎ 市區(qū)寫字樓主要集中在八一廣場以及幾個立交橋附近，該區(qū)域市政生活配套完善，商務辦公氣氛濃郁，因此平均價格高達5000元/㎡；◎ 京東板塊內(nèi)有南昌高新技術開發(fā)區(qū)的帶動，寫字樓的銷售價格也達到4500元/㎡，接近全市價格的平均水平?！铩∧喜袑懽謽鞘袌霭鍓K租金特征 板 塊平均租金（元/㎡/月）城中心板塊3540紅谷灘板塊/京東板塊1519全市平均租金2530分析：◎ 從租金來看，南昌市寫字樓城中心板塊的租金最高，平均價格達到37元/平方米/月左右，高于全市的27元/平方米/月；◎ 城中心板塊寫字樓主要集中在商業(yè)氣氛濃、人流量大、交通便捷的八一商圈、中山路商圈等市區(qū)的黃金地段，主要有恒茂國際中心、國貿(mào)廣場、財富廣場、江信國際大廈等；◎ 紅谷灘板塊目前處于建設階段尚未有租賃市場，主要有聯(lián)發(fā)大廈、泰耐克國際金融大廈等棟超高層建筑；雖目前紅谷灘區(qū)公交線路少，配套不完善，但是隨著中心商務區(qū)的擴展和配套設施的建設，寫字樓市場的前景比較樂觀；◎ 京東板塊內(nèi)有高新技術開發(fā)區(qū)，隨著大批國內(nèi)外高端科技企業(yè)的進駐，商業(yè)氛圍逐漸濃郁，寫字樓租金也穩(wěn)中有升。 ◎ 城中心的八一商圈附近的寫字樓雖然租金較高，但入住率也都在70%左右；◎ 有些早期的寫字樓的出租率達到80%以上，但是都是些中小型的公司，企業(yè)類型比較雜，沒有形成專業(yè)的市場，并且這些寫字樓年代已久，樓內(nèi)物業(yè)功能不夠完善，出租率也逐漸的下降；◎ 市中心的幾個新興起的寫字樓，如財富廣場、江信國際大廈、國貿(mào)廣場由于本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的特征和物業(yè)管理制度不夠完善等因素，出租率也都在70%左右；◎ 京東板塊的寫字正逐步向較專業(yè)化、行業(yè)化方向發(fā)展，有城東豐景、創(chuàng)業(yè)發(fā)展大廈等，但由于該地區(qū)多棟寫字樓還未正式竣工入住，以及商務氣氛也比較淡，目前只有一些少數(shù)的商住混合的寫字樓投入運營，因此目前該區(qū)域的出租率也比較低；◎ 紅谷灘多棟高層甲級寫字樓正處于基礎施工當中，鑒于目前紅谷灘的發(fā)展趨勢，寫字樓的銷售價格以及今后租金的提升空間都比較大； 物業(yè)特征分析 寫字樓物業(yè)板塊比較分析如下表所示：項目 / 板塊城中心板塊紅谷灘板塊京東板塊檔次甲級寫字樓、商住公寓樓甲級寫字樓商住公寓樓形象商業(yè)外觀現(xiàn)代、氣派一般規(guī)模大而集中大而集中小自身配套現(xiàn)代化，先進規(guī)劃現(xiàn)代化、先進較齊全周邊配套酒店、銀行各方面完善各項配套均在規(guī)劃建設中比較完善物管公司本地物業(yè)管理公司為主、少數(shù)引進國外規(guī)劃中本地物業(yè)管理公司分析：◎ 甲級寫字樓一般有極佳的區(qū)位、交通便捷，高品質(zhì)的承租人，專業(yè)化物業(yè)管理，富有現(xiàn)代氣息的建筑外立面，南昌市甲級寫字樓主要分布八一廣場附近以及未來的紅谷灘中心區(qū)?！?南昌市一般檔次的寫字樓，主要分布在市區(qū)幾個立交橋附近和京東板塊的高新技術經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，大多數(shù)是商住兩用型寫字樓，配套設施一般；◎ 南昌市早期的寫字樓規(guī)模都比較小，大多是商住兩用，主要有華財大廈、中寰大廈、地王大廈、強威大廈等，進駐公司主要是本外的中小型企業(yè)，出租率較穩(wěn)定，但大樓功能較落后,出租率都逐漸的下降；◎ 城中心板塊近幾年新建的寫字樓大多規(guī)模比較大，設計戶型外立面富有現(xiàn)代氣息，符合現(xiàn)在企業(yè)的辦公需要，進駐的企業(yè)大多是實力強和大品牌的企業(yè)；◎ 南昌市寫字樓大堂大多數(shù)設置金融證券機構(gòu)或商業(yè)購物場所或酒店大堂；◎ 南昌市寫字樓以為地下停車位為主,以地面停車位為輔，采用進口電梯或者中外合資電梯，中央空調(diào)安裝率比較低。 南昌寫字樓市場需求分析 市場需求概況南昌目前的寫字樓形態(tài)結(jié)構(gòu)性不合理，呈“兩極化”：早期的創(chuàng)業(yè)者基本是租住賓館或者招待所做為商務空間，其后出現(xiàn)的住宅樓以“商住”的概念迎合了部分創(chuàng)業(yè)者的需求。隨著市場行為的規(guī)范，商務活動過程中對辦公環(huán)境的要求也越來越高，早期雜亂的辦公環(huán)境已經(jīng)不能適應現(xiàn)代商業(yè)活動的需求。隨后在南昌市場上逐漸的出現(xiàn)的規(guī)范商務空間獲得了廣大創(chuàng)業(yè)者的青睞，財富廣場、江信大廈等項目已經(jīng)有力地證明了這一點，這客觀上形成了對不規(guī)范商務空間需求的分流，自然地導致中低檔辦公空間的租金下跌，呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性過?！?，所以市場呼喚為中小創(chuàng)業(yè)者提供更多的商務業(yè)態(tài)。 市場需求特征分析 ◎ 承租人挑選寫字樓的順序喜歡從乙級到甲級，或從其它寫字樓到乙級寫字樓，而不會一下子就選擇高檔的寫字樓，承租人的需求有一定的過度階段，租戶的市場意識普遍覺醒，對商務空間“細節(jié)”的考察更為理性?！?經(jīng)濟發(fā)展周期、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、就業(yè)趨勢對寫字樓的需求產(chǎn)生很大影響，隨著南昌投資環(huán)境的日益改善，吸引了國內(nèi)外知名企業(yè)，而他們的進駐對南昌高檔寫字樓的需求與日俱增，需求催生了市場，南昌的寫字樓市場迎來了一個全新的發(fā)展時期。◎ 南昌寫字樓市場的供應不少，需求不緊缺；廣場附近及中山路、勝利路、及北京路、站前路、南京路、洪城路、撫河路已有新的寫字樓出現(xiàn)，如今解放西路也將要增加這個隊伍之中?！?南昌目前的寫字樓形態(tài)結(jié)構(gòu)不合理，呈“兩極化”。 南昌寫字樓消費群分析◎ 客戶辦公類別調(diào)查分析經(jīng)過對南昌市現(xiàn)有在運營的寫字樓（商住樓）客戶進行了詳細的匯總調(diào)查，得出以下結(jié)論： 目前南昌寫字樓中從事IT及電子行業(yè)客戶群占據(jù)第一位，第二位的是從事房地產(chǎn)開發(fā)、中介等以及其相關的建筑、裝潢等之類的行業(yè)。 ◎ 客戶辦公面積調(diào)查分析現(xiàn)有寫字樓中，客戶辦公面積選擇集中在100－200平方米范圍內(nèi)，占據(jù)第一位；其次是客戶選擇的辦公面積在200－400平方米的范圍內(nèi)。辦公面積在100－200平方米范圍內(nèi)的公司大多是本土中等型公司以及外來公司的一些辦事機構(gòu)，而辦公面積在800平方米以上的大多數(shù)是外來大型企業(yè)公司?！?經(jīng)營客戶群結(jié)構(gòu)、特征分析※ 本地成長型小企業(yè)、小公司此類客戶群所占比例較高，約占該類客戶群的50%左右；且其所租賃的面積不大，多以45100㎡為主，對物業(yè)自身配套要求較高是其一大特點。※ 規(guī)?；笃髽I(yè)、大公司之分支機構(gòu)規(guī)?；笃髽I(yè)、大公司資金實力雖然雄厚，但對其辦分物業(yè)的產(chǎn)權化要求反而不是很高，大部分以租賃為主，約占該類客戶群的15%左右。他們對物業(yè)自身要求非常高，更多的還要求該物業(yè)所處地理位置以及周邊配套成熟而齊全。※ 高科技資金密集型企業(yè)高科技資金密集型企業(yè)不僅要求物業(yè)自身配套的現(xiàn)代化、智能化與信息化，更多的要求物業(yè)周邊交通便捷與信息豐富?！?形象型高檔次服務性企業(yè)該類客戶群更多的是關注物業(yè)本身的檔次、配套、定位及周邊進駐公司、企業(yè)的性質(zhì)，因為這些因素直接影響到該類以服務性為主要目的企業(yè)的形象化。另一方面就是周邊交通的便捷及信息服務的多渠道、多樣化※ 選擇以市中心地段為主為了滿足其自身的辦公營業(yè)需求，這類客戶群多以市中心或副市中心為主要置業(yè)地，且對物業(yè)周邊配套及自身配套要求甚高。 寫字樓房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀據(jù)工商部門統(tǒng)計，南昌每年新增注冊企業(yè)數(shù)量上萬家，這還不包括外地企業(yè)、外資企業(yè)以及本地企業(yè)擴張的數(shù)目。這數(shù)以萬計的中小型公司，客觀上每年為南昌的商務地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)二級市場提供了巨大的需求空間。 目前南昌的租賃市場不是很活躍，租金不高，寫字樓市場不夠成熟，有很大的發(fā)展空間和潛力。房地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表，而寫字樓最能反映區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展狀況。隨著南昌投資環(huán)境日益改善，吸引了國內(nèi)外知名企業(yè)紛紛涌進。他們的進駐對南昌高檔寫字樓的需求與日俱增，需求催生了市場，南昌的寫字樓市場迎來了一個全新的發(fā)展時期。板 塊板塊特征主要客戶城中心板塊城市中央生活區(qū)、商業(yè)區(qū)，濃厚的商業(yè)氛圍，中高檔寫字樓江信國際大廈地理位置優(yōu)越、硬件設施優(yōu)良、服務周到，得到國內(nèi)外不少知名企業(yè)的青睞。大廈內(nèi)國際、國內(nèi)知名企業(yè)云集，其中有諾基亞、ABB、西門子、北大方正、中美史克、東大阿爾派、美的電器、TCL、申銀萬國證券、太平人壽保險等50多家公司。　紅谷灘板塊南昌市新崛起的城市中央CBD商務區(qū)，高檔寫字樓主要有聯(lián)發(fā)大廈、泰耐克國際金融大廈以及未來江西第一高樓新地中心大廈；主要將有法國多家知名大型購物廣場、國際星級大酒店，還有國內(nèi)外的大中型各行業(yè)的企業(yè)；京東板塊高新產(chǎn)業(yè)和大學城的綜合區(qū)，京東IBD，商住綜合樓，高層寫字樓主要以高新科技產(chǎn)業(yè)為主，眾多如泰豪、金鼎、統(tǒng)一、TCL等知名企業(yè)也已經(jīng)強勢進駐。從銷售、出租情況來看，板塊市場需求